Leung Shuk Yin, Salina 訴 Mak Kwai Ming, Simon and Another

LDNT000085A/2000

LDNT 85/2000

香港特別行政區土地審裁處

申請編號LDNT 2000年第85宗

 

	Leung Shuk Yin, Salina	申請人
	訴
	Mak Kwai Ming, Simon	第一答辯人
	So Man Yee	第二答辯人

 

主審法官: 周兆熊法官

宣判日期: 2000年10月11日

 

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判 決 書

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1. 申請人是位於Flat G, 11/F, Block 1, Ravana Garden, 1-3 On King Street, Shatin （"處所"）的租客，而二位答辯人則是處所的業主。處所的租約是從1998年7月20日開始至2000年7月19日終止。

2. 2000年3月11日，申請人向土地審裁處提出授予新租賃的申請，經聆訊有關証供後，本席於2000年8月15日頒令申請人的申請得直。

3. 2000年9月27日，除租金的款額外，與訟雙方對新租賃的其他條款達成協議，本席遂於該日聆聽有關租金的証供。與訟雙方呈遞以下6個處所的資料，以供本庭參考：

4. 對於上述的資料，答辯人的測量報告有以下的評語：

"The subject property can be classified as partly furnished. However in the absence of detailed knowledge of those alleged furnished letting comparables i.e. Items 1,2,4. It is hard to compare them. Should we put aside the condition of furnishing we consider that Item 6 is closer to the subject property in terms of external view and floor level. Although Item 5 is one floor closer to the subject property, its external view is much inferior. The external view of the subject property is something in between Item 2 and 6. Therefore we incline to adopt the rate of Item 6 ($170.7 p.s.m.) for valuation. Monthly rates and management fee will be added to the assessed rent to derive the inclusive rental according to the existing terms of the tenancy .

8. Valuation

50.7sq.m. @ $170.7 p.s.m. =	$8654.49
Add rates p.m. =	$400.5
Management fee p.m. =	$717
	$9771.99

Round up to $ 9880."

5. 本席同意第6個處所是最適合作比較用途的處所。

6. 根據租約（証物A1）的第6和第12條的規定，處所的差餉稅及管理費是由被告人所支付。第6條的內容後列如下：

"該樓所有之差餉物業稅地稅地租概由甲方支付，其他一切水費電費一概由乙方支付。"

7. 甲方便是答辯人，而乙方就是申請人。條款內原有的＂管理費＂三字被刪去。

8. 第12條的內容是如下：

"該樓宇之管理費用甲方支付。"

9. 上述兩條款的內容清楚顯示申請人無須負起支付差餉費及管理費的費用，而租約的第一條款規定租金是8,990元，該條款並無說明租金內已包括差餉稅及管理費，故此上述測量報告內所述 "Monthly rates and management fee will be added to the assessed rent to derive the inclusive rental according to the existing terms of the tenancy" 是錯誤的說法。

10. 本席頒佈下列的命令：

（1）新租賃由2000年7月20日開始至2002年7月19日止，每月租金為8,654.00元；

（2）新租賃的其他條件與1998年7月24日所簽訂的租約的條款相同，而新租賃的二個月按金的款額須為17,308元（8,654元x 2）。

 

 

 

申請人：親自應訊

第一及第二答辯人：親自應訊

 

LDNT000085/2000

香港特別行政區土地審裁處

申請編號LDNT 2000年第85宗

 

	Leung Shuk Yin, Salina	申請人
	訴
	Mak Kwai Ming, Simon	第一答辯人
	So Man Yee	第二答辯人

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2000年8月15日

 

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判 決 書

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1. 申請人是位於Flat G, 11/F, Block 1,Ravana Garden, 1-3 On King Street, Shatin （＂處所＂）的租客，而二位答辯人則是處所的業主。處所的租約是從1998年7月20日開始至2000年7月19日終止。

2. 約於1999年12月28日申請人收到二位答辯人寄給她的一份「業主終止租賃通知書」（CR101表格），而在該通知書內，二位答辯人通知她處所的租賃將於2000年7月19日終止；他們以下列理由反對她向土地審裁處申請授予新租賃：

"The premises mentioned above are needed for self-use."

