Chan Yip Keung and Another 訴 The Incorporated Owners of Belvedere Garden Phase II and Another

LDBM 54 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第54號

主審法官：周兆熊法官

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判 案 書

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1. 本席需要裁決的是申請人針對第一答辯人（“答辯人”）的申請 ：

"(4A) An Order to dissolve the 3rd Management Committee pursuant to section 31 of the Ordinance.

(4B) An order to appoint an Administrator pursuant to section 31 of the Ordinance to:

(i) convene a general meeting of the Owners Incorporated for the purpose of electing a new Management Committee of the Owners Incorporated of the dissolved 3rd Management Committee and to replace the 4th Management Committee notwithstanding the same having been purportedly elected in the inquorate Annual General Meeting held on 12th December 2001; and

(ii) carry on and perform the functions and powers of the Management Committee and on such terms and conditions as to remunerate or otherwise as this Tribunal thinks fit until such time when the new Management Committee, duly elected as aforesaid, has assumed office."

2． 第三屆管理委員會

2002年8月9日，本席對申請人與第一答辯人就雙方同意的事實作出後述的裁決 ：從2002年1月16日開始，第三屆管理委員會祇有8個委員。這是低於法定人數的9人。雖然第三屆管理委員會仍然存在（因為它並無被解散），但它已沒有足夠舉行管理委員會會議所需的法定人數；由於它無可能合法地舉行該些會議以處理法團的事務，因此它不能履行本身的職責。

3． 第四屆管理委員會

上述雙方同意的事實顯示除了第三屆管理委員會之外，法團還有第四屆管理委員會 ：

"1. The 4th Annual General Meeting of the Incorporated Owners of Belvedere Garden Phase II ("4th AGM") was held on 16th July 1999. At The 4th AGM, the number elected to the 3rd Management Committee was 17. 17 members were duly elected during the 4th AGM and took office.

2. ...........................

3. The 5th Annual General Meeting of the 1st Respondent ("5th AGM") was held on 12 December 2001. The number elected to the 4th Management Committee was 19."

3.1 於2001年12月12日舉行的業主周年大會通過的決議是土地審裁處（“審裁處”）需要審理的一宗案件的事項，因為在2001年12月20日，Chan Lit Hung在審裁處提出對法團的訴訟（案件編號為LDBM No. 577/2001）。他要求審裁處頒佈以下的命令 ：

"(1) A Declaration that all the resolutions passed in the Annual General Meeting of the Respondent held on the 12th day of December 2001 ("the AGM") was void and of no effect;

(2) A Declaration that the Continued Meeting initially scheduled to take place on 21st December 2001 was invalidly convened;

(3) An Order that a new Annual General Meeting of the Respondent to be held as soon as possible."

4． 有關法例

申請人是以《建築物管理條例》（“條例”）第31條作為申請的根據。條例第31條有下列的條文 ：

“(1) 審裁處可在

(a) 業主；

(b) 已登記承按人（如有的話）；

(c) 管理土人；或

(d) 主管當局或獲授權人員，

向其提出申請下，解散管理委員會並委任一名管理人，或撤換管理人，視屬何情況而定。”

"(1) The Tribunal may, upon application made to it by -

(a) an owner;

(b) a registered mortgage (if any);

(c) an administrator; or

(d) the Authority or an authorized officer,

dissolve the management committee and appoint an administrator, or remove and replace an administrator, as the case may be ."

（底線後加）

4.1 本席首先要裁決條例第31條是否規定審裁處在解散管理委員時亦須同時委任一名管理人。代表第一答辯人的楊大律師指出“and”字應被詮釋為“or”字。條例第31(1)條的條文中“or”字出現兩次。如果“and”字亦是等同“or”字的意思，為甚麼立法當局不將“or”字寫進“and”的位置以取代“and”字？此外，在有關委任和撤換管理人方面，條文中分別用上“and”和“or”兩個字，如果“and”字是等同於“or”字，為何“and”字不為“or”字所取代？這清楚顯示“and”與“or”是兩個不同的字。

4.2 如果“and”字是具有“or”字的意思，則審裁處在解散管理委員會後可無需委任管理人，但這會令致法團的管理產生真空狀態。這決不會是立法當局的原意。如果審裁處在解散管理委員會之時亦同時委任管理人，以使法團的管理得以延續，那才是順理成章之事。

