52871-CH-2006-06-15
吳如娥 訴 張秀鳳
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Part IV Possession Application2003
吳如娥 訴 張秀鳳
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- CACV24/2004吳如娥 訴 張秀鳳
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52276-CH-2006-04-25
吳如娥 訴 張秀鳳
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LDPD 3100/2003
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2003年第3100號
| 申請人 | 吳如娥 | |
| 及 | ||
| 答辯人 | 張秀鳳 |
主審 : 盧偉光審裁成員
審訊日期 : 2005年5月18日、2005年11月11日及2006年3月10日
頒下判決書日期 : 2006年4月25日
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判 決 書
_______________
背景
1. 本案申請人是大角咀中匯街中和樓11字樓21室（“本案處所 ”）之業主，答辯人是上述本案處所之前租客。雙方過去數年在本審裁處、小額錢債審裁處、裁判法院及高等法院上訴法庭涉及多次的訴訟及聆訊，均與雙方在本案處所現已終止的租賃有關。
2. 2005年4月19日，高等法院上訴法庭民事上訴案件2004年第24號（CACV 24/2004）頒令：“接納上訴人（業主）之上訴、撤銷林審裁委員會在2004年1月15日之第5及第6段命令，並將本案發還土地審裁處，由該處另訂日期，安排任何一位審裁委員或審裁官聆訊，釐定該物業由2003年8月8日至2004年5月8日止之佔用費用”。
3. 另外，在判案書的第17及第19段上訴法庭清楚地列出下列的評估原則及雙方並沒有爭議的事實：—
“17. 本庭認為在沒有協議之下，審裁處應按照一般準則來評估佔用費用(即中間收益)，亦即須以市場租值為評估準則。”
“19. 在本庭審訊期間，雙方已經同意住客是在2004年5月8日遷出該物業的，以及在該九個月期間，住客已向業主繳付27,000元佔用費用(即9 x3,000元 = 27,000元)。”
4. 本席在2005年5 月18日指示雙方預先存檔及交換證人（包括專家證人，如有需要的話）的陳述書及有關文件。申請人繼續選擇由女兒林麗華女士代表並作供，亦傳召一位證人蘇麗玉女士作供。答辯人張秀鳳女士親自作供，她原先確定會傳召包括專家證人等證人，後來卻指因費用昂貴而放棄。聆訊分別在2005年11月11日及2006年3 月10 日進行。本判案書以下詳細分析雙方提出評估本案處所佔用費用(即中間收益)的證供及本席的裁決。
雙方的最終估值金額
5. 申請人陳詞，提出本案處所在有關的九個月期間（2003年8月8日至2004年5月8日）的佔用費（即中間收益），應以每月4,439元計算，該金額包含差餉及管理費。答辯人結案陳詞，指中間收益應為每月2,000元（亦採用申請人所假設的“全包”基準）。
申請人的證供
6. 申請人有兩位證人作供，包括蘇麗玉女士（“蘇女士”）及申請人代表林麗華女士（“林女士”）。
7. 蘇女士任職於大同地產有限公司，為物業代理，約有10年經驗。申請人呈堂一份她公司評估市值租金的信件（即證物A4）。蘇女士的口供是她在上庭前未看過該份估價表，她祗是承老板劉少娟女士之命，將該文件帶予申請人，交來本審裁處。在回答答辯人的提問 時，蘇女士未能解釋證物A4上的6 宗“於2003年6月至11月期間類近樓齡相約之物業租金”是如何選取的，蘇女士對該文件完成之經過亦不清楚。蘇女士交來的證物A4，顯示她公司認為本案處所“當時之租金大約估價為HK$4,000 ”。
