吳世光 訴 WAN CHAN KIN

L & TA 1 OF 1997

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號1997年L & TA第1號

主審法官 ：周兆熊法官

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覆 核 判 決 書

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1． 2001年3月6日，本席就上訴人的上訴作出判決。2001年4月4日，上訴人提出覆核該判決的申請。就此覆核上訴人共列出7點陳 詞。

2． 第1至第4點陳詞與覆核申請並無關係。

3． 在第5點陳詞 ，上訴人指答辯人的決定，不一定每次皆對。他引用L & TA 6/1996一案的裁決，以支持他的說法。上訴人將該案的命令及比較處所的資料夾附在申請覆核的書面陳詞中。該案的命令如 下 ：

"ORDER

UPON the application of the appellant filed herein on the 28th day of December 1996.

AND UPON hearing the Appellant and the Respondent both appearing in person,

IT IS ORDERED that: -

(1) The appeal is upheld;

(2) The increases in rent in respect of the premises known as 九龍油麻地吳松街 42-52號大觀樓十樓一號 is reduced from $1,019.- per month to $719.- per month with effect from 1st September 1996."

上述的命令並無顯示減低租金加租額的原因。該宗案件的裁決亦不能 反映2001年3月6日的判決是錯誤的判決。

4． 在第6點陳詞，上訴人指答辯人的資料不全，事實根據不清。申請人於2001年6月6日的證人傳票列出A項（內有7點）及B項，要求答辯人作答。上訴人傳召的証人陳美兒（差餉物業估價署的職員）就上述各點，作出下列的解答 ：

“(A) 1-3點

有關物業估價報告所列出的6個可作比較處所，其租金一律不包括差餉和管理費在內。因此，除租金外，所有租客均須繳付其租住單位的差餉和管理費。詳情請參閱附件甲(iv)、(vi)及(vii)行。

就這上訴個案而言，標的處所的租金已包括差餉和管理 費，因此差餉須從租金扣除後才能得出現行租金；不過，由於可作比較處所的租金是不包括差餉和管理費在內（即淨租金），因此評定有關處所的淨租金後，須加上管理費才能得出巿值租金（22,500元）。上述計算方法符合法例對現行租金及巿值租金的釋義。詳情請參閱物業估價報告第4.2、4.3及4.4段。

(A) 4點

一般來說，住宅物業甚少未經裝修便出租，物業通常會有一些固定裝置/電器，例如內置衣櫃、冷氣機、煮食爐、熱水爐、抽氣扇、照明設備等。由於同一屋邨內樓齡相同的物業一般都有相若的裝置/電器，因此租金通常不會因這些基本設備而予以調整。但在某些特殊情況下，例如租客可以免費使用水、電、電話…等，應繳租金亦會相應獲得調整。至於物業估價報告所引用的租金，則沒有需要在這方面作出調整。”

(A) 5點

由於有關的表格CR109載有個別業主的個人資料，故不能公開。

(A) 6點

有關調整已經土地審裁處全面考慮。

(A) 7點

其中兩個可作比較處所的租金的生效日期分別是1996年 6月和1996年8月，與估價日期1996年9月頗為接近；同時，在1996年第二季及第三季期間，物業巿場的租金水平亦頗為穩定（詳情請參閱附件丙有關本署編製的物業巿場資料"Property Market Statistics"）。

(B)點

物業估價報告所列的6個可作比較處所的租金資料，已經足夠協助釐定標的處所的巿值租金。有關其他第25至27座相類單位的租金資料，請參閱附件乙。”

本席接納她的解釋。

5. 在第7(A)點陳詞，上訴人指答辯人的租金估算不合理，不正確和不公平。他說：“判決書裡所載的平均算式可能是署方所用的方法，但那是錯該的，因為在科技工作中，一個合理公平的方法，首先是要在屬範圍內能有普遍性的。如果用在一單位就對，用在另一個就不對，這算式就不能成立。現在考慮如下 ：

