許教裕及另一人 訴 衍慶大廈業主立案法團

LDBM 80/2003

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2003年第80號

主審法官 :周兆熊法官

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覆 核 判 案 書

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1. 2003年9月9日，本庭將本案的申請撤銷，兩名申請人（“申請人”）不服判決，因而提出覆核的申請。

2. 代表申請人的律師在書面陳辭說：－

“	1.	法庭應先作出判定答辯人有否遺規
		1.1.	法庭在判決提到把申請人申請分為2個階段後判定在[第一階段]中沒有列明申請要求。
		1.2.	可是，在供詞及其他證據中可以看到，有關天井的確曾被答辯人佔用（作私人用途）。
		1.3.	在答辯人口供中，也承認了有關上述事情，並.....未能提交有效記錄，証實安排是經業主批準的（是更改公共地方用途）。
		1.4.	更何況之前建有廁所！根本沒有可能只要為了擺放[清潔用品]。
		1.5.	對於鐵閘的加建，更沒有提及有否任何會議記錄。
		1.6.	BMO第34I條便適用於此案。
		1.7.	所以法庭應先作出判定答辯人有否遺規。
		1.8.	明顯，土地審裁處絕對有上述問題的管轄權。”

3. 在判案書的第11.1及11.2兩段，本席作出以下的判決：－

“	11.1	申請人的申請，可分兩個階段來考慮，第一個階段是修訂申請通知書的階段，而第二個階段是申請通知書再次修訂的階段。在第一個階段，申請人主要是作出有關答辯人違反公契以及條例的行為的陳述，這階段的指控凝聚於申請通知書的第8段，即由於答辯人的嚴重過失或疏忽，直接令使兩名申請人不能正常享用該B4及B5單位，更在長久情況下（不）能租出或租售該兩單位，但他們沒有提出任何申索，因此審裁處不能作出任何命令。依照附表10的內容，審裁處對沒有任何形式申索的案件沒有司法管轄權。
	11.2	第二階段的顯示兩名申請人成功售出該兩單位。第一及第二階段是兩個截然不同的情況，因此77,843.58元的申索與第一階段無任何關係，因為該筆款項並不是兩名申請人由於答辯人的嚴重過失或疏忽而不能正常享用兩單位，或在長久情況下不能租出或出售該兩單位所遭受的損失。”

4. 《建築物管理條例》(“條例”)第34I有以下的規定：－

"(1) 任何人不可－

(a)	將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會（如有的話）藉決議批准者；
(b)	使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致－
	(i) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或
	(ii) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。

(2) 任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。”

5. 按條例的附表10第1段條文的規定，審裁處對條例條文的釋義及執行的法律程序具有司法管轄權。第34I條是條例內的一條條文，實施第34I條的措施是禁令、禁制令、恢復公用部分原狀的命令，但申請人沒有向審裁處要求頒佈該等要求，而是要求賠償；他並沒有提出關於與第34I條的執行的法律程序，所以附表10第1段並不適用，因而審裁處對申請沒有司法管轄權。

6. 就申請人在第一階段的損失，代表申請人的律師作出以下的書面陳辭：

“申請人在第一階段損失

2.1.	..................法庭亦可以看到申請人其實是由1999年12月至2003年7月售樓期間的損失。
	..........................
2.2.	由申請人所述和前主席的協議,，1999年12月所發出的收據及2000年5月19日的會議記錄，可以看到答辯人已列出有關的投訴，其中提到的[廁所]及[廚房]設施，絕對不是[只用作安放清潔用品]這般簡單，有關証據，足夠顯示答辯人已同意作出[賠償]一即把申請人應付的管理費用作賠償。在此[對沖]的安排下，所以申請人便可以在答辯人未將天井還原之前，不須支付管理費。
2.3.	由此可見，申請人應在1999年12月之後到2003年7月之間應得到賠償。其售樓只不過是把賠償日期作出一個終結..............."

