The Incorporated Owners of Maple Mansion 訴 Ho Yiu Keung and Regent Talent Industrial Ltd.
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LDBM000098B/2000
LDBM 98/2000
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號LDBM 2000年第98宗
| The Incorporated Owners of Maple Mansion | 申請人 | |
| 訴 | ||
| Ho Yiu Keung and Regent Talent Industrial Limited | 答辯人 |
主審法官：周兆熊法官
覆核判案日期：2001年4月4日
_____________
訟 費 判 決 書
_____________
1. 申請人須支付答辯人有關“訟費命令”傳票的訟費（包括答辯人聘請大律師的費用）。
| 周兆熊法官 | |
| 土地審裁處 | |
| 2001年4月6日 |
申請人：由鍾沛林律師行代表。
答辯人：由葉大衞律師樓代表。
The Incorporated Owners of Maple Mansion 訴 Ho Yiu Keung and Regent Talent Industrial Ltd.
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LDBM000098A/2000
LDBM 98/2000
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號LDBM 2000年第98宗
| The Incorporated Owners of Maple Mansion | 申請人 | |
| 訴 | ||
| Ho Yiu Keung and Regent Talent Industrial Limited | 答辯人 |
主審法官：周兆熊法官
覆核判案日期：2001年4月4日
_______________________
覆 核 判 案 書
_______________________
1. 2001年2月15日，本席頒下此案的判案書。在判案書內，本席將申請人的申請撤銷，並頒下臨時訟費的命令。
2. 2001年3月6日，申請人要求覆核該判決。
3. 2001年3月7日，申請人要求更改上述的訟費命令，即答辯人須支付本案全部或部份的訟費。同日，答辯人申請覆核判決書內關於第二屆管理委員會的合法性的裁決。
申請人的覆核申請
4. 申請人覆核申請的第一個理由是 ：
"1. That the Respondent alleged that there was no resolution by the management committee of the repair costs in accordance with the undivided shares had in fact never been an issue of the application, nor allowing the Applicant to prove and being first examined on this issue at trial."
5. 再修訂的反對通知書載有下列各段 ：
"9. ........................
(4) The amounts of the costs of repairs and renovation have not been calculated and fixed or fixed properly or at all."
6. 答辯人在第9(4) 段的抗辯指稱維修費的總款額並未被計算和確定，或被恰當地計算和確定；這是從根本上否定維修費總款額的合法性。這指稱必定涵蓋維修分攤費是否恰當地被計算和確定的事宜。
7. 在整個反對通知書內，答辯人並無承認維修分攤費的款額和其合法性，故此申請人需提供証據以支持其申請。
8. 申請人覆核的第二個理由是 ：
"That in any event but without prejudice to ground 1 above, and the Applicant was not given right to submit further proof on the issue that the management committee have resolved or resolution on the apportionment of the repair costs in accordance with the undivided shares."
9. 代表申請人的許大律師在書面陳辭中說 ：
"It was admitted that there was no written resolution in the minutes of the Management Committee's Meeting about the formula for the apportionment of repair costs in accordance with the undivided shares. But it can be inferred from the following surrounding circumstances that the Management Committee have resolved a resolution on the repair costs in accordance with the undivided shares."
10. 許大律師所舉的首個証據是"Notice in the Hall"。她說 ：
"The apportionment of the repair costs was prepared for the Incorporated Owners by the Management Committee. The table for the apportionment of the repair costs was posted by the Management Committee on the notice board in the hall of the Building."
