TAI KAM NGAU 訴 CHU PAK SANG AND OTHERS

HCA 7812/1998

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

案件編號1998年第7812號

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判案書

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1. 原告在1998年5月15日提出本訴訟，向五名被告（在1999年1月前，原為三名被告）要求交還涉案物業的管有權。涉案物業乃長洲島長洲約地段750號的剩餘部份(Cheung Chau Lot No. 750, Remaining Portion)。涉案物業亦被稱為長洲新興街105號，與訟各方（以本訴訟審訊時而言，是指原告和第四及五被告）似乎並不爭議，涉案物業上有一座建築物。

2. 原告在其狀書中稱，他的父親在1950年9月左右購入涉案物業後，曾將之租予一位朱北生先生（等同第一被告），但該租約自1998年10月起經已被終結。第一至三被告自該時起，非法佔用涉案物業。第四及五被告分別在1999年1月及12月申請加入本訴訟成為被告。原告亦在本訴訟要求第四及五被告交還涉案物業的管有權。

3. 原告分別在以下日期，獲法庭因第一至第三被告缺乏行動而作出判決：-

(a) 1998年11月16日（第二被告）；

(b) 1998年11月26日（第一被告）；

(c) 2001年8月4日（第三被告）。

故此，在審訊時，就原告的申索提出抗辯的，實際上只有第四及五被告。

4. 第四被告在其“抗辯書”提出的抗辯理由，基本上是：-

(1) 原告及其父戴橋，都不是涉案物業的真正擁有人。戴橋是以虛假文書騙取涉案物業的業權；

(2) 他一家已佔用涉案物業達四十年；

(3) 原告聲稱第四被告佔用的建築物，大部份其實不是建築在長洲約地段750號，而是建築在長洲約地段241號。

（詳見“抗辯書”第1段）。

5. 第五被告存檔的“已修訂抗辯書”提出的抗辯理由是：-

(1) 否認原告的指聲；

(2) 長洲約地段750號較長洲約地段241號批出的時間遲；

(3) 長洲約地段750號的部份土地與長洲約地段241號的部份土地重叠；

(4) 長洲約地段241號是“長洲街坊”（或稱“長洲居民協會”，亦即第三被告）擁有；

(5) “長洲街坊”的司理，分別是朱福，盧照及朱北生；

(6) 由於原告聲稱擁有的涉案物業，實在建於長洲約地段241號，故此，原告其實並不擁有該處的業權；

(7) 第五被告通過朱北生及/或其他被告，合法佔用涉案物業；

(8) 第四被告因長期非法佔用涉案物業，經擁有該處的逆權管有。

6. 本訴訟審訊時，與訟各方除呈交了審訊用的文件冊（由原告代表律師編集）外，亦呈交了其他文書證據。此外，與訟各方曾傳召以下人士作供：-

(1) 原告；

(2) 莫堯慶，一位與原告父親相熟的長洲居民；

(3) 馬容江(Helicon Ma)，一位特許測量師；

(4) 譚國基，一位隸屬香港警務處牌照部的警務督察;

(5) 馬秀文，一住土地註冊處的一級土地註冊主任；

(6) 馮成生，一位離島區地政署的高級地政主任;

(7) 第四被告。

上述第（1）至（6）分段的證人，由原告方傳召，而上述第（7）分段的證人，則由第四被告方傳召。第五被告並無傳召任何證人。事實上，第五被告在本訴訟審訊開始時，通過其代表大律師聲稱因健康欠佳，不能到庭應訊，並表示不反對法庭拒絕接納其證人陳述書作為證據。本席同意原告指，第五被告並未能提出充分理據缺席，亦未能提出其他合理理據，故本席行使酌情權，拒絕接納第五被告的證人陳述書作為證據。

7. 基於與訟各方在狀書提出的論據，本訴訟的爭議點，極大程度上取決於證人證供的可信性，及本席對有關涉案事實的裁斷為何。在未對這方面作出裁斷前，本席先略述與訟各方各自提出的涉案事件過程。

8. 原告提出的事件過程如下。他在1943年在長洲出生，他的父親戴橋，在1920年代從大陸到了長洲定居。戴橋在1950年9月27日購入涉案物業。當時，涉案物業已建有房屋。第一被告朱北生當時已在上址經營一名為“建順士多”的雜貨店。朱北生及其一家亦居於上述物業。

