甄有浣 訴 Lam Ping Foon and Another
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LDNT000104/2002
LDNT 104 OF 2002
香港特別行政區
土地審裁處
新租賃申請編號2002年第104號
| 甄有浣 | 申請人 | |
| 對 | ||
| Lam Ping Foon | 第一答辯人 | |
| Lam Ying Ming Milton | 第二答辯人 |
主審法官：周兆熊法官
宣判日期：2002年7月5日
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判 案 書
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1. 申請人是九龍深水埗桂樹街 21號唐3樓（“有關處所”）的租客，而兩名答辯人是有關處所的業主。申請人的申請是要求土地審裁處（“審裁處”）授予新租賃。兩名答辯人的代表並不反對這項申請，雙方唯一的爭議是新租賃的租金款額。
2． 本席藉以裁定租金金額的証據，就祇有由差餉物業估價署提供的租金資料一覽表。該表有以下的內容:-
| 地址 | 落成 年份 | 升降機 服務 | 實用面積 (平方米) | 附屬部份 | 租金 (元)(每月) | 包括/不包括 差餉 (元)(每月) | 生效日期 租期 | 新租賃(NL)/ 續訂租賃(R) | 附註 |
| （有關處所） | |||||||||
| S) 21 KWEILIN STREET 2ND FLR. | 1956 | No | 52.4 | - | - | - | - | ||
| （參考處所） | |||||||||
| 1) 286 YU CHAU STREET 1ST FLR. | 1964 | No | 50.5 | Side roof 6.0M2 | 5800.00 | Incl. 225.00 | 04/Apr/2002 24 Months | NL | |
| 2) 190 APLIU STREET 4TH FLR. | 1964 | No | 57.8 | 5000.00 | Incl. 220.00 | 01/Apr/2002 24 Months | R | ||
| 3) 202 YEE KUK STREET 3RD FLR. | 1955 | No | 67.3 | 5400.00 | Excl. | 13/Mar/2002 24 Months | R | ||
| 4) 72 PEI HO STREET 3RD FLR. | 1962 | No | 69.9 | 4300.00 | Incl. 245.00 | 08/Mar/2002 24 Months | NL | ||
| 5) 215 KI LUNG STREET 2ND FLR. | 1957 | No | 60.7 | 4500.00 | Incl. 222.50 | 01/Mar/2002 24 Months | NL | Rent free from 1.2.2002 to 28.2.2002. | |
| 6) 258 KI LUNG STREET 2ND FLR. | 1963 | No | 57.8 | 5200.00 | Incl. 232.50 | 01/Feb/2002 24 Months | R | ||
3． 第1參考處所有附屬部份6平方米。該部份的租值應為有關處所實用面積1/10的租值。這是一個新的處所。通常在將新處所出租時，業主都會耗費一筆金錢將處所維修以吸引租客，而這筆費用亦會計算 在租金之內。本席不知道這筆裝修費用的款額；依審裁處的慣例，本席將該處所的租金下調3%。這參考處所是在1樓，而處所是在2樓。通常樓層越高，它便越離地面的噪音和塵埃，審裁處通常給予每一樓層 高度的差別±0.5%的調整。經調整後，第1參考處所的每平方米的租值是110.665元 [5,800元×(-3%+0.5%)÷(50.5+0.6)]。
4． 第2參考處所是位於4樓，故此本席給予它的租金-1%的調 整，經調整後它的每平方米的租值是85.64元 (5,000元×99%÷ 57.8)。
5． 第3參考處所的租金並不包括差餉，本席無法計算包括該處所差餉的租金的款額，故此在評估有關處所新租賃的租金時，本席不會考慮第3參考處所的資料。
6． 經調整後，第4參考處所的每平方米租值是59.363元 [4,300元(-3% - 0.5%)÷69.9]。
7． 第5參考處所的租客獲得2002年2月份的免租期。本席不知道免租的原因，而這免租期是在該處所的24個月租期之外，本席不知道這免租期是否對租值有所影響。在缺乏証據下，本席不會把這免租期視為對租值的調整有影響的因素。經調整後，第5參考處所的每平方米租值是71.911元 (4,500元×97%÷60.7)。
8. 經調整後，第6參考處所的每平方米的租值是89.965元 (5,200元÷57.8)。
9． 上述五個參考處所的每平方米的平均租值是83.5088元[(110.665元+85.64元+59.363元+71.911元+89.965元)÷5]，因此處所的租值是4,375.86元。本席將這租值訂於4,400元。
10． 本席頒佈以下的命令 ：
1． 本席授予申請人新租賃，為期二年，由2002年7月 20日開始，至2004年7月19日止；
2． 新租賃的每月租金為4,400元；申請人無須繳付新租賃的差餉；
3． 新租賃的按金為8,800元 (4,400元×2)。在現行租賃的按金11,400元扣除該8,800元後，答辯人須在14天內將餘 額2,600元 (11,400元- 8,800元) 退還給申請人；
4． 新租賃的其他條款與現行租賃的條款相同。
| 周兆熊法官 | |
| 土地審裁處 |
申請人：親自應訊。（無律師代表）
第一及第二答辯人：由葉慧中女士代代表。（無律師代表）