DA ROSA, ROSA FATIMA PEREIRA 訴 TSOI KA MAN

LDPE 741 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2002年LDPE第741號

主審法官 ：林潮義審裁成員

______________

判 決 書

______________

1. 本案申請人（Da Rosa, Rosa Fatima Pereira）與答辯人（Tsoi Ka Man）就租用彌敦道54-64B號美麗都大廈10/F D3室（以後稱為“該物業”）的爭議，已於2002年10月3日在本審裁處裁決。答辯人對判決不滿意。於2002年10月30日呈交表格一，要求本審裁處覆核該判決。案件在2002年11月13日聆訊完畢。

2. 答辯人要求本審裁處對已頒佈的判令重新考慮並撤銷，答辯人在表格一內寫出如下的要求：-

“要求審裁處頒令：-

(一) 我們有權利繼續將該物業用作住宅用途，任何商業用途的規範和限制對我們不適用；

(二) 業主應將稱為商業用途的合約而收取的年租金82,000元和按金24,000元上繳法庭保管；

(三) 業主索取商業租金（而不顧答辯人將物業作為住宅用途的事實）和9,000元管理費（很簡單的數字，不可能是計算錯誤）並藉此收樓的申請是錯誤的，住客蔡家敏應得到堂費。”

3． 答辯人在庭上提出六大理由，用以支持他的要求。這六點就是 ：-

(一) 判案書第三段對答辯人的陳述有錯誤的紀錄。答辯人是因為在簽署租約時，沒有看到附表一及附表二是有填上附加條款的，所以沒有責任去繳交管理費（判案書第三段是指答辯人在簽署租約時，並沒有看到租約是連同附表一及附表二）；

(二) 判案書第七段第二節第二行對答辯人在庭上的供詞也有錯誤的理解。答辯人並沒有要求申請人更改租約上的物業可使用用途，答辯人從一開始就將物業作為住宅用途，租約上所寫只准作商業用途的條文，是申請人在答辯人不知情的情況下加進去的；

(三) 答辯人在過去的聆訊已舉證證明了第一份合約是無效的，譬如租約是以標準的住宅租約格式而簽署的，而簽署時用途的條款並沒有填上只准作商業用途的字句，租約也非一式兩份，申請人又未能說出租用該物業應作何種商業用途，以及答辯人將簽署好的租約單方面送往打釐印等等。其後，差餉物業估價署更發給答辯人物業用途證明書；

(四) 答辯人也在過去的聆訊，舉證證明第二份合約也是無效的，譬如申請人根本沒有向答辯人表述租約是商業租約，反而申請人是清楚知道答辯人租用該物業是作住宅用途；其次，第二份租約的第十二條，是如此寫下的，即是“業主及租客雙方同意遵守附表二內的附加條款（如有的話）”（但實際是沒有，所以商業用途的規限不適用）；第三，附加條款（即附表一和附表二）是沒有經答辯人簽署確認的；第四，答辯人在收回租約後，亦即時向申請人表示不滿，審裁處應視此為答辯人已終止了該租約，並通知了申請人。

(五) 申請人知道了答辯人的立場及使用該物業作住宅用途，而不思尋求法律訴訟或通知答辯人收樓，反而繼續收取答辯人的租金，是可以認定申請人是同意答辯人將物業作為住宅用途的。

(六) 既然兩份租約是有問題和無效的，因此答辯人無須受商業用途的規範和限制去使用現有的居所，而住宅租約所收取的租金也應與商業用途的租金有區別，因此審裁處應依其在表格一內所請，從而頒佈新命令是合理的。

4． 答辯人在庭上一再申明上述各點，並且一度激動地表示法庭偏幫申請人。縱使她提出了如此多的疑點，本審裁處仍然沒有否定該兩份租約。又對她的意圖作不必要的揣測，以為她藉機拖延繳交租金，然後一走了之，這就是為甚麼判案書第七段第二節有所謂“當聆訊開始後叫暫停直至答辯人掌握法例的觀點，又容許答辯人不將租金先繳給法庭，毋疑將申請人的租金收益作賭注”這一荒謬的說法。事實上一年以來，租金不斷下滑，答辯人曾於庭外與申請人協商，於前租約期滿後，需要調低每月的租金，申請人本已同意以6,000元月租再續租給答辯人，法庭不單沒有判令將前租約的租金調低，反而認定答辯人需要繼續以原租金向答辯人繳付，實在令人氣憤莫明。答辯人認為《業主與租客（綜合）條例》有給予答辯人種種的保障，法庭卻沒有引用此等保障在這個個案上，令答辯人感到她一家都不是香港公民。答辯人認為申請人須向答辯人繳付此次的聆訊訟費共3,000元。