8. 林女士作供，她在提交業主對本案處所於“2003年8月份之市值租金評估報告”（即證物A3）之外，亦提交一份回應書（即證物A5，連同附件共有16頁）。
9. 林女士在證物A3及她的口頭作供時，要求本席祗考慮下列兩個比較租金，因為它們是最佳的比較物業：——
(i)
角祥街80號中堅樓12字樓13室
(ii)
中滙街33號中興樓14字樓23室
10. 林女士計算上述兩個她認為最佳的比較物業的平均租值並用以評估本案處所詳情如下：——
比較物業
(i)
(ii)
月租
$3,800
$3,500
實用面積
320呎
310呎
平均呎租
$11.87
$11.30
本案處所的實用面積
374呎
374呎
估值月租
374 x $11.87
374 x $11.30
= $4,439
= $4,226
林女士的估值*
選兩者較高之一$4,439
*包含差餉及管理費
11. 林女士強調在評估本案處所，要依據她認為存在的“客觀因 素，將分界線放在十二樓或以上的單位，才能享受到比較清新的空氣及寧靜的居住環境”，她因此祗選取上述兩個比較租值。
12． 林女士在證物A5，列出下列幾點回應反駁答辯人的估值：—
(i) | 答辯人沒有妥善保養出租處所內的設施； |
(ii) | 答辯人提出各種無聊的論點，浪費時間； |
(iii) | 答辯人未能提出任何低於2,000元租金的比較租金證據，一些答辯人所謂的證據，“只是業主或地產代理公司所印發的宣傳單張或手寫的單張”； |
(iv) | 答辯人虛報坐向，誤導法庭。 |
13. 林女士就答辯人當年與她訴訟的爭論及答辯人今次提交的書面證供作出很多的回應，但是這顯然不是本席在今次應該處理的事。本席全部不會考慮雙方這方面的爭論。
答辯人的證供
14. 相對申請人，答辯人呈堂大量文件，列為證物R11至R26。這些文件主要分為3大類：——
(i)
雙方歷年糾紛的資料，
(ii)
答辯人用各種方法評估本案處所於有關期間的中間收益的資料，
(iii)
答辯人聘請的估價公司“專業評量公証行”2005年10月12日的估價報告書（證物R23），
(iv)
答辯人的大量信件形式的陳述書及書面陳詞，
(v)
差餉物業估價署發出的兩份租金資料一覽表（2001年及2003年），
(vi)
差餉物業估價署有關本案處所的應課差餉租值 (rateable value)等資料的信件（證物R26）。
15. 答辯人試圖用各種經濟(包括股市，各類樓宇的樓價及租值)的數據，支持她有關本案處件的估值。這等方法不是市場上及估價專業人仕承認的評估個別住宅物業的估值方法，亦不為本席所接受。
16. 答辯人雖然提交了專業評量公證行的估值報告，但她卻解釋因為不能負擔製訂該報告的估值師的出庭費用，她最終沒有傳召該位估值師出庭作供。因為這個原因，申請人陳詞要求本席完全不要考慮該份報告，否則因為申請人沒有機會盤問該位估值師證人，對申請人不公平。
17. 張女士於證物R22及R26，提出另一個估值方法。她根據差餉物業估價署向她作出回覆的資料，提出本席應在本案處所的應課差餉租值的基礎上，計算它的租值：——
2004/2005的應課差餉租值
= $31,560
(2004年4 月1 日生效；根據2003年10月的租金水平)
折算為月租2,630元
(不包括差餉及管理費)
加上
管理費300元
300.00元
差餉
131.50元
包含差餉及管理費的每月租值:
3,061.50元
18. 張女士指差餉物業估價署在評估應課差餉租值時，未有入內視察。因此，在反映本案處所的內部情況，包括電力不足，裝置陳舊，潛伏危險及漏水等情況後，應將上述租值向下調整20%，得出3,061.5元x 80%，或2,449.2元，約低於2,500元。
19. 張女士最後陳詞指出，在全面考慮本案處所的情況後，本案處所實在祗值2,000元。
本席的裁決
20. 本席不認為蘇女士的證供對本案的租值評估有甚麼幫助。她祗是公司的信差，不能解釋她的公司怎樣評估，亦不能解釋公司根據甚麼方法選取證物A4 的比較租金表上的租金資料。
