Millap Ltd. and Others v. The Incorporated Owners of Fanling Centre and Others
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LDBM000360/1999
香港特別行政區土地審裁處
建築物管理申請編號1999年
第LDBM 260宗及第LDBM 360宗
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| Millap Ltd. | 第一申請人 | |
| Egeria Investment Ltd. | 第二申請人 | |
| Golden Dragon Development Company Ltd. | 第三申請人 | |
| 訴 | ||
| The Incorporated Owners of Fanling Centre | 第一答辯人 | |
| Success Property Company Ltd. | 第二答辯人 | |
| 潘忠賢 | 第三答辯人 | |
| 區成禧 | 第四答辯人 | |
| 林順德 | 第五答辯人 | |
| 高錦明 | 第六答辯人 | |
| 池彩珍 | 第七答辯人 | |
| 黃善豪 | 第八答辯人 | |
| 李伯強 | 第九答辯人 | |
| 謝偉斌 | 第十答辯人 | |
| 鄧寶賚 | 第十一答辯人 |
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主審法官：周兆熊法官
宣判日期：2000年3月17日
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判 決 書
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1. 在此宗合併案件，第二答辯人要求本席頒令將它作為訟案一方的名字剔除，而第三至第六，第八至第十一答辯人亦向本席提出同樣的申請。
第二答辯人的申請
2. 在LDBM 260/1999一案，三位申請人（“申請人”）是位於 33, Sun Wan Road, Fanling, New Territories 粉嶺中心的發展商。粉嶺中心是於1991年落成的屋邨。在提出本案的申請時申請人已將該中心的住宅部份出售，而袛以註冊業主身份保留商業及停車場的部份。第一答辯人是粉嶺中心於1999年6月29日成立的業主立案法團（“法團”），第二答辯人是法團所委任的經理人，而第三至第十一答辯人是法團的管理委員會的部份委員。
3. Fanling Centre "Management" Limited 是根據粉嶺中心公契而委任的第一任管理人。1999年6月30日，法團以書面向它通知，它的委任在1999年9月30日終止。1999年10月1日，管理委員會以大多數的決定委任第二答辯人接管粉嶺中心的管理工作。
4. 申請人列舉各種事實，指稱第三至第十一答辯人非法委任第二答辯人，亦指草擬的管理協議書及其後所簽署的管理協議書可証明法團和/或它的管理委員會在違反公契之下，意圖委任一間祗代表法團的管理公司。該管理公司並不會受公契的約朿，而祇會遵守法團的決定。
5. 申請人要求法庭頒佈其中的一個命令便是第二答辯人的委任是違反公契，而有關的管理合約對法團和粉嶺中心的業主並無約朿力。申請人亦向法庭申請頒下禁制令，禁止第二答辯人本身，或它的董事，職員或代理繼續行使經理人根據公契所賦予的權力及權利。
6. 在第LDBM 360/1999 一案，申請人指稱第二答辯人，在違反公契的情形下，對粉嶺中心的停車場製造滋擾，引致申請人蒙受損失。
7. 申請人亦指第二答辯人，在違反公契的情況下，侵入申請人的私人貨車停泊處和非法收取停車費。申請人要求法庭頒下禁制令，禁止第二答辯人本身，或它的職員再繼續上述的非法行為，而它須就非法收取的停泊車費一事，向申請人作出帳項的交代。
8. 上述兩案所有的指控及申請，都是在土地審裁處司法審裁權範圍之內，本席找不到任何理由以剔除第二答辯人作為與訟一方的名字。故此本席撤銷第二答辯人所有的申請。
第三至第六、第八至第十一答辯人的申請
