Tam Tai On 訴 The Incorporated Owners of Allway Gardens

LDBM 72 OF 2001

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2001年第72號

主審法官: 周兆熊法官

______________

判 案 書

______________

1． 申請人是新界荃灣荃威花園N座3004室的業主 ；答辯人是荃威花園的業主立案法團（“法團”）。申請人的申請是如下列 ：

"(a) A Declaration that the Annual General Meeting of the Respondent held on the 16th day of January 2001 was void and of no effect;

(b) A Declaration that all the resolutions purported to have been passed during the aforesaid Meeting was also void and of no effect;

(c) An Order that a new Annual General Meeting of the Respondent to be held as soon as it is practicable."

2. (a)項申請

2001年1月2日，法團管理委員會的主席向荃威花園的業主發出下列的通告 ：

“二零零零年度業主週年大會通告

根據香港法例第三四四章（建築物管理條例）第五條特此通告，荃威花園業主立案法團定於二零零一年一月十六日（星期二）晚上八時三十分假荃威花園煌城火鍋海鮮酒家舉行業主週年大會，議程詳列如下：

議 程

（一） 二零零零年度管理委員會工作報告；

（二） 管理委員會未來工作報告：

a) 在屋村公眾地方另覓合適位置興建永久管理處；

b) 落實本村第一期大維修工程；

c) 車場斜坡石錨保養工程改建擋土牆；

（三） 二零零零年度管理公司工作報告；

（四） 通過1999至2000年度核數師報告；

（五） 通過委任2000至2001年度核數師；

（六） 通過聘請荃威花園屋村大維修工程顧問公司；

（七） 通過更換4號電掣房上升總綫至L座七樓平台位置（更換電纜費用最低回標價為HK$275,150.00）；

（八） 選舉第三屆管理委員會委員若干名；

（九） 選舉第三屆管理委員會主席，秘書及司庫。

（十） 其他事項”

上述通告是按照《建築物管理條例》（“條例”）第5條提出的。第5條有以下的條文 ：

“(1) 根據第3、3A、4或40C條召開的會議的通知，須在會議日期最少14天前按照第(2)款的規定送達每一名業主以及第3(1)(a)或(b)條所提述的人

…………………………”

第3、3A及4條是有關委任管理委員會的條文，而第40C條是關於委任建築物管理代理人的條文。它們並不是管理委員會藉以召開業主周年大會的條文，故此管理委員會在召開業主大會時引用錯誤的條文。

2.1 業主周年大會衹是一個業主會議，會議本身並無有效性或無效性的問題，而條例亦無任何條文述及該些問題，故此(a)項的申請並無法理的根據。

3 (b)項申請

附表3第3(7)段有以下的規定 ：

“法團會議通過的決議，除非決議已列載於按照第2段送達業主的通知內，或附加或附帶於如此列載的決議或其他事項，否則無效。”

3.1 附表3第2(1)段規定根據第1段召開會議的通知，須由管理委員會秘書於會議日期前最少14天送達每名業主及租客代表（如有的 話）。第1段是關於召開法團的業主周年大會及業主大會的條文。

3.2 假使周年大會是按附表3第2段的程序進行，送達業主的通告並不符合14天的通知期。《釋義及通則條例》第71(1)(a)條規定 ：

“(i) 就任何條例而言，計算時間辦法如下

(a) 由發生任何事件起計或由作出任何作為或事情起計的一段時日，須當作不包括該事件發生的當天，或該作為，該事情作出的當天在內；”

按上述第71(1)(a)條的規定，發出通告之日（2001年1月2日）及舉行周年大會當日（2001年1月16日），都不可被計入14天的通知期 內，故此2001年1月2日召開業主周年大會通知的送達期只有13天，這並不符合14天的送達期，該業主周年大會的決議並無按照第2(1)段的規定送達各業主，故此在該業主周年大會通過的決議都是無效的決 議。