11. 許大律師所指的“通告”是載於文件冊第390頁的一個表。這表並無顯示日期，亦無任何對這表加以說明的文字。管理委員會的主席謝鐵源作供時說這表的目的是知會所有的業主，要他們繳交維修費用。
12. 許大律師的第二個舉証是鍾沛林律師行於1997年11月18日以及1997年12月15日向答辯人發出的信件。11月18日信件內容如下 ：
“ 屋宇署於一九九四年八月廿五日向 貴大廈發出維修令，並登記於 貴大廈之土地註冊處記錄上。 貴大廈於一九九六年六月十日之業主常務大會中通過對大廈進行維修，並聘請卓劃專業有限公司為監管是次工程之則師。由於受大廈天台僭建物之影響，大廈維修工程一再拖延。貴大廈業主立案法團在一九九七年七月廿八日召開之業主大會上，通過議 暫選金洋（香港）設計裝飾有限公司為是次維修之承建商。整項工程總費用為HK$3,240,527.10，已包括金洋之工程費、電梯維修費-則師費、律師費及7%之後備金。
本律師行現已受 貴大廈業主立案法團之委託負責代收上述維修費。按照現行的建築物管理條例第二十二條，各業戶應繳維修分攤費是依照 貴大廈公契內所訂的方法計算。而根据 貴大廈公契第六條規定，每業戶應繳付之分攤費應按其所佔業權份數按比例計算。經計算後，全大廈之業權總份數為1033份， 台端擁有之單位佔業權份數為25份，應繳付HK$78,450.00，分下列三期繳交 ：
繳款最後限期 應繳費用 第一期分攤費 一九九七年十二月二日 HK$31,380.00 第二期分攤費 一九九八年一月二日 HK$23,535.00 第三期分攤費 一九九八年二月二日 HK$23,535.00
大廈維修工程即將展開，在進行工程前宜籌集第一期分攤費作為是項工程初步運作之基金，至於第二及第三期之分攤費將於日後另函通知。請台端於上述繳款最後限期前持隨本函附上之存款單，準時以現金或支票將第一期分攤費存入 貴法團在中國銀行特設戶口，銀行收條請交往 貴大廈大堂管理處，並由當值管理員在收條上蓋印以茲証明並供記賬調撥之用，否則作欠交論。敬希 台端能通力合作，務使維修工程能順利完成。”
13. 1997年12月15日信件的內容如下 ：
“有關：繳付楓華樓第二期維修費通知書
按照本律師行於一九九七年十一月十八日之通知， 台端須於一九九八年一月二日前繳付是次維修工程的第二期分攤費共 HK$23,535.00。
一如前次付款辦法，請 台端於上述繳款日最後限期前持隨本函附上之存款單，準時以現金或支票存入 貴法團在中國銀行特設戶， 銀行收條請交往 貴大廈大堂管理處，並由當值管理員在收條上蓋印以茲証明並供記帳調撥之用，否則作欠交論。 敬希 台諯能通力合作，務使維修工程能順利完成。”
14. 這兩封信的內容完全沒有顯示管理委員會曾確定維修分攤費的款額。
15. 許大律師的第三個舉証是於1997年7月28日舉行的業主大會，她說 ：
"After the Management Committee agreed to the formula of apportionment, it was put to the EGM. Mr. Tse Tit Yuen, the Chairman of the Management Committee, explained in detail to the owners present at the EGM that the apportionment of the repair cost was to be in accordance with the undivided shares. It was approved by the owners and Mr. Tse recorded it in the minutes of the EGM."
16. 上述的業主大會部份的會議記錄後列如下 ：
“3. 經介紹及詢問後，將進行以舉手投票之方式選出維修之承建商。
投票結果： 金洋建築 - 27票贊成 宏安建築 - 0票贊成 - 0票棄權 - 0票反對 4. .....
5. 向各業主公佈預計之收款情況
收款方式分三期付款，分別為
15-8-97 為第一期
15-9-97 為第二期
15-10-97 為第三期
而預算施工期為15-9-97，將視乎到時之收款情況。
...............................................