9. 法團的管理委員會共有11名委員，其中二位委員是申請人的代表。
10. 在LDBM 260/1999一案的申請通知書，申請人指稱第三至第十一答辯人在委任第二答辯人方面，採取具有壓迫性的行為，並指稱他們非法委任第二答辯人為經理人，因此 申請人向法庭申請頒佈下列聲明：
(1) 法團和/或它的管理委員會和/和第三至第十一答辯人在與第二答辯人簽署管理協議書時，違反公契及《建築物管理條例》。
(2) 法團和/和第三至第十一答辯人拒絕根據公契委任經理人的所為是違反公契的行為。
(3) 法團有權要求第三至第十一答辯人基於與第二答辯人簽署管理協議書而須負上的責任而作出賠償。
11. 在LDBM 360/1999一案，申請人指稱法團在有關管理委員會的選舉方面，違反《建築物管理條例》（“條例”）的規定。
12. 申請人又指稱管理委員會管理犯下嚴重的不當管理、 疏於職守以及濫權的行為。申請人列舉下列事實以証明它對各答辯人的指控：
(1) 拒絕委任經理人及拒絕執行業主會議的議決。
(2) 在業主要求下拒絕召集法團會議。
(3) 通過第二答辯人在泊車處製造滋擾、侵入申請人在地面的私家貨車泊車處和非法收取停泊車費。
13. 申請人要求法庭解散法團的管理委員會， 頒下禁制令，禁止第三至第六、第八至十一答辯人再作出上述在停車塲的非法行為，並向申請人交代第二答辯人的職員所曾經收取的停車費的帳項。
14. 在作出判決前，本席須要考慮法團、管理委員會，以及個別委員的相互關係、職權以及責任。條例對此有明確的規定；條例的第16條規定，除條例另有規定外，業主所負有與建築物公用部份的法律責任，須針對法團執行。
條例的第16條有如下的規定：
“建築物業主根據第8條成立為法團後，業主所具有的建築物公用部分有關的權、權力、特權、職責，須由法團而非業主行使及執行；而業主所負有的與建築物公用部分有關的法律責任，除本條例條文另有規定外，亦須針對法團而非針對業主執行；據此
(a) 關乎建築物公用部分的任何通知、命令及其他文件，均可按註冊辦事處送達法團；及
(b) 有關建築物公用部分的任何在審裁處 提起及進行的法律程序，可由法團提起及進行，或針對法團而提起及進行。”
15. 條例的第29條闡明法團與管理委員會的關係；第29條規定“除本條另有規定外，本條例授予法團的權力及職責，須由管理委員會代表法團行使及執行”。故此，就第16條與第29條而言，管理委員會袛是代表法團行使及執行它的權力及職責，而條例並無規定管理委員會須負上法團的法律責任，既然管理委員會無須 負上法團的責任，個別委員在執行管理委員會的職 責時當然亦無須負上法團的法律責任。
司法管轄權
16. 根據條例第45條的規定，土地審裁處具有聆訊及裁決附表10所指的任何法律程序的司法管轄權，附表10的所指明的各種法律程序如下：
“(1) 與本條例條文的釋義及執行有關的法律程序。
(2) 與公契條款及條文（包括根據第VIA部隱含地納入公契的條款或條文）的釋義及執行有關的法律程序。
(3) 與建築物的公用部分或業主有共同權益的其他部分的使用、佔用、享用、管有或擁有權有關的法律程序。
(4) 與下述各項的計算或分攤有關的法律程序
(a) 根據公契（如有的話）應付或看來應付的任何款項；
(b) 第20及21條所提述的基金及繳款；
(c) 管理開支或收費（不論其名稱為何）；
(d) 根據本條例或按照於土地註冊處註冊的文書包括公契（如有的話）的條款及條文而欠付或負有法律責任的任何其他支出、付款、債項或債務。
(5) 與涉及
(a) 法團；
(b) 管理委員會及其主席、秘書及司庫；
(c) 第34D(1)條所指的經理人；
(d) 第34D(1)條所指的業主委員會；
(e) 租客代表，
的權力及職責的法律問題有關的法律程序，並包括與財務、金錢或受信性質的權力及職責（如有的話）的法律問題有關的法律程序。
(6) 與涉及建築物的全部或建築物的任何部分的擁有、佔用或管有權（包括建築物的或顫有建築物土地的一份不可分割份數的擁有權）的法律問題有關的法律程序。
(7) 在不損害第6段及在第45(3)條的規限下，與涉及業主或佔用人所享有的任何合約上的權利况所有權權利或另於土地註冊處註冊的文書包括公契（如有的話）的條款及條文所提述的任何合約上的權利或所有權權利的範圍及適用性或其他方面的法律問題有關的法律程序。
