LDPD 1684/2004
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號2004年LDPD第1684號
聆訊日期 : | 2004年7月26日，2004年9月3日及 2004年9月10日 |
頒佈判案書日期 : | 2004年9月24日 |
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判 案 書
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背景
1. 申請人是九龍大埔道160號A 5樓的業主，是申請人與另一業主 (Lau Yun Yau)共同於2003年7月買入的，申請人將該住宅單位分間為5個套房 (編號A, B, C, D, 及E室) 出租，本案處所是該住宅單位的B室。申請人與答辯人於2003年9月訂有書面租約，以 1,700元月租出租處所予答辯人，租期6個多月，由2003年9月12日開始，至2004年3月30日止。
2. 2004年6月28日，申請人到本審裁處提出申請，要求頒令向答辯人收回處所的管有，所持理由是答辯人從2004年5月12日起欠租，每月租金 1,700元。申請人並追討直至交吉之日為止的欠租/中間收益及訟費。
3. 答辯人於2004年7月8日提交反對通知書，反對申請人的申請, 理由包括：-
(i) | 答辯人沒有欠租, 只是業主要求由2004年4月1日起加租400元不遂後，違反口頭協議要求租客搬離上址； |
(ii) | 申請人4月中旬開始以截斷水、電供應，及於5月下旬以牙簽堵塞B室的房門門鎖的手段威迫答辯人搬離處所。 |
4. 因此，答辯人要求審裁處駁回申請人的申請，並頒令申請人賠償答辯人後者在被截斷水電期間到外面租住酒店暫住的費用。有關這點索償要求，答辯人未有在反對通知書上列明，袛是他在作供及陳詞時，以口頭及書面方式提交他的要求。
雙方的主要爭執
5. 首先，本席要先處理雙方以下的兩點事實方面的爭執：-
(i) | 答辯人於申請人的申請書當日有沒有欠租？這問題的答案決定申請人是否有法律上的訴因提出本案的申請。 |
(ii) | 申請人有沒有及如有的話，在那段時間以截斷水、電供應及/或堵塞門鎖的手段迫遷，並導至答辯人未能於那段時間合理地使用處所，因而答辯人毋須繳付那段時間的租金。 |
本審裁處沒司法管轄權的爭執
6. 除了以上兩點外，答辯人於聆訊期間，屢次指控申請人多方面違法，包括：-
(i) | 涉嫌僱用持雙程證人士陳積攀先生為代表處理本案處所的租賃，包括商議租賃條款，交收處所及追租； |
(ii) | 申請人以不合法手段（包括截水，截電及在門外張貼恐嚇字條沒等手段）對答辯人迫遷，違反香港法例； |
(iii) | 申請人刑事毀壞處所的門鎖；及 |
(iv) | 申請人要賠償答辯人在受影響期間暫時搬離處所到酒店居住的費用。 |
7. 本席不厭其煩的向兩位與訟人解釋；本審裁處袛是一民事法庭，絕對不是審理違反刑法的法庭。本席建議任何一方，如果認為對方違反刑法的某一方面，他應該自行考慮是否該向警方報案，在報案後，則由律政司決定是否提出起訴。至於答辯人提出的向對方索取租住酒店費用的賠償，雖然是民事法律的索償，唯本審裁處在該方面並沒有司法管轄權，所以答辯人要自行考慮是否到有關法院（小額錢債審裁處或區域法院，視乎索償的金額而定）提出訴訟。
8. 經本席解釋後，雙方都表示明白以上第7段的原則，答辯人並要求影印申請人於本案作供時申請人提交的部份證物，以便答辯人自稱將會到有關部門投訴/報案之用。同樣，申請人亦指答辯人提交偽造的收據文件的副本 (證物R9的C頁及F頁)，申請人會在本案完結後自行投訴/報案。
答辯人有否欠租/中間收益及水、電費？
9. 申請人作供，指在2003年9月12日起租時收過答辯人房租及按金3,000元後，答辯人從沒有再繳付現金予申請人代表陳積攀先生 (“陳先生”) 或申請人。他呈堂他收租的存摺（證物A2）及一份表格，列出答辯人每月應繳的租金，電費及水費和答辯人實際繳存申請人於中國銀行帳號的金額，詳情如下：-
日期 | 租金 | 電費 | 水費 | 總計 | 租客到銀行入數的日期 | 入數金額 | 租客尚欠租金 |
10月份 | 1700.00 | 109.00 | 20.00 | 1829.00 | 03年10月16日 | 1700.00 | (129.00) |
11月份 | 1700.00 | 131.00 | 20.00 | 1861.00 | 03年12月15日
10-11月份平數： | 1990.00
