岑耀家 訴 陳思德

聆訊日期：  2004年9月8日

判案書日期：2004 年9月20日

判案書

上訴法庭法官張澤祐頒發上訴法庭判案書：

案情

1.  申請人為九龍旺角甘霖街三號廣豐大廈九樓R 室細房(‘該單位’)的業主。該單位的住客為答辯人。該單位是申請人的祖母於 1996 年 1 月 22 日租給答辯人的。她後來將租賃權轉給申請人。

2.  申請人根據一封日期為 2003 年 1 月 23 日的通知書，通知答辯人該單位的租賃將於 2003 年 4 月 30 日終止。該通知書是根據業主與租客（綜合）條例（‘該條例’）第 119(1) 條發出的。該通知書說明答辯人必須在該通知書發出後一個月內以書面形式通知申請人答辯人是否願意在上述日期交還該單位給申請人。該通知書亦申明申請人是反對答辯人向土地審裁處申請授予新租賃，理由為：

(1)    答辯人多次沒有依時繳付租金；

(2)       無理霸佔及破壞單位的地方，因而違反和不履行租賃的契諾和條件；

(3)       申請人要求收回該單位作為自住。

3.  申請人於 2003 年 1 月 24 日用掛號形式派送該通知書給答辯人。根據香港郵政局發出的收據，答辯人是於 2003 年 1 月 27 日領取該份掛號郵件，並在收據上簽名。

4.  申請人約於 2003 年 2 月23 日接獲一份由答辯人發出的表格 CR102，內容指答辯人已接獲申請人 2003 年 1 月 23 日的通知書。該表格列出兩項答辯人可以選擇的標準回覆，第一項是「本人會在指明的租賃終止當日交還上述處所的管有」。第二項是「本人不會在指明的租賃終止當日交還上述處所的管有，並擬向土地審裁處申請授與新租賃。」答辯人在該兩項答覆都劃上 X 號，及在「其他意見」一欄書寫以下的文字：

「（新業主岑耀家）：

（1）    轉換業主並沒有通知本租客，以及沒有準時來收租金和給與銀行戶口；

（2）    舊業主私拆公物，造成分租客負擔$34,000 維修費用，給予追討；

（3）    本人一向準時交租，所以拒絕遷出。」

5.  租客在接獲業主發出的租賃終止通知書後，若想繼續在原物業居住，必須根據該條例第 117(1)條向土地審裁處申請新租賃，但答辯人並沒有作出這項申請。

6.  由於答辯人沒有向土地審裁處申請新租賃，所以申請人於 2003 年 5 月 3 日向土地審裁處申請收回該單位。申請書說「業主已於 2003 年 1 月 23 日發出 CR101 表格，但租客沒有向土地審裁處申請授與新租賃，現在業主要求收回該單位」。

7.  土地審裁處容耀榮法官經聆訊後作出以下命令：

（1）     答辯人須將該單位交回申請人；

（2）     暫緩執行收樓令五個月，附帶條件是答辯人須從2003 年 7 月 1 日起於每月的首日，繳付臨時中間收益 $1,050；

（3）     若答辯人拖欠任何一期款項，則即時取消暫緩執行收樓令；

（4）     雙方須在今天起計一個月內，就評定中間收益的金額，申請排期聆訊；

（5）     雙方若不作出申請，中間收益則評定為每月$1,050；

（6）     就訟費事宜，法庭不作出命令。

8.  答辯人就裁決現提出上訴。

適用的條例

9.  該租賃屬於該條例第 IV 部分管轄，業主有權根據第119(1)條發出通知書終止租賃。條例第 117(1) 條說明任何租賃，除非按照第IV 部分而終止，否則不能終結；租客在以下情況下，可向土地審裁處申請授予新租賃—

（a）        業主已根據第 119 條發出通知書，終止租賃；或

（b）       租客已根據第 119A條要求給與新租賃。

10.  在接獲該通知書後，住客必須向土地審裁處申請新租賃，否則業主是有權收回物業的管有權。根據該條例第119D條，土地審裁處可根據住客的申請授予新租賃。第119D (2)，(3) 及 (4) 條的內容如下：

「    (2)         除第 (4) 款另有規定外，凡租客是由於業主根據第 119 條發出通知書，而根據第117(1)條提出申請的，則除非租客已按照通知書的規定，通知業主他不願於租賃終止當日交還對租賃所包含的處所的管有，否則申請將不獲受理。

(3)(a)       除第(4) 款另有規定外，在以下情況下，根據第117(1) 條提出的申請概不受理—

（i）            業主根據第119 條發出通知書後不足1個月，或租客根據第119A條提出要求給予新租賃後不足1個月（視屬何情況而定），即提出的申請；或

