CHARTER FAVOUR LTD 訴 THE INCORPORATED OWNERS OF MILLION FORTUNE INDUSTRIAL CENTRE AND ANOTHER
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LDBM 133/2003
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2003年第133號
| Charter Favour Limited | 申請人 | |
| 及 | ||
| The Incorporated Owners of Million Fortune | 第一答辯人 | |
| Po Shing Property Ltd. | 第二答辯人 |
主審法官 : 黃一鳴暫委法官
審訊日期 : 2006年3月2日
最後提交書面結案陳詞日期 : 2006年3月6日
頒下判案書日期 : 2006年4月6日
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判 案 書
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背景
1. 是次審訊只涉及申請人對第二答辯人之申請。 申請人對第一答辯人之申請已因申請人未有繳付訟費保證金而被撤銷。
2. 申請人是香港新界荃灣柴灣角街34至36號萬達來工業中心(“該大廈”)之公用部分及外牆的註冊業主。第二答辯人是該大廈15字樓1至6號廠房的註冊業主。
3. 申請人對第二答辯人的申請是有關該大廈15字樓的公用部分興建了兩道木門(“該木門”)而提出。 申請人認為該木門是由第二答辯人興建，意圖阻止其他人士使用該大廈15字樓的公用部分。 申請人又認為該木門阻礙了該大廈15字樓的走火通道。 因此，申請人要求土地審裁處頒令宣告第二答辯人侵佔了申請人的物業及第二答辯人須向申請人清算有關的中間收益或作出賠償。
4. 第二答辯人則提出該木門於1997年1月24日第二答辯人購入1至6號廠房時已經存在。由於第二答辯人擁有該大廈15字樓所有廠房，15字樓的公用部分只會由第二答辯人或其僱員及顧客使用。 第二答辯人於2003年6月20日左右收到申請人發出的律師信後，已拆除該木門。除了2003年6月20日收到申請人的律師信外，第二答辯人從來沒有收到申請人任何有關該木門的投訴。 第二答辯人認為申請人有默許或放棄追討有關該木門的損失，所以不能再作追討。第二答辯人亦不同意申請人有任何損失。
5. 此外，在最後陳詞時，第二答辯人亦引用<<建築物管理條例>>(“該條例”) 第16條，認為申請人無權就公用部分提出本案的申請。
6. 基於雙方的案情，本席須要作出裁決的事項如下:-
(1) 申請人是否有權提出本案的申請；
(2) 申請人是否有默許或放棄權利；及
(3) 申請人是否有真正損失。
申請人是否有權提出申請
7. 在審訊時，雙方對於該木門侵佔了該大廈15字樓的公用部分並沒有爭議，但申請人是否因此而有權提出本案的申請則有所爭議。
8. 申請人雖然是該大廈公用部分的註冊業主，但該條例第16條說明建築物公用部分有關的權利須由法團而非業主行使及執行。 第16條的條文如下:-
“建築物業主根據第8條成立為法團後，業主所具有的與建築物公用部分有關的權利、權力、特權、職責，須由法團而非業主行使及執行；而業主所負有的與建築物公用部分有關的法律責任，除本條例條文另有規定外，亦須針對法團而非針對業主執行；據此─
(a) 關乎建築物公用部分的任何通知、命令及其他文件，均可按註冊辦事處送達法團；及
(b) 有關建築物公用部分的任何在審裁處提起及進行的法律程序，可由法團提起及進行，或針對法團而提起及進行。 ”
9. 申請人有關於該大廈公用部分的業權其實是從志勤有限公司(Jikan Development Limited)處得來。志勤有限公司於1989年7月7日買入該大廈的公用部分，而於2001年2月22日轉讓予申請人。
10. 在Incorporated Owners of Million Fortune Industrial Centre v. Jikan Development Limited and Plotio Property & Management Limited, HCA 14915/1998, CACV 381 & 503/2001及FACV 2 & 3/2003 一案中，該大廈的公用部分已被裁定並非為志勤有限公司獨自享用。
11. 在該案中，原訟庭的杜暫委法官有以下裁決:-
“Under Clause 2 of the DMC, Lac Kar was assigned the full right and privilege to the exclusive use occupation and enjoyment and the rents and profits of certain parts of the Building as set out in the Second Column of the First Schedule to the DMC, which expressly excluded the above mentioned Common Parts. Thus the DMC has expressly excepted the Common Parts from the exclusive use and possession of Lac Kar as the First Owner.
Clause 1 of the assignment expressly states that the assignment is subject to and with the benefit of the DMC. Under the First Schedule to the DMC, Lac Kar did not have exclusive right and privilege to the use of the Common Parts. Thus while this assignment purported to assign the 15 shares allotted to the Common Parts together with the exclusive right and privilege to use the Common Parts, Lac Kar did not have such exclusive right to assign to the 1st defendant, as the right had been reserved to all the co-owners of the Building.”