5． 申請人的回應

申請人指答辯人的論據並無新意，在先前的聆訊已經表達過，而申請人亦已回應過，所以不再在此聆訊中再行逐一反駁。只會作如下數點的回應：-

(一) 簽署第二份租約之前，雙方曾經協商了三個月的時間。並且曾經一度將事情向土地審裁處提交過。擾攘了一番之後，租約才簽署。怎能說租約是在匆匆忙忙之間去處理的；

(二) 如果答辯人認為她已終止第二份租約並已通知申請人，她隨後就應該遷離並將物業交回申請人，但她並沒有如此做，她的行為顯然與她的聲明不符；

(三) 申請人從來都沒有興趣出租該物業作住宅用途，從一開始就向答辯人表明，答辯人可以拒絕租賃，申請人亳不在乎答辯人會否因此而不租用該物業。迄今為止，申請人仍抱有此種態度，答辯人是可以停止租賃該物業的。

申請人認為答辯人不斷的提出訴訟，對申請人的正常工作做成困擾，希望早日了結此案，並因此要求答辯人付出2,000元訟費作為補償因上庭失去的薪金。

6． 評論/分析

正如申請人所說，答辯人的要求與論據，與在前聆訊時提出的並無相異。為了能夠令答辯人心悅誠服，本席並不介意對其提出的要求及論點，重新再一一回覆：-

(一) 正如前判案書所作的結論一模一樣，答辯人當然仍可在該物業繼續居住，而無須本審裁處頒佈任何命令。因為業主並沒有根據《業主與租客（綜合）條例》第119條發出終止租約通知書，所以根據第117(1)條，第二份租約並沒有終止；

(二) 至於物業應作住宅或商業用途，雙方應以租約為依據，租約是規定商業用途就是商業用途，是住宅用途就是住宅用途，本審裁處不能肆意將租約的規定橫加更改；

(三) 雖然答辯人認為兩份租約所定下的商業用途是後來添加上去的，本席不能在沒有證據之下，單憑答辯人片面之詞相信事情是如此，答辯人如果認為兩份租約是經過非法塗改，就應該即時採取法律行動，而不是將事情束諸高閣，一別經年，再舊事重提。尤其是經過第一份租約的教訓，仍然就物業的用途，在第二份租約與申請人拖拖拉拉，令人莫明其妙；

(四) 答辯人一再指斥申請人逕自將租約拿往蓋釐印，是不妥當的。本席看不到問題在那裡，問題不在於誰人拿租約往蓋釐印，而是租約的內容是否有人不合法地塗改過。答辯人在這方面未能提交證據，證明租約在簽署時與蓋釐印後是有所不同；

(五) 租約不符合答辯人所介定的一式兩份並不重要。租約的兩份正本分別填寫，然後雙方再簽署於其上，雖然兩份文件上的字形大小和位置不盡相同，只要內容一模一樣，是不應理解為不是一式兩份，不明答辯人為何苦於節外生枝，認為此舉不合法；

(六) 也許申請人月前是願意收取低於第二份租約的租金，但申請人在表格22是清清楚楚寫下他要求收回的欠租數額，即是第二份租約所列明的租金。在聆訊時，他也是如此說的。既然第二份租約沒有被終止，法庭怎能無視申請人的要求及合約的規定，逕自將要繳付的欠租調低；

(七) 答辯人堅持她只曾說，在簽署租約時，她沒有看到附表一及附表二有填上附加條款，而非如判案書第二段所指沒有看到租約是連有附表一及附表二，這並不足以推翻判案書否定答辯人對第二份租約的指控。法庭不能聽取答辯人單方面的意見及在沒有證據下，認為附加條件是簽署租約後加上去的（從申請人在前聆訊結案陳詞時的回應，顯然是有聽到或理解到答辯人的意思，是答辯人在簽署租約時沒有看到附表一及附表二的）；