5． 審裁處應否解散第三屆管理委員會？

本席雖已裁定第三屆管理委員會已無議事的能力，但本席是否應頒下將它解散的命令？本席首要解決的問題是 ：法團抑或第三屆管理委員會才是正確的答辯人？根據條例第29條，管理委員會祇是代表法團行使及執行條例授予法團的權力及委以的職責，但管理委員會並不是法團本身。此外，條例第45(2)條賦予管理委員會、法團及其他人等提起涉及附表10指明的法律程序。這顯示管理委員會與法團是不同的個體。既然管理委員會可以提出訴訟，它當然亦可以成為與訟人。

5.1 條例的附表10是有關由審裁處聆訊及裁決的指明法律程序。該附表的第5段有以下的條文 ：

“5. 與涉及

(a) 法團；

(b) 管理委員會及其主席、秘書及司庫；

(c) 第34D(1)條所指的經理人；

(d) 第34D(1)條所指的業主委員會；

(e) 租客代表，

的權力及職責的法律問題有關的法律程序，並包括與財務、金錢或受信性質的權力及職責（如有的話）的法律問題有關的法律程序。”

5.2 根據條例第34D(1)條的條文，就一座建築物而言，“業主委員會”是指 ：

(a) 凡已根據第3、3A、4或40C條委任管理委員會，指管理委員會；或

(b) 凡未有委任上述管理委員會，指就該建築物而根據及按照公契成立的業主的委員會（不論其名稱為何）。

就第5(d)段而言，管理委員會是可以成為一宗案件的答辯人的。

5.3 假如審裁處針對法團頒下解散管理委員會的命令，這命令是解散管理委員會的命令，而不是要法團解散管理委員會的命令，故此法團並無解散管理委員會的法律責任，因為審裁處並無命令它這樣做。在另一方面，管理委員會又不是與訟的一方，故此該命令不能針對它而執 行。申請人既然是按條例第31條進行訴訟，它必須以“管理委員會”為答辯人。

5.4 申請人指條例第18(2)(g)條授權法團就業主有共同權益的任何其他事務代表主行事。申請人說 ：

"The dissolution of a management committee must be a matter of common interest to the owners. By virtue of s.29, the proper construction of s. 18(2)(g) must mean the owners' corporation includes the management committee, or alternatively, that when the owners' corporation so acts, its act is binding on the management committee and the owners."

條例第18(2)條授予法團的權力是酌情決定權，而在條例第29條的條文下管理委員會祇是代表法團行使其職權的個體。在條例第18(2)條的條文之下，法團是主動行使權力的一方，但作為答辯人，它是處於被動的地位，因此條例第18(2)條是不適用於這個情況，因為在這情況下，並法團行使其酌情權的問題並不存在。

5.5 申請人又提出以下的理由，指出管理委員會不能否認解散管理委員會的命令對它具有約朿力 ：

"10.Here in 4.02 R1 has not convened any general meeting to pass a resolution to defend the present application. It follows that it defended the present action through the Management Committee. This is further evidenced by the active participation of Madam Ng Pui Har who is the vice-chairman of the Management Committee at the hearing and the tendering of her name as a candidate for administrator for the Tribunal's consideration. In fact in 5.02 Madam Ng in her official capacity issued an open letter to all owners but the present application (p.58 Bundle). There is absolutely no doubt that at all material times the owners including the members of the Management Committee had knowledge, actual or construction, of the present action. However, thus far the Management Committee has not applied to join in as an intervenor. In the premises, the Management Committee is estopped from denying that the Tribunal's decision to dissolve the Management Committee is binding upon it as well as R1: Incorporated Owners of Block F1 - F7 Pearl Island Flats v. Incorporated Owners of Pearl Island Garden."

5.6 本案並無証據支持申請人書面陳詞的第10段的說法，故此申請人的論據不能成立。

5.7 書面陳詞的第12至第14段是涉及個別業主反對審裁處的命令（解散管理委員會的命令）的陳詞，但本案關鍵之點在於法團是否正確的答辯人。個別業主能否挑戰審裁處的命令與此點並無關係。

5.8 申請人以第三屆管理委員會自2002年1月16日缺乏議事的能力為理由而要求審裁處作出解散它的命令，但第三屆管理委員會與第四屆管理委員會的法律地位是互相影響的。申請人並無提出証據顯示第四屆管理委員會是不合法的。法團祇能有一個管理委員會。假如第四屆管理委員會是它有合法的，則第三屆管理委員會便不能合法地存在。反之亦然。審裁處祇能對合法存在的管理委員會頒下解散的命令，因為不合法的管理委員會不是管理委員會，解散與否的問題並不存在。

