Bright Region Enterprise Ltd and Others 訴 Tsang Chui Chu

DCCJ15681/2000

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2000年第15681號

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判案書

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原告人為將軍澳南豐廣場的業主，被告人則為租用上述廣場B72舖的租戶。租約為期3年，自1999年9月15日開始生效。被告人自2000年3月開始欠繳租金，管理費，冷氣費，而及自2000年第二季開始欠繳差餉及地租。原告人因而興訟要求收回上述舖位及一切因被告人違反租約而帶來的損失。

2． 被告人提出抗辯反索償，因被告人沒有律師代表，在審閱她所呈入法庭的抗辯反索償書及証人口供後，總結起來抗辯的理據如下：-

(i)	原告人使用誤導及欺詐手段推廣商舖租務，沒有提供更佳位置舖位予被告人營商；
(ii)	原告人沒有兌現承諾，即就該商場內行業的種類及數目作出規範；
(iii)	原告人威嚇被告人拒絕簽署租約的後果；
(iv)	在原告人誤導及強迫下簽署該租約，律師並沒有解釋租約的內容；
(v)	原告人向其他商戶收取較便宜的租金，對被告人不公；
(vi)	原告人誤導被告人商場出租率；
(vii)	實用面積僅得135平方呎而並非149平方呎；
(viii)	商場營商環境惡劣，公用設施如厠所不潔，走火通道上鎖，扶手電梯等經常不能使用，宣傳推廣海報物品缺乏，商場在不適當時間如週末進行維修，並導致塵土飛揚；
(ix)	原告人改變公眾地方用途，興建示範單位，佔用公眾走廊因而減低顧客人流量；
(x)	原告人對不同商戶就商舖內部改動厚此薄彼。

3． 基於以上所述，被告人反索償HK$374,867.50，這是被告人投資在此商舖上的一切開支，包括裝修，生財工具，律師費，租金，差餉地租，管理費，冷氣費，電費，電話費，工資及貨物。另外被告人亦追討訴訟期間精神與時間的損失。

原告人案情

4． 原告人傳召兩名証人分別是蒙子傑先生及鍾美燕女仕作供。蒙子傑於1998年10月加入南豐發展有限公司（南豐）作為租務主任，南豐當時是南豐廣場的租務代理。蒙子傑謂在1999年3月時，被告人向他查詢南豐廣場租務情況，於是他傳真一份平面圖及租金價格表與被告人，同時亦要求被告人就她希望承租的舖位排列優先次序。南豐的租務政策是先租出一些遠離商場入口，扶手電梯等的商舖，後期才租出一些位置較好的商舖，因為後者可收取較高的租金。被告人亦選擇3間舖位，分別是B61，B59及B72。當時被告人表示其兄弟亦有興趣承租B22舖經營糖果玩具生意。及後雙方亦續磋商舖位，租約期，起租日期及免租期等事項。及後，南豐同意出租B72舖與被告人，租約為期2年，租金則為每月HK$7,480。

5． 當時該商場預留部份位置作為酒樓及幼稚園用途。除B56-B99舖南豐建議作為銷售精品及時裝行業外，其餘舖位南豐則沒有指定任何行業。南豐並無設定某一行業商戶在商場內最高的數量，全視乎巿場供求決定。

6． 被告人與南豐磋商，並建議將租約年期改為3年，最終亦獲南豐接納。雙方並訂定租約最早可於1999年9月15日生效，被告人亦可享有14日免租期。蒙子傑亦告訴被告人她可自行尋找律師處理租約上的事宜。

7． 1999年5月19日，被告人簽署邀約書（offer letter）。蒙子傑記憶當時被告人曾詢問他有關酒樓及幼稚園出租情況，當時他的答覆是還在磋商中。

8． 1999年8月23日，被告人簽署承租書（Agreement for Tenancy）。1999年9月15日，被告人簽署正式租約（Tenancy Agreement）。在1999年5月至9月期間，被告人亦不斷查詢商場出租情況及出租率多寡。據蒙子傑謂他有告訴被告人出租率是低於一半。在被告人搬進商場開始營業後，被告人曾向他投訴太多售賣童裝的商舖，蒙子傑應允向南豐反映，被告人亦向他投訴其他售賣童裝商戶所繳付租金較她為低，對她不公。