(八) 答辯人又堅持她沒有要求申請人更改租約上的物業可使用的用途，因其從一開始就將物業作為住宅用途。這個說法，雖然與判案書第七段第二節第二行的紀錄不符，也不能動搖判案書的判令。因為即使答辯人沒有要求申請人更改租約（根據雙方的供詞，應被理解為有此事實），也不能證明租約是偽造的或被非法修改的；

(九) 答辯人又認為申請人沒有交待該單位應作何種商業用途。這也不能因此構成該物業其實是規定作住宅用途。商業用途當然有很多類形，沒有指定何種商業用途就是所有商業用途都可以；

(十) 答辯人又辯稱她曾向申請人抗議附表一和附表二列出商業用途的規定。她的抗議等同終止了該租約並且通知了申請人。此事並沒有在前聆訊時提及，縱使她在前聆訊時如此說，法庭亦不能接納租約就因此而終止了，並且認為申請人已經獲得通知。因為繼後她仍然居於上址，如常繳付租金，履行租約的規定至2002年7月15日為止；

(十一) 第二份租約上所寫的“業主及租客雙方同意遵守附表二內的附加條款（如有的話）”等句語，也不表示答辯人可不使用該物業作商業用途；

(十二) 申請人極可能是知悉答辯人對該物業使用作住宅用途的立場，申請人不去尋求法律訴訟要求答辯人取消租約及交回樓宇，繼續收取租金，或可理解為容忍答辯人的違規行為，但不構成第二份租約無效而不用遵守；

(十三) 差餉物業估價署的證明書是介定出租物業應受《業主與租客（綜合）條例》的那一部份約束，並不是推翻第二份租約所列明的物業用途；

(十四) 申請人計算錯了答辯人應欠的管理費，所以在表格22寫上了錯誤的數額，此錯誤其後在庭上更正，實不足以作為要求申請人付訟費的理由；

(十五) 既然法庭無法得到證據，證明二份租約是無効的，那麼，怎可以下令申請人將以往收取的租金交給法庭保管呢！

答辯人提出覆核的目標，相信是尋求第二份租約於2002年7月15日完結後，與申請人訂定新租約租用該物業作住宅用途，並且繳付低降了的市場租金。但要求覆核是不能夠達至其目的的，因為本案訴訟的主題是追收欠租及收回物業。在沒有依從《業主與租客（綜合）條例》及《土地審裁處條例》所規定的程序和應使用的表格之下，法庭沒有權力去審訊答辯人心目中的要求。2002年10月3日的判案書其實已經指出正確的程序和表格，不明白答辯人為何捨正路而弗由。

判令：

本席認為2002年10月3日的判決必須維持。答辯人須向申請人支付覆核聆訊的訟費，如雙方不能達成協議則交由法庭裁決。

申請人：由Mr. Da Rosa, David Augusto代表。（無律師代表）

答辯人：由李小唐先生代表。（無律師代表）

LDPE 741 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2002年LDPE第741號

主審法官：林潮義審裁委員

______________

判 案 書

______________

1. 事由

Ms Da Rosa 是彌敦道54-64B號美麗都大廈10/F D3室的業主。於2002年7月25日向本審裁處遞交表格22，向答辯人（即租客TSOI KA MAN）追收欠租及收回上述的物業。申請人，即Ms Da Rosa，表示答辯人由2002年7月16日起已未有繳付租金。申請人於第一日的聆訊，原要求答辯人給回每月6,833元租金或按日計每天220元及管理費每月750元。其後因計算錯誤，將管理費的申索修正為每月500元。