5.9 申請人在第(4B)項申請指第四屆管理委員會是“having been purportedly elected in the inquorate Annual General Meeting held on 12th December 2001”，但是申請人沒有提供與該業主週年大會的証據。本席祇知道LDBM 577/2001一案是涉及這次大會的案件。除此之外，申請人沒有提供有關第四屆管理委員會是否合法存在的証據，亦無要求審裁處對它的法律地位作出裁決。申請人沒有提出取代第四屆管理委員會的理由。在這兩個管理委員會的法律地位獲得証實之前，本席不應頒佈任何解散管理委員會的命令。

6． 委任管理人的問題

申請人要求審裁處委任楊福琪律師或Chan Lit Hung為管理人。代表申請人的律師行是Christine F. L. Ip & Young律師行。楊福琪律師是該律師行的合股人之一。她本人沒有參與本案訴訟的工作。假如本席委任她為法團的管理人，根據條例第32(1)條的規定，她便擁有管理委員會及其主席、秘書及司庫的全部權力及職責。假設答辯人對本席的判決感到不服而意欲提出覆核或上訴的法律程序，它便會受制於管理人，而楊福琪律師是本案訴訟程序對立的一方代表律師行的合股人，這可能會產生角色的衝突。此外，就LDBM No. 577/2001一案而言，該律師行是代表Chan Lit Hung的律師行。該案仍未了結，假若本席委任楊福琪律師為管理人，她身為管理人的身份與律師行合股人的身份是會造成角色衝突的。

6.1 假若本席委任Chan Lit Hung為管理人，他身為LDBM No. 577/2001一案申請人的身份與管理人的身份是會產生所衝突的。

6.2 角式的衝突會產生不公平的現象。在委任管理人一事上本席必須避免該委任的命令會造成任何不公平的現象。基於這原因，本席認為楊福琪律師及Chan Lit Hung都不是被委任管理人的適當人選。

6.3 條例第31(1)條授權本席解散管理委員會並委任一名管理人。當未能作出管理人的委任時，本席便不應解散管理委員會，以避免法團的管理出現真空狀態。

7． 基於上述的理由，本席撤銷申請人的第(4A)及(4B)項的申請。

兩位申請人：由葉楊福蘭楊福祺律師行代表。

第一答辯人：由李黃林律師行代表。

LDBM 54 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第54號

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判 案 書

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1. 申請人與第一答辯人（“答辯人”）要求本席對下述雙方同意的事實作出裁決:-

"1. The 4th Annual General Meeting of the Incorporated Owners of Belvedere Garden Phase II ("4th AGM") was held on 16th July 1999. At the 4th AGM, the number elected to the 3rd Management Committee was 17. 17 members were duly elected during the 4th AGM and took office.

2. ...............................

3. The 5th Annual General Meeting of the 1st Respondent ("5th AGM") was held on 12 December 2001. The number elected to the 4th Management Committee was 19.

4. On 6th December 2001, the Secretary of the 3rd Management Committee Madam LAW Duen Siu Wai (羅段小慧), duly elected in the Annual General Meeting aforesaid, resigned both as the Secretary and as an ordinary member of the 3rd Management Committee, leaving 10 members serving.

5. On 28th December 2001, the Treasurer of the 3rd Management Committee Mr. CHAN Ding Ka (陳定加), duly elected in the 4th AGM aforesaid, resigned from his post as Treasurer by tendering his resignation letter whilst retaining ordinary membership thereof.

6. On 16th January 2002, Mr. Chan Ding Ka also resigned as an ordinary member of the 3rd Management Committee by tendering his resignation letter.

7. On 6th January 2002, Mr. Kwong Kwai Wing (鄺貴榮), a member of the 3rd Management Committee duly elected in the 4th AGM aforesaid, resigned as an ordinary member of the 3rd Management Committee by tendering his resignation letter.

8. On 19th January 2002, Madam WAN Ki Lai (尹其麗), a member of the 3rd Management Committee duly elected in the 4th AGM aforesaid, resigned as an ordinary member of the 3rd Management Committee by tendering her resignation letter.

9. As a result of the aforesaid resignations, the number of members of the 3rd Management Committee remained serving was 7.

