國際山源投資有限公司 訴 蔡明志
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LDNT000033/1998
香港特別行政區土地審裁處
新租賃申請編號1998年第33宗
摘要
業主與租客（綜合）條列第IV部—釐定巿值租金—依照租金指數來調整不同生效日期
的租金—因不同樓層及景觀所作的租金調整—因提供家庭電器所作的租金調整—在
分析後的租金水平參差的情況下，審裁處參考現行租金及租金指數。
香港特別行政區土地審裁處
新租賃申請編號1998年第33宗
| (申請人) | 國際山源投資有限公司 | |
| 訴 | ||
| (答辯人) | 蔡明志 |
主審審裁委員: 潘乃棟
聆訊日期: 1998年5月29日
宣判日期: 1998年6月11日
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判 决 理 由
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本案的申請人和答辯人是香港般含道78號寧養台A座16樓C室("有關物業")的租客和業主。有關租賃是屬於香港法例第7章，業主與租客(綜合)條例("有關條例")第IV部的租賃。業主蔡先生欲以需要佔用有關物業作為自己的住所為理由，反對租客向土地審裁處申請授予新租賃。但由於答辯人的業主權益是在現行租賃終止前12個月內取得，故答辯人無權反對租客的申請。這是有關條例第119E條第(2)款的規定。所以土地審裁處須要授予新租賃給租客及訂定新租金。
2. 根據有關條例，新租金就是現行租賃終結時的市值租金。有關物業的現行租賃於1998年1月14日終結，所以本席需釐定有關物業於1998年1月14日的市值租金。
3. 申請人呈交了一份專家估價報告(呈堂証物A1)。申請人的專家証人林先生選取了3個比較物業的租金如下：
| 地址 | 落成年份 | 實用面積 平方米 | 每月租金 元 | 租賃期及 生效日期 | |
| (1) | 般含道78號A座10樓C室 | 1986 | 160.7 | 30,351 | 2年 5.3.98 |
| (2) | 般含道78號B座19樓D室 | 1987 | 159.7 | 48,000 | 2年 1.10.97 |
| (3) | 般含道66B號17樓連一個車位 | 1983 | 140.1 | 35,000 | 1年 1.8.97 |
林先生再將租金分析及調整如下:
| 地址 | 租金 (生效日期)元 | 每平方米 租金 元 | 車位 | 樓層 | 時間 | 家庭電器 | 調整 總量 | 調整後 每平方 米租金 元 | |
| (1) | 般含道78號A座10樓C室 | 30,351 (5.3.98) | 188.87 | 0 | +1.5% | +2.8% | -5% | -0.7% | 187.55 |
| (2) | 般含道78號B座19樓D室 | 48,000 (1.10.97) | 300.56 | 0 | -0.75% | -9.8% | 0 | -10.55% | 268.85 |
| (3) | 般含道66B號17樓連一個車位 | 35,000 (1.8.97) | 249.82 | -8% | 0 | -12.6% | 0 | -20.6% | 198.36 |
林先生參照仲量行豪宅大單位的租金指數來衡量因不同的租金生效日期而需要作出的調整。他又認為一般高樓層單位的租金會比較高。為此，他作出了每層0.25%的調整。林先生較少注重第(3)個比較個案，因為它的租賃期只有一年。他又認為在1997年10月初，當第(2)個比較個案的租金生效時，當時的市場環境與1998年1月14日的相差很大。依他的意見，第(1)個比較個案最為合適。於是他把租金評估為160.7平方米x每平方米187.55元 = 30,139元，算作每月30,100元。
4. 答辯人蔡先生並沒有聘請專家作証，但是他呈交了一些租金資料分析及租金估價(呈堂証物R1)如下:
| 地址 | 實用面積 平方米 | 每月租金 元 | 租賃期及 生效日期 | |
| (1) | 般含道78號A座10樓C室 | 160.7 | 30,351 | 2年，5.3.98 |
| (2) | 般含道78號A座26樓A室 | 135.7 | 32,000 | 2年，1.4.98 |
| (3) | 般含道78號B座19樓D室 | 159.7 | 48,000 | 2年，1.10.97 |