2. 答辯人的辯解及指控

答辯人於庭上承認由2002年7月16日起未有繳付任何租金。但不承認那是欠租。理由是申請人仍保有在第一份租約簽署時答辯人所繳交的一筆按金，何況由2001年7月16日至2002年7月15日的租約，實已於2002年7月15日屆滿。現目相同物業的市場租值，已大幅下降，所以該物業應繳的新租金，不應以原租約屆滿前的租金來收取。答辯人並在庭中讀出在尖沙咀區相若物業的出租叫價及物業代理的意見。答辯人要求本審裁處訂定新的租金。確實了新的租金後，才向業主繳回應付的數額。答辯人並且要求本審裁處在厘定新的租金時，應以該物業是租作住宅用途而不是商業用途作準。答辯人認為租約上所寫的商業用途是不正確的，亦非答辯人所同意的。因此，亦要求本審裁處頒令申請人須將前租約以商業用途出租而多收了的租金，退回答辯人或交法庭暫管直至新租金訂定為止。

3． 答辯人於1999年4月16日開始向申請人租用上址的物業，租期為兩年。租金訂定為每月8,000元。期滿後經過商討，再由2001年7月16日開始，續租一年至2002年7月15日屆滿。此年度的租金為82,000元（折算為每月6,833元）。在兩份租約上列明的用途，均是商業用途。答辯人透露第一份租約的第八條，在簽署的時候是沒有寫上“商業”二字的。簽署後，然後在答辯人不知情之下加上去。答辯人認為該標準中文租約內容均顯示該物業是租作住宅用途的，例如租約的第二條引用的名詞是“住客”，第四條則有“傢俬”一詞。答辯人又認為租約是以個人身份簽署，而非以公司的名義去租用物業，顯然這是租作住宅用途的根據。至於第二份租約，答辯人透露在簽署租約時，租約是沒有附表一及附表二的。但收回租約後，始發覺租約是連同附表一及附表二一迸送交往蓋上厘印。答辯人曾經向送來租約的業主代表，反對在附表二上加有只準作商業用途的條文。業主代表並在租約上蓋上印鑑及加上字句，表示會將意見轉達給業主考慮。不過，答辯人同意業主曾經回信，表示不接納將物業作住宅而非商業用途租給答辯人。答辯人又認為由於租約簽署時是沒有附表的，所以不能遽下斷語，認定管理費是由答辯人負責。因此，答辯人亦無責任繳交管理費。

4． 答辯人又作證，由租約起租的一天開始，上址物業從未用作商業用途。相反，由搬進物業之日起，已將該物業用作住宅用途。答辯人又認為左鄰右里俱大部份是住宅，認為業主出租物業作商業用途，是不符合大廈公契的規定。答辯人認為申請人故意向法庭宣稱物業是租作商業用途，是企圖將租約繞過《業主與租客（綜合）條例》對他租用上述物業所給予的保障。答辯人根據《業主與租客（綜合）條例》第115(A)(4)條，已向差餉物業估價署署長申請發出証明書，証明上址物業的主要用途，作為確定該條例所應給予答辯人在租約上的保障。

5． 答辯人表示，雖然經過多年與申請人交涉租住物業用途的問題，並無成果。但仍然續繼租用上址，是因為答辯人在裝修該物業上花了45,000多元，如果遷出的話，這筆裝修費就化為烏有。而且，他兩個兒子明年五月份就會參加會考，不能預知會考後會派往何處升讀預科。加上父母也八十多歲，對居所周邊的環境，也習慣了。實在不願意遷居。而且，《業主與租客（綜合）條例》對住宅用途的租約，是給予一定的保障的，所以要本審裁處頒令繼續租用該物業。最後，答辯人亦認為本審裁處未有給予答辯人充分的時間，去搜集資料及考查法律上的保障，有偏袒申請人之嫌。

6. 申請人的回應

申請人不同意答辯人的指責，認為答辯人扭曲事實的真相。在第一份租約上的“商業”二字，早就在簽署租約時擬好填上，並非如答辯人所言，是在簽署後始加上的。第二份租約的原版本是附帶有附表一及附表二，也非於簽署後始加上再送往蓋厘印。申請人又指出附表一及附表二的前半部是在同一頁紙上。附表一列有基本的租約資料，例如租用物業的地址、業主及租客的姓名、租期及租金、以及按金的數額。如果沒有這些資料，租約就不成租約。因此，如果沒有附表一，答辯人是不會簽署的。申請人又有將大廈公契涉及有關大廈用途的部份呈堂。該公契固然沒有表明大廈只可作商業用途，亦沒有表明大廈只可作住宅用途，所以申請人是有權將物業出租作商業用途的。申請人雖然承認答辯人對出租用途一向有爭議，但亦有明確地向答辯人表示所請不能接納。事實上，不論在大廈的同一層或在其他的層次，均有相當的單位用作商業或住宅用途。申請人又認為向差餉物業估價署署長申請證明書於解決事情沒有幫助，而且只會將案件拖延，令人感到答辯人迴避繳交租金的責任。