2000年1月26日，她將一份「租客接獲業主終止租賃通知書後的覆函」（CR102表格）寄給二位答辯人。在該覆函內，她表示不會在指明的租賃終止當日交還處所的管有，並擬向土地審裁處申請授予新租賃。

3. 2000年3月11日，她向土地審裁處提出授予新租賃的申請，而新租賃的日期是由2000年7月20日開始。

4. 在此階段本席衹需要裁決二位答辯人就該申請所提出的反對理由是否成立。

5. 根據《業主與租客（綜合）條例》第119E（1）條的規定，業主可以用下列的理由反對租客提出的授予新租賃的申請：

＂(1) 業主可以用以下理由，反對租客根據第117（1）條提出的申請；而該反對理由是在業主根據第119條或第119A（6）條（視屬何情況而定）發出的通知書內所述明的

（a） .............；

（b） 業主合理地需要處所或其任何部分，以供他自己、其父親、母親或超過18歲的兒子、女兒佔用作住所.....；

（c） ............. ；

（d） .............；

（e） ............；

（f） .............。＂

（劃線為原文所無）

第一答辯人的証供

6. 他想取回處所以作自住之用。現時他與妻子（第二答辯人）同住於Flat D5, Eastbourne Court, 7 Eastbourne Road, Kowloon Tong ("D5室").

7. D5室的面積是約1200平方呎，包括3房1廳，2個厠所，以及一個厨房；二位答辯人佔用一個房間，而他的岳母與他的9歲女兒佔用另外一個房間；第三個房間則用於儲存雜物。他的家務助理則以擺放於厨房旁邊的一張床作為睡床。

8. 他是受聘於城市理工大學為助理教授，月薪有55,000元。第二答辯人是一位教育行政工作的人員，月薪為$60,000；此外她還享有26,000的房屋津貼。D5室的租金就是以這房屋津貼所支付的。D5室的租賃將於2001年1月8日期滿。他計劃將它交還給業主，然後在處所附近租賃或購買樓房居住。

9. 在取回處所後，他會自已一個人住在那裏。他預算他獨自一人住在那裏的時間不會超過一年。期間他會替他的家人作出安排，而這安排包括他的女兒返學的安排。他的女兒就讀的學校是位於九龍塘的瑪利諾修女學校；第二答辯人則在大埔工作，處所較九龍塘接近她的工作地點。

10. 約於1999年12月，當他與申請人在電話中談及在租約期滿後收回處所的事情，她說找尋樓房居住會有困難， 但他認為在兩年之內必定會找到，而他們亦不是那麼急切需要取回處所，他說明當二年的租約在期滿後，她要將處所交回給他，而她亦答應會將處所交還給他，於是他與她便定下簽新租約的時間。在該日，他帶同租約到達處所。他對她說他需要取回處所，故此在兩年租約期滿後她要把處所交回給他，但申請人後來卻說她的丈夫不願意在兩年後搬走。最後申請人說租約的條款寫得不清楚，她需要考慮一兩日，但兩日之後她致電告訴他，她不會簽署新的租約。

11. 上述的証供顯示他準備與申請人訂立兩年新的租約，而該租約會於2000年7月19日到期，這反映出在1999年12月間他已預知在兩年半的時間內，他不需要收回處所，因為假如租約於2000年7月19日期滿後他真的需要取回處所自住，他便不應與申請人達成協議，讓她可續租兩年。

12. 他的証供並無顯示他有充份的理由要收回處所。處所的月租是8,990元；它的面積是600多平方呎。他的工作地點是在九龍塘，而處所則是位於沙田。他沒有理由要取回處所，然後搬離位於九龍塘的住所，而獨自入住離工作地點較遠的處所。

13. 基於以上的理由，本席裁決二位答辯人就申請人授予新租賃所提出的反對理由不能成立。

14. 本席授予申請人處所新的租賃；新租賃的條款將會由本席定期審理。

 

 

 

申請人：親自應訊

第一及第二答辯人：親自應訊