9． 蒙子傑亦坦承在1999年10月初，不少租戶投訴商場的環境設施，包括公用厠所沒有厠座，商場內堆積建築物料，扶手電梯未能正常運作等。蒙子傑在接獲此等投訴後，亦有前往調查。當時發覺這等損壞都是負責替商舖裝修的工人造成損壞，他亦拍下相片存證。就此等不便，南豐對商戶作出保償，凡於10月31日前已遷入的商戶均獲額外一個月免租期，另外12月遲繳租金亦無需繳付利息。當時被告人亦接受此安排，享用此一個月的免租期。

10． 及後被告人就商場的營商環境不斷投訴，並要求減免租金或退租又或遷往商場內其他舖位並由南豐負責裝修等。據蒙子傑謂被告人沒有按時繳交租金，自2000年3月起，被告人亦沒有再繳付租金及其他費用。

11． 至於商舖面積方面，當時傳真予被告人的平面圖僅供參考之用，平面圖上亦如此說明。在承租書及租約上均有講及單位可出租面積(lettable area)以 "Authorised Person's Certificate" 作實。證物P.1亦顯示，建築師證實B72舖可出租面積 為149平方呎，故南豐並無誇大該商舖可出租面積。在1999年9月15日時，商場內有2至3間經營童裝生意的租戶。蒙子傑亦於2000年7月離職，在離職時，當時則有5至6間商戶經營童裝生意。

12． 關於商場公共走廊道改動，作為示範單位一事，蒙子傑聲稱在廣場內所蓋搭的示範單位於1998年已蓋搭。故若被告人在傾談租約時曾到現場實地視察，理應察覺公共走廊已被圍封作為示範單位一部份。再且，在承租書及正式租約上均附上圖則，圖則清楚顯示示範單位所佔面積是覆蓋了該公用走廊。

13． 原告人亦傳召鍾美燕女仕作供。鍾美燕是南豐的租務經理。她的証供絕大部份與蒙子傑重覆，本席不在此覆述。鍾美燕謂商場示範單位在1998年5月建成，承租書與租約所附圖則已有清楚列明，圖則亦獲政府有關部門批准。若商場作出改動亦需得有關政府部門批准。在2000年6月，因應商戶的要求，他們重新入圖則，將有關的公用走廊還原出來。鍾美燕亦謂B22舖最終在2000年8月出租作為售賣童裝用途。

被告人案情

14． 被告人謂她於1999年3月至5月期間與南豐蒙子傑接洽承租南豐廣場商舖，並於3月時收到有關商場租金，圖則，各項費用的招租表。她亦於4月至5月親臨參觀商場環境，但當時南豐根據安全理由只局限於參觀B72及B22舖。被告人謂她當時希望洽租一些接近酒樓，餐廳，商場大門，地鐵出入口舖位，但蒙子傑回覆不可以，因為其他有利位置已經劃給連鎖店，只有B56-B99舖可供選擇。當時她挑選3間舖位，並代其兄弟詢問B22作為糖菓店的租務情況。最終，糖菓店沒有洽租，但被告人向蒙子傑詢問可否以B22作為出售童裝，當時亦為蒙子傑所拒絕。被告人於是選擇B72舖。其後她發現事實並非如此，各類行業零星分散於商場內，並不如所講的規劃。

15. 在洽租過程中，被告人亦聲稱當時蒙子傑曾向她承諾經營中下價童裝生意的商號不多於3間，其後此亦為不確。後來加入的童裝經營商不單可以較低的租金洽租，更可以租用更佳的位置，與被告人做成競爭。洽談租約時，被告人亦曾向蒙子傑商議可否下調租金水平，但卻遭對方否決，此點亦對她不公。在1999年11，12月期間，被告人發現第4間童裝店出現。期後在2000年3，4月亦發現再有多兩間童裝店進駐南豐廣場，當時她需要減價傾銷才可維持生意。被告人於是要求南豐一是減租，二是讓她退租，三是南豐賠償B72裝修費用，並讓她遷往較佳的位置，除第二項南豐附上條件外，第一及三項選擇均遭拒絕。

