蔡鑑及另一人 訴 THE INCORPORATED OWNER\'S OF CHOI FUNG COURT AND ANOTHER

LDBM 290/2005

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2005年第290號

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申請人	The Incorporated Owners of Tat Ming Building
	及
答辯人	PC Fortune Company Limited

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主審 :

盧偉光審裁成員

聆訊日期 :	2006年3月11日
判案日期 :	2006年4月25日

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判   案   書

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背景

1. 申請人是九龍通菜街22號達明大廈業主立案法團， 答辯人是達明大廈（“該大廈”）8/F D室單位的業主。申請人於2005年10月18日向土地審裁處提出申請，要求答辯人繳付 (a) 升降機及消防設備工程分擔費3,602元；(b) 積欠多年由1999年11月至2005年10月的管理費共 41,800元；(c) 兩次的押記備忘錄之土地註冊處註冊費及律師費， 每次 6,270元共12,540元；(d) 利息；及 (e) 訟費。

2. 答辯人於2005年11月8日提交反對通知書，提出以下的反對理由及詳情：——

“	有關本公司欠費，一直都願分期付出，曾經交過支票法團不接納，因要本公司多額外附加其他費用而法團不願解封釘契等問題一直拖到如今。本公司幾年來收不到法團和管理公司所有大廈文件。達明大廈8D是收租物業而租金銀行自動轉帳。管理公司應代表法團有關大廈所有文件要通知本公司（包括追錢甚至釘契）身為業主事後才知， 費用任收附加費，故本公司必須追查當年和至今法團通過所有文件程序正確和合法否？ 法團和管理公司預備所有文件交法庭呈堂給法官大人和本公司查閱，由法官大人主持公道，多謝！”

申請人的證供

3. 申請人由立案法團立席梁銘球先生（“梁先生”）作證，他呈堂證人陳述書（證物A1），內附證物多份，包括：——

證物一 ：	土地註冊處土地登記冊副本
證物二 ：	管理委員會主席根據香港法例第344章第22條發出之證明書副本，證明答辯人須繳付申請人於申請通知書所列出的各項費用及由2005年11月至2006年2月的最新積欠的管理費共2,400元（每月600元X 4月）
證物三：	小額錢債審裁處申請案件（編號SCTC056655/99）於2000年6月5日裁決/命令副本：判令答辯人須繳付申請人“45,148元，連同利息，由24/12/1999起至判決日為止，以年利率11.54厘計算，其後之利息則以判定利率計算，直至所有款項請還為止，並須繳付訟費235元”
證物四：	2001年1月8日業主大會會議紀錄副本
證物五：	申請人2001年2月1日發出的“有關電梯及消防工程科款事宜”的通告副本
證物六：	2003年3月14日申請人的管理委員會常務會議紀錄副本，討論並通過向答辯人8/F D及另一單位  （7/F E）採取法律行動追收欠交的大廈維修之工程費
證物七：	申請人聘用律師的聘用書副本
證物八：	於2003年9月5日註冊於土地登記冊的押註備忘錄（編號9011518）副本
證物九：	大廈公契副本
證物十：	申請人律師於2003年11月12日發給答辯人前律師的信件副本
證物十一：	答辯人前律師於2003年11月13日發給申請人前律師的信件副本
證物十二：	申請人律師於2004年6月1日發給申請人前律師的信件副本
證物十三：	申請人律師於2004年6月7日發給申請人的信件副本
證物十四：	於2005年2月1日註冊於土地登地冊的押記備忘錄（編號 9475982）副本

4. 梁先生繼續作證，指出雖然於2000年6月5日小額錢債審裁處對申請人向答辯人的另一申索案件作出判決後，答辯人已通過申請人代表（即該大廈的管理處）轉交予申請人支票乙張（永隆銀行支票編號635926，日期為2003年11月7日，金頟為45,148元，但該支票為申請人的銀行退回，理由為“停止支付”。梁先生並提交該支票的前面及背頁的影印本（見證物A2），顯示中國銀行（申請人的銀行）所紀錄的票據交換日期（“clearing”date）日期為2004年3月8日。梁先生並解釋，因為該停止支付欠款的原因， 申請人指示律師採取跟進行動，對答辯人的物業（即本案單位）“釘契”。梁先生亦確認本案所追討的費用完全不是上述小額錢債審裁處已裁決的判令債款。

5. 在回答答辯人的盤問時，梁先生確認該大廈的日常管理工  作，是交予一間管理公司處理，而本案單位的管理費於2001年1月由原來的每月500元，增加至600元，當時是整座大廈同一時間調整管理費。

