葉鳳美 訴 恆生物業管理有限公司
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LDNT000472/2000
LDNT 472/2000
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDNT 2000年第472宗
| 葉鳳美 | 申請人 | |
| 訴 | ||
| 恆生物業管理有限公司 | 答辯人 |
主審法官：周兆熊法官
宣判日期：2001年4月24日
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判 案 書
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1. 申請人是九龍大角咀福全街31號8樓C室（“處所”）的租客，而答辯人是處所的業主。
2. 申請人的申請，是要求土地審裁處授予新租賃。經商討後，與訟雙方同意訂立新的租賃，為期2年；新租賃的其他條款與現行租賃的條款相同。
3. 本席需要裁決的祇是租金的款額。差餉物業估價署提供的報稱租金表載有下列的參考資料 ：
| 地址 Address | 落成 年份 Year Built | 實用面積 (平方米) Saleable Area (m2) | 租金 (元) (每月) Rent Passing ($pm) | 包括/不包括差餉 (元)(每月) Incl./Excl. Rates ($pm) | 生效日期 租期 Commencement Date/Lease Term | 新租賃(NL), 續訂租賃(R) New Letting (NL), Renewal (R) | |
| (有關處所Subject Premises) | |||||||
| S) | 31 FUK TSUN ST 8TH FLR FLAT C | 1978 | 33.4 | ||||
| (參考處所Comparable Premises) | |||||||
| 1) | 31 FUK TSUN ST 13TH FLR FLAT D | 1978 | 34.3 | 5900.00 | Excl. | 01/Apr/2001 24 Months | R |
| 2) | 31 FUK TSUN ST 6TH FLR FLAT D | 1978 | 34.3 | 5700.00 | Excl. | 20/Nov/2000 24 Months | R |
| 3) | 31 FUK TSUN ST 5TH FLR FLAT B | 1978 | 33.4 | 4700.00 | Excl. | 01/Nov/2000 12 Months | R |
| 4) | 31 FUK TSUN ST 11TH FLR FLAT C | 1978 | 33.4 | 5765.00 | Excl. | 15/Sep/2000 24 Months | R |
| 5) | 32/40 FUK TSUN ST., 7TH FLR., FLAT B7. | 1974 | 26.1 | 4500.00 | Incl. 206.00 | 01/Feb/2001 24 Months | NL |
| 6) | 17/19 FUK TSUN ST., 12TH FLR., FLAT B. | 1972 | 28.4 | 4200.00 | Incl. 223.50 | 20/Dec/2000 24 Months | NL |
4. 第1與第2 參考處所的面積皆為34.3平方米。如果他們的面積是33.4平方米，他們的租金應分別為$5,745.00($5,900.00×33.4÷34.3),和$5,550.00($5,700.00×33.4÷34.3)。
5. 如果第5與第6參考處所的面積是33.4平方米，它們的租金應分別為$5,495.00［（$4,500.00－$206.00）×33.4÷26.1］與及$4,676.50［（$4,200.00－$223.50）×33.4÷28.4］。
6. 如果一個樓房單位越高，它受到地面的噪音和塵埃的污染和影響便越少，故此它的租金應稍為提高。反之亦然。對樓房單位的租金，每升降一層，本席給予±0.5%的調整。第1參考處是位於13樓；如果它的面積是33.4平方米，它的租金應為$5,601.00($5,745.00×97.5%)。基於同樣的理由，第2參考處所的租金應為$5,605.50($5,550.00×101%)，第3參考處所的租金應為$4,770.50($4,700.00 ×101.5%)；第4參考處所的租金應為$5,678.50($5,765.00× 98.5%)；第5參考處所的租金應為$5,522.00（$5,495.00×100.5%）；第6參考處所的租金應為$4,583.00（$4,676.50×98%）。
7. 對每一年樓齡的差距，本席給予±0.5%的租值調整。如果第5參考處所的落成年份是1978年，它的租金應稍為調升；據此計算，第5參考處所的租金應為$5,632.00（$5,522.00×102%），而第6參考處所的租金應為$4,720.00（$4,583.00×103%）。
8. 新租賃的租金通常較續訂租賃為高，因為業主一般都會在處所租出前對它加以維修，而續訂租賃則通常沒有這種維修。本席認為新租賃的租金應下調3%才會反應出在續訂租賃情況下，業主從該處所可以獲取的租金。如果第5參考處所是續訂租賃，它的租金應是$5,463.00（$5,632.00×97%），而第6參考處所的租金應是$4,578.00（$4,720.00×97%）。
9. 上述6個處所的平均租金為$5,282.75［（$5,601.00＋$5,605.50＋$4,770.50＋$5,678.50＋$5,463.00＋$4,578.00）÷6］。
答辯人的証據
10. 答辯人亦有提供位於該大廈處所租賃的資料以供本席考慮:
| Unit | Net Floor Area | Lease Term | Monthly Rent (Exclusive of Rates & Mgt Fee) |
| 1) 2/F Flat A | 364 s.f. | Monthly basis commencing 3-8-2000 | HK$6,300.00 |
| 2) 7/F Flat A | 364 s.f. | 2 years commencing 4-5-2000 | HK$6,500.00 |
| 3) 11/F Flat B | 358 s.f. | Monthly basis commencing 14-2-1997 | HK$6,300.00 |
| 4) 11/F Flat C | 358 s.f. | 2 years commencing 15-9-2000 | HK$5,765.00 |
| 5) 13/F Flat D | 364 s.f. | 2 years commencing 1-4-2001 | HK$5,900.00 |
11. 答辯人提供的第4和第5參考處所亦即是差餉物業估價處提供的第4和第1個參考處所。
12. 答辯人的第1、第2個參考處所與差餉物業估價處提供的第1個參考處所有相同的的面積，即34.3平方米。假如它們的面積都是33.4平方米，它們的租金應為$6,134.69($6,300.00×33.4÷34.3)和$6,329.44($6,500.00×33.4÷34.3)。
13. 假如第1至第3參考處所都是位於8樓，它們的租金應為$6,318.70($6,134.69×103%)、$6,361.00($6,329.44×100.5%)和$6,205.50($6,300.00×98.5%)。
14. 這三個參考處所的平均租值是$6,295.00。
15. 差餉物業估價處提供的6個參考處所與答辯人提供的首3個參考處所的平均租值是$5,788.875［($5,282.75＋$6,295.00)÷2］。本席將處所的租金定於$5,780.00。
16. 本席頒佈以下命令：
1. 本席授予申請人新租賃，為期2年，由2001年1月15日起至2003年1月14日止;
2. 新租金為每月$5,780.00（不包括差餉及管理費）;
3. 申請人須在一個月之內繳付新租賃的按金；
4. 新租賃的其他條款與現行租賃的條款相同。
| 周兆熊法官 | |
| 土地審裁處 |
申請人：由何永導先生代表。
答辯人：由朱家寶先生代表。