譚伊妮 訴 克里斯琴·安東尼·布倫

香港特別行政區土地審裁處

LTP 訟案編號1997年第1160宗

主審法官： 李宗鍔法官

審訊日期： 1997年12月10日

覆核日期： 1998年1月5日

判決書日期： 1998年2月19日

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判決

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本案申請人是南丫島模達灣482地段二字樓（案中物業）的業主。答辯人是案中物業的租客。申請人以答辯人欠租及無意付租的理由，要求審裁處頒令收樓及追回欠租。根據答辯人於1997年11月25日所呈的反對通知書，答辯人承認當時尚欠三個月的租金， 但情有可愿。然而，答辯人沒有在反對通知書上說明何故情有可愿。只是在庭上表示有經濟困難，其在加拿大的親戚或會匯款接濟他。

2. 審裁處於1997年12月10 舉行審訊。當日，答辯人承認仍然尚欠三個月租金。答辯人隨即當庭申請將案件轉往審裁處以外的其他法院審理，其所持理由為彼曾四次出席審裁處，其中三次乃以答辯人身份的。 答辯人認為審裁處可能對其有成見，故審裁處不宜審理他。據紀錄，答辯人當日是在本案裏首次出席審裁處的聆訊，其所說指以往出席的紀錄，是指彼過往被業主追討久租及其本人申請新租約之出席場合。

3. 本席當時認為，案情無法律觀點或事實觀點可爭之處。任何法院都會如審裁一樣據既定適用法律和事實作出同樣之判決。故本席拒絕將本案轉交其他法庭，並頒令業主可即時收回案中物業。

4. 審裁處於1998年1月5日就答辯人的申請覆核舉行聆訊。答辯人的覆核申請書及該日的書面陳詞謂，審裁處應擱置1997年12月10日所頒之即時收回物業命令， 因審裁處並未按香港法例第四章《最高法院條例》第21F（3）（b）條給予答辯人不少過四星期的寬限期。

5. 本席認為答辯人的論點繫於香港法例第十七章《土地審裁處條例》第10條及香港法例第四章《最高法院條例》第21F條。現將該兩條條文內容分別括引如下：

10．“（1） 審裁處就以下事項具有歸於高等法院在行使其民事司法管轄權時權力 –

（a）證人出席聆訊，接受訊問及支取費用的事宜；

（b）在一名或多於一名裁判委員的協助下對任何事宜進行聆訊；

（c）任何事宜的合併或聆訊；

（d）對犯藐視罪者的處罰；

（e）下令視察任何處所或地方；

（f）進入並觀察任何處所或地方；

（g）決定、判決及命令的強制執行；

（h）就中期付款作出命令；

（i）因某一方並無採取任何行動而作出命令， 並可在其認為合適的範圍內，沿用高等法院在行使其民事司法管轄權時所採用的常規及程序。

（5）（a）審裁處法律程序在符合秉行公正的原則下，盡量不拘形式進行，而為此目的， 大法官可就法律程序的進行方式及形式作出指示。

（b） 大法官根據（a）段作出的指示，可以大法官認為合適的方式作出而無須在憲報公布。＂

21F “（1） 如出租人就 任何土地在高等法院藉訴訟著手針對承租人欠交租金而強制執行重收權或沒收租賃權， 本條即具效力。

（3） 如 –

（a） 訴訟並無根據第（2）款終止；及

（b）法庭在審訊時，信納出租人有權強制執行重收權或沒收租賃權、法庭須命令將土地的管有在法庭認為適合的期限（由命令的日期起計不得少於4星期）屆滿時交給出租人，除非在該段期限內，承租人將所有欠租及法庭就有關訴訟的訟費所指示的款項繳存法院。＂

6. 顯然而見，《土地審裁處條例》第10（1）條並不硬性規定審裁處必須採用高等法院的常規及程序。高等法院的常規及程序，只在合適的範圍內，由審裁處酌情援用。另一方面， 審裁處據第10（5）（a）條有責任不拘形式秉行公正，至於《最高法院條例》第21F（1）條，更開章明宗說明該條只適用於在高等法院進行的訴訟。

7. 本席確信，申請人在審裁處申請收回物業，不屬於在高等法院進行的訴訟。因此，《最高法院條例》第21F條不適用於本案。當然，審裁處經常參考該條的立法精神，在許多同類案件中給予答辯 租客不少於四星期的寬限期。這是審裁處運用其酌情權，本著《土地審裁處條例》第10（5）（a）條的原則秉行公正。不過，在一些適當的案件裏，例如答辯人明顯無意繼續交付租金，或超過一次被告拖久租金，審裁處亦會堅持不予答辯租客任何寬限期，下令即時收回物業。因為事實上有頗多出租人向審裁處投訴，租客濫用寬限期常常拖久租金至審裁處頒令收回物業， 才交回欠租避免逼遷，跟著又再欠租，如是者周而復始，對出租人造成嚴重煩擾及不公。 據本案答辯人的論點，彼可以在租期內不斷欠租，而事實上彼曾多次因久租被入稟追討。 本認為除非法律有明確硬性規定，實在不容本案答辯 人屢次漠視其準時交付租金的責任。

8. 在覆核聆訊之日，答辯人仍然尚欠三個月的租金，並且無法使審裁處相信彼的確有可能清償全部欠租。審裁處相信答辯人不外是企圖拖延。故此，本席認為無理由改變1997年12月10日之原判，並且無理由給予答辯人任何寬限期或暫緩執行收回物業的命令，答辯人所請覆核駁回。

日期； 1998年2月19日

兩造均親自出庭自辯