10. The 2nd Respondent, as Chairman of the 3rd Management Committee, issued a notice dated 30th January 2002 calling for the 24th Meeting of the 3rd Management Committee to be held on 7th February 2002.

11. The 24th Meeting of the 3rd Management Committee was held on 7th February 2002. The number of members of the 3rd Management Committee present at the beginning of said meeting was 6.

12. During the said meeting, 4 co-owners of Belvedere Garden Phase II were purportedly appointed as members of the 3rd Management Committee. A Meeting Minutes of the said 24th Meeting of the 3rd Management Committee dated 18th February 2002 was issued in which the above said appointments were recorded.

13. On 13th March 2002, the 2nd Respondent resigned from his post both as chairman and ordinary member of the 3rd Management Committee by tendering his resignation letter.

14. On 19th April 2002, Mr. Lui Tsang Yip and on 20th April 2002, Mr. Wong Kwok Hung, who were purportedly appointed as new members of the 3rd Management Committee at its 24th Meeting dated 7th February 2002, resigned from their positions as members of the 3rd Management Committee."

（底線後加）

2. 申請人與答辯人要求本席按上述的事實對申請人以下的申請作出裁決 ：-

"(1) A Declaration that the 3rd Management Committee has become incapacitated and was defunct since 16th January 2002;

(2) A Declaration that all the resolutions purported to have been passed by the 3rd Management Committee in its 24th Meeting held on 7th February 2002 ("the Meeting") were void and of no effect."

3． 法團的管理委員會是代表法團行使及執行《建築物管理條例》（“條例”）授予法團的權力及委以的職責，而管理委員會的委員可通過會議的決議處理法團的事務。對管理委員會會議的法定人數，條例的附表2第9段有以下的規定:-

“9. 管理委員會會議的法定人數，須為管理委員會委員人數的50%（計至最接近的整數），或3名此等委員，兩者以其人數多者為準。”

"The quorum at a meeting of the management committee shall be 50% of the members of the management committee (rounded up to the nearest whole number) or 3 such members, whichever is the greater."

（底線後加）

4． 甚麼是“the members of the management committee”？申請人指這是當管理委員會在被委任時，由業主大會決定的人數，而答辯人則指稱它是管理委員會的現行委員（current members），如管理委員會原有的委員是17人，如有3名委員辭職，管理委員會的委員下降至14名；如其後再有3名委員辭職，則管理委員會的委員便變為11名。

5． 當法團的業主大會委任管理委員會時，管理委員會的人數必須符合附表2第1段（“第1段”）的規定。該段有以下的條文:-

“管理委員會的會員--

(a) 如無公契，或公契並無指明組成管理委員會的人數，而

(i) 建築物的單位不多於50個，則須不少於3人；或

(ii) 建築物的單位多於50個但不多於100個，則須 不少於7人；或

(iii) 建築物的單位多於100個，則須不少於9人；或

(b) 如有公契指明組成管理委員會的人數，而其數目比(a)(i)、(ii)或(iii)分節就其內所提述的單位數目而指明的最少人數為大，則須為該較大的人數；或

(c) 如有公契指明組成管理委員會的人數，而其數目比(a)(i)、(ii)或(iii)分節就該等節收所提述的單位數目而指明的最少人數為小，則須為不少於(a)(i)、(ii)或(iii)分節（視屬何情況而定）所指明人數；及

(d) 須包括根據第15(1)條委任的租客代表（如有的話）。”

（底線後加）

6． 第1段並無述明不遵守該段條文的後果，但條例第14(3)條清 楚反映出違反該段規定的後果:-

“(3) 任何決議，如撤除管理委員會委員的人數過多，以至委員人數減至少於附表2第1段所規定的人數，即不得生效，但如在通過該決議的會議上，同時委任足夠的新委員，使委員人數達到規定之數，則不在此限。”

第14(3)段清楚顯示違反該條文的後果就是有關撤除管理委員會委員的決議不能生效，故此法團必須遵守第1段的規定。

7． 當業主大會通過委出一個管理委員會的決議，該決議的有效性會維持，直至它給另一個業主大會通過的決議改變為止。這亦即是說前述業主大會委出的管理委員會的人數會維持不變，直至另一個業主大會通過更改其人數的決議為止。假如答辯人的說法成立，則在一個管理委員會運作其間，法團便會有兩個管理委員會的人數。這現象容易使人產生混淆，本席難以相信這是立法當局訂立有關法例的原意。