9. 朱北生原僱用兩名僱員協助他經營上述雜貨店。其中一名僱員是第五被告。

10. 戴橋在1957年逝世。涉案物業由兩名信托人持有。涉案物業其後在1992年10月由信托人名下轉到原告名下。

11. 原告聲稱，他自1964年起從朱北生處收取朱北生租用涉案物業的租金。在1979年前，原告並不知悉，原來第二及四被告亦居住在涉案物業。第二及四被告是兄弟關係，他們的父親是杜子陵，而杜子陵則是朱北生的親戚。

12. 原告直至1997才獲悉，朱北生已在1996年2月身故。自此，涉案物業的租金由第五被告付給原告。但自1997年4月起，不論第一被告的後人或第五被告，均沒有再付租金給原告。原告於是在1998年10月終止該租約。

13. 原告第二證人莫先生作供說，他認識戴橋及第一、二、四、五被告。莫先生稱，他知道戴先生是長洲新興街105號的業主，而朱北生則為該處的租客。朱北生經營的建順士多約自1941年起在涉案物業開業。但該處的房屋，在莫先生還未出生時已存在。

14. 莫先生亦稱，朱福及盧照均曾是“長洲街坊”的司理，而朱北生的妹妹，就是第二及四被告人的母親。

15. 第四被告作供時，引用以下幾份文件作為他的供詞的一部份：-

(a) 他存檔的“抗辯書”；

(b) 他存檔的兩份證人陳述書及一份補充證人陳述書；

(c) 他呈交的“杜光標的開場陳述書”。

上述幾份文件，其內容大部份相同。

16. 簡略而言，第四被告提出的事件過程是這樣的。他的父母原在澳門居住，但他們因為不喜歡澳門的鄰居，於是在1958年遷居長洲。第四被告聲稱他一家遷入的，是涉案物業，但該處實為朱福擁有的物業。朱褔是他的外祖父（亦即是他母親的父親）。當他家遷入時，該處是他舅父朱北生工作的地方，朱北生亦在該處居住。

17. 第四被告亦指，涉案物業的兩建築物，均是他父親（即杜子陵）在1958年興建的。他對原告在本訴訟提出的申索，有以下質疑：-

(1) 假如原告的聲稱屬實，為何他要待被告已佔用涉案物業四十年，及朱北生1996年逝世後，才提出交還管有權的要求；

(2) 原告所賴以提出申索的業權文件，顯示長洲約地段750號的剩餘部份（即涉案物業）是政府新批的土地。但若與當時政府早已批出的長洲約地段241號的業權文件比較，就會發現兩者有部份土地重叠。第四被告認為，這點（加上長洲其他業權文件的疑點）足以證明，涉案物業的業權文件是偽造的；

(3) 除上述第(2)點外，第四被告及第三被告，是一群由長洲居民組成，專門研究長洲物業被非法更改業權的調查隊的成員。經審核過大量業權文件後，第四被告發現有很多地方，顯示長洲很多物業的業權，被一個有龐大背景和有組織的貪污偽造文件集團，以偽造的業權文件侵佔。原告依賴的業權文件，亦是來自同一來源。

18. 第四及五被告存檔的“抗辯書”，都指長洲約地段241號及地段750號的剩餘部份（即涉案物業）的地界重叠。原告原本否認此點，但在本訴訟審訊時，鑑於他聘用的測量師所作的報告的結果，原告承認兩地段確有地界重叠的情況。原告對此所作的解釋，將在本“判案書”以下部份詳述。

19. 本訴訟的其中一爭議點，是原告指：-

(a) 他父親戴橋在1950年9月27日購入涉案物業；

(b) 他在1957年12月4日承繼了涉案物業，

的說法。原告依賴以下業權文件，支持這指稱：-

(1) 日期為1950年9月27日的售賣轉易契(conveyance on sale)。該文件所載的賣方為麥福華等幾位人士，而買方則為戴橋；

(2) 日期為1957年12月4日的物業承繼契(successions to property)。該文件所戴的承繼人為原告、麥卿及麥桂。

根據原告所述，他在1957年仍未成年。麥卿及麥桂於是被委為他的受託人。麥卿及麥桂以日期為1992年10月3日的轉歸允許書（Vesting Assent），將涉案物業轉歸原告。

