何慶明 訴 余勝鋒經營勝聲公司

LDPE 508/2001 (Review)

香港特別行政區土地審裁處

條例第V部收回管有申請編號2001年第508宗

主審: 盧偉光審裁委員

_______________

覆 核 判 決 書

_______________

1. 申請人是位於荃灣沙咀道45-53號荃運工業中心壹期13/F D座（“處所”）的業主，而答辯人是有關處所的租客。處所的租賃是從1999年8月10日開始，租期兩年，每月租金為5,650元。2001年6月20日，申請人以答辯人欠交由2001年3月10日的租金、差餉、管理費及部份電費為理由，向土地審裁處申請，要求追租及收樓。本席聆訊上述申請後，於2001年8月28日作出申請人勝訴的判決，並命命答辯人將處所的管有交給申請人，除非答辯人於4星期內繳清欠租及訟費。

2． 答辯人於2001年9月18日作出覆核申請，要求覆核8月28日土地審裁處的命令。經聆訊後，本席接納雙方就答辯人實際拖欠申請人處所租金的數目之共識，裁定批准擱置先前的頒令，並重新就答辯人須繳付欠租等，再作頒令。本席2001年10月9日的覆核判決書的頒令如下：-

“1． 批准擱置2001年8月28日的頒令；

2． 根據〈高等法院條例〉（第4章）第21F條，若答辯人未能在4個星期內繳付本命令的第3至4段所規定的款項，則須將案中樓房處所空置交回予申請人；

3． 答辯人須繳付由2001年6月10日起計的欠租/中間收益（含差餉及管理費），每月為2,550元；上述所有款項，答辯人均須繳付直至將案中樓房處所空置交回為止；

4． 答辯人須付訟費1,000元予申請人；

5． 答辯人將款項繳存法院時，申請人即可從法院提取款項。”

3． 申請人於2001年10月10日作非正審申請，指2001年10月9日的頒令第2點指答辯人須在由10月9日起計的4星期內繳付款項的命令是錯誤的，實際計算須缴付款項的日期應該由原來判決日期（2001年8月28日）起計算。

4． 上述申請排期於2001年10月15日聆訊，答辯人要求再次覆核2001年10月9日的覆核頒令。

5． 土地審裁處條例（第17章）第11A條有下列規定

“11A. 決定的覆核

(1) 審裁處可在其作出任何決定的日期起計1個月內，決定覆核該項決定，並可按其認為足夠的理由，將該項決定作廢，或推翻、更改或維持該項決定。”

(2) 審裁處可

(a) 應法律程序的任何一方的申請；或

(b) 主動，

根據第（1）款行事，但須先向法律程序的所有其他各方發出通知。

(3) 審裁處如在作出任何決定的日期起計1個月內，決定行使覆核該項決定的權力，則可在其後的任何時間，不論是否在該1個月期限之內，行使該項權力。

(4) 在任何覆核中，為裁定各方之間的爭論點，審裁處可聆聽並收取任何其認為合適的證據。”

5． 雖然上述11A條沒有規限與訟的任何一方祗能作出一次覆核申請。本席對上述條例的理解是任何與訟一方不能重覆作出覆核申請，否則，與訟的任何一方可以無限制地重覆作出覆核申請，而這一定不可能是立法者的原意。因為上述原因，本席拒絕聆聽答辯人於10月15日提出的覆核理由。

6． 至於申請人的覆核內容，與答辯人2001年9月18日的覆核內容完全無關。所以本席決定行使覆核的權力，並聆聽雙方就該申請的陳詞。

7． 申請人提出的理由是既然2001年10月9日的覆核判決與原來的判決的分別祗是將答辯人要繳付的每月的租金由原來的5,650元減少至2,550元，審裁處沒有理由再給答辯人4星期寬限時間交租，因為這導致申請人將要延期多幾星期才可以收回處所。答辯人反對申請人的申請，並指覆核判決的租金款額被減少，純因為申請人在原來的聆訊沒有誠實地作供所致。