21. 林女士要求本席祗考慮兩個位於鄰近的中堅樓及中興樓12樓或以上的單位的租值，理由為該兩個租值才適合與本案處所（中和樓11字樓的單位）比較。本席不認為本案處所的租金完全取決於該住宅的樓層，因此不同意該決定。從答辯人證物R16所提供的差餉物業估價署提供的2001年及2003年生效的租金參考表，亦看不出申請人的推論是正確的。
22. 另一方面，不同的樓宇顯然包含較多影響租值的因素。因此，本席認為在本案，本席應該集中分析中和樓的比較租值。另外，因為差餉物業估價署是一個中立的政府部門，本席採用他們提供的隨機抽樣的比較租金（見證物R16的附件E），遠較於採用大同地產有限公司不知根據甚麼原則從他們內部資料所選取的租金表（見證物 A4）為妥當。
23. 因此，在集中分析差餉物業估價署提供的比較租金表上中和樓的數個接近評估日期的租值後，本席得出下列的平均租值：——
比較租金編號(Comparable Rent)
地址
實用面積
月租
(包差餉及管理費)
平均值
(每平方米)
3
9/F Flat 12
40.5m2
$4,100
$101.23
4
6/F Flat 30
33.0m2
$3,000
$90.91
5
9/F Flat 26
38.6m2
$3,800
$98.45
6
9/F Flat 10
39.7m2
$4,200
$105.79
平均
$99.10
24. 綜合整個案件的證供，在衡量相對的可能性後，本席相信本案處所在有關評估期開始的日期（2003年8月）時，內部的電力供應設備陳舊，未有更新，較一般當時該棟建築物（中和樓）在市場放租的其他單位的情況差劣，因而導致本案處所的市值租金亦應較同類單位的市值為低。雖然本席未有機會視察本案處所及其他差餉物業估價處租金表上的比較物業，本席同意張女士的假設，是該等比較物業一般而言與市場供應的差不多，因而亦會較本案處所為佳。
25． 因此，本席同意答辯人的證供，認為應該在上述分析後得出的平均租值，作出一定程度的向下調整，反映上述電力供應陳舊的情況。在沒有任何專家證人作供的情況下，本席認為向下調整百分之十五是一個可以接受的調整百分率，本席因而在本案採納該調整百分 率。因此，本席評估本案處所於2003年8月時的市場租值作為本案有關期間的中間收益如下：——
從比較租金得出的平均值（每平方米）
$99.10
向下調整15%，($99.10 x 0.85)
$84.24
實用面積
34.7m2
每月中間收益的估值（包含差餉及管理費）
$2,923
26. 另外，既然差餉物業估價署已提供了足夠的同一棟樓的比較租值，本席不同意採用應課差餉租值來評估本案處所的市場租值/中間收益。
27． 本席頒令如下：——
(1) 本席評估本案處所於2003年8月8日至2004年5月8日的中間收益的估值，按每月2,923元計算，共26,307元；及
(2) 由於答辯人已繳付申請人上述期間的佔用費27,000元，申請人須退回693元予答辯人。
訟費
28． 民事上訴案件CACV24/2004 的判案書的第21段有下列有關訟費的頒令：——
“最後，關於上訴訟費，本庭雖然接納上訴人之上訴，但是將案件發還，交由土地審裁處釐定有關物業在該段期間內之市場租值，作為該段期間之佔用費用。該市場租值有可能釐定為低於每月3,000元。這也是住客在回應上訴人之上訴時，以冗長篇幅爭論不休的原因。租值問題的爭拗，當然要留待土地審裁處處理。（本庭在聆訊期間，亦曾向業主清楚解釋此原則，但業主仍執意上訴。）本庭認為為公平起見，本上訴之訟費應由土地審裁處在作出最終判決後才頒令作實。故此，本庭現頒令將訟費納入審裁處評估佔用費用之訟案中。這訟費命令刻下只屬暫准命令，若此判案書頒下後的14天內，沒有申請更改，此命令即自動轉為絕對命令。”
29. 在結案陳詞時，申請人要求訟費4,293元，答辯人則要求 7,000元。
30．在本案申請人上訴前，答辯人已同意繳付每月3,000元的中間收益，而實際上，雙方在上訴庭聆訊時亦確認已按每月3,000元的基礎繳付及收取本案處所在有關的9個月期間的中間收益。因為本席評估本案處所的中間收益為2,923元 ，本席裁定申請人須負責今次評估中間收益的訟費。
31． 另一方面，根據高等法院上訴法庭上述的有關訟費的頒令，申請人亦應負責上訴之訟費。因此，本席頒下下列的暫准訟費命令：——