（ii）           --

（iii）         於現行租賃按照本部終止後才提出的申請。

(4)       即使就某項根據第117(1)條提出的申請而言，第(2) 或(3)款的規定不獲符合，審裁處仍可基於好的因由，受理該申請。」

11.  上述條文的意思是土地審裁處在以下的情況下是不會接受租客新租賃的申請：

第一、  租客沒有按照終止通知書的規定通知業主他不願意於租賃終止當日交還租賃處所的管有。

第二、  租客在業主發出終止租賃通知書後不足一個月就申請新租賃。

第三、  住客在現行租賃按照該條例第IV 部分終止後才向土地審裁處提出授予新租賃的要求。

12. 就算租客未能符合上述三項條件，若他能提供充分的解釋，土地審裁處仍有權接受該申請。

13. 在本案，答辯人從來沒有向土地審裁處申請過新租賃，故此申請人是有權收回該單位的管有權。

反對的理由

14.  答辯人所提出的反對理由有三點：

業權

第一、申請人不是該單位的業主。申請人曾通知答辯人他是新業主，但答辯人不肯承認申請人的業權。其實在聆訊時答辯人已經承認申請人是業主。但無論如何，有關的法律原則是租客是不能否定業主的業權。例外的情況包括：若租客被真正的業主要求交回租賃的物業或追討租金，他可以向自稱為業主的人士要求賠償，見：Megarry and Wade : The Law of Real Property 6^th Ed, 14-095 至 14-096 段。這例外的情況在本案不適用。

終止通知書

第二、答辯人從沒有收到申請人發出的租賃終止通知書。關於這一點，從答辯人在郵政署發出的文件上的簽名便可以證實申請人確實於 2003 年 1 月 24 日發給答辯人一封信件。答辯人在聆訊時承認他於 2003年 1 月 27 日收到由業主發出的信件，但否認這份信件是終止租賃通知書。他指當時收到的是申請人發出的租單（證物R1）。該租單的日期為 2003 年 5 月 1 日。該租單指申請人收到答辯人 2003 年 5 月 1 日至 5 月 31 日的租金，而租金是答辯人於 5 月支付給申請人的。

15.  本庭認為答辯人的說法不合情理，該租單的日期為 2003 年 5 月 1 日，申請人不可能在 1 月，即該租金支付之前就發出有關的租單。但在本上訴聆訊時，答辯人卻指他接獲的租單不是 5 月份的租單，而是 11 月、12 月或 1 月的租單。如果答辯人所接獲的是其他的租單，他理應將該份租單呈堂作為證物，但他卻沒有這樣做。

16.  本庭認為答辯人所說的不可信，他是自圓其說，藉此混淆視聽。申請人在發出信件不久後就接獲一份載有答辯人的名字及簽名的表格 CR 102。表格的內容及其日期可以支持申請人稱他發給答辯人的信件是一份租賃終止通知書，而表格CR 102是答辯人就該通知書作出的回應。容法官裁定申請人已經發出租賃終止通知書及答辯人已收獲該通知書的裁決是正確的。

表格CR 102

第三，他沒有向業主發出表格CR102。申請人的證供是他接獲一份CR102 表格。雖然答辯人否認他曾發出該份CR102表格，但根據該表格的內容及發出的日期，容法官是有充分的理由去裁定該表格的確是答辯人在接獲終止通知書後才發出的。上述的裁決是一項有關事實的裁決，本庭認為容法官沒有犯錯。這份CR102表格在本案的角色只是用來支持申請人的說法，他已經派送租賃終止通知書給答辯人，而答辯人亦已接獲這份文件。無論如何，本案的重點是答辯人沒有向土地審裁處申請新租賃，故此就算這份CR102表格不是他發出的，這也不影響申請人收回該單位的申請。

其他

17.  答辯人將5月及6月的租金存入前業主的銀行戶口，雖然申請人在租賃終止後曾經發出兩張租單給答辯人，但容法官裁定這並不表示雙方同意申請人在終止租賃之後，再將該單位租賃給答辯人。這樣的裁決是合情合理的。申請人發出租單的原因只是證實他收到答辯人在租賃終止後繼續佔用該單位的費用，這並不表示他同意答辯人可以繼續租賃該單位。當時租賃已經終止，本案亦沒有其他證據證實雙方另訂一項新的租賃。

總結

18.  本庭認為容法官的裁決是正確的，故此本庭駁回這次上訴及命令答辯人支付本上訴的訟費。