11. 總結當晚七月二十八日，經政務處，則師樓、法團顧問及各業主開會之結果暫給予金洋建築作為本大廈維修之承建商，故根據承建商之估價單之價目暫列如下以下參考。
1. 金洋維修工程費 $2,828,530.00
2. 電梯維修及更換電件 $120,000.00
3. 卓劃則師樓顧問費 $50,000.00
4. 鐘沛林律師行顧問費 $30,000.00
5. 加收後備金7% $211,997.10
（以維修項目1至4合$3,028,530.00計算）
五項支出合共港敝$3,240,527.10
並以楓華樓公契合共1033份作分攤，每份分攤工程維修費為$3,138.00元（見會議記錄.......1033分應收得金額合共港幣$3,241,554.00。"
17. 會議的記錄的第11段顯示維修分攤費的計算。在謝鐵源的誓章（証物A4），他並無提及管理委員會在大會前已同意分攤維修的方式；他祇說 "It is also resolved that the owners should contribute to the cost according to their undivided shares in the Building. There are 1033 undivided shares in the Building. Each share was required to bear the sum of $3,138.00. The Applicant also resolved that each owner would be required to pay the fees for the renovation charges in 3 instalments as follows :
Due Date First instalment 15th August 1997 Second instalment 15th September 1997 Third instalment 15th October 1997"
18. 從以上可見，分攤費的計算和繳款期都由大會所決定，而不是由管理委員會按《建築物管理條例》第21和22條決定的。
19. 即使許大律師所說的是事實，答辯人的作為亦無全部符合第21、22條的規定。
20. 申請人舉行的業主大會會議記錄顯示維修費的分攤事宜都是由業主大會所決定。
21. 1995年12月18日的業主大會會議記錄有關維修分攤費的內容後列如下：-
“(A) 大廈維修費應由各自單位業主分攤..........讚成42票反對0票。
(B ) 維修費應根據大廈公契份數分擔讚成35票反對0票。
(C) 由於大廈各單位之份數差距不大，故暫時決定各單位作同一收費，但地下各商戶份數相距較大。故希望各業主同意受權法團作代表與地下商戶商討徵收維修費而因地下商戶使用大廈設備較少。故可能視察實際情況下，以決定維收費分擔多少。但日後會在業主大會公佈及通過才作實。讚成23票反對17票。”
22. 1996年6月10日舉行的業主大會的會議記錄第五項有以下的記錄：
“（A）.........
（B）...........
（C）業主提議大廈維修後加裝閉路電視
（D）維修事宜分別為政府屋宇署所定事項，機電署所定大廈電力檢修，維修大廈電梯及維修大廈消防系統。
（E）維修大廈對講機。
（F）大會一致通過維修費分三期繳付。”
23. 1998年5月4日的大會會議記錄的一部份如下列：
"（9）經各業主相討後，將作以下幾項之舉手議決事宜。
（一） 維修費用根據香港法例344章，按單位業權份數攤分。
（表決結果一致通過）
（二） .....................................
（三）..........地下舖付款根其他業主一樣，依據政府維修工程文件及大廈業主大會通過之議決。
（表決結果一致通過）"
24. 上述的業主大會記錄顯示維修費的攤分事宜，是由業主大會所議決。按條例的21及22條，該事宜須由管理的委員會所決定。
25. 如果維修分担費的事宜交與業主大會中議決，結果可能是大會會讚成或否決進行該等事項。假設是業主否決進行該等事。這便會違反第21和22條的規定。
26. 《建築物管理條例》第20條賦予法團設立基金的權力。當基金設立後，管理委員會便須履行第21及22條規定的責任。這責任不可由法團藉業主大會通過決議而履行。
27. 本席在2001年2月15日的判決書中指出申請人並無提交証據証明第二屆管理委員會通過有關維修工程分担費的決議。經聆聽申請人的覆核陳辭後，主席裁定當日的裁決仍正確無誤。
28. 本席在判案書中指本庭必須依據Incorporation Owners of Evelyn Towers & Anor. v Darlingford Ltd. & Ors [1987]3HKC一案的判案原則作為本案裁決的基礎。該案指與案有關的管理委員會並無通過決議以確定管理費的款額，故此即使該案的法團通過管理費的款額，法團的決議是無效的。
29. 本案的重點在於申請人未有提出証據証明它的管理委員會曾以決議或非決議的合法方法去確定維修分擔費的款額以及訂定付款的時間及方式，故此不可以向答辯人收取維修分擔費。
30. 基於上述的理由，本席撤銷申請人的覆核申請。申請人須支付二位答辯人此申請的訟費（包括聘用大律師的訟費。）
31. 本席亦將2001年2月15日所頒佈的臨時訟費命令變為永久的訟費命令。
32. 本席認為有關第二屆管理委員會的合法性的裁決並無錯誤，故此本席撤銷答辯人的申請。二位答辯人須支付申請人有關此申請的訟費，包括聘用大律師的費用。
| 周兆熊法官 | |
| 土地審裁處 |
申請人：由鍾沛林律師行代表。
答辯人：由葉大衞律師樓代表。
The Incorporated Owners of Maple Mansion 訴 Ho Yiu Keung and Regent Talent Industrial Ltd.