12. 上訴庭接受杜暫委法官的裁決。羅傑志大法官指出:-
“9. It is clear on reading the DMC that the First Owner was not given the exclusive use of the Common Parts of the Building. Although under clause 5 of the DMC there are listed a number of rights and privileges to which the First Owner was entitled, the Common Parts do not form part thereof. Indeed in sub-clause (f) the right given to the First Owner was only the absolute right to designate the exclusive use of the passages, corridor ways, landings which are not for the common use of the Premises and/or the Building. If the matter were in any doubt, the First Schedule specifically lists those parts of the Building of which the First Owner had the exclusive use and although car parking spaces and lorry parking spaces are referred to, there they were “as are more particularly described in the Fourth Schedule” and the First Schedule makes clear that the areas specified for the exclusive use of the First Owner do not include the Common Parts. The Fourth Schedule makes clear the distinction between the Common Parts and the car and lorry parking spaces. Moreover, under clause 9 of the Third Schedule the owners undertook to use the parts of the Building intended for common use for the purpose of access to and egress from their workshops and not otherwise. Furthermore, under the Third Schedule the owners of the shares relating to the Common Parts were absolved from any requirement to pay or contribute to the costs and charges relating to the management of the building to which all the other owners had to contribute. In contrast the owners of car and lorry parking spaces were not so exempt.
10. Thus whatever the effect of the assignment of 7 July 1989, it did not give the 1st defendant the exclusive use of the Common Parts. Still less did it give the 1st defendant or any individual owner the right to use the Common Parts for its own private commercial use as a car park where fees were charged.”
13. 終審庭亦同樣接受杜暫委法官的裁決, 並指出:-
“But the deed of assignment purported to do more : it purported to convey to the 1st appellant the exclusive right to use the whole of the Common Parts : To the exclusion, that is to say, of the co-owners. This was nonsensical. The assignment of 7 July 1989 was subject to and with the benefit of the DMC, and cold never have had this effect.”
14. 雖然申請人指出該案所涉及的與訟人士與本案不同, 而該案針對的公用部分亦只是有關泊車位的部分, 但本席認為該案的裁決絕對適用於本案, 原因是該案的裁決其實是有關該大廈整體的公用部分, 而申請人的業權亦是由志勤有限公司處得來, 申請人的權利不可能與志勤有限公司的權利不同。 本席接受並同意該案的判決, 裁定申請人並沒有該大廈公用部分, 包括15字樓公用部分的獨自享有權。
15. 杜暫委法官在該案中亦已就該條例第16條作出以下裁決:-