7． 評論

（1） 雙方對出租物業的可使用用途有爭議，是毋庸置疑的。但如果說申請人使用詭詐的行為去欺騙答辯人，則似乎是言過其實。從雙方提交的信件，租約等等來看，沒有證據可證明第一份租約第八條內“商業”二字是後來加上的（如果“商業”二字不能證實是後來加上去的，則答辯人根據租約內容有“住客”及“傢俬”等名詞而作的推論，就屬非必要。至於是否以公司或個人名義簽署租約，與物業應准予的用途亦無關連）。更加沒有理由認為第二份租約的附表一及二是在雙方簽署後始放上去。正如申請人所說，附表一與附表二的前半部是同在一頁，附表一列出一份租約的基本資料，例如租客及業主的姓名，租用物業的所在，租金、租期及按金金額。沒有這些基本資料，就不成租約。雙方均是有相當教育基礎的人，如果他們會簽署一份沒有附表一所列基本資料的合約，實屬匪夷所思。

（2） 答辯人綣戀現目居住的物業，亦非謊言。這也許就是答辯人在過去數年，力求申請人更改租約上的物業可使用的用途，而不思尋求法律訴訟或索性放棄租約的緣故。但對申請人不再減低租金以符合答辯人單方面認為的市場租值，答辯人實又心有不甘。

（3） 本案所觸及的核心問題殊不複雜，衹是追收欠租及收回樓宇。聆訊在2002年9月3日上午開始，其後再在9月9日下午，9月12日下午，9月13日下午及9月19日上午均仍在聽取證供。估計申請人發言的時間只佔全部時間的五分一左右。答辯人指控本審裁處偏袒申請人，不給予答辯人充份的時間發言，實屬過猶不及。至於答辯人指本審裁處不給予時間以便研究《業主與租客（綜合）條例》給予租客的保障，亦屬無理。申請人於2002年7月25日向本審裁處遞交申請書，第一次的聆訊是在2002年9月3日，答辯人應有逾一月的時間去準備。當聆訊開始後叫暫停，直至答辯人充份掌握法例的觀點而又容許答辯人不將租金先繳給法庭，無異將申請人的租金收益作賭注。

（4） 申請人認為本審裁處不應容許答辯人向差餉物業估價署署長索取物業用途證書，因此舉會引致聆訊曠日廢時。此一意見，亦屬過慮而且不合理。既然聆訊一開始，物業在用途方面已成雙方爭論 的焦點，由差餉物業估價署署長根據《業主與租客（綜合）條例》第115(A)(4) 條去評定其用途，作為認定究竟該條例的那一部份及條文，可引用於此案，亦屬無不可。何況，答辯人擁有此權力去向差餉物業估價署署長遞交此一申請，而毋須本審裁處同意或否。

8． 分析

（1） 假設物業是屬住宅用途，《業主與租客（綜合）條例》的第四部份是可以引用於本案的。根據該條例的第117(1)條（該條例是如此說的，“任何租賃，除非按照本部而終止，否則不得終結；租客在以下情況下，可向土地審裁處申請授予新租賃 (a) 業主已根據第119條發出通知書，終止租賃；或 (b) 租客已根據第119A條要求給予新租賃。”），因為申請人並沒有向答辯人遞交終止租約的通知書，所以原租約並沒有終止，而原租約的租用條件當然是繼續有効，所以答辯人須繼續繳付原租金給申請人。當然，答辯人可以自行向本審裁處申請新租約，並根據同條例的第四部份第119(K)(1)條要求本審裁處訂定租金，但根據土地審裁處條例的附例第68條，答辯人須向土地審裁處遞交指定的表格，始可以符合法例的規定。而且，本案聆訊的範圍，是受到申請人於2002年7月25日遞交的申請書所約束的。