3690.00 | (1990.00)
0.00 |
12月份 | 1700.00 | 144.00 | 30.00 | 1874.00 |
04年1月15日
*（申請人附註：因金額少，自行枯數，以達平數）12月份平數 |
1847.00
* 27.00
1874.00 | (1874. 00)
(27.00)
(27.00)
0.00 |
1月份 | 1700.00 | 110.00 | 30.00 | 1840.00 |
2月現金
04年3月22日
04年4月13 |
500.00
1290.00
50.00 | (1840.00) |
| | | | | 1月份平數 | 1840.00 | 00.00 |
2月份 | 1700.00 | 98.00 | 20.00 | 1818.00 |
04年4月13日 |
1818.00 | (1818.00) |
| | | | | 2月平數 | 1818.00 | 0.00 |
3月份 | 1700.00 | 118.00 | 30.00 | 1848.00 | | | (1848.00) |
4月份 | 1700.00 | 113.00 | 20.00 | 1833.00 |
04年 5月6日 |
3600.00 | (3681.00) |
| | | | | | 3600.00 | (81.00) |
5月份 | 1700.00 | 128.00 | 20.00 | 1848.00 | **** 5月份未交租 | **** | (1929.00) |
6月份 | 1700.00 | 143.00 | 30.00 | 1873.00 | **** 6月份未交租 | **** | (3802.00) |
| | | | | 到現時總結欠： | | (3802.00) |
10. 答辯人的証供是他以下列方式繳付租金（見證物R9的P頁）：-
租客趙金生入數及現金交租記錄表
順號 | 交款日期 | 代表交租的月份 | 入數方式及現金交租方式詳細例明表 | 金額 |
1 | 16/10/03年 | 10 | 銀行入數 | $1,700.00 |
2 | 13/11/03 | 11 | 現金交陳生有關租金多除少補
（業主授權人） | $2,000.00 |
3 | 15/12/03 | 12 | 銀行入數 | $1,990.00 |
4 | 15/1/04 | 1 | 銀行入數 | $1,847.00 |
5 | 27/2/04 | 2 | 現金交陳生有關租金多除少補
（業主授權人） | $2,600.00 |
6 | 22/3/04 | 3 | 銀行入數 | $1,290.00 |
7 | 13/4/04 | 4 | 銀行入數 | $1,818.00 |
8 | 6/5/04 | 5 | 銀行入數 | $3,600.00 |
合共支付總金額：$16,745.00
11. 比較以上兩段雙方列出的記錄，雙方的分歧是在申請人代表陳先生有沒有分別在2003年11月13日及2004年2月27日收取答辯人現金2,000元及2,600元？另外，申請人呈交本審裁處的兩張收據副本（證物R9的C頁及R9的F頁）是否是偽造的？
12. 申請人於9月10日的聆訊，提交陳先生的書面供詞（證物A8），
指上述證物R9的C頁及F頁的收據副本是偽造的，陳先生本人未有收過答辯人該兩筆現款。申請人並放大上述該兩頁收據副本有關陳先生的簽名的部份，要求本席跟證物A8上陳先生的簽名式樣比較，以確定不同之處。本席已即時告知雙方，本席不是本案證人也並不是字蹟專家，未能就申請人的要求，作出比較及結論。
13. 申請人亦提供他的分析（見證物A15），他指若答辯人所言屬實，豈不是從2003年11月13日起，答辯人就一直交多過他應該繳付予申請人的租金及水、電費？這是申請人歷年處理出租套房都未遇過的情況！他按上述第10段答辯人自稱交租的記錄計算出來的數字如下：-
月份 (起租日期) | 每月欠款或剩餘 |
12/10/2003 | 欠129元 |
12/11/2003 | 餘10元 |
12/12/2003 | 餘126元 |
12/2004 | 餘133元 |
12/2/2004 | 餘915元 |
12/3/2004 | 餘357元 |
12/4/2004 | 餘342元 |
12/5/2004 | 餘221元 |
