Compu-Ad Centre Ltd. v. Po Ying Development Company Ltd.
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LDNT000029/2001
LDNT 29 OF 2001
香港特別行政區
土地審裁處
新租賃申請編號2001年第29號
| Compu-Ad Centre Ltd. | 申請人 | |
| 對 | ||
| Po Ying Development Company Limited | 答辯人 |
主審法官：周兆熊法官
宣判日期：2001年6月28日
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判 案 書
______________
1. 申請人是Flat B, 16th Floor and Car Parking Space No. 34 on Ground Floor, Wing Hong Mansion, Nos. 60-62 MacDonnell Road, Hong Kong（“處所”）的租客；答辯人是處所的業主。申請人的申請，是要求土地審裁處 （“審裁處”）授予新的租賃，而答辯人同意該申請。審裁處衹需裁決新租賃的條款。
2 . 新租賃的租期
審裁處的慣例是授予二年的新租賃。本案並無任何特殊的因素致使本席不跟隨這慣例。
3 . 新租賃的租金
申請人呈遞2份由差餉物業估價署提供的租金資料一覽表，日期分別為2001年5月2日及5月11日。前者有以下的內容 ：
| 地址 Address | 落成 年份 Year Built | 實用面積(平方米） Saleable Area (m2) | 附屬部份 Ancillary Accommodation | 租金 (元)(每月) Rent Passing ($ pm) | 包括/不包括 差餉 (元)(每月) Incl./Excl. Rates ($ pm) | 生效日期 租期 Commencement Date/Lease Term | 新租賃(NL)/ 續訂租賃(R) New Letting (NL)/ Renewal (R) | 附註 Remarks | |
| (有關處所 Subject Premises) | |||||||||
| S) | 62 MACDONNELL ROAD 16TH FLOOR AND CAR PARKING SPACE NO. 34 ON GROUND FLOOR | 1974 | 125.7 | 1 Car park | - | - | - | - | |
| (參考處所Comparable Premises) | |||||||||
| 1) | 64 MACDONNELL RD., FLAT A, 10TH FLR. | 1965 | 151.2 | 35000.00 | Incl. 1766.25 | 01/Feb/2001 12 Months | R | Reported rent included management charges $3100 per month. | |
| 2) | 64 MACDONNELL RD., FLAT A, 1ST FLR. | 1965 | 151.2 | 38000.00 | Incl. 1611.25 | 8/Jan/2001 24 Months | NL | Reported rent included management charges $2300 per month and chattels. One year fixed and one year optional. Rent free period: 05/Jan/2001 to 07/Jan/2001 | |
| 3) | 62 MACDONNELL ROAD 9TH FLR & 1 PARKING SPACE | 1974 | 125.7 | 1 Car park | 31000.00 | Incl. 1576.75 | 01/Jan/2001 24 Months | NL | Reported rent included management charges $1700 per month. |
| 4) | 62 MACDONNELL ROAD 15TH FLR | 1974 | 125.7 | 36000.00 | Excl.. | 01/Dec/2000 24 Months | NL | Reported rent included domestic appliances. | |
| 5) | 62 MACDONNELL ROAD 3RD FLR & CAR PARKING SPACE NO 14 | 1974 | 125.7 | 1 Car park | 35000.00 | Excl.. | 10/Oct/2000 24 Months | R | Reported rent included domestic appliances. |
