SPRING ENOUGH LTD 訴 LIMBU, CHANDRAKALA

LDPE 1532/2003

香港特別行政區

土地審裁處

條例第V部收回管有申請編號2003年第1532號

主審法官: 林潮義審裁成員

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判 案 理 由 書

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1. 2004年1月20日，本審裁處（之後稱作“法庭”）判令申請人2003年12月5日收樓申請勝訴。申請人除可收回有關商業單位外,並可收回欠租。答辯人如欲避免收樓，則須將欠款包括訟費於14天內繳回。

2. 2004年2月3日答辯人向法庭遞交申請要求延期繳回欠款 。2004年2月16日法庭聆訊答辯人要求。申辯雙方仍分別由何德成及ELTHAF, CHAUDHRY MUHAMMED代表出席聆訊。

3. 答辯人代表於聆訊中，並無提出證據使法庭相信答辯人財務困難有可能解決或生意有轉機，因此有能力分期將欠租付還申請人。答辯人代表只表示，可從在英國的兄長處籌得資金，分期繳回欠款。除此之外，答辯人代表祗是重複辯論上次聆訊所爭議事項，即租金應是每月14,000元而非租約上所寫15,000元，又按金應是二個月租金金額，以每個月14,000元計而非相等於三個月租金，每個月15,000元。這等事項在上次聆訊時實已經過充分辯論。

4. 申請人代表極力反對法庭接納答辯人代表要求。他聲稱答辯人言而無信，從已呈交繳付租金紀錄，可見答辯人從一開始已是遲交租金的,而且每次催收欠租，要費九牛二虎之力才可分期收得每個月租金。申請人又曾經申請過扣押鋪內財物抵租，亦不成功。申請人代表又表示從地產經紀處，風聞答辯人是元朗區騙租能手。

5. 法庭判案時表示明白過去一段時期香港經濟景況令人神傷，現況稍有改善，願意看到答辯人能在有關商業單位繼續經營下去。可是申請人權益亦須獲得一定保障。如果答辯人沒有能力清繳欠租或是向法庭陳述繳付欠租安排是不誠實的允諾，則法庭繆然接納答辯人所請，會對申請人權益有所損害，令至申請人不能收回欠款，這樣對申請人是不公平的。法庭聽過雙方陳詞，認為除非答辯人能提交有關資料證明答辯人有能力繳回欠租，否則不能接納答辯人要求延期繳付欠租。

判令

1. 答辯人要求將2004年1月20日法庭判令所定繳回欠租日期展延不獲批准。

2. 答辯人須向申請人繳付是日聆訊訟費60元。

申請人：由何德成先生代表。

答辯人：由ELTHAF, Chaudhry Muhammad 先生代表。

LDPE 1532/2003

香港特別行政區

土地審裁處

條例第V部收回管有申請編號2003年第1532號

主審法官: 林潮義審裁成員

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判 決 理 由 書

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1. 是次訴訟源自租客 LIMBU CHANDRAKALA （即本訴訟答辯人）欠繳由2003年9月1日起租金遭業主（即是案申請人）起訴。申請人並於答辯人未有依期在14天內遞交反對通知書後，向土地審裁處（此後稱作“法庭”）申請發給“無答辯情況下申請得直令”。2003年12月31日答辯人申請逾期遞交反對通知書，該“無答辯情況下申請得直令”因答辯人提出此申請而未有發出。

2. 2004年1月20日，法庭聆訊答辯人2003年12月31日申請。答辯人由其夫，ELTHAF, CHAUDHRY MUHAMMED先生代表，申請人則由何德成先生出席聆訊。答辯人代表歸因申請人投寄申請書（FORM 22）給答辯人時，沒有清楚在信封上將地址寫好，以至信件很遲才轉交到答辯人手上，所以答辯人未能依時提出反對通知書。申請人代表不以為沒有在信封上寫下“地下”二字，會令信件不能妥善派送到答辯人手中，之前於小額錢債審裁處與答辯人訴訟，他寄給答辯人訟書，仍是沿用同一地址寫法，即沒有寫上“地下”二字，信件仍可交到答辯人手。事實上，租約（即證據編號A1）上所寫下地址，與申請人在信封上所寫一模一樣，並無二致，也是沒有“地下”二字的。

