黃偉生及另一人 訴 Wong Shui Chun

LDNT 390 OF 2001

香港特別行政區

土地審裁處

新租賃申請編號2001年第390號

主審法官 ：周兆熊法官

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判 案 書

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1． 兩名申請人是九龍何文田梳亞道12號2樓（“處所”）的租 客。他們祇租用處所三份之一的部份；答辯人是處所的業主。申請人的申請是要求土地審裁處（“審裁處”）授予新的租賃。與訟雙方同意新的租賃期是由1.3.2002至28.2.2004；他們亦同意其他租賃的條款與現行租賃的條款相同。雙方唯一的爭議是租金的款額。

2． 對於租金款額的評定，本席可以依藉的証據就祇有差餉物業估價署提供的參考租金表；該表載有下列6個參考處所的資料 ：

2.1 第1至第3參考處所並非是位於梳亞道的處所；第5參考處所擁有附屬部份，但處所並無附屬部份。基於上述理由，本席不會採納該三個參考處所的資料。

3 申請人的現行租金並不包括差餉，但第4及第6參考處所的租金均包括差餉在內，故此該些差餉須從租金扣除出來。經扣去差餉後，第4及第6參考處所的淨值租金分別是11,220元 (11,800元 - 580元) 及11,400元 (12,000元 - 600元)。

3.1 第4及第6參考處所的租賃都是新的租賃。這兩個處所是建於43年前。在出租前，業主一定會將它們修葺，以吸引租客，但處所的租賃是續訂的租賃，業主並無耗費修葺的金錢。基於這理由，本席沿用審裁處的慣例，將這些參考處所的租金減去等同於租值的3%。

3.2 處所是位於2樓，而第4及第6參考處所是分別位於5樓及 4樓。當位於越高的層數，參所處所的租金應是越高，因為越是遠離地面，它便越是較少受到噪音及塵埃的污染。當參考處所是每高於處所一層樓，本席會給予 -0.5% 租值的調整。基於此理由，第4及第6參考處所的租值須分別下調1.5%及1%。

3.3 處所和第4及第6參考處所缺乏升降機服務，居民需使用樓梯往返處所及地面之間。當參考處所所在的位置越高，它帶來的不便越 大。第4及第6參考處所是位於較處所為高的樓層；本席會給予該些樓層每一樓層的租值0.5%的上調，故此第4及第6參處所的租值須分別上調1.5%及1%。

4． 經調整後，第4參考處所的每平方米的租值是83.718元 [(11,220元 - (1.5% - 1.5%)×11,220元)×97%÷130]，而第6參考處所的每平方米的租值是85.061元 [(11,400元 - (1% - 1%)×11,400元)×97%÷130]。這兩個參考處所每平方米的租值是84.389元 [(83.718元 + 85.061元)÷2]。

5． 有關處所的面積是112平方米。它的租值應是9,451.568元 (84.389元×112)。申請人租用的祇佔處所1/3的地方，故此他們應付的租金應是3,150.5元 (9,451.568元÷3) 。本席將租金定為 3,150元。

6． 本席頒佈下列的命令：

1. 本席授予兩名申請人兩年新的租賃，租賃期由2002年3月 1日開始，至2004年2月終為止;

2. 新租賃的租金為每月3,150元；

3. 新租賃的其他條件與現行租賃的條件相同;

4. 與訟雙方各自負責本案的訟費。

第一及第二申請人：由黃子明先生代表。（無律師代表）

答辯人：由李黃林律師行代表。