“I have held that the right to exclusive use and enjoyment of the Common Parts belonged and still belongs to the co-owners under the DMC. Certainly, the co-owners at the various times before the incorporation of the plaintiff had the right to sue in respect of the wrong committed prior to the incorporation of the plaintiff, while thereafter the plaintiff as the owners incorporation has the exclusive right to sue in respect of the Common Parts under section 16 of the Building Management Ordinance.”
16. 此外，在施華芬對譚金玉，CACV 14/2004一案中，上訴庭亦有以下裁決:-
“上訴法庭重申根據<<建築物管理條例>>第16條，涉及樓宇公用部份的權力和義務，都須由法團而非個別業主行使及執行，原因是有關條例的用詞是強制性的。”
17. 本席同意杜暫委法官在該案中及上訴庭在上述施華芬一案中的裁決。 雖然申請人擁有該大廈公用部分的業權，但由於申請人並沒有獨自享用權，其情況應與其他一般大廈由所有業主共同擁有公用部分的情況一樣，有關公用部分的權利理應根據第16條由法團執行。
18. 不過，申請人提出了兩項法律觀點，認為申請人可以提出本案申請。首先，申請人認為第16條不能剝奪申請人作為業主的權利，第16條只是將法團作為業主的法律構定的受託人(Constructive trustee)，而申請人仍然可以基於法律構定受託(Constructive trustee) 向第二答辯人提出申請。
19. 本席同意法團在根據第16條行使權利時，可以算是業主的法律構定的受託人，但是第16條亦清楚說明業主是不能自己行使或執行有關權利。因此，即使業主是受益人，亦不能違反第16條的規定而自己去提出有關申請。
20. 申請人提出的第二點法律觀點是第16條不能剝奪申請人的業權，因為這會違反<<基本法>>第4、6及11條。 不過，本席不認同第16條有剝奪申請人的業權，第16條只是將有關的權利交由法團代表業主去行使及執行，利益仍然是歸於業主的。 業主亦可要求法庭強制法團行使其職責。 在上述施華芬一案中，上訴庭有以下的裁決:-
“上訴法庭亦裁定土地審裁處有管轄權去強制業主法團就樓宇公用部分的問題採取行動。 上訴法庭指出法例並沒有禁止個別業主在業主法團拒絕執行公契條款時，要求土地審裁處強制業主法團行使其職責。 ”
21. 因此，本席不認為申請人提出的法律觀點可以支持申請人自行提出本案對第二答辯人的申請。
22. 基於上述理由，本席裁定有關該大廈的公用部分，包括15字樓公用部分的權利應由法團而非申請人提出。
默許或放棄權利
23. 雙方在審訊時，同意了第二答辯人於1997年2月24日成為該大廈15字樓1至6號廠房的業主，而於1997年2月24日之前，該木門已存在。第二答辯人於大約2003年6月20日收到申請人的律師信，而在大約2003年6月23日開始拆去該木門。大約在2003年7月5日，第二答辯人完成拆去該木門及將防火門重開，即是說將有關的公共走廊復原。
24. 但根據申請人的證人蕭恩江先生的證供，申請人是早於2001年3月26日在巡視該大廈時已發覺該木門，而到2003年5月9日才指示私家偵探去影相。其後，到大約2003年6月20日才向第二答辯人投訴。申請人並沒有任何證供顯示申請人或志勤有限公司於2003年6月20日之前有提出任何投訴。
25. 第二答辯人認為申請人在發覺第二答辯人佔用公用地方後，也沒有即時採取行動，到兩年多後才提出首次投訴，而第二答辯人在收到投訴後，已在很短的時間內拆除該木門，並將有關的公用地方復原，所以申請人已經默許了第二答辯人可以佔用有關的公用地方, 或者放棄了這方面的追討, 直至大約2003年6月20日為止。
26. 其實, 第二答辯人亦有證供顯示志勤有限公司的職員在售賣該大廈廠房時, 有向買家口頭表示如果買家買了全層的廠房, 便可獨自使用全層。 不過, 第二答辯人在審訊時已表示不會引用這方面的陳述 (representation)作為答辯理由之一, 所以本席不會考慮陳述這方面的答辯理由。 這方面的證供亦是傳聞證供, 本席不認為這些證供有任何份量。
27. 本席不同意第二答辯人這方面的論點。 雖然證供顯示申請人知道該木門的存在, 並在兩年多後才採取行動, 但本案的證供並沒有顯示申請人做過甚麼事情令第二答辯人相信其可繼續使用公用地方。 第二答辯人引用默許或者放棄權利的答辯理由, 理應去證明申請人有做過某些事情導致他們相信可以繼續使用公用地方。 申請人單方面知道違反和不採取行動並不足夠。
28. 基於上述理由, 本席裁定第二答辯人未能證明本案中有默許或放棄權利的情況。
申請人是否有損失
29. 申請人要求第二答辯人就有關佔用公用部分支付中間收益或賠償, 不過申請人並沒有提供任何證據顯示申請人有真正的損失。 第二答辯人佔用的地方是公用部分, 申請人不可能將這些地方租給別人來收取利益, 所以不會有任何中間收益的賠償。
30. 申請人雖然有提及第二答辯人阻塞走火通道和將防火門上鎖, 但亦沒有證據顯示申請人真的因此而有所損失。本席認為申請人未能證明第二答辯人有阻塞走火通道而導致申請人有所損失。
31. 即使第二答辯人有阻塞走火通道, 令其他用戶有所不便, 但這並不等於申請人有所損失。 正如上述一樣, 申請人並沒有公用部分的獨自享有權, 這些損失, 即使有的話, 亦不是申請人的獨自損失, 及應由法團提出申請。
32. 再者, 申請人如果有損失的話, 不可能延遲兩年多的時間才作出投訴。 在申請人向第二答辯人提出投訴後, 第二答辯人已在很短的時間內拆除該木門及恢復有關公用部分的原狀, 申請人在這短時間內, 亦不應有任何損失。
33. 基於上述理由, 本席裁定申請人並沒有因為第二答辯人的佔用公用部分而有所損失, 所以第二答辯人無須向申請人支付中間收益或作出任何其他賠償。
總結
34. 基於上述裁決，本席認為申請人並無任何理據提出是次申請，亦未能證明有任何損失。 因此，本席裁定申請人的申請敗訴。
35. 本席現頒令如下:-
(1) 撤銷申請人對第二答辯人之申請；及
(2) 臨時訟費命令: 申請人須支付第二答辯人本案之訟費, 包括大律師證書; 如果雙方未能就數額達成協譏, 則由法庭以區域法院基準釐定; 如果雙方不在14天內就訟費提出申請, 則此項臨時訟費命令作實。
| 黃一鳴暫委法官 土地審裁處 |
申請人：由周炳朝律師行轉聘蕭思鎮大律師代表應訊。
答辯人：由何譚律師事務所轉聘Stephen Yeung大律師代表應訊。