6. 答辯人由董事鄭寶珠女士（“鄭女士”）代表並作供，她提交兩份書面陳述書（證物R1及R2）陳詞，要求土地審裁處就答辯人提出的多點問題作出裁決。

答辯人的反對理由

7. 綜合答辯人的反對通知書，兩份書面陳述書/陳詞及她在庭上的證供/口頭陳詞，答辯人提出的反對理由及要求包括以下幾點：(1) 不滿申請人將所有的“大廈文件”派送到該單位的信箱；(2) 在2006年6月5日小額錢債審裁處的裁決/命令後，不兌現答辯人繳交予申請人的欠款支票45,148元而追討答辯人額外費用；(3) 多次無理並不合法地指示同一律師對本案“單方面事前後全沒有通知下”“釘契”及拒絕解封“釘契”；(4) 答辯人質疑多年來申請人作為大廈立案法團的運作，並要求“追查當年至今法團通過所有文件程序正確和合法否”，因為法團和管理公司最低應保存七年紀錄，所以答辯人請求“法團和管理公司預備所有文件交法庭呈堂給法官大人和本公司查閱”（原文見反對通知書）；(5) 答辯人要詳細提交 (i) 有關當年“通過於小額法庭告答辯人之會議紀錄”，(ii) 當年多次委托律師對答辯人物業釘契的紀錄及（iii）1999年 ，2000年，2001年多次合法通過徵收維修費及增加管理費的“全部會議記錄出席人數簽名”等證明；及 (6) 最後，答辯人質疑申請人為何一方面因經常收支是負數而需要委員墊錢，而另一方面仍“胡亂動用公款”向答辯人追討各類款項。

申請人祗是將所有的“大廈文件”派送到該單位的信箱

8. 鄭女士指答辯人幾年來都收不到法團和管理公司所有大廈文件，但她沒有提出任何書面證據顯示答辯人以前已有通知申請人任何新的地址。由小額錢債審裁處雙方案件的日期可以推論答辯人早於2000年以前已知悉申請人追討答辯人管理費等費用，答辯人有責任不時查詢應繳付的費用，不能以不在該大廈自用為沒有繳交費用的辯護理由。

小額錢債審裁處的判決的合法性

9. 本席在聆訊時已多次指出本席不會評論及處理任何涉及其他法庭另案的判決。答辯人如果對申請人過往的行為有任何不滿，要自行採取法律行動。

10. 申請人的證供顯示申請人於2003年9月27日根據該大廈的大廈公契註冊押記備忘錄編號9011518（證物A1內的證物八）所依據的是：(1) 答辯人拖欠申請人的升降機及消防設備工程分擔費    3,602元；及 (2) 答辯人拖欠申請人由1999年11月至2003年8月的管理費（由1999年11月至2000年12月每月500元及由2001年1月至2003年8月每月600元）。根據該大廈的大廈公契第13條，申請人有權對拖欠管理費及其他費用的業主的單位註冊押記備忘錄。而事實上，答辯人並沒有否認在2003年9月27日以前有繳付上述兩筆款項予申請人。答辯人承認直到今天仍未繳付該兩筆款項，答辯人祗是認為申請人未能證明申請人有合法權利徵收該兩筆款項。

11. 另外，申請人根據大廈公契第13條，對本案單位再次於2005年2月1日註冊押記備忘錄編號9475982，理由為答辯人拖欠2003年9月至2005年1月的管理費共10,200元（每月600元）。同樣，答辯人並沒有否認有繳付該筆款項，祗是認為申請人沒有合法權利徵收每月600元的管理費。

12. 本席裁定答辯人須繳付申請人上述兩次註冊押記備忘錄的費用，共12,540元。

申請人故意不兌現答辯人於2000年繳交予申請人的支票

13. 因為該支票涉及另一法庭的判決，本席不會處理這點的投  訴。可是，本席留意到答辯人的支票日期是2003年11月7日而一般支票的有效期為6個月，但答辯人卻選擇在2004年3月8日（申請人的銀行過數日期）以前指示銀行“停止支付”該支票。

申請人為何一方面收支是負數而仍要花律師費向答辯人追討各類款項

14. 按該大廈的大廈公契及香港法例344章，每一位業主均要繳交予該大廈的立案法團每月的管理費及其他申請人通過徵收的維修費等的費用（包括升降機及消防設備工程費）。若有業主選擇不繳交按公契分攤的費用，申請人當然要追討， 否則必然對其他業主不公平，亦會導致大廈的管理及維修等事務完全未能正常運作，以致日常收支虧損。在本案，答辯人竟然本末倒置，指既然法團財政不平衡，支出大於收入，為何還花費聘請律師向答辯人提出訴訟。本席對這個論   點，實在覺得是莫名其妙！  