8． 本席2001年10月9日頒令的第2條是根據高等法院條例（第4章）第21F條的規定而作出的。既然原2001年8月28日的頒令已被擱置，本席必要再次給予答辯人不少於4星期的寬限期。有關條例清楚指出“4星期”是最少的限期，本席並無酌情權可以縮短該限期。有關條例的原文為：-

“21F. 對因欠交租金而藉訴訟沒收租賃權的濟助

(1) 如出租人就任何土地在原訟法庭藉訴訟着手針對承租人欠交租金而強制執行重收權或沒收租賃權，本條即具效力。

(2) ………………

(3) 如

(a) 訴訟並無根據第（2）款終止；及

(b) 法庭在審訊時，信納出租人有權強制執行重收權或沒收租賃權，

法庭須命今將土地的管有在法庭認為適合的期限（由命令的日期起計不得少於4星期）屆滿時交給出租人，除非在該段期限內，承租人將所有欠租及法庭就有關訴訟的訟費所指示的款項繳存法院。”

9． 因為上述理由，申請人的申請不獲批准。

10． 頒令：

撤銷申請人2001年10月15日的申請。

申請人：由簡定規女士代表。

答辯人：親自應訊。

LDPE 508/2001 (Review)

香港特別行政區土地審裁處

申請編號2001年第508宗

主審: 盧偉光審裁委員

_______________

覆 核 判 決 書

_______________

1. 申請人是位於荃灣沙咀道45-53號荃運工業中心壹期13/F D座（“處所”）的業主，而答辯人是有關處所的租客。處所的租賃是從1999年8月10日開始，租期兩年，每月租金為5,650元。2001年6月20日，申請人以答辯人欠交由2001年3月10日的租金、差餉、管理費及部份電費為理由，向土地審裁處申請，要求追租及收樓。

2. 本席聆訊上述申請後，於2001年8月28日頒令如下：-

“(1) 根據〈高等法院條例〉（第4章）第21F條，若答辯人未能在4個星期內繳付本命令的第2至4段所規定的款項，則須將案中樓房處所空置交回予申請人；

(2) 答辯人須繳付予申請人由2001年6月10日至2001年7月9日期間的欠租2,550元；

(3) 答辯人須繳付由2001年7月10日起計的欠租/中間收益（含差餉及管理費），每月為5,650元；上述所有款項，答辯人均須繳付直至將案中樓房處所空置交回為止；

(4) 答辯人須付訟費1,000元予申請人。”

3． 2001年9月18日，答辯人提交非審程序申請書，要求：-

“(1) 覆核法庭於2001年8月28日所作出的命令；

(2) 法庭保留業主在2001年8月24日呈兩張相片（為證物A7）存入檔案。”

4． 答辯人的覆核申請，附有一頁確認書，提出下列三點他要求覆核法庭命令的理由：-

“(1) 業主何慶明在2001年4月停我公司的用電；

(2) 何慶明在2001年6月10日焊鎖死我司的門，……令我司無法依時交貨給客人，損失拾多萬圓的貨款來周轉，累到我無法交租和還供應商的數，現在我找個地方擺放都無辦法；

(3) 7月尾分租客到期搬走終止合約取回門匙是業主一手包辦（業主太太承認）。為什應業主再向我收D1單位7月份租金及8月之后D1單位租金？是否公道？現在我司只租用D2單位。”

5． 答辯人要求覆核以下幾點：-

“(1) 在6月10日焊鎖死我司的門起免租擺放該批鬧鐘賣出為止。

(2) 欠租金待該批被封的鬧鐘賣出結清，這是何慶明應負的責任。

(3) 重審我欠多少租金。

(4) 取消訴訟費，暫停執行判決書，8月份之後租金多少？

(5) 請保留業主呈上的相片，因它有焊鎖的証明。”

6． 2001年9月28日覆核聆訊時，答辯人余勝鋒呈交證物R1至R4，為兩盒錄音帶及錄音的文字記錄，用以支持答辯人所稱申請人曾焊鎖死處所的鐵閘的證明。答辯人證實已於2001年9月14日終止他在小額錢債審裁處對申請人何慶明之一切索償。答辯人解釋他接納該審裁處法官的建議，先終止在該庭的索償訴訟，並將轉到區域法院就申請人的焊鎖鐵閘等的不合理行為提出民事訴訟。就此，他已經找了律師籌備該訴訟。