| 算作$45,600 |
| (蔡先生認為B座遲一年落成，應將租金向下調整5%) | |||
合計： | 456.1 | 107,951 |
平均租金 = 107,951元(456.1平方米 = 每平方米236.68元)
蔡先生用163.23平方米計算，他算出平均租值為每月38,633元。他又認為有關物業的樓層較好(16樓)，且有海景，故租金應比平均租值高10%。所以有關物業的租金應為每月42,496元。蔡先生並非一個專業估價測計師，他的估價並不可靠。例如他沒有為不同租賃生效日期和不同大小類別的物業作出適當的調整。另外他說有關物業的樓層較好是難於理解的。因為有關物業位於16樓而3個比較物業分別位於10樓，19樓及26樓。但無論如何，蔡先生多提供了一個有用的租金作為參考。這就是同座大廈26樓A室的租金。
5. 本席認為同是寧養台的租金是最值得參考的。本席將這些租金分析及調整如下:
| 地址 | 租金 (生效日期) 元 | 實用 面積 平方米 | 每平方米 租金 元 | 樓層/ 景觀 | 時間 | 家庭電器 | 單位大小折扣 | 調整總量 | 調整後每平方米 租金 元 | |
| (1) | A座10樓C室 | 30,351 (5.3.98) | 160.7 | 188.87 | +6% | +4.5% | -2% | 0 | +8.5% | 204.92 |
| (2) | A座26樓A室 | 32,000 (1.4.98) | 135.7 | 235.81 | -10% | +7% | -2% | -3% | -8% | 216.95 |
| (3) | B座19樓D室 | 48,000 (1.10.97) | 159.7 | 300.56 | -3% | -9.8% | 0 | 0 | -12.8% | 262.09 |
有關物業位於A座16樓C室，實用面積是160.7平方米。新租賃的年期將會是兩年，由1998年1月15日生效。本席所作的調整是拫據以下的觀點而釐定的：-
樓層景觀
一般來說，高層住宅單位的租金比較低層的要高一些。在通常的情況下，每一層調整0.25%至0.5%經已足夠。但寧養台位於半山區，每高一層，向海的景觀都有所改善。其實A座10樓C室只向着樓房，沒有海景，而有關物業位於16樓，開始看到一些海景。在考慮到以上因素，本席認為在此案的情況下，每一層調整1%較為合理。
時間
申請人的專家依照仲量行的租金指數來調整不同生效日期的租金。在沒有更佳証據的情況下，本席接納依照仲量行的租金指數來調整不同生效日期的租金。
家庭電器
申請人的專家將有家庭電器提供的比較物業的租金向下調整5%，以抵消有關物業沒有提供家庭電器。由於沒有詳細資料指出家庭電器的確實數量和質量，本席認為在一般情況下，將租金向下調整2%比較合理。
單位大小折扣
在估價學上，小單位每平方米的租金通常比大單位的為高。有關物業的面積比A座26樓A室的面積大18.4%。為此，本席將每平方米的租金向下調整3%。
6. 按照A座10樓C室的租金分析來計算，有關物業的市值租金可評估為每月32,931元(160.7平方米x每平方米204.92元)。若按照A座26樓A室的租金分析，可評估為每月34,864元(160.7平方米x每平方米216.95元)。若按照B座19樓D室的租金分析則為每月42,118元(160.7平方米x每平方米262.09元)。這些評估的市值租金，很是參差，從每月32,931元至42,118元。在這情況下，本席以有關物業於1996年1月所訂定每月35,000元的租金作為起點，再參照仲量行的租金指數，來評估1998年1月的租金水平，作為一個參考：
1996年1月的仲量行租金指數 = 401.1
1998年1月的仲量行租金指數 = 444.4
1996年1月的租金 = 每月35,000元
1998年1月的每月租金依照這比例可評估為 ：
35,000元 x 444.4 = 38,778元
401.1
這樣看來，A座10樓C室的租金似是偏低。這單位位於較低的樓層，向着對面的樓房，完全沒有海景。這可能就是它的租金偏低的緣故。本席認為採用這個租金來評估有關物業的市值租金並不穩當。根據餘下兩個比較物業的租金，再參考有關物業於1996年１月生效的租金和仲量行的租金指數，合理的市值租金應為每月39,000元。本席因此判定有關物業兩年新租賃的租金為每月39,000元由1998年1月15日生效。
日期：1998年7月30日
潘乃棟審裁委員
申請人由毛雲龍律師行轉聘徐偉南大律師代表進行訴訟
答辯人親自進行訴訟