答辯人要求申請人交代“當年至今”法團通過的所有文件以確定程序正確和合法否

15. 答辯人可能因為本案的訴訟或以前的訴訟或申請人“釘契”的行為對申請人非常不滿，並質疑申請人的運作，但答辯人不能在本案毫無節制地追查並要求申請人交代“當年至今通過所有文件程序正確和合法否”。

16. 在考慮申請人及答辯人的所有證供後，本席接納申請人的申請，並認同申請人的陳詞，即答辯人的所有反對理由均不成立，並頒令如下：——

頒令：

(1)	答辯人須繳付予申請人下列費用：——
	(a)	2001年1月8日業主大會通過的升降機及消防設備工程分攤費3,602元;
	(b)	1999年11月至2005年10月的管理費共41,800元；
	(c)	兩次的押記備忘錄之費用共12,540元。
(2)	臨時訟費命令 ：——
	答辯人須繳付予申請人訟費，按區域法院訴訟各方對評基準計算，如雙方未能就訟費達成協議，則交由法院釐定。如任何一方不在21天內對臨時訟費命令提出修改，則該臨時訟費命令即自動轉為絕對命令。

	盧偉光審裁成員
	土地審裁處

申請人：	由Messrs . Pansy Leung Tang & Chua 律師行Wong Fai Hung, Andrew律師代表
答辯人：	由鄭寶珠女士代表
	（無律師代表）

LDBM 290/2005

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2005年第290號

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申請人	Tsoi Kam （蔡鑑） and Lau Po Chun (劉宝珍)
	及
第一答辯人	The Incorporated Owner’s of Choi Fung Court
第二答辯人	So Chung Lun (蘇忠倫)

 

主審法官: 容耀榮區域法院法官

審訊日期: 2005年8月5日及2005年8月8日

頒下判案書日期: 2005年9月14日

 

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判案書

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背景

1. 第一答辯人(下稱“法團”)在與管理公司續約時沒有經過招標程序，同樣地與當時負責維修升降機的公司續約時，也沒有招標。雖然這两份合約在其後一次業主大會決議確認，申請人仍然不滿意，興此訴訟。

法律觀點的爭拗

2． 簡單來說，拫據建築物管理條例第20A（2）、（3）條的規定，選擇物品或服務供應商時，若所涉款額超過100,000元時，法團須以招標承投方式進行，而招標程序則要符合有關工作守則。雙方就法律觀點的爭拗，只涉法律釋義，糾纏在所指的“工作守則”和有關條款上。申請人認為是强制性適用（mandatory），而答辯人則認為只是“指導性”。

3． 其實只顧在“强制性”和“指導性”這两詞之間大造文章，是沒有多大意義，很多時不能徹底解決實質問題，於事無補，徒增各方敵意，達不到法團與業主們應和衷共濟，互諒互讓，做好管理大厦的工作的目的。有關條例若然只具“指導性”，違反了，在恰當情況下，審裁處也會給予所要求的濟助，反之，就算是“强制性適用”審裁處也不一定給予申請人所要求的或任何的濟助。

4． 在對方確實有違反建築物管理條例的前提下，業主能否勝訴，得到要求的濟助，還要看濟助的性質。本案與絕大多數同類案件一樣，某業主因法團或與訴人違反了建築物管理條例某條的規定，即把他們告到審裁處，要求的或是聲明令，或是禁制令。這些濟助都屬衡平法的範疇，是酌情性的，法庭行使酌情權時，是受衡平法原則所約束，這一要點是一般業主申請人經常忽略的，滿以為對方既違反條例，把他們告上法庭，是理所當然，兼一定勝訴。舉例來說，本審裁處有很多案件是申請人業主告法團主席，告他沒有在收到業主們依法提出的開會要求後，在限期內召開法團會議，但入禀審裁處時，或正審時，法團會議已召開，議程也包括業主們所要求的事項，雖然會議只是在限期後召開，又或是由管理委員會召開而不是由主席召開，但申請人還堅持繼續訴訟，要求强制令，或聲明令。可是這些申請人說不出為何要主席再開一次同樣會議，也不好說出要求聲明令的真正原因。當然嚴格來說，法團主席是違反規定，但若沒有其他原因，審裁處是不會行使酌情權，頒令强制主席再召開一次會議。至於要求聲明令，這些申請人也忽略了，聲明令不是隨便頒發的事實。純粹為了羞辱、教訓法團主席，或彰顯自己對法律的認識和突顯對方的無知和無能，此等申請人不會獲頒此等聲明令。