7． 申請人代表簡定規女士回應，指答辯人已中止在小額錢債審裁處對申請人的訴訟，如果答辯人認為要另行到區域法院提出訴訟，也與本案無關。簡女士又重申申請人並沒有焊鎖死處所的鐵閘，而答辯人所呈交的錄音帶並沒有提供任何證據，支持答辯人對申請人的指控。

8． 簡女士同意答辯人所指，申請人已收回處所的部份地方，即“D1”部份，是分租客黎先生以前租用的地方。黎先生在2001年8月中搬走後，申請人已直接收回黎先生租用的地方，申請人亦同意免收該部份8月1日至8月中的租金。因此，申請人同意答辯人的要求，從2001年8月10日起，祗追討處所餘下的部份（即“D2”部份）的租金，以處所整體的每月租金5,650元，減去 "D1"部份的每月租金3,100元，即每月2,520元計算。另外，“D1”部份前分租客黎先生在搬走前，曾分別在6月10日及7月9日繳付兩次租金予申請人，金額均為3,100元。申請人同意在扣除該兩筆收入後，申請人向答辯人追討後者由2001年6月10日至8月9日所欠申請人的租金應為每月2,550元。

9． 綜合雙方的證供及陳詞，本席裁定本案答辯人欠租的數目為由2001年6月10日起每月2,550元。除此之外，本席裁定土地審裁處在本案並無司法管轄權，處理答辯人的其他覆核要求。申請人有否焊鎖死答辯人的鐵門及應否就申請人的行為負責並作出賠償等的要求均超出本案原申請的笵圍，本席無權處理。因為答辯人欠租的事實仍然成立，申請人的收樓申請被裁定得值。

10． 雖然本席裁定根據雙方最新的共識，答辯人所欠的租金與原2001年8月28日的頒令不符。可是，答辯人至今仍然有積欠租金及申請人的收樓申請仍然被裁定得值。另外，如果答辯人在提交反對通知書時已及早清楚指出所欠的租金的細節（如在本覆核申請時提交的文件一樣），申請人可能已同意答辯人的要求而答辯人大可省卻提出本覆核的需要。因此，本席裁定有關本覆核甲請，答辯人仍要負責本案申請人的訟費，即原來定額1,000元的訟費。

11． 本席頒令如下：-

頒令：

1． 批准擱置2001年8月28日的頒令；

2． 根據〈高等法院條例〉（第4章）第21F條，若答辯人未能在4個星期內繳付本命令的第3至4段所規定的款項，則須將案中樓房處所空置交回予申請人；

3． 答辯人須繳付由2001年6月10日起計的欠租/中間收益（含差餉及管理費），每月為2,550元；上述所有款項，答辯人均須繳付直至將案中樓房處所空置交回為止；

4． 答辯人須付訟費1,000元予申請人；

5． 答辯人將款項繳存法院時，申請人即可從法院提取款項。

申請人：由簡定規女士代表。

答辯人：親自應訊。

LDPE 508/2001

香港特別行政區土地審裁處

條例第V部收回管有申請編號2001年第508宗

主審：盧偉光審裁委員

_______________

判 決 書

_______________

1. 申請人是位於荃灣沙咀道45-53號荃運工業中心壹期13/F D座（“處 所”）的業主，而答辯人是有關處所的租客。處所的租賃是從1999年8月10日開始，租期兩年，每月租金為5,650元。

2. 2001年6月20日，申請 人以答辯人欠交由2001年3月10日的租金、差餉、管理費及部份電費為理由，向土地審裁處申請，要求追租及收樓。

3. 答辯人於2001年7月4日提交反對通知書，提出下述理由，反對收 樓：-

(i) “業主何慶明認為租給本人便宜，想騙本人一個月租金，但不成 功。所以叫第二分租客不交租給本人及叫他和本人解約。”

(ii)“另外，停電及焊封鎖死鉄門，令本人損失很大。顧客訂了貨不能依時出貨，現在留在上址。”