8． 附表2是有關管理委員會的組織及工作程序的條文。第1段是組成管理委員會有關人數，第2與第5段是構成管理委員會的委員職位及其產生規定的條文。第3段是管理委員會任期的條文。第4段是有關委員獲委任的資格和喪失委員資格規定的條文。第6段是關於填補委員空缺的條文。第7段是有關舉行會議的條文。第8段是關於召開會議的條文。第9段是有關管理委員會會議的法定人數的條文。第10段是有關會議本身的條文。

9． 附表2的條文清晰地列出每段條文的作用 ：第1至第6段是有關管理委員會的組織的條文；第7至第10段是有關它的工作程序的條 文。如果答辯人之說成立，第1段應提及答辯人指稱的管理委員會人 數，因為這是與計算管理委員會的法定人數有關之事。但該段沒有提述這方面之事。按答辯人之說，本席要在第9段的條文中推斷甚麼是管理委員會的人數，這是完全不合理的。首先，第9段祇是有關管理委員會工作程序一個環節的條文，故此立法當局必定不會在這條文訂立有 關管理委員會組織的法例；事實上第9段是沒有任何部份是提及管理委 員會的組織的。在這條文中去推斷甚麼是“管理委員會人數”（the members of the management committee）是不恰當的。

10． 管理委員會的會議是法團運作非常重要的一部份。沒有這些會議，法團根本不能運作。會議能夠成功舉行與否，端賴會議是否有足夠的法定人數，而法定人數是以管理委員會的人數計算出來的，故此“管理委員會的人數”一詞必須有清楚的界定。如果法定人數需按答辯人的指稱計算，為何立法當局對答辯人指稱的“members of the management committee”（管理委員會人數）一詞沒有作出類似第1段那樣明確的定義？

11. 第1段的條文反映出管理委員會的人數，是與建築物單位的數目成正比例的。這顯示立法當局訂立這條文的目的是要確保管理委員會有足夠的委員人數以反映業主的意願和利益；此外，建築物的單位越 多，管理委員會需要處理的法團事務亦越多，故此管理委員會的人數亦需相應增多，以確保有足夠的人力處理法團的事務。假若答辯人之說成立，則構成管理委員會的人數會越來越少，因為管理委員會會議的法定人數，祇需按現行的委員人數計算出來。如在本案，在2002年1月 19日後，第三屆的管理委員會的委員人數是7人。根據答辯人的計 法，4個委員便可構成管理委員會會議的法定人數，於是它召開的會議便可合法地進行。如管理委員會的人數是業主大會決定的人數，即17人，則法定人數是9個委員。這兩個數目的差別是5個人。後者的數目（17人）是前者（5人）的2.25倍。無論在代表性及工作能力方面，後者都比前者為大。立法當局通過條例的目的是在於方便大廈的管 理。The Incorporated Owners of Finance Building v. Bright Hill Management Consultants Company Limited (CACV 386/2000, 29.11.2001)。答辯人之說與此並不配合。本席難以相信立法當局不以業主大會通過的管理委員會人數作為計算法定人數的依據，而以答辯人之說為準。

12． 如答辯人的說法成立，管理委員會的人數可能是低於第1段所規定的數目。舉例來說，如果本案的建築物的單位數目是超過100個 （答辯人在書面陳詞中指出在1999年業主周年大會被委任時本案的管理委員會必須是不少於9人），按第1段的規定，管理委員會的人數必須是不少於9人，但在2002年1月19日後第三屆管理委員會祇得7 人，這是少於第1段規定的數目，但按答辯人的說法，這是對管理委員會人數正確的計法。本席難以相信立法當局會通過自相矛盾的法例。

13． 本席裁定第9段提述的“管理委員會委員人數”一詞與第1段提述的“管理委員會的人數”一詞是同義詞。第1段規定組成管理委 員會人數的最低數目，而法團在業主大會選出的管理委員會委員的人數必須符合這規定。當業主大會通過委任管理委員會的決議後，從此以後該人數便是管理委員會委員的人數，直至另一業主大會將該數目改變 為止。

14． 答辯人指申請人的說法會使第9段的條文被讀成為“the number of members of the management committee at the time of the Annual General Meeting at which the committee was elected. The Applicant's interpretation expands upon the plain words in paragraph 9 in two aspects : as to time and as to number.”。本席認為第9段完全不涉及確認個委員身份的問題。該段的條文有關的部份是“管理委員會委員人數”，這是關於人數的條文，而不是有關委員身份的條文。

