Case Detail

LDNT000186/2001

LDNT 186 OF 2001

香港特別行政區

土地審裁處

新租賃申請編號2001年第186號

	SHAM CHI KEUNG WILLIAM	申請人

	訴

	SHINEFIT INVESTMENT LIMITED	答辯人

主審法官: 黃一鳴暫委法官

審訊日期: 2001年8月23日

宣判日期: 2001年8月30日

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判案書

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1．申請人是Apartment 4 on 1st Floor of Tower B and Car Parking Space No. 103 on Parking Deck 2, San Francisco Tower, No. 35 Ventris Road, Happy Valley, Hong Kong（“處所”）的租客，而答辯人是處所的業主。處所的租賃期是由1999年6月1日起至2001年5月31日止，每月租金為15,000元，包括差餉及政府地租，但不包括管理費。

2．申請人的申請是要求土地審裁處授予新租賃。答辯人雖然在反對通知書上提出反對，但在審訊當日同意授予申請人新租賃。雙方同意新租賃可由2001年6月1日開始，為期兩年。所以本席衹需裁決新租賃的租金及其他相關的條款。

申請人的案情

3．申請人並沒有傳召專家作証，但對答辯人的專家報告的部份內容提出反對。首先，申請人提出答辯人的專家所評估的是“Open Market Rental Value”而不是《業主與租客（綜合）條例》所要求的“Prevailing Market Rent”。申請人不同意答辯人的專家不引用其報告內的第4參考處所來作比較，卻認為應該不引用第1參考處所來比較，因為其租賃的生效期是由2001年8月1日開始，遠超過這次要評估的日期。申請人亦不同意引用第2參考處所來比較，因為第2參考處所位於A座而不是B座。因此申請人只引用第3、4及5參考處所來計算平均租值，但同意答辯人的專家對這3個參考處所作出的租值調整。根據申請人的計算，平均租值應為每平方米231.04元，但由於這3個參考處所有包括一些家庭電器或用品，所以申請人作出10%的向下調整。申請人同意一個車位的租金為2,000元，因此申請人計算出處所的巿值租金應為19,500元，詳情可見於申請人提供的總結，即証物“A1”號。申請人亦提供了一份地產公司提供的代理協議書（証物“A2”號）來證明該屋苑的12字樓B4單位現時的租金叫價為 22,000元。

答辯人的案情

4．答辯人提供了一份專家報告，即証物“R1”號，亦提供了一份差餉物業估價署租金資料一覽表，即証物“R2”號，但這兩份証物所列舉的6個參考處所均相同。

5．根據“R1”號証物，該6個參考處所的詳情如下：--

Schedule of Letting Comparables for Valuation

Comparable	Address	Commencing on	Expiring on	Monthly Rent	Monthly Rent (Excl.)	Saleable Area (SA) (about)(sq.m.)	Unit Rate on SA basis (Excl.)
1	Apartment 1 on 16th Floor of Tower B San Franciso Towers No.35 Ventris Road Happy Valley Hong Kong	01/08/2001	31/07/2003	$ 28,500.00 Excl. of Rates Reported rent includes one gas cooker (R)	$ 28,500.00	89.1	$ 319.87
2	Apartment 4 on 17th Floor of Tower A San Francisco Towers No.35 Ventris Road Happy Valley Hong Kong	24/06/2001	23/06/2003	$ 28,000.00 Incl. of Rates $ 1,007.50 Reported rent includes chattels and monthly management charges $ 2,000.00(R)	$ 24,992.50	84.5	$ 295.77
3	Apartment 1 on 12th Floor of Tower B and Parking Space No.83 San Francisco Towers No.35 Ventris Road Happy Valley Hong Kong	01/05/2001	30/04/2003	$ 29,000.00 Excl. of Rates Reported rent includes domestic appliances and 1 carparking space estimated $ 2,000.00 (NL)	$ 27,000.00	89.1	$ 303.03
4	Apartment 2 on 17th Floor of Tower B and Parking Space No.116 San Francisco Towers No.35 Ventris Road Happy Valley Hong Kong	01/04/2001	31/03/2003	$ 27,500.00 Incl. of Rates $ 1,144.50 Reported rent includes chattels, monthly management charges $ 2,100.00 and 1 carparking space estimated $ 2,000.00 (NL)	$ 22,255.50	89.1	$ 249.78
5	Apartment 4 on 6th Floor of Tower B San Francisco Towers No.35 Ventris Road Happy Valley Hong Kong	10/03/2001	09/03/2003	$ 24,000.00 Incl. of Rates $ 1,057.50 Reported rent includes chattels and monthly management charges $ 2,100.00 (NL)	$ 20,842.50	84.5	$ 246.66
6	Apartment 4 on 3rd Floor of Tower B San Francisco Towers No.35 Ventris Road Happy Valley Hong Kong	01/03/2001	28/02/2003	$ 29,000.00 Incl. of Rates $ 1,050.00 Reported rent includes monthly management charges $ 2,000.000 Rent free period: 24.2.2001-28.2.2001 (NL)	$ 25,950.00	84.5	$ 307.10

Remarks: NL - New Letting R - Renewal

Average adjusted unit rate of Comparables 1, 2, 3 & 5: $253.46 per sq.m.