申請人須繳付予答辯人 (1)今次評估中間收益聆訊的訟費；及 (2)上訴案件 (CACV24/2004) 的訟費，如雙方就訟費金額未能達成協議，則交由法院釐定。這訟費命令為暫准命令，如任何一方不在14天內提出申請更改，則本訟費命令即自動轉為絕對命令。
| 盧偉光審裁成員 土地審裁處 |
18135-CH-2003-11-25
吳如娥 訴 張秀鳳
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LDPD003100/2003
LDPD 3100/2003
香港特別行政區
土地審裁處
條例第IV部收回管有申請編號2003年第3100號
| 吳如娥 | 申請人 | |
| 對 | ||
| 張秀鳳 | 答辯人 |
主審法官: 林潮義審裁成員
聆訊日期: 2003年11月6日
宣判日期: 2003年11月25日
_______________
判 案 書
_______________
1. 本案原是一宗涉及新租約申請訴訟。申請人在該案是租客，而業主卻是答辯人。租用物業在九龍大角咀中?街中和樓11字樓21室。單位面積約400平方呎，屬一房一廳住宅。
2. 與新租約申請有關聆訊於2003年9月4日展開。雙方劍拔弩張，寸土不讓，雙互投訴對方不是。雙方提交原租約版本，其內所定年期不一,業主訴說是因租客擅自修改租約內容之故，亦因此在租約蓋過釐印後，就將原屬租客一方租約扣起不發給租客，理由是恐防租客再次擅自將內容肆意刪改。租客又投訴業主收到租金後，從不發給租金收據。業主卻辯解說是租客習以為常遲交租金，除非租金已交清至當月當日，否則所有收據都不發給租客。總之，對方在雙方眼中都是惡滿貫盈，不可饒恕，務必除之而後快。在火藥味充斥之中，2003年9月4日聆訊自然就不可能順利完結,案件需要擇日再行研判。不過，2003年9月29日再行聆訊之前，法庭卻接到申請人要求終止聆訊申請。也許雙方正在協議和解，也許是申請人不再需要新租約（其實申請人已獲房屋署批准編配公屋，申請人正在等候房屋署通知可選擇地區及那一間房子，參見證據R3）。不過，除非意向含糊或有對對方不公平，法庭毋須理解是何因由，自然批准聆訊終止。
3. 聆訊告終，業主隨即遞上是案收樓申請，以欠租及租客未有依其發出CR101表格向法庭取得新租約為由，要求法庭頒發收樓命令。業主於是搖身一變，此次就成為是案申請人，而租客就成了答辯人，角色雖然互易,但仍由同等人仕在法庭角逐。
4. 答辯人首先否認有欠租。她先後向法庭提交一封由申請人以和解方式向答辯人提議新租用條件及答辯人覆實接納該等條件函件。該二封函件大意是定於舊約於2003年8月8日屆滿後，新租金金額為三千元（函件是有列明附帶條件的）。答辯人函覆申請人信件內容，並非只是同意申請人羅列新協議租金及附帶條件，是有將答辯人一些感性說話記述下來。雖則如此，亦不失為一封同意書。事實上，雙方皆是以此二封函件為楷，作為雙方行事之譜,即業主將租客交付按金變作租金，而租客則奉上現金交付至2003年11月8日為止所應繳租金餘額（這就是為什麼答辯人說不知欠了申請人什麼租的申辯）。此二封函件列為法庭證據R1及R2。
5. 但世事不如意者十常八九，何況彼此皆是有理不饒人之輩。當答辯人在三個月期將屆之際，申請人就擺出晚娘面孔，以答辯人違反協議為由,迅即以其於2003年9月29日遞交法庭申請為憑，向法庭要求安排聆訊。於聆訊當日，協議遷出日期其實還未到臨 ，申請人已可以啟動法律機制，制止答辯人任何意圖的越軌行為，部署不失為精密，令人嘆為觀止。
6. 2003年11月6日的聆訊，曾因申請人代表人母親情緒繳動，而一度中止。但聆訊良久才恢復，卻是因為申請人跑了去致電其法律顧問。甫一開庭，申請人就慷慨激昂地指出她已獲得法律意見，指答辯人提交法庭二封信函，即證據編號R1及R2，答辯人是不可遞交法庭的，因其蓋上了 "Without Prejudice" 的字句，如法庭因此而判令她敗訴，她提醒法庭她是會上訴的。