4． (c)項申請

審裁處衹有對附表10所載的法律程序具有司法管轄權。附 表10並不涵蓋(c)項申請的事宜。

4.1 附表3第1(1)段指明管理委員會負有召開業主周年大會的責 任。該段有以下的內容 ：

“1.(1) 管理委員會須

(a) 在法團註冊成立之日起計15個月內召開法團的第一次業主周年大會；

(b) 在第一次或前一次業主周年大會後不早於12個月，但不遲於15個月，召開一次業主周年大會；

(c) 就管理委員會認為恰當的事宜隨時召開法團業主大會。”

附表3並無賦予審裁處命令法團召開周年大會的權力。

5． 本席頒佈以下的命令 ：

1． 本席撤銷(a)項及(c)項的申請；

2． 本席裁定所有於業主周年大會中通過的決議皆為無效。

6． 訟費

本席頒下臨時訟費的命令：與訟雙方各自負責本身的訟費。如在14天內，與訟任何一方不提出申請，則此項命令作實。

申請人：由梁耀明先生代表。（無律師代表）

答辯人：由李黃林律師行代表。

LDBM 72 OF 2001

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2001年第72號

主審法官：周兆熊法官

______________

判 決 書

______________

1. 申請人是新界荃威花園N座3004室的業主，而答辯人是荃威花園的業主立案法團。

2． 答辯人的申請，是按《高等法院規則》第16號命令的規定而提出的；它要求土地審裁處（“審裁處”）批准它將Young Fuk Ki, Sarena（楊福琪）加入本案成為第三方。

3． 第16號命令第1及第2條規則有以下的條款 ：

“1. 第三方通知書

(第16號命令第1條規則)

(1) 凡在任何訴訟中，已發出擬抗辯通知書的被告人

(a) 針對並非已是該宗訴訟一方的人申索任何分擔款項或彌償；或

(b) 針對該人申索任何與該宗訴訟的原來標的物有關 或相關連及實質上與原告人所申索的某些濟助或補救相同的濟助或補救；或

(c) 要求任何與該宗訴訟的原來標的物有關或相關連的問題或爭論點的裁定，不單就原告人與被告人之間作出，亦應是就他們其中之一或他們兩者與一名並非已是該宗訴訟一方的人之間作出的；

則除第(2)款另有規定外，被告人可發出採用附錄A表格20或21（以適用者為準）格式的通知書（在本命令中稱為第三方通知書），該通知書須載有一項陳述，述明針對他提出的申索的性質，以及他所提出的申索的性質及理由或須予裁定的問題或爭論點（視屬何情況而定）。

(2) 除非一宗訴訟是藉令狀開展而該宗訴訟的被告人是在向原告人送達其抗辯書前已發出第三方通知書，否則該被告人不得未經法庭許可而發出第三方通知書。

(3) …………………………。

2．要求許可發出第三方通知書的申請

(第16號命令第2條規則)

(1) 要求許可發出第三方通知書的申請，可單方面提 出，但法庭可指示須就該項許可發出傳票。

(2) 要求許可發出第三方通知書的申請，必須由誓章支持，誓章須述明

(a) 有關訴訟的原告人所提出的申索的性質；

(b) 該訴訟的法律程序所發展至的階段；

(c) 申請人所提出的申索的性質或須予裁定的問題或爭論點的詳情（視屬何情況而定），以及擬發出的第三方通知書所依據的事實；及

(d) 將會發出的第三方通知書所針對的人的姓名或名稱及地址。”

4． 是次申請是以答辯人現屆管理委員會主席Chan Ying Sung的誓章作為根據。該誓章有以下的主要內容 ：

" 3. Madam Young Fuk Ki Sarena .........Young ("Young") was the chairperson of the 2nd Session of the Management Committee...............................

4. ....................................

5. On 2nd January 2001, Young, as the then chairperson of the Management Committee, signed a notice of meeting ("Notice") to convene the AGM on 16th January 2001 at which time election of new chairperson, secretary and treasury would take place apart from other affairs............

6. Immediately before the holding of the AGM on 16th January 2001, a staff of the District Office, Tsuen Wan of the Home Affairs Department ("District Office") did in fact draw Young's attention to the calculation of the notice period of the Notice of AGM which should exclude the date of service of the Notice and the date of the meeting of the AGM............