20. 如前所述，第四及五被告聲稱，戴橋是非法偽造業權文書，侵佔了他人土地。本席將在本“判案書”以下部份，處理辯方這個聲稱。

21. 本訴訟的另一爭議點，是原告指，他父親購入涉案物業後，繼續將之租予朱北生。原告呈交了下列文件支持他這一聲稱：-

(1) 約共二百五十多頁的租單收據存根。該存根的內容大致相同。其內容一般如下：-

“存根

茲收到［新興］街門牌第［105］號樓［下］［建順］寶號［Ｘ］月［ＸＸ］日起至［Ｘ］月［ＸＸ］日止計壹個月租金［Ｘ］千［Ｘ］百［Ｘ］拾［Ｘ］元［Ｘ］毫

［存根日期］”。

(2) 差餉物業估價署根據《業主與住客（綜合）條例》發出的“標準租金證明書”。該文件的日期為1976年5月11日；

(3) 差餉物業估價署根據《業主與住客（綜合）條例》發出的“詳情要求書”。該文件的日期為1985年6月1日而收件人為朱北生；

(4) 一叠“物業稅繳稅通知書”。該叠文件的較重要的內容是：-

(a) 文件日期從1980年12月16日起至1997年9月11日止；

(b) 業主一欄，從1980年12月至1993年2月期間，顯示朱北生的名字（但被更改為原告的名字）；

(c) 物業地址一欄，從1984年9月起是：-

"(LOT 241 NORTH-WEST PORTION) - 750 R P SAN HING ST (NO 105) GRD FLR CHEUNG CHAU"。

22. 辯方對原告指，涉案物業是他租予朱北生的聲稱，提出以下的質疑：-

(a) 原告不能出示任何書面租約；原告亦未能解釋，為何不簽訂租約；

(b) 雖然原告聲稱朱北生依租約條款，需每月支付租金，但原告呈交的租單收據存根，卻顯示原告有時相隔半年至一年才收租一次。租單收據存根，亦無朱北生的簽署；

(c) 原告作供時承認，雖然他聲稱是涉案物業的業主，卻在過去數十年，都未進入涉案物業查看；

(d) 除上述(c)外，原告作供時亦承認，他在1997年，朱北生已逝世約一年後，才知悉他已身故；

(e) 政府發出的有關物業稅的文件亦顯示，涉案物業位處於長洲約地段241號及750號的剩餘部份互相重叠的土地上。這與原告指，涉案物業位處於長洲約地段750號的剩餘部份的說法有異；

(f) 原告聘用的測量師，亦證實上述兩地段出現部份地界重叠的情況。

23. 辯方亦指，一張日期為1993年12月3日的電費單顯示，登記用戶是"C C CHINESE RESID ASSN"（即“長洲居民協會”（亦即第三被告）），而地址則是涉案物業。這與原告稱他擁有涉案物業的說法不一致。

24. 此外，辯方指原告作供時聲稱，不知朱北生是“長洲居民協會”的司理，及僅承認朱北生在長洲是知名人士，是意圖迴避不可爭議的事實。這顯示原告的證供不可信。

25. 本席信納原告是一位可信及可靠的證人。首先，原告有關涉案物業出租予朱北生的證供，有一定數量的文件支特：詳見前第21段所述的文件。至於辯方提出的質疑，本席認定：-

(a) 原告就他為何不是定時每月收取租金所作的解釋是，因為他與朱北生的關係不佳，常因不同原因而爭拗，是可信的；

(b) 朱北生在原告未成年時，已開始使用涉案物業。由於原告是繼承他父親遺下的物業，而原告當時亦能夠從朱北生（或第五被告）處取得租金，所以，原告說他以前未進入涉案物業的內部視察，並無不可信之處；

(c) 基於上述(b)點的同一原因，原告在朱北生逝世後，才得悉他的死訊，並不足以影響他證供的可信性；

(d) 原告確無充分理由，說他不知朱北生是“長洲居民協會”的司理。本席不信納他這方面的證供。但這並不足以影響他有關其他事項的證供的可信性或可靠性。本席認定，原告在此點的證供，極可能是希望能避免與辯方在朱北生的身份這一方面，繼續糾纏，而並非由於他明白，假如他承認知悉朱北生的身份，得同承認朱北生擁有涉案物業的業權。

