天生投資置業有限公司 訴 林靜雲

LDPE 491 OF 2003 (Review)

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2003年LDPE第491號

主審：盧偉光審裁成員

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覆 核 判 案 書

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1. 答辯人於2003年5月30日提交申請，要求覆核法庭於2003年5月28日所發出的命令，原因為：-

“（1） 答辯人沒欠2003年4月5日至2003年5月4日的租金，因業主已口頭答應以按金代這個月的租金，也已在2003年5月4日簽署一份“退租書”，租客已繳清有關之費用。

（2） 由2003年5月5日之後業主已將該舖租給他人，沒有中間收益給我，所以業主不應申請此點追討及訟費。

（3） 追討管理費：不是答辯人不交，而是有充分的理由業主收得不合理，相方有爭執，我要交業主不收，而不是我不交。而且在小額錢債處判決緊。”

2. 答辯人的申請書附上文件影印本三頁，分別為：-

（i） 申請人於19-5-2003簽署的“供詞”一頁，指他“同意林靜雲以兩個月按金壹萬陸仟元代2003年2月5日和2003年3月5日之兩個月租金之租金壹萬陸仟元…”

（ii） 恆邦屋宇管理有限公司於2002年7月15日致本案處所業主的證明書一頁，證明“根據大廈公契，貴單現時每月繳付之大廈管理費HK560.00，是包括「Shop 2 on Ground Floor with Basement 2 on Lower Ground Floor」…”及

（iii） 申請人代表與答辯人於4/5/2003簽署的退租書一份，聲明“茲經雙方同意於4/5/2003解除上述物業租約，租客將於此日期前遷出上址，並於離開前付清有關之費用（包括：管理費、電費等等）…”

3． 答辯人的申請書另附上信件四頁，主要提出申請人的申請存在下列幾點不正確之處：-

（i） “我並沒欠租，因為按照租約在約滿之日，業主應退回三個月租舖按金給我，我就在我遷出舖位的5月4日之前已與業主兩無拖欠已付清有關之費用，現在向我追討欠租，實是業主毀約。業主同我雙方都簽名認同此事。另外業主特與答辯人簽一份退租書。”

（ii） “我也已將舖交還，業主已另租他人，所得的租金 是業主自己收，與我無關，所以業主不應向我追討中間收益及訟費。”

（iii） “業主追討管理費、並沒顯示具體數目，只因管理費一案已是糾紛了一年多，在小額錢債因申索及反申索緊。業主不敢寫出銀碼是心中無數、是心虛有濫收之嫌，因各持各看法，我要交管理費幾次，他都不肯收，所以不應在此追討管理費（事實証明不是我故意不交而是業主不肯收）。”

4． 答辯人在信件中承認，雖然她知她在租約最後三個月以按金抵租是不合理的，但她“基於業主二夫婦多次到舖頭吵鬧，不惜大罵粗口及報假警上醫院驗傷，對我造成極大滋擾，所以我也決定執笠”。

5． 答辯人並在信中解釋，她“呈上隔壁地庫舖位的管理費350元/月的管理費收費通知書是說明給審裁大人參考管理費的收法，這是一個爭議的數目，具體是怎樣分大家提出一個協商的辦法：是不是按大廈公契各單元所佔的比率來定出一個大約相近令人可以接受的銀碼來交費，這樣才是公平，才可以達到雙方心服口服而和解。”

6． 答辯人另外在信中覆述雙方證人提到簽約前的情況，並分析該等證供。最後，答辯人提及雙方於2003年5月21日休庭時出現的糾紛。

7． 答辯人於2003年6月12日陳詞時，重覆上述本覆核申請的文件的內容及她的觀點。

8． 申請人代表陳詞指本案的5月28日的判案書判決正確，他並就答辯人於覆核申請時新提出的一些事實，提交下列證物，予以逐一反駁：-

（i） 證物A8 本案處所的舊租約，顯示每月租金為8,000元，不是答辯人所指的6,500元；

（ii）證物A9 申請人的物業代理Lan Sau Ling的信件，證明於2001年10月中有帶客睇舖（即本案處所）原因為之前答辯人要求減租，申請人拒絕並與答辯人商討，而同時間申請人安排準租客睇舖；