15. 答辯人說 ：“The Applicant argues that paragraph 1 (a) of the Second Schedule says that the committee shall consist of not less than 9 persons, if fewer than 9 persons remain on the committee, the committee become defunct. This argument has now been held to be invalid by the Court of Appeal : see The Incorporated Owners of Blocks F1 to F7 of Pearl Island Holiday Flat v. Wong Chun Yee & Others, unreported, CACV 1911/2001, 13/12/2001.”在龍珠島別墅一案，上訴庭在判案書中說:-

“5. 根據附表2第2及第3段，管理委員會委員是業主在業主會議或業主週年大會中委任的，這些會議委任的委員人數需要符合法律的規定，但這並不是指如果在其他時間委員的人數少於法定人數，他們所屬的管理委員會則變為無效。

6. 委員的職位可能因為委員辭職或其他原因出現空缺，令到管理委員會的人數低於法定下限，根據附表第6段，管理委員會可以填補委員空缺，如果它因為本身的委員人數低於法律的規定而變為無效，它亦沒有權力去委任其他人士填補這些空缺，從這一點已經可以顯示管理委員會是不可能因為委員人數原因變成一個無效力的組織。”

16． 在上述的案件，答辯人指管理委員會有10名委員，但其中兩名委員連續缺席3次，所以該兩名委員已經停職，因而導致管理委員會 的委員人數低於法定不少於9名委員的規定，因此管理委員會沒有法 律效力，所以申請人無權向答辯人申索。原審法官認為該兩名委員並無喪失委員資格，因為管理委員會同意二人缺席，故此管理委員會有權向答辯人申索。上訴法庭認為管理委員會是一個有法律效力的委員會，所以它有權向答辯人提出申索。上訴法庭並無指出原審法官在裁決方面 犯錯，故此上訴法庭似乎是表達它對條例某部份的看法，而不是就該部份作出裁決，因此該上訴案的裁決對本庭並無約束力。

17． 在行使法團的權力及職責時，管理委員會通常是通過管理委員會會議作出決定的。附表2第10(2)段賦予管理委員會這方面的權力:-

“(2) 授權或要求管理委員會進行的一切作為、事務、事情，均可由出席管理委員會會議的委員，以多數票通過決議進行。”

18． 在重要的法團事務上，例如有關補選委員之事，管理委員會都會舉行管理委員會會議，以決議的方式處理該些事務。本案第三屆管 理委員會便是在2002年2月7日通過舉行管理委員會的會議而委任4名委員的。但當缺乏足夠的法定人數時，管理委員會便不能舉行會議，因而不能通過處理法團事務的決議，導致它喪失履行職務的能力。

19． 答辯人指申請人的說法會將第9段變為“50% of the original number of the management committee”或“50% of the number of members of the management committee at the time of the Annual General Meeting at which the committee was elected.”，因此，申請人是不可以作出這種詮釋的。當業主大會委出管理委員會的人數後，該人數從此便是管理委員會的人數，所以在詮釋第9段時，本席認為無需對該條加上“at the time of the Annual General Meeting at which the committee was elected”的子句。

20． 答辯人指第3、第5及第6(1B)(b)段提及“members of the management committee”，這是指現行的管理委員會委員；第9段亦有提及“the members of the management committee”，故此第9段所指亦是現行的管理委員，但本席裁定第9條所指的是“管理委員會委員人 數”，而不是一如上述各段所指的個別的委員。

21． 答辯人引用Henderson v. Louttit & Co. Ltd.一案以指出“the members of the management committee”是“the members who are entitled to attend meetings of the management committee”，但本席已指出第9段所指的是管理委員會委員的人數，該條文與委員會的身份或資格無關，故此Henderson v. Louttit & Co. Ltd.一案對答辯人的說法並無幫助。

22． 裁決

第三屆管理委員會委員的人數是17人。根據第9段的規定， 管理委員會會議的法定人數是9人。當陳定加於2002年1月16日辭去管理委員會普通委員一職後，第三屆管理委員會祇有8個委員。這是 低於法定人數的9人。雖然第三屆管理委員會仍然存在（因為它並無被解散），但它已沒有足夠舉行管理委員會會議所需的法定人數；由於它無可能合法地舉行該些會議以處理法團的事務，因此它不能履行本身 的職責。2002年2月7日舉行的第24次管理委員會會議因為沒有足夠的法定人數，所以在該次會議通過的決議均是無效的。