7. 申請人表示既然答辯人已透露將會延期於2003年11月8日之後遷出，顯然就不會履行協議租約，則協議無效，她就有權依原租約所訂下租金收取原租約屆滿後租金，因此她於2003年9月29日提交申請書認定答辯人欠租，並毋不妥之處。申請人又透露其女兒標梅已過，年事已長，亟欲於明年底結婚，需要與未來丈夫另築愛巢過新生活，不能再與年邁母親同住，因此實在不願給答辯人一再延期租用有關物業。
8. 答辯人表示無意妨礙申請人女兒姻緣。她已獲房屋署通知前往選擇居所。遷出現址搬往新居，只是指日可待的事。她只是要求延長居留多三數個月，待房屋署編配好單位可以入伙後，就可以將有關物業妥為交回給申請人。於延期間，她仍會依新協議繳交租金的。
分析/結論
1. 就雙方供詞內容，法庭相信答辯人是慣性不守時交租的。她的不守時習慣，使到個性剛烈申請人務必要將她攆走為止。個性陰柔但楔而不捨的答辯人，說話又往往將申請人代表弄得氣結。也許這些點點滴滴磨擦，使到申請人對答辯人些微延遲交租或任何短期延期居留都不能首肯。
2. 申請人亦屬專橫之輩，她毫不理會答辯人要求，不給回正本租約，不發回租金收據，還理直氣壯訴說是答辯人不是，才拒絕發回收據。她其實已觸犯了業主與租客（綜合）條例第七章第119RA節規例。她對法庭勸喻，看來是置若罔聞，我行我素，一臉不屑。
3. 雙方分別於2003年10月12日及16日給予對方函件，申請人反對列為法庭證據，理由是其一信函有寫明是 "Without Prejudice"的字句，答辯人不應將之呈遞為證據。法庭不接納申請人此一要求。當證據呈遞法庭時,申請人根本不置一詞，法庭又未有即時從信件中找到這個"Without Prejudice"辭句，怎能後來如申請人要求去撤銷這個決定。其實申請人也是在休庭期間，與其所謂法律人仕溝通後,在恢復聆訊時才提出這個要求的。因此，極大可能雙方對此辭句沒有認識或只有膚淺認識，只是任文職的申請人代表,在撰寫信函時，蕭規曹隨將格式套用，實際上原先並未有如她在法庭上所申辯有相同之意。
4. 雙方透過這二封函件在10月中所達成新租金協議，並未有如申請人所言已遭答辯人毀掉，至2003年10月6日聆訊日，協議租期仍未屆滿，申請人怎能以答辯人要求延期遷出而斷言協議已遭撕毀，何況答辯人已將新租金繳交至2003年11月8日，因此法庭不能應申請人要求判令該協議無效。不過法庭也不能引用雙方在該協議所議定租金作為計算答辯人在前租約屆滿後租金，因為申請人是於2003年9月29日遞入收樓申請的，而該協議是於同年10月中旬才達成，2003年9月29日仍未有此協議，所以法庭無須過問這個新協議，因此舊租約所訂下租金是可引用作為2003年8月8日原租約屆滿後租金。如果答辯人要想迫令申請人依新協議而收取租金，則非本法庭能協而助之的範圍，她實在需要另闢法律蹊徑去尋求她的公義。
5 2003年9月29日的新租約申請聆訊遭租客終止後，業主隨即於該日遞交收樓及追收欠租申請書。她的收樓申請是成立的。既然租客新租約申請已經不復存在，業主的CR101表格就生效，因此法庭可宣佈租客與業主租約於2003年8月8日屆滿終止，雙方於該日後並無租約（有關2003年10月中旬雙方達成協議，參閱上文第四段分析），申請人並無權利收取租金，但答辯人仍須繳付中間收益（即佔用該物業費用）直至搬出及將該物業交還申請人為止，該筆中間收益應以市場租值評估，但在欠缺來自雙方最新租金資料情況下，只可以評估為每月3,800元。
6. 根據答辯人提交證據編號R3（即房屋署編配“公屋”文件），答辯人會在短期內獲得“公屋”分配。答辯人實在沒有必要冒房屋署取消編配“公屋”之險，而惡意留下不搬出現租用居所。又申請人女兒袛是將會在明年底才可能結婚，申請人並無迫切性要取回該有關物業，所以答辯人可於2003年11月8日之後起計三個月內遷出及交還有關物業予申請人。在佔用期內，答辯人須依上文第五段規定繳付佔用費用。
判令
1. 法庭宣告申請人與答辯人之間租約已於2003年8月8明告終；
2. 答辯人須於2003年11月8日之後三個月內遷離並交還有關物業給申請人。在佔用期間，答辯人仍須依原租約所訂租金繳交佔用有關物業費用。
| 林潮義審裁成員 | |
| 土地審裁處 |
申請人：由林麗華女士代表應訊。
答辯人：親自應訊。