7. ...............Despite the warning or advice of the District Office, Young nevertheless proceeded to convene the AGM meeting as scheduled without considering to call off the meeting.

8. Under such circumstances, I have been on 16th January 2001 appointed the new chairperson of the Management Committee in place of Young.

9. It was only until 8th February 2001, the Applicant commenced these proceedings asking, inter alia, for declarations that the AGM held on 16th January 2001 was void and of no effect and all resolutions passed during the AGM meeting were also void and of no effect. I verily believe that the taking out of this application by the Applicant is not bona fide but with improper motive.

10. Further or in the alternative, being a chairperson of the 2nd Session of the Management Committee to convene the AGM meeting, Young shall be wholly and personally liable for the consequence if things went wrong or shall be abided by any decision of the Lands Tribunal.

11. As a result thereof, I am advised my solicitors and verily believe that I would have joined Young as the Co-Respondent in these proceedings so that any decision of the Lands Tribunal shall bind her."

5. 在申請通知書內，申請人並無列出任何指稱的事實。他衹是將要求的頒令、要求裁決的問題和2001年1月16日舉行的周年大會通告的細節在申請通知書內列出。申請人的申請是要求審裁處頒佈下述的命 令 ：

"(a) A Declaration that the Annual General Meeting of the Respondent held on the 16th day of January 2001 was void and of no effect;

(b) A Declaration that all the resolutions purported to have passed during the aforesaid Meeting were also void and of no effect;

(c) An Order that a new Annual General Meeting of the Respondent to be held as soon as it is practicable."

上述申請的頒令清楚顯示申請人的申請是與分擔款項或彌償無關，故此第16號命令第1(1)(a)條規則是不適用於是次申請。

6． 答辯人在誓章的第10和第11段披露是次申請的目的。它指"Young shall be wholly and personally liable for the consequence if things went wrong or shall be abided by any decision of the Lands Tribunal." "Wholly personally liable for the consequence" 的片語祇是指出責任所在。就 "decision of the Lands Tribunal" 片語而言，審裁處衹會對申請人要求頒佈的上述(a)、(b)、(c) 三項命令作出裁決。就性質而言，該三項命令無可能是答辯人針對楊女士申索的濟助或補救，故此 " Young ......... shall be abided by any decision of the Lands Tribunal" 的要求無可能會成為該申索的濟助或補救。無論如何，答辯人並無指出它針對楊福琪的申索是那些申索。它亦無列出基於針對楊女士的申索（如有的話）它要求的濟助或補救。

7． 代表答辯人的張律師提及答辯人需在酒樓召開大會，它的損失是3,000元，但誓章內並無提及此點；張律師又提及訟費的補償，但申請書內申索的項目並無提及此一項目，故此張律師的指稱並無事實作為根據。

8． 基於上述的原因，答辯人的申請並未符合第16號命令第1(1) (b)條規則的規定。

9． 第16號命令第1(1)(c)條規則是完全不適用於本案。

10． 就第16號命令第2條規則而言，誓章的內容並無包括(c)款所需的資料。

11． 答辯人並無作出符合第16號命令有關申請加入第三方的規定，故此本席拒絕答辯人的申請。

12． 就2001年6月13日的傳票，本席頒佈下列的命令 ：

1． 本席批准第1項申請；

2． 本席已於2001年6月18日頒佈有關第2項申請的命令，故此無需再頒佈有關該項目的命令；

3． 本席批准答辯人撤銷第3項申請；

4． 本席撤銷第4至第6項的申請。

13． 訟費

答辯人須支付申請人有關本傳票申請的訟費，如與訟雙方未能議定訟費的款額，則該款額由法庭審訂。

14． 答辯人無須支付楊福琪有關本傳票申請的訟費。

申請人：由梁耀明先生代表。（無律師代表）

答辯人：由李黃林律師行代表。

楊福琪：由梁耀明先生代表。（無律師代表）