（iii）證物A10及A11 申請人代表鄧兆華的太太林美芬的口供紙、注射預防破傷風症的紀錄及鄧兆華朋友黃鴻卿的口供紙。

9． 本席詳細覆核本案，包括本案的申請書及附上的文件、雙方於2003年5月21日聆訊時同意的共識及雙方提交的證供。本席認為答辯人於本覆核申請書及聆訊時所提出的理由，已總結在她的覆核申請書所附上的確認書上（見本判案書第一段）。她在覆核申請書附上的其他文件及信件袛是反覆重提該確認書上的三個理由而已，現在本席按次序在下面予以分析。

10． 查本案原申請書（表格22）的日期為2003年4月23日，而根據雙方證供，雙方並無爭議的是在該日，答辯人並未有繳付她應該要繳付的2003年4月5日至2003年5月4日之欠租8,000元。雖然雙方在5月4日同意，答辯人已於當日遷出及申請人已於同日收回本案處所，雙方並未有就答辯人可否以扣除按金的方式，繳付2003年4月5日至2003年5月4日的一個月欠租一事達成任何協議。

11． 本席在原申請聆訊時，為着肯定本案的訴訟的事項與雙方於小額錢債審裁處的所有訴訟沒有重叠，已清楚向雙方查詢，並徵得雙方同意上述第10段所陳述的為雙方不爭的事實。這點亦寫在本案5月28日的判案書的第6及第7段。因此，本席不同意答辯人於覆核申請附上的確認書所指，業主（即申請人）“已口頭答應以按金代這個月（即4月5日至5月4日）的租金”為本案的事實。剛好相反，因為答辯人已承認於本案申請人的申請時，她未有繳交4月5日至5月4日的租金，申請人的有關申請成立是合理的。

12． 在4月23日申請時，申請人並未可能知悉答辯人將會於5月4日遷出並交回處所予申請人，所以申請人在申請書要求追討“由2003年5月5日直至樓交吉之日止的中間收益及訟費”，並無不妥。在判案書的頒令，本席亦並無要求答辯人繳付任何“中間收益”。

13． 根據一般民事訴訟的訟費原則，本席於本案裁定勝方，即申請人，獲得訟費。雖然申請人代表最初要求以他的全年收入作為計算訟費的基準，但他後來在聽取了本席的解釋後，已同意索取申請人入稟所付的費用及他的交通費。另一方面，答辯人不同意她需要繳付任何訴訟費。經考慮後，本席裁定答辯人須繳付申請人訟費468.90元。於覆核後，本席認為毋須修改該頒令。

14． 有關答辯人欠交2003年4月5日至2003年5月4日的管理費，本席原判案書的頒令是建基於下列兩點：-

（1） 本席在考慮過雙方所有的證供後，並於衡量相對的可能性後相信在雙方達成原租約的協議時，答辯人已知悉要繳付“管理費”，金額為每月560元；

（2） 本席於裁定本案的申請時，並沒有權力亦沒有需要找出甚麼才是本案處所合理或公平的管理費。

15． 因此，本席並不同意答辯人於覆核所稱，因為她認為管理費的數目有爭議的地方，她可以選擇不繳交每月560元的管理費。

16． 基於以上的原因，本席裁定答辯人覆核敗訴，並頒令如下：-

撤銷答辯人2003年5月30日的申請。

申請人：由鄧兆華先生代表。（無律師代表）

答辯人：親自應訊。（無律師代表）

LDPE 491 OF 2003

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2003年LDPE第491號

主審：盧偉光審裁成員

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判 案 書

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1. 申請人天生投資置業有限公司（“申請人”）是本案處所的業主，於2003年4月23日向本審裁處及租客林靜雲（“答辯人”）遞交申請通知書要求收回出租的處所，追收欠租、中間收益、管理費及訟費。申請人指處所的租賃由2001年5月5日開始至2003年5月4日屆滿，租金為每月8,000元。