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LDBM000098/2000
LDBM 98/2000
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號LDBM 2000年第98宗
| The Incorporated Owners of Maple Mansion | 申請人 | |
| 訴 | ||
Ho Yiu Keung and Regent Talent Industrial Limited | 答辯人 |
主審法官：周兆熊法官
判案日期：2001年2月15日
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判 決 書
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1. 申請人是位於九龍楓華街23-23B及福華街35-39號名為楓華樓的業主立案法團（“法團”），而兩位答辯人是楓華樓地下第5號舖位的業主。申請人的申請，是要求土地審裁處頒令答辯人繳付維修工程分担費78,450元。
2. 1994年8月25日，屋宇署致函法團，命令它對楓華樓進行各種維修工程。1995年12月18日，法團舉行的業主大會通過對楓華樓進行維修工程的決議。
3. 1998年5月4日，法團舉行業主大會；大會通過的決議包括下列各項：
“(9). ..............................
（一）.維修費用根據香港法例344章，按單位業權份數攤分。
（表決結果一致通過）
（二）.維修標書作重新招標。
（表決結果一致通過）
（三）..............................
(10). ……………………
(11). ……………………
(12). 在會議中地舖業主曾提出：日後新投維修標書，事事將根據政府要求的有關維修事項進行。經相議後全會一致通過，根據政府要求之有關事項進行。”
4. 1998年12月14日，法團召開業主大會，與會者藉決議（“1998年12月14日的決議”）通過標書內18項維修的項目，但其中數項並不是政府要求進行維修的工程。
5. 答辯人並不反對法團按1998年5月4日的決議（“1998年5月4日的決議”）對大廈進行維修，但1998年12月14日的決議將維修工程擴展至政府部門所指明維修工程以外的範圍，所以他拒絕繳交維修工程分担費。
法團的管理委員會是否具有合法的地位？
6. 答辯人指第二屆管理委員會從無退職，而法團又無委任新的管理委員會，故此第二屆管理委員會早已不具合法的地位，而它所召開的業主大會是不合法的大會。1996年6月10日，法團委任第二屆管理委員會。自此以後，第二屆管理委員會並無召開周年大會以委任新的管理委員會。對於委員會的退職和新管理委員會的委任，《建築物管理條例》（“條例”）附表2第5段有以下的規定：
“(1) 在法團按照附表3第(1)(b)段召開的第二次業主周年大會及其後每隔一次的業主周年大會上，管理委員會的所有委員均須退職，但以租客代表身分而根據第2(2)段當作為獲委任的委 員（如有的話）除外。
(2) 管理委員會在業主周年大會上根據第(1)節退職時，法團須按照本條例委任
(a) 新管理委員會，……；"
7. 對於召開法團的業主周年大會，條例附表3有以下的規定：
“1.(1) 管理委員會須
(a) 在法團註冊成立之日起計15個月內召開法團的第一次業主周年大會；
(b) 在第一次或前一次業主周年大會後不早於12個月，但不遲於15個月，召開一次業主周年大會；
(c) 就管理委員會認為恰當的事宜隨時召開法團的業主大會。”
8. 按附表2第5段的規定，管理委員會的所有委員祗能在法團按照附表3第1(1)(b)段召開的業主周年大會上退職，而在他們退職時，法團須按照條例委任新的管理委員會。但自1996年以來，第二屆管理委員會並無召開周年大會,它亦無退職，所以它仍是合法的管理委員會；至於它並無召開周年業主大會一事，那祗是它沒有履行條例規定的職責，這跟退職與否毫無關係，因此本席裁定第二屆管理委員會仍為合法的管理委員會。
1998年5月4日的決議是否有效的決議？
9. 1998年5月4日，大會通過下列有關維修工程的決議：
“(13) 在會議中地舖業主曾提出：日後新投維修標書，事事將根據政府要求的有關維修事項進行。經相議後全會一致通過，根據政府要求之有關事項進行。”
10. 有關此次業主大會的通知列載以下的議程：
“一. 顧問律師講解有關大廈公契內容及工作進展實況。
二. 商討有關大廈維修事宜。
三. 其他事項（由業主或業主代表建議有關意見）。”
11. 第(13)項的決議，並無列明於上述的通知內，故此它是無效的決議。這決議實際上是限制法團行使第18(1)(a)所賦予權力的決議。法團所能通過的決議是由條例第14(1)所規限。第14(1)條有以下的規定：
“(1) 除本條例另有規定外，法團會議可通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部分的翻新、改善或裝飾的決議，而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力。”
（原文無劃線）
12. 條例第18(1)條有以下的規定：
“(1) 法團須
(a) 使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況，並保持清潔；