16． 從洽商開始至進駐商場後這期間，被告人不斷查詢商場商舖出租數目，並不是如蒙子傑所說商場面積出租率。再且，自洽租開始至落實簽署正式租約期間，租金的價格均有所向下調整，但原告人卻沒有將此等資料向她透露，其他較遲洽商的租戶反可享有較佳的租金。1999年9月，被告人曾申請延期簽署正式租約，但遭對方拒絕，南豐並聲稱若未於指定時間簽署租約的話，將沒收訂金及採取法律行動追究。

17． 至於在律師樓簽約時，被告人同意律師樓文員花上1小時解釋文件的條款內容，當然不是逐字逐句解釋，她是知道協議的大致內容，她亦知遲繳租金費用需要罰取利息的百分比，亦獲告知可以選擇自己代表律師等。

18． 至於B72面積方面，被告人聲稱當她裝修商舖砌地磚時發覺地面的面積僅135平方呎，與價格表所列149平方呎有所不同。

19． 1999年10月被告人生意開張後，商場的環境並沒有得到改善。兩條扶手電梯未能運作，防火通道上鎖，地下大堂常有建築材料堆放，部份建築材料亦堆放在空置的商舖內，商場內燈光昏暗，環境異常惡劣。到1999年11月時，其中有2個周末，商場更因維修更換扶手電梯旁牆磚，將上址導致塵土飛揚。

20． 被告人同意在商場入伙的初期，商戶投訴項目主要是商場環境問題。被告人同意及後南豐作出讓步，讓她免繳11月租金及放棄收取12月遲交租金費用的利息。到2000年2，3月時候，當時投訴的項目主要是營商環境的問題，如人流不足，售賣同等類型的商戶數目過多及商場宣傳不足等。

證供評估

21． 就本案而言，被告人沒有否認她欠下原告人租金及其他費用；及於2000年6月搬離南豐廣場其所經營的店鋪。本席要决定的是被告人可否如被告人依賴在第2段所述，終止租約。

（i） 原告人使用誤導及欺詐手段推廣商舖租務，及沒有提供更佳位置舖位予被告人營商

就此點而言，在聽過原告人與被告人雙方的證供後，本席首先裁定在揀選商舖方面南豐所作並無任何不對。南豐有權先推出一些位置稍欠理想的舖位出租。至於被告人要求接近扶手電梯商場大門及地鐵出口的位置，當然被告人可要求磋商，但對方一口拒絕亦無不妥。至於後期卻出租B22舖予另一經營童裝人仕，出爾反爾亦未嘗不可。

（ii） 原告人沒有兌現承諾，即就該商場內行業的種類及數目作出規範

就有否規範行業種類及數目，從招租表上看到，南豐確有一個很概括但缺乏細節具體的規範。例如B56-B99的舖位，價目表上清楚敍明建議行業為時裝/精品，但就並無具體再詳細列出男裝、女裝、童裝各佔數目等。另外價目表亦僅見寫上建議行業而非指定行業。在雙方各執一詞的情況下，本席只能依靠此等證供以助作出裁决。在相對可能性衡量舉証標準下，本席接納蒙子傑及鍾美燕證供，南豐的原意是希望某些行業集中在商場的一些特定區域，如時裝及精品以方便商場顧客遊覽選購貨物，但事與願違，出租情況欠理想，即使酒樓亦遲遲未能租出。從另外一點亦可看出商場並無指定行業規範，這就是從呈堂相片中看到很多已開業的店舖各式各類都存在，亦並不是集中在某一區域，此等相片是在開幕不久10月時拍攝的。另外我們亦看到在2000年5月被告人要求退租時，南豐亦僅要求被告人找回新租戶租用B72舖及繳付一切有關費用，亦無要求新租戶必須經營時裝/精品行業。再且被告人亦可遷往商場內任何空置單位繼續經營。至於限制童裝經營者的數目，本席亦接納蒙子傑所言南豐並沒有設上限。根據價目表所述，B56至B99建議行業為服裝及精品，共44間舖位，在相對可能性衡量的舉証標準下，南豐當時承諾只容許3間童裝店，這個事實如被告人所述存在的可能性不高。在1999年香港經濟衰退期間，相信要填滿商場空置舖位不易，更遑論限制每一行業的數目。在一封1999年12月14日南豐互助委員會致南豐發展有限公司的信中，本席看到為求改善商場設備及環境，要求各行業應設有數量及限制，以免惡性競爭。當時信內提及的是要求而並不是履行承諾，限制各行業數量。