3. 基於出租商業鋪位乃的而且確是位於地下物業，法庭認為投寄文件信封上地址，如有包括“地下”字樣，會令郵遞更準確。法庭判令答辯人可逾期呈遞反對通知書，但既然答辯人代表表示對申請人指控事情始末，瞭如指掌，實可即時在同日聆訊提出抗辯。申請人代表對法庭判令答辯人逾期對申請人指控提交反對理由表示接納，而答辯人代表對法庭要求（就聆訊申請人收樓申請）即日提出抗辯亦表示同意。

4. 法庭隨即展開聆訊2003年12月5日申請人以欠租為由收樓申請 。在答辯人代表開始答辯前，法庭批准申請人代表將申請書上欠租日期修改為由2003年9月8日開始及將8月份欠租 (10,000元) 日期修改為由“2003年8月8日至2003年9月7日”。

5. 答辯人代表始初否認有欠租，並呈交一叠銀行入帳單據（證據編號R1）用作支持其說法。但經法庭計算及盤詰之下，答辯人代表承認欠租是事實，不過卻提出另一爭議事項，即租金是每月14,000元而非租約上所記載15,000元。他指出租約上所寫每月15,000元是申請人後來加上去的，原租約給予答辯人簽署時是空白租約表格，簽辯人信賴申請人操守，所以如此這般簽下該空白表格。答辯人代表舉出按金金額及每月繳付租金日期二個例子去支持他對申請人不誠實的指控 。他說原先雙方說妥是2個月租金金額作為按金,其後收到書面租約時，卻發現租約被寫上了3個月租金金額（即租約第18條）。又租約上與與繳交租金日期有關條文，原先也不是如租約現所訂下的規定（即租約第17條）。

6. 申請人代表否認那是事實，但同意曾於SARS肆虐期間，給予過答辯人為期三個月，每月減收一千元租金。之後，答辯人是要交回正常租金每月15,000元的。

7. 法庭結論是不相信答辯人代表說詞。首先，法庭不接納答辯人簽署租約時，租約是空白表格。與繳付租金日期有關的第17條，不是租約的標準機印條文，而是手寫的、額外加上去的條文，然後雙方在條文之後加簽證明此條文存在（與按金金額有關的第18條亦然）。如果租約於雙方簽署時是空白表格，就不可能有加簽這一回事。其次，答辯人實際繳付租金金額,如果首三個是每月14,000元，則剛好是繳交到至2003年8月8日（應作7日）為止完整月份租金及8月8日至9月7日部份租金5,000元，這計算與申請人申索吻合（按金如按三個月月租每月15,000元租金計算，亦與租約所訂按金總額吻合，如是14,000元計算，則不會是額45,000元）。

8. 基於申請人代表不同意答辯人分期6個月繳回欠租，而法庭亦不能肯定答辯人有能力如此做，法庭頒令申請人收回有關商業單位。法庭判令內容如下： －

判令（一）
	1.	批准答辯人逾期呈交反對通知書；
	2.	答辯人須就申請人2003年12月5日申請，於是日聆訊提出反對理由，而毋須以書面方式陳述及將反對通知書派送予申請人；
	3.	是日聆訊沒有訟費判令。
判令（二）
	批准申請人修改申請書第1項申請所涉及日期為 "2003年9月8日"及第2項內日期為"2003年8月8日至2003年9月7日"。
判令（三）
	1.	答辯人須將案中商業單位騰空交回申請人；
	2.	答辯人須向申請人繳付 (i) 由2003年8月8日至2003年9月7日之欠租10,000元及 (ii) 由2003年9月8日直至該商業單位由申請人收回為止的欠租/中間收益，每月15,000元；
	3.	答辯人須向申請人繳付是次申請訟費，其款項即時評估為500元；
	4.	當答辯人在本命令頒佈後14天內向申請人繳付上述第2及第3段所提及的款項後，答辯人可根據高等法院條例第4章第21F節規定下獲沒收租賃權的濟助；答辯人無須訂立任何新租約而按照有關租約繼續持有案中商業單位，而這次申請的所有進一步法律程序則被擱置；
	5.	倘若答辯人未能在本命令之後的14天內向申請人繳付上述第2及第3段所提及的款項，本命令的第1至第3段可予以強制執行，而答辯人則被禁止獲得任何濟助；
	6.	如果答辯人將款項繳存法院時，申請人可從法院提取該款項。

申請人：由何德成先生代表。

答辯人：由ELTHAF, Chaudhry Muhammad 先生代表。

土地審裁處不批准答辯人要求展延法庭判令所定繳回欠租。請參閱LDPE1532/2003 日期: 2004年3月9日