2. 申請人於申請通知書內，指答辯人未有繳付由2003年4月5日至2003年5月4日的租金。

3． 答辯人反對申請人的申請，於2003年4月25日提交反對通知書，包括下列幾點理由：-

“（1） 本人向業主承租上述地鋪曾有涉及交管理費及電費、水費的糾紛。因該鋪附有個不相聯的地庫。業主將此地庫租給菲藉夫婦。而業主隱暪此地庫而向我征收該地鋪連地庫的管理費合共560元/月達半年之久。而因該地鋪與地庫共用一個電錶共用一個水錶時業主有向我多收電費、水費之嫌。

（2） 因業主態度狡猾，兼惡劣導至我不肯按業主意思再多交上述費用。業主就上告小額錢債法庭。在小額錢債法庭上，庭外業主又不願按法官大人的諄諄教導雙方和解……雙方結仇越深本人沒法與他和解。本人只好提出反申索，已經上庭8-9次之多……

（3） 過往我每月都有交足租金，有我保留的銀行入數紙為証。雖然我知我在租約期滿的最後三個月以按金抵租是不合理。

（4） 但我有口頭通知業主，因上述各種理由，我不肯繼續租用該鋪，且以按金來抵三個月租金。業主口頭答應，但要求我交全數管理費。電費方面因業主已在地面鋪另裝一電錶，但就命令我交此地鋪電錶的按金1,800元，我沒答應業主的無理要求。而致業主又上告小額錢債法庭及土地審裁處。小額錢債法庭正排期聆訊。

（5） 如果他在我租約期滿遷出時不按時按額退回二萬四仟元給我，我唯有再上法庭申索而致浪費納稅人的公帑。"

(劃線為後來加上的)

4． 2003年5月21日聆訊時，申請人由董事鄧兆華先生代表，指稱雙方在小額錢債審裁處（“小額庭”）的多宗訴訟已合併為兩宗，並分別排期於6月17日及6月23日審理。他證實本案涉及欠交的租金及管理費，袛是2003年4月5日至2003年5月4日期間的欠租8,000元及同期的一個月的管理費560元，與上述小額庭的兩宗案件所涉及的事項無關。

5． 鄧先生也證實答辯人已於2003年5月4日交回處所給申請人。因此，根據本案的申請書，申請人袛是要求答辯人繳付4月5日至5月4日的欠租8,000元及同一月份的管理費560元。他並且要求判令申請人取得本案的訟費（包括申請的費用415.50元及申請人代表的車費53.40元，共468.90元）。

6． 答辯人同意本案涉及的欠租及欠管理費的日期與小額庭的案件不同，因此兩者可以分開處理。答辯人也同意處所的每月租金確為8,000元，她沒有繳交最後一個月（即4月5日至5月4日期間）的租金及管理費是因為(i)她仍有三個月按金放在申請人那裡及(ii)申請人拒絕退回她以前多交的管理費。最後，答辯人同意她已在5月4日交還處所予申請人。

7． 至此，本席發覺雙方的分歧袛剩以下兩點：-

（1） 答辯人有否欠交處所4月5日至5月4日的管理費及每月的管理費是否申請人所述的560元，或是答辯人所述的180元；

（2） 審裁處是否需要頒下訟費命令？

8． 申請人代表鄧兆華先生作供，指稱下列幾點：-

（1） 本案處所即富國大廈地下2號地鋪（Shop 2 on Ground Floor）與大廈低層地下2號地庫（Basement 2 on Lower Ground Floor） 是申請人從地產發展商恆基地產購入並一直持有至今的。兩個單位同一張樓契，而根據大廈公契，大廈的管理公司亦一併計算該兩個單位的管理費。因此，他沒有方法計算出每個單位管理費。申請人指答辯人在獲知低層地下5號鋪的管理費為350元（見證物R1）後，就推算本案處所的管理費應為180元是不對的，原因為該低層地下5號鋪為一個面向後巷的獨立鋪位，與低層地下2號地庫那個單位性質不同。申請人呈堂證物A1、A3與A5（分別為2003年4月份本案處所的管理費收據、管理公司的證明書及大廈公契的管理份數計算表的影印本），支持他的證供。