23． 基於上述的理由，本席裁決申請人第(1)及第(2)項的申請得直。

申請人：由葉楊福蘭楊福祺律師行代表。

第一答辯人：由李黃林律師行代表。

LDBM 54 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第54號

主審法官：周兆熊法官

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判 決 書

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1. 第二答辯人提出以下傳票的申請，要求土地審裁處（“審裁處”）頒佈以下的命令: -

"1. The Applicant cease to be a party in the Originating Application as set out in Form 29 dated the 19th day of March 2002 and that his name be struck out thereof on the ground that he has no standing or capacity to sue;

2. The aforesaid Originating Application against the 2nd Respondent be struck out on either of the following grounds that: -

(i) It is frivolous and/or vexatious;

(ii) It is an abuse of the process of the Tribunal;

(iii) It discloses no reasonable cause of action."

由於申請人於2002年6月24日對申請通知書再作出修訂的關係，本 席無需對第1項命令作出裁決。

2． 2002年3月19日，第一名申請人 (Chan Yip Keung) 提出本案的申請。經修訂的申請通知書披露下述與第二答辯人有關的事實：-

"9. On 27th February 2002, a total of 160 letters, representing 5% of ownership in the Building, duly signed by each owner thereof, were submitted to the 2nd Respondent, as the then chairman of the 3rd Management Committee, personally whereby a request was duly made to him to convene a general meeting of the Owners Incorporated for the purpose of electing a new 4th Management Committee;

10. On 13th March 2002, the 2nd Respondent tendered his resignation both as chairman and ordinary member of the 3rd Management Committee;

11. Up to the date hereof, neither the 1st Respondent nor any of the remaining members of the 3rd Management Committee made any response to the request mentioned in paragraph 9 above."

3. 基於上述的事實，申請人要求審裁處頒佈下列的宣言及命令：-

"(2A) A Declaration that the 2nd Respondent was in breach of his duty as the then chairman of the 3rd Management Committee in failing to convene a general meeting of the owners upon requisition of not less than 5% of the owners;

(3) Against the 2nd Respondent, being the then chairman of the 3rd Management Committee, an Order that the 2nd Respondent be personally liable for and indemnify the Applicants all the loss and damages arising out of or in relation to all the acts, matters, or things purported to have been done on behalf of the Owners Incorporated through the 3rd Management Committee since 16th January 2002 and before his resignation on 13th March 2002;

(3A) Against the 2nd Respondent, an Order that the 2nd Respondent shall pay nominal damages to the Applicants;

(4) An Order to appoint a convenor to convene a general meeting of the Owners Incorporated pursuant to paragraph (2) of the Third Schedule to the Ordinance."

申請人的大律師告知本席申請人不會向審裁處申請第(4)項的命令。

4． 申請通知書的第(2A)項申請

《建築物管理條例》（“條例”）附表3第1(2)段有以下的規定: -

“在不少於5%的業主要求下，管理委員會主席須在收到要求後14天內，就業主所指明的事宜召開法團的業主大 會。”

申請人指第二答辯人是在2002年2月27日收到5%業主的要求召開法團的業主大會的信。根據《釋義及通則條例》第71(1)條，在計算上述14天之時，2月27日是不包括在該14天之內。如果第二答辯人沒有辭 職，他必須在2002年3月14日之前召開該業主大會。本席首先要考慮的，就是管理委員會的委員是否可以辭職。條例附表2第4(2)段反映出立法當局接受管理委員會的委員是會辭職的事實: -

“(2) 有以下情況的管理委員會委員，須停任委員 -

………………

(d) 辭職而以書面通知管理委員會秘書；”

4.1 在接到5%業主的要求後，第二答辯人便於3月13日辭去主席及委員之職，他是否有錯？首先條例沒有任何部份禁止管理委員會的 委員在任時辭職，故此管理委員會的委員是可以隨時辭職的，故此第 二答辯人的辭職並無違法。如果在條例規定的14天內第二答辯人並無辭職而他沒有召開大會，他便是沒有遵守條例附表3第1(2)段的規定，但如果他在這14天之內辭職，則在他辭職之後遵守第1(2)段的責任 （即召開大會的責任）便須由繼任的主席負起。他是在2002年3月13日辭職的，該日亦是召開業主大會最後的期限。假如繼任為主席的人選能夠在該日召開業主大會，5%業主的要求便得到滿足，而第(2A)項的有關申請便不能成立，故此裁決第(2A)項申請的關鍵在於管理委員會的主席是否能 夠在3月14日之前召開業主大會。