7. 如果申請人確切是申請由1999年12月至2003年7月售樓期間的損失，則77,843.58元必然是該損失的款額，但証據顯示77,843.58元是對押記令解封的費用。第一申請人的口供（証物A1）的第9段及第10段清楚顯示這一點：－

“	9.	所以，本人非常不滿現任法團，違反上述協議，向本人追討管理費, 更在田土廳存檔一份扣押令。現附上有關文件（附件P6）。本人總共要支付HK$77,843.58作為解封之用。
	10.	所以，本人現向法庭要求判定法團違反公契內容，令到本人有所損失，尤其是有關物業因為上述問題，長期不能成功出售，令到該物業價值由HK$2,700,000.00一路滑落至今日的HK$500,000.00及HK$370,000.00。本人在1998年通過國泰地產公司放盤出售，作價HK$2,000,000.00。後來大約2000年，通過九龍行產公司放盤出售，作價HK$1,500,000.00。一路直至2003年才以HK$870,000.00售出該單位。”

8. 第10段顯示他的“損失”；第9段與第10段所顯示的是不同之事。第9段並不是申請人遭受的損失，本席在判案書的第11.2段已指出77,843.58元是與申請人遭受的“損失”無關，因此申請人對答辯人的提出指控是與77,843.58元無關。

9. 如果申請人要求賠償的損失是涉及第10段的損失，他便不應提出77,843.58元作為賠償損失的款額。他應提出與第10段有關的証據。第10段的內容顯示第一申請人的損失是1,830,000元（2,700,000元－870,000元），而不是77,843.58元。

10. 基於上述的理由，本席撤銷申請人的覆核申請。

訟費

11. 兩名申請人須支付答辯人覆核申請的訟費（包括聘用大律師的費用）。如與訟雙方未能議定訟費的款額，該款額由法庭按區域法院的訟費水平為基準而予以評定。

兩名申請人：由陳耀莊鄭樹深律師行代表（缺席）

答辯人：由黃崇文律師事務所代表

LDBM 80/2003

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2003年第80號

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判 案 書

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1. 第一及第二申請人分別是九龍衍慶街34-58號衍慶大廈1樓B4室及B5室的業主，答辯人是衍慶大廈的業主立案法團。

2. 2003年4月30日，兩名申請人提出本案的申請。2003年6月23日，兩名申請人對申請通知書作出修訂，其指控為答辯人違反大廈公契的第8條的(a)、(e)及(f)款，以及《建築物管理條例》（“條例”）第34I條。經修訂的申請通知書有以下的案情陳述：－

“6. 在違反DMC及上述法例的情況下：－

(a) 答辯人長期非法佔用該物業對出的天井，作為存放雜物，棄置垃圾及管理員休息的地方（早前更曾非法加建了厠所），此等非法佔用實是違反了大廈公契條款，而且更嚴重影響環境衛生，令上述天井傳出惡臭；

(b) 非法在有關走廊加建了一道鐵閘，從而進出上述天井及在天井上加建鐵皮上蓋，嚴重違反了建築條例。

7. 在大廈維修期間，R曾更新大廈水喉。但是，上述工程竟遺漏了把食水喉駁到該物業。

8. 上述R的嚴重過失或疏忽，直接令到P1及P2不能正常享用該物業，更在長久情況下能租出或出售該物業。

9. P1及P2曾就上述事宜多次投訴貴法團，但都不得要領，貴法團只不斷安撫及拖延，及同意暫時停交管理費，作為賠償他們部份的損失。"

3. 2003年8月1日，本席對案件進行審訊。本席兩名批準申請人對申請通知書再次作出修訂。經再次修訂後申請通知書的第8段有以下的內容：

“8. 上述答辯人的嚴重過失或疏忽，直接令到第一申請人及第二申請人不能正常享用該物業，更在長久情況下不能租出或出售該物業。本人許教裕要求管業處賠償失一共77,843.58原因口供紙已寫明"。
（原文無底線）

4. 上述以底線顯示的部份乃是申請人在再次修訂時加入申請通知書的部份。

5. 在作証時，第一申請人指出在2003年7月份B4及B5室已被售出。申請人所呈交的証物A3及A4是B4及B5室的帳目報表。該兩份証物有以下的內容（不包括手寫的文字）：

証物A3

"	Ref	:	CON(KL)8968/KL:jt
	Client	:	GOLDFINE AGENTS LIMITED
	Property	:	Flat B5, 1/F., Yin Hing Building,
			Nos.58-82 Choi Hung Road,
			Nos.34-58 Yin Hing Street, Kowloon.
	Completion Date	:	18th July 2003