4. 申請人代表簡定規女士（“簡女士”）作供，她稱申請人於2001年5月11日到小額錢債審處向答辯人申索2001年4月10日及2001年5月10日的兩期租金（證物A4）。該審裁處在2001年6月19日作出以下的裁決： “在雙方同意，被告人在沒有承認法律責任的情況下，支付款項$11,300.00及訟費$110.00，以完全並最終解決是項申索。款項須於2001年7月20日或以前繳交。”

5. 簡女士稱答辯人在2001年7月21日繳交5,650元予申請人，作為支付2001年3月10日至2001年4月4日的租金。因此，申請人申請修改申請通知書，將答辯人欠租的日期改為：由2001年6月10日起未有繳付租金。

6. 此外，簡女士否認答辯人所稱曾鎖死處所的鉄門，又呈交證物A6，申請人收取處所分租客租金的收據之影印本，證明申請人事實上收過該分租客3,100元，作為6月1日至6月30日的租金。申請人解釋因為答辯人失踪，該分租客找不到她，要求她代收該筆租金。

7. 答辯人代表陳海燕女士作供，重申反對通知書上的理由，她並反對繳交電費，因為申請人已截電。

8. 本席頒令“（1）批准申請人修改申請通知書（表格22），並要再派送經修改過的通知書；（2）交由助理司法常務主任排期繼續聆訊。”

9. 2001年7月27日，申請人修改申請通知書上欠租的日期，改為“由6月10日起”。答辯人於2001年8月8日修改反對通知書，加上以下兩點：-

(i)“何慶明更直接收第二分租客的租”

(ii)“所以本人要求何慶明賠償所有損失及由6月10日起負責租金到這批貨售出為止。”

10. 2001年8月24日繼續聆訊，申請人呈堂兩張相片（證物A7），證明該處所的鉄門並沒有如答辯人所述被焊死。

11. 簡女士稱答辯人應付的電費，總數為98.50元，是答辯人以前使用處所時所消耗的。

12. 答辯人代表承認未有繳交2001年6月10日以後的租金，每月為5,650元。

13. 綜合申請人代表與答辯人代表的證供，本席裁定申請人的申請書所述的答辯人欠租一事成立，因為答辯人代表亦同意該欠租的事實。至於申請人申請追索電費，則證據不足。另一方面，對答辯人反對通知書上的理由，本席分析如下：-

(i) 答辯人指申請人“叫第二分租客不交租給本人及叫他和本人解 約。”答辯人並沒有足夠證據支持這點指控，不過就算申請人教唆分租客不交租，答辯人應該處理他與分租客的租賃糾紛，或向申請人追討賠償，不能停止交租予申請人。

(ii) 答辯人指申請人“停電及焊封鎖死鉄門”。申請人承認在答辯人停止交租後，停止供電本案處所，但否認焊封鎖死鉄門。無論如何，如果答辯人認為申請人的行為導至答辯人損失，答辯人應該自己去索償，不能停止交租。况且，答辯人並未能提供足夠證據，支持這個反對理由。

14. 本席裁定申請人直接從分租客收到的租金，要用來作為扣減答辯人拖欠申請人之租金。因此，在扣除該分租客的租金3,100元後，答辯人實欠申請人的6月10日至7月9日的租金，減至2,550元。

15. 本席頒令如下：-

頒令：

1. 根據〈高等法院條例〉（第4章）第21F條，若答辯人未能在4個星期內繳付本命令的第2至4段所規定的款項，則須將案中樓房處所空置交回予申請人；

2. 答辯人須繳付予申請人由2001年6月10日至2001年7月9日期間的欠租2,550元；

3. 答辯人須繳付由2001年7月10日起計的欠租/中間收益（含差餉及管理費），每月為5,650元；上述所有款項，答辯人均須繳付直至將案中樓房處所空置交回為止；

4. 答辯人須付訟費1,000元予申請人；

5. 答辯人將款項繳存法院時，申請人即可從法院提取款項；

申請人：由簡定規女士代表。

答辯人：由陳海燕女士代表