（2） 假設物業是屬商業用途，《業主與租客（綜合）條例》第五部是適用於本案的。然而第五部第122(1)條（該條例是如此說的“(a) 除非將空置情況下的管有交還給業主，或租客退回租賃 以換取新租賃，否則，任何租賃，不論在1962年4月14日已存在或在該日之後產生，如業主或租客未有向對方送達終止租賃通知書，則均不得停止或予以終止。(b) 業主須在該通知書生效日之前不少於6個月，而租客則須在該通知書生效日之前不少於1個月，將通知書送達對方。(c) 除非業主在固定租期屆滿前不少於6個月，或租客在固定租期屆滿前不少於1個月，將通知書送達對方，否則任何固定租期的租賃，即使租期終結，仍不得停止。”），仍然規定申請人要終止租約，須給予答辯人不少於6個月通知期及發出通知書。假如未有依此規定，則原租約繼續運行。在此情況下，答辯人仍須依原租約規定的租金交付給申請人。同樣，答辯人也可以根據第127(A)條要求本審裁處裁定新租約的租金。不過，不是在審訊申請人於2002年7月25日入稟本審裁處的申請書時，而是依據土地審裁處條例的附例第68條，向本審裁處遞交指定的表格。

（3） 既然上文第8(1)及(2)段認定租約沒有終止，所以答辯人並沒有需要要求本審裁處頒佈命令繼續租用上述物業。

（4） 由於沒有證據證明租約是偽造或不合法地單方面修改過。所以答辯人不具備理由，要求本審裁處頒令申請人要將第二份租約已收取了的租金，或所謂答辯人多繳了的部份，退回答辯人或交給法庭暫管。事實上，對第二份租約的爭議及要求，如屬確有必要的話，亦非本審裁處的司法管轄權範圍內所應處理的。

（5） 既然沒有證據證明前所簽署的二份租約是無效的，又根據上文第8(1)及(2)段的分析，物業的用途問題及租金金額不再是本案的絆腳石，本席實毋須等候差餉物業估價署署長發出證書，已可以對申請人於2002年7月25日遞交的申請書裁決。

9． 訟費

答辯人表示，如本案獲得勝訴，是會要求本審裁處判令申請人付給16,000元作為由9月3日起至9月19日止，共16天，每天損失的入息及其他出席法庭聆訊的開支，及另外付給3,800元作為答辯人向差餉物業估價署署長申請樓宇用途證明書的費用。答辯人表示，在這16天內，雖然不是每天都要出庭，實在無法返回內地管理所經營的餐館業務。

10． 申請人表示是從事股票業務的，每天工資超逾一千元。在這16天的時間，由於要應付出庭聆訊，無法上班（本席不相信在這16天內，無須出庭的日子，亦因案件之故而不能上班），如以每天1,000元計，16天就是16,000元。

判令：

1． 答辯人須將案中處所騰空交回給申請人；

2． 答辯人須向申請人繳付由2002年7月16 日至2002年8月15日期間的欠租。數目為6,833元；

3． 答辯人須向申請人繳付由2001年7月16 日至2002年8月15日欠繳的管理費，每月500元，合共6,500元；

4． 答辯人須向申請人繳付中間收益，每月為7,333元（即租金6,833元加上管理費500元），由2002年8月16日起計直至將處所騰空交回申請人為止；

5． 答辯人須向申請人繳付本案的訟費共1,900元；

6． 當答辯人在本命令頒佈後的4個星期內，繳付申請人上述第2，第3及第5段所列出的款項後，答辯人可根據高等法院條例第4章第21F節的規定下，獲得沒收租賃權的濟助；答辯人無須訂立任何新租契而按照有關租契持有案中處所，而這次申請的所有進一步法律程序則被擱置；

7． 倘若答辯人未能在本命令之後的4個星期內繳付申請人上述第2，第3及第5段所提及的款項，本命令的第1至第5段可予以強制執行，而答辯人則被禁止獲得任何濟助；

8． 如果答辯人將款項繳存法院時，申請人即可從法院提取款項。

（答辯人在聆訊開始，即表示完全不懂英文。申請人表示可完全明白中文判詞。）

申請人：由Mr. Da Rosa, David Augusto代表。（無律師代表）

答辯人：由李小唐先生代表。（無律師代表）