14. 答辯人指申請人提供陳先生的書面證供及身份證明（來往港澳通行證）但是不傳召陳先生作供, 對他不公道, 所以要求本席不接納陳先生的證供。答辯人稱於2003年11月13日，陳先生到處所維修光管，他給予陳先生現款2,000元，作為上期租金，並收回收據（副本見證物R9的C頁）。另外，答辯人稱“2月份由於我工作的地盤偏遠而附近亦沒有銀行，上班工作時間同中午食飯時間亦趕不及來，來回工作有誤一直沒有入數給業主劉生。”於是，答辯人打電話給陳先生約他於2004年2月27日到石硤尾大快活快餐店。他當日交付2,600元現款並向陳先生取回收據（副本見證物R9的F頁）。可是，答辯人並沒有解釋他為甚麼每期有餘數留存在申請人, 而從2003年10月起不再按申請人的繳款通知單平數。
15. 本席留意到在答辯人於2004年6月25日到警署所落的書面口供（報案簿號碼： 4018840）（該口供副本見證物R9的J頁）稱，“在2004年1月左右我因病遲交租，但在現在亦無欠租……”。但是, 根據答辯人另外作供的交租紀錄（即證物R9的P頁）及申請人的分析（見本判案書第13段），他每月有餘錢留在申請人那, 又怎會在1月左右 “因病遲交租” 呢? 所以本席認為答辯人提交的證供互相予盾。另外，答辯人解釋他沒有時間到銀行入數以致要轉交現金亦是令人難以致信的理由。
16. 本席亦留意到按申請人交來的答辯人交租與水、電費的記錄（見判案書第9段），答辯人多次繳存申請人帳號的金額均剛好平了個別月份的欠款紀錄, 這情況由2003年10月開始一直維持至2004年2月份, 這繳付的紀錄不可能是湊巧的吧？
17. 本席也同意申請人的陳詞，沒有理由一個套房的租客會選擇長期積存款項於申請人業主的戶口，而不選擇在某一期交租時平數。
18. 本席同意答辯人所指的因為陳先生不作供，答辯人沒有盤問他的機會, 對他不公道。但是在租客有否交租的問題上，舉証責任是在答辯人。總結上述雙方的證供及本席的分析, 本席在量相對可能性的情況下裁定答辯人未能證明他曾經分別在2003年11月13日及2004年2月27日繳付現金2,000元及2,600元予申請人的代表陳先生。因此，本席並不接納答辯人提供的交租紀錄。
申請人有否截斷申請人處所的水電供應及堵塞門鎖?
19. 申請人作供, 指他從沒有自己或授權他人截斷申請人處所的水電供應及堵塞門鎖。反之，申請人自稱時常收到警方的電話，指有關答辯人投訴冇水、冇電，可惜申請人及/或申請人僱用的維修工人時常聯絡不上答辯人，未能知悉及查看實際是甚麼問題。申請人僱用的維修工人李先生於8月 11 日到處所外的走廊檢查水電供應時更與答辯人發生衝突, 最後還要報警處理。
20. 答辯人指他在2004年4月20日至2004年8月13日期間沒有水和電的供應，其間有短時間有水的供應，但是隔了幾天又停止。
21. 答辯人於反對通知書，指他處所的水、電在4月中被截斷。但是，從他的交租紀錄，他遲於2004年5月6日還交付3,600元（超過2個月的淨租金）到申請人的帳號，亦仍未有以書面方式要求申請人恢復水、電供應、或到警察備案/報案。另一方面，答辯人曾在6月25日至8月13日報案8次。本席認為答辯人沒有理由在4月中被截停水電後，仍願意於5月6日交3,600元，亦等候到6月25日才第一次到警察備案/報案（見證物R7）。再者，答辯人於2004年7月7日報案，處理的警務人員的書面口供稱：事主“表示於2004年5月，業主要求其搬離，但其拒絕，而稍後其單位無水電供應”（見證物R3），所以他的處所不可能早在4月中已沒有水、電供應。因此，本席裁定答辯人沒有提供足夠證據證明早於2004年4月中己被截停水、電供應。
22. 答辯人於2004年6月25日報案，指處所的門鎖被人刑事毀壞。該事件仍由警方調查中，除了答辯人的口供指他懷疑是申請人所為外, 並無其他證據。答辯人亦顯然並沒有因為這件事而不能進出處所。他的口供是他因看病等理由，長時間離港，至2000年6月22日晚上才從深圳回港（見證物R9的J頁）。
23. 在6月25日報案後，答辯人於下列日子，再多次報案或要求警方備案，而警務人員亦提交書面口供報告（見呈堂證物R3至R7）撮要如下：-
日期 | 警務人員口供的重點 |
6月28日* | -- |
7月4日 | “他稱上址被業主截了水電……我應報案人要求致電業主……對方稱可能因為上址跳掣，故此無電，他會叫工人到上址開翻水電給租客。” |
7月7日 | “同日1835到場……其屋內亦未能開電燈……而測試其電器風扇，但未能開動，而經開動水喉，証實有水供應”。 |
7月8日** | -- |
7 月10日 | “及從查察上址証實無水電供應” |
7月20日 | “到達後，由 Inft. 用鎖匙開啟大門, 入內證實上址無水及無電, 同時查察電錶及水電制房之鎖頭無被人破壞……後用電話同業鄧潤才聯絡……稱不知因何無水電……但都無法聯絡 Inft.” |