26. 有關長洲約地段241號及地段750號的剩餘部份的地界重叠這一點，第四被告曾對原告聘用的測量師馬先生進行了詳細的盤問。辯方並未指馬先生的證供，是不可信或不可靠的。本席認定：-

(1) 馬先生就長洲約不同地段的地界出現重叠及其原因，具充分的資歷及經驗，足可提供作為專家證人的意見；

(2) 馬先生指，出現地界重叠，極可能是因政府在1898年左右在新界進行的測量工作，有不準確的地方，導致現存有關地界的文件及圖則，不時與現塲地界的真確位置不同，這樣的說法，是可信的；

(3) 馬先生指，不同地段的地界重叠，並非等同其中一地段的業權文件是偽造的，這說法亦是可信的。

27. 第四被告盤問原告第二證人莫先生時指，莫先生是因為曾與第四被告爭吵而編做證供，莫先生否認這指控。但莫先生承認，第四被告曾報案，導致他需要搬走食店前擺放的枱椅。本席信納莫先生是一位可信及可靠的證人。

28. 辯方在盤問證人時及結案陳詞時，均沒有指原告傳召的第四、五或六證人（分別受僱於不同政府部門）的證供不可信或不可靠。本席信納他們都是可信和可靠的證人。

29. 原告第六證人馮先生，是離島區地政署的高級地政主任。他作供時稱，地政署早已知悉長洲約地段241號及750號的剩餘部份，出現地界重叠的情況。地政署認為，這是政府在批出土地時，忽視了較早時已批出的土地的位置所致。此外，第四被告在盤問馮先生時向他提出，由地政署保存的有關長洲的業權文件中，發現不同的錯漏之處，及該等文件的真偽問題。本席從馮先生的職位，他的工作性質及資歷，及他作答時顯示的知識，認為他對長洲業權文件中的錯漏，是否由於貪污犯罪集團偽造所致這一點，足以提供可信及可靠的證供。

30. 馮先生說，他並未聽聞，長洲物業的地界重叠，是因偽造文件，貪污或串謀行騙所致。馮先生亦說，他曾參予地政署內部進行的調查工作，就土地業權爭議一事（包括不同地段出現地界重叠），作出調查報告，該報告供一位助理署長主持的土地行政會議參考。經約兩年的調查，他並未發現任何偽造文件、貪污、串謀行騙或詐騙的證據。

31. 另方面，本席認定第四被告的證供並不可信或可靠。他的證供，部份不合常理，亦缺乏佐證，部份則前後矛盾。例如，他在被盤問時承認，他指戴橋以偽造業權文件，侵佔涉案物業，當中涉及一個潛伏在政府各部門，運作歷時長達五十年（甚至可能現時仍然存在），有龐大組織和背景的貪污偽造業權文件的犯罪集團。第四被告的這種說法假如屬實的話，令人震驚。但第四被告並無真憑實據，作出此種言論。第四被告指，他徹底調查過有關長洲的業權文件後，發現內裡錯漏百多。這些錯漏就是這個犯罪集團的劣行的證據。

32. 第四被告在審訊時提出，有關業權文件中被發現的錯漏、疑點，經已在他存檔的“抗辯書”和證人陳述書，及他在審訊時呈交的“杜光標的開場陳述書”及“杜光標的終結陳述書”等文件中，重覆提及（例如，他的“終結陳述書”的第7至15段）。本席認定，無須將他所指的錯漏、疑點逐一列出，而僅需簡述如下。該等錯漏包括：-

(a) 不同地段的地界，出現重叠；

(b) 業權文件顯示為屋地用途的土地，其實是道路或通道；

(c) 部份業權文件遺失，無法驗證；

(d) 部份業權文件，出現不可解釋的被刪除或被修改的情況；

(e) 部份業權文件，簽署人的簽名形式在短時間（短至半小時）內，出現不可解釋的重大改變；

(f) 部份業權文件上的文字和簽名，極可能是出自同一人手筆；

(g) 部份業權文件，顯示不合常理及／或不可解釋的交易；

(h) 部份業權文件的登記入冊方式，出現不順序的情況。

33. 第四被告在盤問原告第三證人馬先生及第六證人馮先生時，分別提及上述有關業權文件的錯漏處及疑點。兩位證人都認為這些地方，只是涉及新界及離島的物業，業權文件中常見的錯漏，並非足以證明任何犯罪或侵權行為。如前所述，本席信納他們的證供的可信性及可靠性。