（2） 鄧先生指在與答辯人簽署租約前，他已清楚解釋有關本案處所的管理費金額為560元及該金額是包含另一單位，即低層地下2號地庫此一事實。在答辯人口頭同意繳交每月560元的管理費後，雙方才簽署租約。答辯人從租約生效後，每月都繳交該金額的管理費。在交了6期租金及管理費後，答辯人要求申請人減租。申請人拒絕答辯人的要求後，答辯人才停止繳交任何管理費及水、電費。

9． 答辯人作供，否認她在簽約前，獲鄧先生告知本案處所的管理費560元，實在已包含另一單位，即低層地下2號地庫的管理費。答辯人指申請人一直隱瞞此事，直至有街坊告知她，她才知道被騙多月。其實她在簽約前，完全不知道低層地下及該低層地下2號地庫那個單位的存在。答辯人指因為申請人拒絕將560元的大廈管理費分開處所及低層地下2號地庫兩部份，所以她沒有繳交2003年4月5日至2003年5月4日的管理費。

10． 雖然答辯人呈交證物R1（富國大廈低層地下另一單位“5號G/F”，於2002年7月份的350元管理費的收據），她沒有詳細解釋她如何從證物R1、證物A1（處所的管理費收據）及其他證物，可以計算出處所的管理費。另一方面，她認為處所的管理費應該是560元減低層地下2號地庫管理費380元，即180元。

11． 答辯人亦指稱申請人沒有理由不在租約上列出處所的管理費為560元，或管理費是包含另一單位的管理費這一事實。由此得知，申請人事前從沒有正確的告知她，她要負責繳交該另一單位的管理費，原因為管理公司根據大廈公契要一併處理兩單位的管理費。答辯人指她從不清楚處所這單位原來更一直與另一單位即低層地下2號地庫共用同一個水錶及一個電錶。答辯人更指申請人及申請人的太太都說謊，證供全不可信，而申請人的地產代理也沒有出庭作供。

12． 在衡量相對的可能性後，本席相信申請人的證供，即在簽署租約前，雙方已知悉並同意，答辯人要繳付申請人的管理費，每月金額為560元。原因為雙方在簽約前，答辯人知悉要繳付管理費，因此答辯人應該有查詢過管理費的數目，也被申請人告知為每月560元。本席亦相信雙方已知悉該管理費金額，實包含處所的管理費及另一單位，低層地下2號地庫的管理費。另一方面，本席不相信答辯人在簽約前，不知道富國大廈有低層地下（地庫）這一簡單事實。

13． 基於以上的事實裁定，因為雙方對申請書並無其他爭議，及本案的訟費應跟隨一般原則，即“訟費須視乎訴訟結果而定”，加上申請人提出的訟費金額合理，本席裁定申請人勝訴並頒令如下：-

頒令:

1. 答辯人須在七天內繳付申請人欠租，每月為8,000元，由2003年4月5日起計至2003年5月4日，即總數為8,000元；

2. 答辯人須在7天內繳付申請人她欠交的管理費，每月為560元，由2003年4月5日起至2003年5月4日，即總數為560元；

3. 答辯人須在七天內繳付申請人這次申請的訟費，其款項即時評估為468.90元；

4. 如果答辯人將款項繳存法院時，申請人即可從法院提取款項。

申請人：由鄧兆華先生代表。（無律師代表）

答辯人：親自應訊。（無律師代表）