(b) 在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權力，命令或要求就公用部分進行某項工作時，遵照辦理；”
13. 第18(1)條清楚界定法團的權力及責任，法團必須遵守第18(1)條的規定，所以它是屬於第14(1)條所指“除本條另有規定外”的範圍，故此第14(1)條是受制於第18條。該業主大會並無權力通過第(13)項決議，故此該決議基於此理由是無效的決議。
14. 答辯人指1998年12月14日的決議取代第(13)項決議，而1998年12月14日決議的通知並無列載此點，故此1998年12月14日的決議是無效的決議，這說法不能成立，因為第(13)項決議是無效的決議。
1998年12月14日的決議是否有效的決議？
15. 答辯人指1998年12月14日的決議是無效的決議，因為該決議是有違附表3第3(7)段的規定。第3(7)段有以下的規定：
“(7) 法團會議通過的決議，除非決議已列載於按照第2段送達業主的通知內，或附加或附帶於如此列載的決議或其他事項，否則無效。”
16. 有關1998年12月14日業主大會的通告所列載的第一項議程是“通過標書內維修項目之細則”。通知書內所載的是清晰無誤的議程，因此本席不接納答辯人的說法。
會議通知的送達
17. 本席信納申請人有關將會議通知送達予答辯人的証供。1998年5月4日的大會有地舖的何先生參與，而1998年12月14日的大會亦有地舖律師郭潔儀小姐參與。既然地舖的業主接獲開會的通知，本席信納管理委員會曾將會議的通知送達予答辯人。
會議記錄是否真確？
18. 記錄會議過程的人無須將在會議所發生的每一項細節記下。他祗要將重要的事記錄便足夠。本席裁定申請人的會議記錄是真確的記 錄。
有關維修工程費分担費的決議
19. 法團對業主維修所收取的款項，目的在於支付維修工程所引致的各種有關費用，故此該筆款項是屬於條例第20(2)條所指稱的“備用基金”。第20條規定：
“(1) 法團須設立並維持一項常用基金
(a) 以支付法團根據本條例或公契（如有的話）規定行使權力或執行職責的費用；及
(b) 以支付建築物作為一個整體所應付的地稅、保險費、各種稅項及其他支出（包括與保養及修理有關的支出）。
(2) 法團可設立並維持一項備用基金
(a) 以供用作任何屬未有預計或緊急性質的開支；及
(b) 以便在根據第(1)款設立的基金不足以支付第(1)款所指明的各類支出時，用作付款。”
20. 條例第21條規定管理委員會須釐定業主須向基金繳付的款 額：
“(1) 除第(4)款另有規定外，管理委員會須釐定業主就某段期間須向根據第20條設立並維持的基金繳付的款額
(a) 如該段期間為法團註冊日期後第一段期間，則不得超過15個月；及
(b) 如屬任何其他情況，該段期間不得超過12個月，而期間長短則由管理委員會訂定。”
21. 條例第22條就業主需繳付的款額和期間，有下列規定：
“(1) 就根據第21條釐定的款額而言，業主所需繳付的款額，須
(a) 由管理委員會按照公契（如有的話）確定；
(b) 依管理委員會訂定的時間及方式繳付。
(2) 如無公契，或公契並無確定繳款的規定，則每名業主就根據第21條釐定的款額而需繳付的款額，須由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定。”
22. 條例第29條規定“除本條例另有規定外，本條例授予法團的權力及委以的職責，須由管理委員會代表法團行使及執行”，因此第21、第22條內所提述的職權必須由管理委員會行使，而法團不能在這方面取代它的地 位。Incorporated Owners Of Evelyn Towers & Anor. v. Darlingford Ltd. & Ors [1987] 3HKC一案清楚顯示此一點，而本庭必須採納此案的判案原則作為本案裁決的基礎。本席將該案有關的部份節錄如後：
"Kempster JA:- On 30 January 1986, the first defendants, the incorporated owners of Evelyn Towers, a development in Cloudview Road, North Point, held an extraordinary general meeting at which, purportedly pursuant to s.14(1) of the Multi-Storey Buildings (Owners Incorporation) Ordinance (Cap 344), two resolutions were passed. They required the owners of flats in Blocks J and K, on behalf of whom the plaintiffs later issued an originating summons in the High Court, to pay a monthly contribution of $945 and a deposit of $1,850 per flat towards management expenses. Owners of flats in the other blocks in the development were assessed at a monthly figure of $420 per flat. Section 14(1) reads:
Subject to this Ordinance, at a meeting of a corporation any resolution may be passed with respect to the control, management and administration of the common parts and any such resolution shall be binding on the management committee and all the owners.
...........................................
I turn to s.21 of the Ordinance which reads:
(1) A management committee shall determine the amount to be contributed by the owners to the fund established and maintained.
And then to s.22:
(1) The amount to be contributed by an owner towards the amount determined under section 21 shall be -
(a) fixed by the management committee in accordance with the deed of mutual covenant; and
(b) payable at such times as the management committee may determine.
(2) If there is no deed of mutual covenant, or if the deed of mutual covenant does not provide for the fixing of contributions, the amount to be contributed by an owner towards the amount determined under section 21 shall be fixed by the management committee in accordance with the respective shares of the owners.
.......................................
As I construe the Ordinance, unless and until a management committee, validly appointed pursuant to s.3, has passed the appropriate resolution, nothing by way of contribution can be levied from an owner in a development. ...... The trial judge so found and, despite Mr. Polson's gallant attempt to establish really a very wide discretion pursuant to s.14(1), I feel bound to uphold him both on the point of construction and because a resolution at an extraordinary general meeting of itself imposes no obligation on any of the owners. The judgment of Hooper J is plainly right and the appeal should be dismissed."
（原文無劃線）
23. 附表2第10(2)條規定“授權或要求管理委員會進行的一切作為、事務、事情，均可由出席管理委員會會議的委員，以多數票通過決議決定。”
24. 1998年5月4日，法團的業主大會通過第9項的決議，即維修費用根據香港法例344章，按單位業權份數攤分。
25. 申請人並無提交証據証明第二屆管理委員會曾通過有關維修工程分担費的決議，而1998年5月4日業主大會通過的第9項決議並無列載於開會通知書內，因此並不符合附表3第7(3)段的規定，所以它是無效的決議。無論如何，該決議須由管理委員會而不是法團所通過。直至審訊之時管理委員會並無通過關於維修工程分担費的決議，故此答辯人無須繳付此費用。
26. 基於上述的理由，本席將申請人的申請撤銷。
訟費
27. 答辯人並無傳召專家証人作証，而他們的測量師所編寫的報告對本案的裁決毫無幫助，故此他們不應獲得與此報告有關的訟費。
28. 本席頒下臨時訟費的命令：申請人須支付兩位答辯人的訟費（包括聘用大律師的費用），但申請人無須支付兩位答辯人的測量師所作報告以及有關此專家的訟費。如與訟雙方未能議定訟費的數目，則該訟費的款額由法庭審定。如在21天內與訟任何一方不向本席提出反對，則此項命令作實。
| 周兆熊法官 | |
| 土地審裁處 |
申請人：由鍾沛林律師行代表
答辯人：由葉大衛律師樓代表。