7月31日 | “於同日1850到場……初步檢查上址無水無電, 報案人提供業主劉潤全電話……對方覆報案人入HK$5,100到法庭後會重新接駁水電”。 |
備註 *申請人提交本案申請的日期
**答辯人提交反對通知書的日期
24. 證人警務處高級督察單民佑先生作供, 指除了上述警務人員的書面口供外, 他亦收到下列兩份報告:-
(i) | 8月11日，申請人派一位李姓男工人到本案處所的住宅單位維修，該李先生報案稱被人阻止離開該單位及在投訴不適後被送院檢查。經警員了解後，該事件不涉及刑事，沒有進一步調查。 |
(ii) | 8月13日，答辯人到深水埗差餉，通知警務人員本案處所恢復水、電供應，亦沒有被外人進入過的痕跡。 |
25. 雙方並無爭議的是，本案的住宅單位的水掣及電掣總錶是安裝在單位之公共走廊的一個裝有鎖的箱內，而該箱的鎖匙衹有申請人擁有。在本案上述期間，申請人並沒有發覺有人破壞該箱的鎖。
26. 因此，證諸上述各警務人員的口供，於2004年7月7日至2004年8月13日，本案處所的水、電供應被截斷的事實，得到現場調查的各警務人員的証實。因為申請人控制該等供應的總掣，本席相信該截斷水、電的行為是申請人或申請人授權的人士所為。
在被截斷水、電期間，答辯人要否繳付租金？
27. 本席留意到本案處所是一套房，答辯人因此不可能自行往水務署及
中華電力分別申請新的水錶及電錶，恢復水、電供應，以便盡量減低損失。答辯人已多次報案，並通過警務人員要求申請人恢復水、電供應。一般套房的租賃包含水、電供應而水、電供應亦成為租賃不可缺少的服務；在缺乏水、電供應後，本案處所的租值及使用價值，對申請人而言，大幅下跌，接近到沒有價值。因為在夏天時間，沒有水、電供應的套房住宅單位，差不多不適宜居位。因此，本席裁定答辯人可以在他拖欠的租金金額內，先扣除上述本席裁定沒有水、電供應的期間的租金。
答辯人拖欠申請人的欠租
28. 根據上述的裁決，本席計算答辯人的欠租/中間收益如下：-
(i) | 答辯人欠交的租金/中間收益 | |
| 5月12日至6月11日 $1,700 | |
| 6月12日至7月11日 $1,700 | |
| 7月12日至8月11日 $1,700 | |
| 8月12日至9月11日 $1,700 | |
| 9月12日至10月11日 $1,700 | $8,500 |
減：(ii) | 被截斷水、電期間的欠租 7月7日至8月13日的按比例計算的租金 | $2,084 |
(iii) | 答辯人於5月12日至10月11日的凈欠租/中間收益 | $6,416 |
減：(iv) | 答辯人繳存本處的款項
(i) 8月7日繳款 $5,100
(ii) 9月4日繳款 $ 850 |
$5,950 |
| 答辯人計算至2004年10月11日的淨欠租/中間收收益 | $ 466 |
29. 雖然申請人於最後一天的聆訊，臨時提交他們的水、電費的徵收紀錄，顯示答辯人欠交5月及6月份的水費及電費共402元，申請人的申請書卻並未要求追討水費及電費。本席為着公平起見，決定不在本判案書頒令答辯人要繳交水、電費的金額，留待雙方日後對數。
30. 頒令：
1． | 答辯人須於2004年9月30日（下稱“繳款限期”）之後，交回案中處所（即“涉案物業”）的空置管有權予申請人； |
2． | 答辯人須繳付予申請人計算至2004年10月11日的欠租/中間收益（或稱租值償金）共466元；（己扣除被截斷水電期，即7月7日至8月13日的欠租$2,084元及答辯人先前繳存本審裁處的款項$5,950元。） |
3． | 答辯人須繳付予申請人這申請的訟費，即時評估為1,000元， |
4． | 若答辯人在繳款限期或之前，繳清予本審裁處所有上述第2段所列的欠租/中間收益及上述第3段所列的款額，則答辯人無須與申請人訂立任何新的租契，而可按原有的租契繼續持有該涉案物業，上述第1段的交回處所的空置管有權命令，亦告失效； （惟本處可根據高等法院條例第21F條（下稱“該條例”）將繳款限期延展。） (倘若答辯人未能在繳款限期（或延展的限期）內根據第4段繳清第2段的欠租/中間收益及第3段所列的訟費款額，申請人可強制執行本命令的第1至第3段，而只要本命令尚未被推翻，該條例亦不容許答辯人去取得任何濟助。） |
5． | 當答辯人繳存上述款額於本審裁處後，申請人可從本處提取該款。 （根據本命令而繳付的款額，須以現金、香港的銀行發出的本票或香港的律師事務所發出的支票繳付，本處不接受其它的付款方式。） |
7． | 申請人可從本處提取答辯人分別於8月7日及9月4日繳存本處的$5,100元及$850元作為處所的租及中間收益。 |
日期: 2004年9月24日