4.2 在第二答辯人辭去主席一職後，管理委員會可在同日按條例附表2第6(1B)(b)段授予的權力，在沒有召開業主大會的情況下，由各委員互選委任一名業主署理主席職位，直至法團的下一次業主周年大會為 止。假如管理委員會是有副主席的，則副主席可按條例附表2第8(1)(a)段的規定召開管理委員會的會議。如果管理委員會沒有副主席，則秘書可按條例附表2第8(1)(b)的規定在收到2名管理委員會委員的要求後14天內召開管理委員會會議。因此，如果管理委員會沒有副主席，兩名委員可要求秘書在3月13日召開管理委員會會議，以選出署理主 席，然後該主席可在同日召開業主大會。假如管理委員會因某些原因而不能召開它的會議，那並不是第二答辯人的責任。

4.3 就條例附表3第1(2)段的條文而言，向第二答辯人提出要求的是5%的業主，故此在他辭職之前，他對這5%的業主負有召開法團業主大會的法律責任；申請通知書並無披露兩名申請人是提出上述要求的業主。申請通知書亦無披露兩名申請人是這5%業主的代表人，代表他們提出是次申請，故此對於兩名申請人，第二答辯人沒有召開業主大會的責任，因而第(2A)項申請並無披露合理的訴因。

4.4 無論如何，在召開業主大會一事上，第二答辯人並無違反條例附表3第1(2)段的規定。

5． 第(3)項要求

申請人並無列出任何由2002年1月16日至2002年3月13日第一或第二答辯人犯錯之處。既然兩名答辯人無犯錯，則賠償的問題並不存在。

5.1 第(3)項申請所指的，是第二答辯人要為通過第三屆管理委員會聲稱代法團進行的作為或事宜負責。該些作為或事宜既然是通過第三屆管理委員會所作出的，當然是由整個管理委員會負責，而不會由第二 答辯人個人負責。管理委員會的作為，都是由整個管理委員會決定 的。這可見於條例附表2第10(2)段。該段指明，“授權或要求管理委員會進行的一切作為、事務、事情，均可由出席管理委員會會議的委 員，以多數票通過決議決定。”既然管理委員會進行的作為或事宜都是通過管理委員會的集體決定，管理委員會的主席便無需為大多數或全部委員的決定而負上個人負責。

5.2 管理委員會的職權是源自條例的條文。條例第29條說明 ： “除本條例另有規定外，本條例授予法團的權力及委以的職責，須由管理委員會代表法團行使及執行。”第29條授權管理委員會代表法團行使條例授予的權力及委以的職責，但條例並無任何部份指明管理委員 會或個別委員在失職時須負上何種法律的民事責任。這反映出立法當 局無意規定管理委員會或個別委員須為失職而負上民事責任。這原因 是顯而易見的，管理委員會的會員都是義務的工作者，而管理委員會的委員未必每人都熟識法團的法例，故此很容易犯法而不知。如果要他們負起民事責任，很多業主都未必願意担當法團的義務工作。

5.3 條例既然沒有規定管理委員會或它的個別委員須為違反條例而負起民事責任，第(3)項申請是無法律和事實的基礎作為根據的，故此這申請是注定失敗。同一的道理是完全適用於第(2A)項的申請。即使第二答辯人沒有遵守條例附表3第1(2)段的規定，條例並無規定他須負上民事責任，故此第(2A)項申請亦是無法律和事實的基礎作為根據的。這申請亦是注定失敗的。

6． 申請通知書的第(3A)項申請

本席裁定申請人的第(2A)項及第(3)項的申請注定失敗，第二答辯人便無須付給申請人任何賠償，故此第(3A)項的申請亦是注定失敗 的。

7． 基於上述的原因，本席將申請人針對第二答辯人的所有申請剔除。

8． 訟費

就本傳票申請涉及的訟費的爭議，助理司法常務官另訂日期聆訊，聆訊需時半日。

申請人：由葉楊福蘭楊福祺律師行代表。

第一答辯人：由李黃林律師行代表。

第二答辯人：由李周彭陳律師行代表。