（iii） 原告人威嚇被告人拒絕簽署租約的後果

在聽畢證供後，本席認為並無威嚇的成份，只是原告人如實告訴被告人假若一旦違反邀約書，又或承租書被告人雖要面對的法律責任，此等後果在上述法律文法有清楚訂明，再者被告人亦在後期簽署正式租約，故不存在威嚇的道理。

（iv） 在原告人誤導及強迫下簽署租約，律師並沒有解釋租約的內容

此點在聽取被告人證供後，本席亦裁定不確亦不能作為終止租約的理由。被告人證供亦謂對方是有告訴她可自行聘請律師，但因被告人認為作用不大故就此罷休。故此是被告人放棄此權利。至於租約的內容，即使根據被告人口供，律師行文員花了一小時解釋，被告人亦知悉延期繳付租金及費用會引致每月1.25%懲罰息率。

律師行文員雖非逐字逐句解釋，但每項條款均傳達意思，本席認為並無不妥。從法庭上看出被告人並不是一個目不識丁的人，相反本席認為被告人是一名聰明，有才幹，肯拼博的商人，故此本席相信她絕對明白簽署租約內容及簽署的意思。因此之故，被告人亦不能以此作為中止租約的理由。

（v） 原告人向其他商戶收取較便宜的租金，對被告人不公

被告人雖然最初認為南豐對她不公，租金價格欠缺透明度，從洽商到簽署租約期間租金已不斷下調，但南豐並沒有知會她。但被告人最終接納此等租價隨巿場供求而定，可升可降。本席亦認為南豐拒絕透露與其他商戶的洽談細節，租金情況與被告人知並無不妥。被告人亦並非全無議價的能力，被告人取得2星期裝修免租期，另外亦能將租約年期由2年爭取至3年，此顯示雙方的議價能力並不是一面倒。再者，被告人將租期從一般2年延至3年，顯示她預測租金是上漲的，被告人錯誤估計巿場走勢，不能以此作為終止租約的理由。

（vi） 原告人誤導被告人商場出租率

在聽過雙方的證供後，本席認為出現此等爭拗，基本原因出於雙方溝通方面。一方面講的是商場面積的出租率，另一方面可能講的是商場商舖數目的出租率，很難說是南豐誤導被告人。另被告人聲稱商場面積出租率對她來說是沒意思的，因為她只着重實際究竟有多少商舖能租出。從另一角度來看，假若租客租的只是細小的舖位，若以舖位數量計算，百分比可能會高，但以面積計算百分率可能會很低，這亦不能反映實情。例如酒樓，連鎖快餐店等所佔面積很大，但並沒有如期開業，或租出。若南豐提供出租率時，使用的是商舖數量而不是商場面積，這亦有可能被指控提供不實的數據。

（vii） 實用面積僅得135平方呎而並非149平方呎

就此點被告人聲稱當商舖鋪砌地磚時，發覺地面的積僅135平方呎，並不是如租約上所述149平方呎。就此點似乎是被告人將兩點混作一談。租約上寫上的是可出租面積（lettable area），眾所週知計算上與可鋪砌地磚或地氈的面積不同。邀約書上亦有講及可出租面積乃由外牆開始計算，假若牆身分隔兩間鋪位，則以中間為起點。再者租約上所示可出租面積是根據最終建築師所確認的為準，而證物P.1建築師最終所確認的亦是149平方呎。故此南豐並沒有犯上錯誤又或蓄意誤導被告人，故被告人亦不能以此作為終止租約的理由。

（viii） 商場環境惡劣

商場在新開時情況確是未如理想，這點蒙子傑亦坦白承認。在商場1999年9月15日開始啟用之初，商場內設施如扶手電梯，厠所，走火通道等是確有未盡善的地方。商場內亦有建築材料堆放及裝修工人擺放的建築材料。在1999年11月時亦有更換牆壁磁磚工程造成滋擾。這些都是不爭的事實。但是被告人亦同意這些事到2000年2，3月時基本已解決，商場環境已有明顯改善。當時主要的投訴是商場人流不足，生意並不興旺。蒙子傑亦指出南豐就商場開始運作初期造成的混亂已作出保償，包括一個月的寬免租金及12月無需繳付延遲繳交租金費用利息等。被告人亦接受了此等優惠。因被告人接受此等優惠，被告人法理上已放棄此方面追究。再者本席已察看原告人一方呈上來的相片。相片顯示確有裝修工人在公眾地方裝修，但總體來說，商場環境並不如被告人所述如此惡劣。商場新張入伙，此等現象勢所難免，但情況並不達到影响被告人享用B72商舖地步。再者，被告人亦欣然接受南豐就此作出的保償，故被告人不能以此作為終止租約的理由。