| 6) | 62 MACDONNELL ROAD 2ND FLR & ONE PARKING SPACE | 1974 | 125.7 | 1 Car park | 28000.00 | Excl.. | 01/Oct/2000 12 Months | R | Furnished letting. |
4． 日期為2001年5月11日的租金資料一覽表的第一個參考資料有下列的內容 ：
| 地址 Address | 落成 年份 Year Built | 實用面積 （平方米） Saleable Area (m2) | 附屬部份 Ancillary Accommodation | 租金 (元)(每月) Rent Passing ($ pm) | 包括/不包括 差餉 (元)(每月) Incl./Excl. Rates ($ pm) | 生效日期 租期 Commencement Date/ Lease Term | 新租賃(NL)/ 續訂租賃(R) New Letting (NL)/ Renewal (R) | 附註 Remarks | |
| (參考處所Comparable Premises) | |||||||||
| 1) | 60 MACDONNELL RD 9TH FLR & 1 CAR PARKING SPACE | 1974 | 125.7 | 1 Car park | 33800.00 | Excl. | 05/Feb/2001 24 Months | R | Reported rent included management charges $1700 per month. Furnished letting. |
這份租金資料一覽表的第2至第6個參考處所與日期為2001年5月2日的租金資料一覽表是完全相同的。
5． 2001年5月2日租金資料一覽表的第1和第2個參考處所的位置、落成年份以及實用面積都是有別於處所，而且它們都沒有附帶的泊車位，故此他們不是最適當的比較處所。
6． 日期為2001年5月11日的租金資料一覽表的第1個參考處所與處所都是處於不同的大廈；這2個參考處所面對的不會是完全相同的環境及觀景，故此第1個參考處所不是最適合的比較處所。第4個處所並無附帶的車位，故此它亦不是最適合的比較參考處所。第3、第5及第6個參考處所都是與處所處於同一大廈，都是有附帶的車位，故此它們是最適合作比較之 用。
7． 第3處參考處所
7.1 第3參考處所的租金31,000元已包括1,700元的管理費及 1,576.75元的差餉，故此它的淨租值是27,723.25元（31,000元 - 1,700元 - 1,576.75元）。
7.2 如果它是位於16字樓，它會較 9字樓離開地面遠一些，因而會受到較少的噪音影響，而空氣亦會較好；每隔一層樓的高度，本席會將租值作±0.5%的調整。如果第3參考處所是在16字樓，它的租值應作+3.5%的調 高。
7.3 它的租賃是新租賃；通常業主在將樓宇租出去之前，都會對它進行一些普通的裝修，而該些裝修的費用，都會計算在新租賃的租金內，但續訂租賃便沒有上述的裝修，故此新租賃的租金應作出3%的向下調整 ，以使裝修的費用可以負於計算在租金之內。
7.4 經調整後，第3參考處所的租金是27,861.86元[27,723.25元 x (100%+3.5%-3%)]。
8. 第5參考處所
8.1 第5參考處所是位於3字樓；如果它是位於16字樓，它的租金應被調高6.5%。它的租金包括“domestic appliances"。申請人認為由於它有"domestic appliances" 的供應，它的租值應下調5,000元。本案並無証據顯示 "domestic appliances" 的實質價值。"domestic appliances" 並不同裝修，本席認為很少業主會供應昂貴的“domestic appliances"；本席估計 "domestic appliances" 佔去租值的1,500元。
8.2 經調整後，第5個參考處所的租值是35,677.50元[(35,000元 - 1,500元) x 106.5%]。
9． 第6個參考處所
如果第6個參考處所是位於16字樓，它的租值應被調高7%。它是備有傢具的出租房屋；於1984年答辯人與申請人合購一張價值10,000元的地毯，除此之外，處所便無傢俬供應。本席將第6處所的租值減去 1,500元。經調整後，這處所的租值是28,355元[(28,000元 - 1,500元)x 107%]。
10． 上述3個參考處所的平均租值是30,631.45元 [(27,861.86元 + 35,677.50元 + 28,355元)÷ 3]。本席以30,600元作為處所新租賃的租值。
11． 本席頒佈以下的命令 ：
(1) 本席授予申請人新租賃，為期2年（由2001年4月1日起至2003年3月31日為止）;
(2) 新租賃的月租為30,600元（此款額不包括管理費及差餉）；
(3) 除日期及租金按金的金額外，新租賃的條款與舊租約（1994年9月6日簽署，証物“R1”）的條款柤同；
(4) 申請人只須繳交2個月的按金61,200元；如在現行租賃中申請人已繳付超過此按金的數額，答辯人須於14天內退回餘額予申請人；
(5) 與訟雙方各自負責本身的訟費。
| 周兆熊法官 | |
| 土地審裁處 |
申請人：缺席。
答辯人：由李鳳翔律師事務所代表。