(8) 與涉及違反或指稱違反於土地註冊處註冊的文書包括公契（如有的話）的任何契諾、條款或條件的法律問題有關的法律程序。
(9) 與第7段所提述的任何合約上的權利或所有權權利或第8段所提述的任何契諾、條款或條件（視屬何情況而定）的執行（不論以強制履行令、強制令、聲明、損害賠償或其他方式執行）有關的法律程序。"
17. 第1段是有關與條例的執行的法律程序，故此指這段涵蓋附表3第1段第（2）節的條款。第（2）節有如下的規定：
“(2) 在不少於5%的業主要求下，管理委員會主席須在收到要求後14天內就業主所指明的事宜召開法團的業主大會。”
18. 基於上述的條款，在LDBM 360/1999一案，在“Failing to Convene a Meeting of Corporation Upon Owners' Request" 綱目下之第23至第26段的指控，與及頒令申請第(2) (a)段都是由第（2）節的範圍所覆蓋，故此與此爭議問題有關的法律程序，申請人的禀狀和它所申請的命令，符合法律的規定，所以第三答辯人的作為與訟一方的名字，就此點而言，不應被剔除。
19. 至於申請人其它的申請，都是針對第三至第六、第八至第十一答辯人個別委員的申請，或是針對由他們所控制的管理委員會的申請。
20. 就申請人指稱的事實，除上述有關第三答辯人一事之外，條例並無賦予申請人向個別委員提出訴訟的法律根據。
21. 如條例賦予管理委員會的個別委員法律上的責任，並強制他必須執行該責任，條例會清楚作出規定，如該委員違反此規定，則有關人士可向該委員提出起訴，而土地審裁處基於附表10第1段的規定，對該案遂具有司法管轄權。本席舉例如下：
(1) 附表2第8(1)(b)段規定管理委員會會議須由秘書在收到2名管理委員會委員的要求後14天內召開。
(2) 附表5第4段規定，如業主以書面要求法團向他提供附表5所提述的任何預算的副本，則司庫在收取管理委員會所釐定的合理的副本費後，須將副本提供給該人。
22. 申請人辯稱第三至第十一答辯人，以他們為管理委員會的委員之故，所以他們分別是法團的代理人，因而他們可因合約（因違反公契或破壞受信責任）、衡平法（破壞受信責任）或侵權行為（侵入、疏忽或滋擾），以個人身份（而不是管理委員會委員的身份）而被申請人控告。本席無法接納此論點。
23. 在本案，申請人是以他們為管理委員會的個別成員而向他們提出訴訟，除上述有關第三答辯人拒絕召開業主大會一事外，本席無司法權審訊個別委員是否須就別些事項負上法律責任。
24. 總而言之，管理委員會袛是行使及法團的權力及執行它的職責。它本身並不用負起法團的責任。負起與建築物公用部份有關的法律責任，須由法團負起。在本案的委員，即使指控是事實，第三答辯人以至各個別委員都是作出集体的決定（亦即管理委員會的決定），或根據管理委員會的集體決定而有所作為，他們的決定或作為即屬於管理委員會的決定或作為，故此即使該些決定或作為是錯誤的決定或作為，法律的責任亦須由法團所負起。就申請人的指控而言，條例並無任何部份賦予他們向管理委員會或它的個別會員提出訴訟的法律根基。
25. 故此本席頒令就LDBM 260/1999一案，本席將第三至第六、第八至第十一答辯人作為與訟一方的名字刪去。
26. 就LDBM 360/1999一案，本席將第四至第六，第八至第十一答辯人作為與訟一方的名字刪去。就第三答辯人而言，純粹基於第三答辯人拒絕召集大會一事，本席拒絕將他的名字剔除。就別的指控而言，他的名字應被剔除。
27. 本席頒佈下列臨時有關訟費的命令：
1. 第二答辯人須付予申請人以及第七答辯人有關聆訊此兩張傳票的訟費。
2. 就LDBM 260/1999一案傳票的聆訊，申請人須付第三至第六、第八至第十一答辯人傳票的訟費，以及第七答辯人的訟費。
3. 就LDBM 360/1999一案傳票的聆訊，申請人須付第四至第六、第八至第十一答辯人的訟費，以及第七答辯人的訟費，就申請人與第三答辯人而言，雙方各自負責本身此傳票聆訊的訟費。
28. 如與訟各方於14天內不向本席提出有關此項命令的申請，則此臨時
命令變為永久性的命令。
| 周兆熊法官 | |
| 土地審裁處 |
第一至第三申請人：由胡關李羅律師行代表。
第一至第十一答辯人：由王潘律師行代表。
第七答辯人 ：親自出庭應訊。