（ix） 原告人改變公眾地方用途，興建示範單位

本席在聽過雙方的證供後，接納蒙子傑及鍾美燕所言示範單位早於1998年已蓋搭。至於被告人聲稱前赴商場參觀時並沒有示範單位存在，故此南豐存心誤導。的而且確在1999年5月14日的邀約書上所附的圖則，我們並沒有看到示範單位的存在，但是說圖則僅是用作指出單位所在（for identification only）。被告人當時進場參觀，建築工程還未完全完成，在陌生環境下作出錯誤的評估不足為奇。

（x） 原告人對不同商戶就商舖內改動厚此薄彼

就這方面，本席認為並不可構成任何終止租約的理由。在現實商業世界，視乎雙方議價能力，討價還價的技巧及當時的營商環境，營商環境是不斷改變，某些時候沒有給予的優惠稍後可能提供予另一些客人，此點在樓房地產方面尤為明顯。1999年，眾所週知本港經濟低落，樓房地產巿場呆滯，業主或發展商不時提供優惠促銷樓宇或出租商舖，寫字樓，沒有任何不妥。至於被告人欲在舖內加建閣樓不獲批准，鍾美燕已有所解釋，原因在於被告人並沒有按程序呈上圖則要求審批。另外律師費用不同，鍾美燕亦解釋謂因多做一份承租書才引致，本席亦認為解釋非當清楚，此亦不能成為終止合約的理由。

22． 原告人亦依賴租約內的5（x）條款。此條款敍明就有關租用商舖事宜，正式租約已羅列雙方達成租約的所有條款。雙方亦同意放棄就先前所作任何陳述，保証，不論是白紙黑字或口頭，又或是明示或暗示，追訴的權利。故此即使南豐作出任何承諾，假若在簽署租約時沒有寫進租約內，對方也不能以此等承諾追究損失。正如本席所述與訟雙方的議價能力並不是一面倒，此為商業協議，本席看不出有甚麼理由不應執行協議條款。在此案中，明顯地被告人高估了南豐廣場的潛力，作了一個錯誤的商業决定，除了寄予同情外，本席並無他法只能依法定奪。

23． 基於以上所述，本席頒令原告人一方勝訴，被告人一方未能成功抗辯，另亦撤消其反索償。原告人一方未能證實被告人3月份未有繳付租金及費用，因此以2000年4月1日起作為計算，原告人可成功向被告人索償：-

1/4/2000 - 30/6/2000 租金	HK$22,440.00
(HK$7,480 x 3)
1/4/2000 - 30/6/2000 管理費	HK$1,581.00
（HK$527 x 3）
1/4/2000 - 30/6/2000 冷氣費	HK$1,977.00
(HK$659 x 3)
2000年第二季差餉地租	HK$1,810.00
共	HK$27,808.00
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24． 原告人未能清楚証明索償聲請書上第11（c）段的索償，故是項索償不獲批准。

25． 原告人亦可就第23段HK$27,808金額，取得由2000年6月1日起至被告人繳付此HK$27,808的日期止，每月以1.25% 計算的利息。

26． 原告人亦可取得自2000年7月1日開始至2001年7月4日止，因被告人終止租約損失的租金，管理費 ，冷氣費，差餉及地租每月HK$9,269.30即共HK$9,269.30 x 12-4/30 = HK$112,467.50。

27． 原告人兼得訟費，訟費以律師與客戶的基礎計算，此乃根據正式租約第5(a)段所述。假若雙方未能同意訟費的數額，則交由法庭釐定。以上所指關於訟費的命令是臨時命令，如任何一方不向法院申請另作判令，則此臨時命令將於本判案書發出日期的14天後，自動成為永久命令。

的近律師行Mr. P. Kwan代表原告人

被告人無律師代表