STATEMENT OF ACCOUNT

Selling Price:	370,000.00
Deposit	37,000.00

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Balance of purchase price :	333,000.00
Less
Costs and Disbursement	(4,000.00)
	329.000.00
Less
Discharge of Charging Order	25,371.79
Costs and disbursements to	8,410.00
Management fees from March 2001 to July 2003
Messrs. Patrick Wong & Co.,	5,200.00

___________________________________________________________________________

	(38,981.79)
Amount payable to you	HK$290,018.21 _____________	"

証物A4

"	Ref	:	CON(KL)8968/KL:jt
	Client	:	HUI KAU YU
	Property	:	Flat B4, 1/F., Yin Hing Building,
			Nos.58-82 Choi Hung Road,
			Nos.34-58 Yin Hing Street, Kowloon.
	Completion Date	:	18th July 2003

 

STATEMENT OF ACCOUNT

Selling Price:	500,000.00
Deposit	50,000.00

__________________________________________________________________________

Balance of purchase price :	450,000.00
Less
Costs and Disbursement	(4,000.00)
	446.000.00
Less
Discharge of Charging Order	25,251.79
Costs and disbursements to	8,410.00
Management fees from March 2001 to July 2003
Messrs. Patrick Wong & Co.,	5,200.00

_________________________________________________________________________

	(38,861.79)
Amount payable to you	HK$407,138.21 ______________	"

6. 申請人要求答辯人賠償的77,843.58元就是這兩張證物最後一組減除費用的總和，即25,371.79元+8,410元+5,200元+25,251.79元+8,410元+5,200元。

7. 申請人呈遞的証物A1顯示答辯人於2002年1月2日獲得區域法院頒令對B4及B5室在土地註冊處土地權益的記錄分別註冊一項押記，該項押記是以小額錢債審裁處在兩宗案件中就答辯人針對兩名申請人提出的申索而作出的判決為依據的，該兩宗案件是Small Claim Tribunal Claim No. SCTC009748 of 2001及SCTC009746 of 2001。在SCTC009748 of 2001年一案，小額錢債審裁處判令第二申請人須向答辯人繳付15,560元，連同利息及訟費150元。在SCTC009746一案，小額錢債裁處判令第一申請人須向答辯人繳付15,560元連同利息以及訟費130元。在該兩宗區域法院的押記令申請，代表原告（即本案的答辯人）是Patrick Wong & Co.律師事務所。

8. 雖然第一申請人說A3及A4是答辯人的律師給他的文件，但該兩份證物的內容清楚顯示這是申請人的代理人給予兩名申請人有關B4及B5單位的出售價在扣除各項費用後申請人可獲得的款項。“Client”一字顯示這是代理人的顧客，A3及A4的Client分別是第二及第一申請人，故此該代理人必定是兩名申請人的代理人。這兩份文件中的項目之一是"Costs and disbursements to Messrs. Partick Wong & Co" 。Partrick Wong & Co是答辯人在本案的代表律師行，這必定是代表兩名申請人的代理人將該些款項交付予在當時代表答辯人的律師事務所。此外，祇有代表兩名申請人的代理人才會製造A3及A4的文件，答辯人的律師理應不會製造此等文件。有關款項是由該代理人所扣除的，如果沒有得到申請人的同意或指示，該代理人便不能從售出B4及B5單位而獲得的款項（分別是450,000元及370,000元）中扣除77,843.58元。如申請人同意款項的扣除或作出這方面的指示，那即是說他們同意支付該筆扣除的款項予申請人作為解除涉及押記令的費用以及支付2001年3月至7月的管理費。

9. 既然同意在先，該筆款項的交收便無爭議之處，申請人提出本案便無法律及事實的基礎，假如該筆款項的扣除是未經申請人的同意，則犯錯的一方是該代理人，而非答辯人，因為後者並不涉及該扣除。

10. 如果沒有申請人的同意或指示而該代理人作出款項的扣除，則申請人訴訟的對象是該代理人，而不是答辯人。第一申請人（他亦是第二申請人的代表）在作供時並無指出該等款項的扣除是未經他同意而作出的，因此，既然他同意於前，便不能反悔於後。

