盧楊笑 訴 福華街57-59號業主立案法團

LDBM 271/2004

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2004年第271號

______________________

______________________

_______________

判  案  書

_______________

1. 申請人投訴說4字樓維修時髹漆的工序進行得不妥當。她的單位是在4字樓，她說走廊牆壁的原本顏色已被煙火燻黑，她認為在維修時應先把牆上漆油的底層清除，然後再批盪牆壁，最後掃上新漆，但維修的判頭並沒有這樣做，所以新髹的漆油已呈現微黃色，而其他各層新髹的漆油是呈現白色的。

2. 答辯人第一證人提供了證據證明各層走廊牆壁都是用同樣工序及同樣漆油處理，答辯人亦將維修合約和維修判頭的證明書呈堂，答辯人證人更向法庭作供說，若要將4字樓原先髹上的漆油的底層剷去，那末各樓層的走廊牆壁也須要進行同樣工序，若是這樣，髹漆的費用便可能會增至兩倍或三倍，已呈堂的維修合約並沒有要求判頭提供這項額外的工作。

3. 本席接受答辯人的證據及呈堂證物，本席認為答辯人已履行了公契內的責任，而履行的方式是公平和合理的，雖然事實上4字樓的走廊現在呈現的顏色與其他樓層的走廊的顏色不同，但這並不能歸咎於答辯人。

4. 第二個問題是收集管理費與維修費。申請人同意答辯人在收取管理費和維修費時是有依從公契的規定，（但在收取管理費時，對5字樓後來分拆開的單位，可能有多收，不過此事與本案無關，）但答辯人說因天台有非法僭建物，而此等僭建物之使用者亦應繳付管理費及維修費。本席不同意答辯人這個說法，因為《建築物管理條例》第20、21及22條已訂定法團應如何設立管理基金，及如何向各業主收取款項以支持基金之運作。法例第22條更訂明業主所須繳付的款項，須由管理委員會按照公契確定。

5. 該大廈公契將業權分成60份，而公契第10條訂定所有業主需按各自擁有所述之60份中之份數，承擔管理費及維修費。既然天台沒有任何份數，所以亦不應因天台有僭建物而向其使用者徵收任何管理費或維修費，因這樣做是違背法例的，就算天台僭建物的使用者也有享用公眾設施，而公眾設施是由各業主繳交的款項而提供的，公契也沒有要求僭建物的使用者支付這些費用。

6. 本席認為對僭建物的恰當處理方式，是依法將僭建物清除。

7. 答辯人向本席作供說，天台僭建物之使用者是自行處理垃圾，就算如此，該僭建物之使用者仍有享用其他由業主提供之公共設施。無論如  何，本席認為管理費與維修費之徵收，須跟從法例規定，既然公契並無給予天台部分任何業權，答辯人便不應向天台僭建物之使用者徵收任何管理費或維修費，正確的處理方式是依從法律途徑去清除所有僭建物。

8. 基於上述理由，本席不能接受申請人這個申請。本席現將這個申請案撤銷，兼命令申請人須向答辯人繳付訴訟費，本席更將此訴訟費評估為600元。

申請人：由溫曉玲女士代表應訊。（無律師代表）。

答辯人：由褚敏銳先生代表應訊。（無律師代表）。