6．答辯人的專家亦對該6個參考處所的租值作出調整如下：--

	Adjustment						Adjusted Unit Rate (per sq.m.)
Comparable	Building Age	Location	Orientation/View	Floor Level	Size	Total Adjustment	Adjusted Unit Rate (per sq.m.)
1	1983	within same development	Facing southwest and Open view	15 floors higher than the subject property	similar	-18%	$ 262.29
1	adjust 0%	adjust 0%	adjust -13%	adjust -5%	adjust 0%
2	1983	within same development	Facing northeast and Open view	16 floors higher than the subject property	similar	-11%	$ 263.23
2	adjust 0%	adjust 0%	adjust -6%	adjust -5%	adjust 0%
3	1983	within same development	Facing southwest and Open view	11 floors higher than the subject property	similar	-17%	$ 251.52
3	adjust 0%	adjust 0%	adjust -13%	adjust -4%	adjust 0%
4	1983	within same development	Facing southwest and Open view	16 floors higher than the subject property	similar	-18%	$ 204.82
4	adjust 0%	adjust 0%	adjust -13%	adjust -5%	adjust 0%
5	1983	within same development	Facing northeast	5 floors higher than the subject property	similar	-4%	$ 236.79
5	adjust 0%	adjust 0%	adjust -2%	adjust -2%	adjust 0%
6	1983	within same development	Facing northeast	2 floors higher than the subject property	similar	-1%	$ 304.03
6	adjust 0%	adjust 0%	adjust 0%	adjust -1%	adjust 0%

Remarks: NL - New Letting R - Renewal
Average adjusted unit rate of Comparables 1, 2, 3 & 5: $253.46 per sq.m.

7．答辯人傳召該專家出庭作證。根據該專家的意見，由於第4及第6個參考處所的租值相比其他參考處所的租值偏離太遠，所以不作考慮。其實第6個參考處所比起處所只是高兩層，景觀跟處所亦差不多，應是最好的參考處所。該專家只引用第1、第2、第3、及第5個參考處所來計算平均租值，其計算結果為每平方米253.46元，再加上一個車位租金2,000元，得出處所的巿值租金為23,400元，詳情可見於証物“R1”號的第7頁。

8．答辯人的專家不同意申請人引用第4個參考處所，因為其租值低於其他參考處所的租值很多。他不同意不引用第1個參考處所，因為其租值仍然可以反映巿場租值。他亦不同意申請人就參考處所包括的家庭電器或用品所作出的10%調整。

新租金的評估

9．根據《業主與租客（綜合）條例》第115條，新租金應是巿值租金，即是“Prevailing Market Rent”，而不是答辯人的專家在証物“R1”號內所提及的“Open Market Rental Value”。但本席認為答辯人的專家所評估租金的方法跟巿值租金的評估方法並沒有分別，所以申請人提出這個論點並沒有實質作用。

10. 本席不同意申請人要引用第4個參考處所，因為本席同意該處所的租值偏低，不能反映一個比較好的平均巿值租金。如果真的要引用第4個參考處所，本席認為第6個參考處所亦須同時引用，因為第6個參考處所其實是最好的參考處所，只不過它的租值屬於偏高而不被引用。不過本席同意答辯人的專家意見，不應把偏高和偏低的租值來參考，因為這樣做法會歪曲真正的平均數。

11．本席認為可以引用第2個參考處所，因為並沒有証據顯示 A座與B座單位有太大的差異。申請人對答辯人的專家所作出的租金調整亦沒有什麼異議，所以本席認為第2個參考處所經調整後的租金亦可作參考之用。

12．本席認為第1個參考處所亦可引用，因為本席同意專家的意見，就幾個月來的租金並沒有什麼大波動，而且第1個參考處所的租賃雖然在8月1日生效，但該業主與租客應在較早時間達成協議，所以距離6月1日亦不應太遠。因此，本席同意引用第1、第2、第3及第5個參考處所來作比較。

13．本席不同意申請人對參考處所包括的家庭電器或用品作出調整。除了第1個參考處所有說明租金是包括一個“gas cooker”外，其他的參考處所並沒有詳細說明包括什麼家庭電器或用品，只是說包括“domestic appliances”或“chattels”。而“gas cooker”亦只是一般租住單位應有的設施，所以不應對租金有什麼影響。因此，本席同意答辯人專家的意見，不就此作出調整。

14．至於申請人提供的証物“A2”號，本席認為完全沒有參考價值，因為它只是反應業主的叫價，而沒有真實的成交來支持。

15．基於上述理由，本席接納答辯人的專家對處所的租值評估。本席裁定處所的巿值租金（“Prevailing Market Rent”），不包括差餉、政府地租和管理費，是23,400元。

命令

16．本席頒佈以下命令：--

(1) 本席授予申請人新租賃，為期兩年，由2001年6月1日起至2003年5月31日止;
(2) 新租賃的月租為港幣23,400元，此款項不包括差餉，政府地租和管理費；
(3) 申請人須另外繳付新租賃期內每季的差餉和政府地租；
(4) 申請人須在此命令之一個月內繳付款額為兩個月租金的按金，即港幣46,800元，但可扣除在舊租賃已付之按金；
(5) 除上述外，新租賃的條款與舊租賃的條款相同；及
(6) 與訟雙方各自負責本身的訟費。

	黃一鳴暫委法官
	土地審裁處

申請人：親自應訊。（無律師代表）

答辯人：由何兆祥先生代表。（無律師代表）

SHAM CHI KEUNG WILLIAM 訴 SHINEFIT INVESTMENT LTD.