例一：以其餘5個單位求第(4)項目。

(242 + 255 + 248 +232 + 237)÷5 = 242.8不等於210。”

第(4)項就是証物“RVD 2”的第4個參考處所。該參考處所的每平方米的租金是232元。經調算後每平方米的租金是210元。“調算”就是這個處所與標的處所比較後所作出的租金調算。這調算與其餘5個比較處所並無關係，故此上訴人以其餘5個單位（比較處所）求第(4)項目 （第4個參考處所）經調算後的每平方米租金（210元）是錯誤的做 法。

6． 在第7(B)點的陳詞，上訴人指在L & TA 6/1996的案件中，差餉物業估價署在署方覆核中已作出調整巿值租金。本席認為另一宗案件的事實對本宗上訴案並無法律的指引作用，故該案的事實對覆核申請的裁決沒有任何幫助。

7． 上訴人指6個比較處所因內部的調整均一律為 -10%，是明顯不當的調整。本席在判案書已對此點作出判決。

8． 上訴人指答辯人將第四部管轄的樓宇與第二部管轄的較舊樓宇比較，只作出10% 調整，明顯不足。所有6個處所都是建成於 1979年。第1、2、3和第6參考處所都是標的處所位於同一座建築物（第25座），故此它們都是同受《業主與租客（綜合）條例》第二部所管轄。而第4與第5座都是位於第26座。上訴人並無指出第四部及第二部樓宇涵蓋那些處所。他重覆指出答辯人只作出 -10% 調整，明顯不足。無論如何，在判案書中本席對 -10% 的調整已作出判決。

9． 第7(C)點的陳詞，上訴人要求參照政府租出之下碧瑤灣樓宇，最主要因其內部情況與他的單位較近，但前者仍較後者為佳。本席在判決書中對此點已作出裁決。

10. 上訴人列出2001年以及1996、1997及1999年碧瑤灣樓宇租售的廣告/資料。上訴人在此覆核申請時再作呈交同樣性質的証據要本席作出考慮。在聆聽上訴時，本席對類似的資料已作出考慮。

11． 在此覆核申請，上訴人未能指出判決書錯誤之處，故此本席撤銷他的申請。

12． 訟費

此覆核申請是根據《土地審裁處條例》第11A條而提出的。這並非是《業主與租客（綜合）條例》第IV部的法律程序。本席裁決上訴人須支付答辯人覆核申請的訟費。如與訟雙方未能議定訟費的款額，則該款額由法庭審訂。

上訴人：親自應訊。（無律師代表）

答辯人：由M/S Lau, Wong & Chan, Solicitors代表

L&TA 1 /1997

香港特別行政區土地審裁處

申請編號1997年L&TA第1宗

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判 決 書

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1. 上訴人是位於域多利道555號22字樓B室（＂處所＂）的租客，而答辯人是處所的業主。

2. 1997年2月12日，上訴人在土地審裁處對差餉物業估價署署 長就覆核處所加租證明書所作的決定提出上訴。

3. 1997年2月27日答辯人向法庭呈交反對通知書。

2000年1月26日，答辯人以傳票方式，要求法庭頒佈下列 命令：

"1. this Applicant's application be for want of prosecution dismissed with costs to be paid by the Applicant to the Respondent, under the inherent jurisdiction of the Tribunal and the Lands Tribunal Rules rule 13 that the Applicant having failed to list the application for hearing;"

2000年7月12日，答辯人獲得本庭批准將傳票內所提述的“rule 13”修訂為“rule 14”。

4. 土地審裁處規則第14條有以下的規定：

＂（1）(a) 凡已有反對通知書提交，或提交的期限已過而並無反對通知書提交，申請的任何一方在向所有其他各方發出通知後，可藉符合表格31格式的申請書，向司法常務主任申請將有關申請排期聆訊。"

(b) ..........

(c) ............

(d) ...............