司法管轄權

11. 本席需要裁決審裁處對本案是否有司法管轄權。根據條例第45條的規定，審裁祇有對列載於附表10的法律程序具有司法管轄權：

“

附表10

由審裁處聆訊及裁決的指明法律程序

1. 與本條例條文的釋義及執行有關的法律程序。

2. 與公契條款及條文（包括根據第VIA部隱含地納入公契的條款或條文）的釋義及執行有關的法律程序。

3.與建築物的公用部份或業主有共同權益的其他部份的使用、佔用、享用、管有或擁有權有關的法律程序。

4. 與下述各項的計算或分攤有關的法律程序－

(a) 根據公契（如有的話）應付或看來應付的任何款項；

(b) 第20及第21條所提述的基金及繳款；

(c) 管理開支或收費（不論其名稱為何）

(d) 根據本條例或按照於土地註冊處註冊的文書包括公契（如有的話）的條款及條文而欠付或負有法律責任的任何其他支出、付款、債項或債務。

5. 與涉及－

(a) 法團；

(b) 管理委員會及其主席、秘書及司庫；

(c) 第34D(1)條所指的經理人；

(d) 篨34D(1)條所指的業主委員會；

(e) 租客代表

的權力及職責的法律問題有關的法律程序，並包括與財務、金錢或受信性質的權力及職責（如有的話）的法律問題有關的法律程序。

6. 與涉及建築物的全部或建築物的任何部分的擁有、佔用或管有權（包括建築物的或上有建築物土地的一份不可分割份數的擁有權）的法律問題有關的法律程序。

7. 在不損害第6段及在第45(3)條的規限下，與涉及業主或佔用人所享有的任何合約上的權利或所有權權利，或另於土地註冊處註冊的文書包括公契（如有的話）的條款及條文所提述的任何合約上的權利或所有權權利的範圍及適用性或其他方面的法律問題有關的法律程序。

8. 與涉及違反或指稱違反於土地註冊處註冊的文書包括公契（如有的話）的任何契諾、條款或條件的法律問題有關的法律程序。

9. 與第7段所提述的任何合約上的權利或所有權權利或第8段所提述的任何契諾、條款或條件（視屬何情況而定）的執行（不論以強制履行令、強制令、聲明、損害賠償或其他方式執行）有關的法律程序。"

11.1 申請人的申請，可分兩個階段來考慮，第一個階段是修訂申請通知書的階段，而第二個階段是申請通知書再次修訂的階段。在第一個階段，申請人主要是作出有關答辯人違反公契以及條例的行為的陳述，這階段的指控凝聚於申請通知書的第8段，即由於答辯人的嚴重過失或疏忽，直接令使兩名申請人不能正常享用該B4及B5單位，更在長久情況下(不)能租出或租售該兩單位，但他們沒有提出任何申索，因此審裁處不能作出任何命令。依照附表10的內容，審裁處對沒有任何形式申索的案件沒有司法管轄權。

11.2 第二階段的顯示兩名申請人成功售出該兩單位。第一及第二階段是兩個截然不同的情況，因此77,843.58元的申索與第一階段無任何關係，因為該筆款項並不是兩名申請人由於答辯人的嚴重過失或疏忽而不能正常享用兩單位，或在長久情況下不能租出或出售該兩單位所遭受的損失。

11.3 兩名申請人的代理人將77,843.58元從售出兩單位的款項中扣除出來，該代理人的作為等同是他們的作為，因此這並不涉及他們的權利被侵犯之事。

11.4 在第一階段的訴訟申請人的身份是業主。當第二階段之事發生時，即扣減77,843.58元之事發生時，申請人已成功售出兩單位，其完成交易日期是2003年7月18日，而提出這項申請之日是2003年8月1日，故此有關“爭議”之事祇是涉及申請人作為前業主之事，但該事並不屬於附表10任何一段的範圍。即使在當時申請人仍具業主的身份，該“爭議”之事依然不屬於附表10的範圍，因此本席對本案並無司法管轄權。

12. 基於上述理由，本席將兩名申請人的申請撤銷。

訟費

13. 本席頒下臨時訟費的命令：兩名申請人須支付答辯人本案的訟費（包括答辯人聘用大律師的費用），如與訟雙方未能議定訟費的款額，該款額由法庭按區域法院的訟費水平為基準予以評定。如在14天內與訟任何一方不向本席提出申請，上述臨時訟費的命令作實。

第一申請人：親自應訊，無律師代表。

第二申請人：由第一申請人代表。

答辯人：由黃崇文律師事務所代表。