34. 第四被告在本訴訟中存檔及呈交的幾份文件，都稱他和家人是以朱福的近親及繼承人身份入住涉案物業（例如，他的“終結陳述書”第2及4段），及與朱北生各自獨立使用涉案物業（他的“終結陳述書”第4段）。但他在被盤問時卻承認，他父母原告於澳門，在1958年遷居長洲，入住他外祖父擁有的物業。當時，朱北生（第四被告的舅父）亦在涉案物業工作及居住。第四被告作供時亦說，他的父親在入住涉案物業後初期，並無任何工作。大概三個月後，他的父親開始受僱於朱北生的雜貨店為“掌櫃”。此外，第四被告亦在作供時表示，第五被告在第四被告遷入約半年後，開始在涉案物業受僱為送貨工人，並開始在該處居住。

35. 基於第四被告上述的供詞，本席不信納他指他和家人，是以近親及物業繼承人身份使用涉案物業。本席認定，第四被告的一家人和第五被告，都是因受僱於雜貨店工作而獲得朱北生的准用約（licence）而在涉案物業內工作和居住。事實上，本席推斷，第四被告的父母，當時是原居於遙遠的澳門，因現不明確的原因，投靠身在離島的親戚朱北生。故此，本席不信納第四被告指，他父母及親戚，在澳門經營餐館，由於過勞，把餐館出售，帶着資金回歸長洲這一說法（詳見他的“終結陳述書”第Ｌ段）。

36. 第四被告對以下幾點的證供，有前後不同的說法：-

(a) 戴橋究竟有沒有直接參予他所指的偽造業權文件交易。第四被告一時說他有直接參予，一時又僅說戴橋不應購買“公家地方”；

(b) 朱北生究竟有沒有阻止戴橋侵佔涉案物業。第四被告一時說朱北生並沒有這樣做，但因為這是“家醜”，所以不宜外傳，一時他又說朱北生曾試圖阻止戴橋；

(c) 原告呈交的租單，究竟是否原告專為提出本訴訟而捏做，第四被告的證供，就此點模糊不清，他作供時曾說，原告及戴橋，是經長時間部署，長期製造有關租務的記錄資料，才提出此訴訟。依他這種說法，部份有關租約文件，應是遠在戴橋在生時，已經偽造；

(d) 第四被告告究竟何時知悉涉案物業的地界，出現重叠，他一時說八歲時已知悉，一時又說他後來（1991年）才確知此事。

37. 基於以上各點，本席不信納第四被告的証供。

38. 此外，本席亦同意原告指，即使依第四被告所言，朱福曾容許第四被告一家入住涉案物業，朱福本身的身份僅為司理，等同信托人，故並無業權或權益足令他可以這樣做。

39. 本席對涉案的事實，作出以下的裁斷：-

(1) 涉案物業，是戴橋在1950年購入，戴橋擁有涉案物業的業權；

(2) 原告在戴橋身故後，繼承了涉案物業的業權；

(3) 涉案物業在與本訴訟相關時間，由原告租予朱北生，直至該租約在1998年10月26日被終止；

(4) 第四及五被告並沒有佔用涉案物業，故此，他們沒有因逆權管有，而取得涉案物業的業權或管有權。

40. 因此，本席依“第三次修訂申索陳述書”涉及第四及五被告的濟助要求，作出命令。

41. 為避免疑慮，雖然本席“判案書”並未明言，在考慮及裁決本訴訟的爭議時，本席已對：-

(a) 與訟各方呈交的文件，尤其是審訊用的文件冊及“結案陳述書”所載的所有資料或論據，作出考慮；

(b) 證人的證供，作出整體性的考慮。

42. 本席依《高等法院規則》第42條命令第5B(6)條規則，作出暫准訟費命令。第四及五被告須支付本訴訟中，分別涉及他們的部份的訟費（包括任何較早前被保留日後處理的訟費）。如與訟各方未能就訟費數額達成協議，交訟費評定官評定。第五被告自身的訟費，依《法律援助規則》的條款評定。

原告人：由勞潔儀律師行轉聘張聘君大律師代表

第四被告人：自行應訊

第五被告人： 由法律援助署署長委派劉德銘律師行轉聘王耀輝大律師代表