（2）審裁處如認為任何一方沒有盡應盡的努力進行 任何法律程序，或沒有遵從任何規則或根據第13條作出的要求，則在給予各方獲得聆聽的機會後，可下令該等法律程序須由審裁處聆訊，或為加快或處理該等法律程序而作出其認為合適的其他指示。＂

5. 答辯人為此傳票而作出二份誓章，日期分別為2000年1月25日以及2000年8月5日。

6. 在1月25日的誓章，答辯人說：

"5. I am advised by my Solicitors and verily believe that the delay on the part of the Applicant in listing the said Application for hearing is inordinate and inexcusable.

6. Since there is an outstanding appeal on the decision on a review of a Certificate of Increase in Rent dated 13th January, 1997 ("the said Certificate" ), the increased rent under the said Certificate cannot take effect until the Tribunal has determined the said Application .....

7. ...................................................................

8. I am advised by my Solicitors and verily believe that I have been prejudicially affected by the delay on the part of the Applicant to list his appeal for hearing." (劃線為原文所無)

7. 在2000年8月5日的誓章的第8段，答辯人說：

"8. .................In fact, the Applicant had told me in one of our telephone conversations in 1997 that he was not prepared to list the present appeal for hearing.＂

8. 由反對通知書呈交之日（1997年2月7日）至答辯人提出傳票之日（2000年1月26日）為止， 時間並未超過三年。答辯人在1月25日的誓章祇指稱答辯人在排期聆訊他的上訴一事上有所延誤，他並沒有指稱該延誤是很大的延誤。本席認為申請人就排期聆訊他的上訴方面是有所延誤，但延誤的時間並非頗長。

9. 既然答辯人在1997年已知申請人不會排期聆訊上訴，為免遭受損失，他應盡速向土地審裁排期才是。在1999年3月18日，代表他的劉黃陳律師事務所去信申請人，提醒申請人排期聆訊上訴的事宜：

“As you are aware, you have still not proceeded to set down the said appeal for hearing. We therefore write to notify you that if your goodself fails to set the hearing down for hearing within the next 5 days, our clients shall take the necessary action to re-activate the case so that this long standing dispute on the amount of rent can be settled. "

10. 在1999年3月31日劉黃陳律師事務所再致函申請人，通知他有關排期聆訊的事宜：

“We shall file the application to list for the appellate hearing shortly."

11. 該律師行並沒有將案件排期聆訊，而選擇在2000年1月26日提出本傳票的申請；假若答辯人確有認真地考慮它會因申請人的延誤而致它的利益受損，它應在1999年4月之間向土地審裁處申請將上訴案排期聆訊，而不是在10個月之後才提出本傳票的申請。

12. 答辯人所述他因申請人的延誤而遭受利益損害的指稱是列載於1月25日誓章的第7段，該段的內容如下：

"It was stated in the said Certificate that the increase in rent from HK$17,795.00 to HK$22,848.00 might take effect from 1st November, 1996. However, I am not allowed to demand for the increased rent of H.K.$5053.00 per month until the present proceedings has been concluded. If the Appellant's appeal in the present proceedings would be unsuccessful, I could have received H.K$197,067.00 being the increased rent from 1st November, 1996 to 1st January, 2000 (i.e. HK$5,053 x 39 months)."

13. 答辯人說上訴人如果上訴成功，則他才會遭受損失，但假若申請人的上訴成功，則答辯人的受損權益可能被減低，或甚至沒有損失，故此答辯人有沒有遭受損失或損失是否就是$187,067是有待於上訴的結果才可以得知。假若本席將上訴剔除，但加租的金額不應是$5053，則這會對申請人不公平。

14. 基於上述的理由,本席認為不應將上訴的申請剔除，故此本席撤銷答辯人傳票的申請。

15. 本席頒下臨時訟費的命令，與訟雙方各自負責就本傳票的聆訊而引致的訟費。如與訟任何一方不在14天內向法庭提出有關此訟費命令的申請，則此臨時命令成為永久的命令。

16. 本席將案件定於2000年9月21日上午9時半第二庭聆訊，以便本席作出正式審訊時有關的各項指示。