建築物管理條例第20A（2）、（3）條/工作守則

5．建築物管理條例第44（2）條和上訴法庭在CACV 1716/2001 對其詮釋時己清楚指出“工作守則”本身效力是指導性，“工作守則”的引言1.2段也明述如下：

1.2  守則的目的

本守則旨在推廣各項大廈公用部分的管理及維修準則，讓大廈業主、業主立案法團（業主法團）的管理委員會委員、業主委員會的委員、經理人、建築物管理代理人、管理公司和其他負責管理大廈公用部分的人士和組織，可以知所遵循。

守則本身不具直接法律效力，因此，即使業主法團或業主未能遵守本守則所規定的準則，也不會在條例下受到刑事檢控，但在任何民事或刑事法律程序中，這點可作為確定有關業主法團或業主是否須負上所涉及法律責任的根據。任何人如未能遵守本守則的規定，主管當局可能會根據條例第[40B]條，令對有關大廈實行強制性大廈管理。

1.3 《建築物管理條例》（第344章）

《建築物管理條例》旨在方便個別大廈或屋苑內各單位的業主成立法團，並就大廈或屋苑的管理和由此附帶引起或與此相關的事宜，訂定條文。

所謂“指導性”，即是不具法律效力，但審裁處審理大廈管理訴訟時，可納入考慮，决定某些行為是否不當，因事制宜給予申請人所須的濟助。

6． 至於建築物管理條例第20A（2）、（3）本身是法律，具有一定法律效力，違反了，審裁處可給予申請人適當的濟助。答辯人所述的上訴庭案例題CACV 1716/2001，對本案沒有幫助。該案只闡明了一個法律原則，法團違反了這些條款不會令其決定無效。申請人早前亦己修改了申請書，刪除了要求頒令宣佈有關合約無效。本案的基本點是，究竟申請人要求什麼濟助？

與管理公司和升降機續約有違規定

7． 這两份合約須否招標，是看整體價值，不是看每月須繳費若干，所以無可置疑，两份合約都應招標。法團簽署合約時，是違反了建築物管理條例第20A（2）、（3）條的規定。

法團會議可確認違規簽定的合約

8． 法團運作由管理委員會執行，管理委員會在大廈管理事務上的決定，也是法團的決定，但管理委員會的決定，也是受約束的。建築物管理條例第14條賦予法團會議權力，可決議推翻管理委員會的決定。例如，法團會議可根據第14條，決議推翻管理委員會據第34I條批准公用地方作某種用途的決定，同一道理，可推翻管理委員會選擇某物料供應商的決定，就算管理委員會沒有違反工作守則。反之，若管理委員會違反了工作守則，選擇了供應商，簽了合約，也可由大會決議確認，但須合乎“工作守則”的規定。

9． 在簽定類似涉案合約時，管理委員會都會交由法團會議相討，由法團決議。進行此程序時，“工作守則”要求管理委員會，進行投標。此案的管理委員會沒有補做投標手續，便舉行法團會議，確認合約，等同違反了一般“工作守則”的規定。雖然這只是純粹違反了“工作守則”，但審裁處仍可考慮給予申請人濟助，視乎要求的是什麼濟助。

濟助

10． 審訊時，本席不厭其詳提醒申請人，究竟要求什麼濟助。最後陳詞時，律師才應要求寫出濟助條款（見證物A），內容照錄如下：

A declaration that the Respondents comply with S20A(2), terminate the contract according to the terms of the contract and re-tender the lift maintenance service.

11. 文法上和措詞上的錯誤可以不理，申請人似乎不再針對管理公司的合約，不知是否誤以為合約每月費用不超過100,000元，不須招標，或是滿意管理公司的表現，就不得而知。申請人及其律師的立場都是指摘主席與管理公司把每月管理費，減低至少於是100,000元，以逃避遵從“工作守則”。

12． 申請人蔡先生對法團主席蘇先生（第二答辯人）的處事方法不滿之情，作供時表露無遺，其代表律師不論在陳詞或盤問証人時也表示認同蔡先生的指摘。對蘇先生以管理委員會名義發問卷，也甚為不滿，妄指他盜用管委會名義，但提不出任任何証據；又指他操控其他委員，但又不能指出用什麼形式操控。

13． 主席一人不能代法團處事，是最清楚不過，他以一人之力，又怎能終止有關合約，針對他的濟助是不合適的，本席拒絕申請人要求對第二答辯人發出的聲明令或强制令。

14． 申請人沒有提供其他任何情況，支持其申請。若應其要求，令法團取消两合約，是妄顧業主大會的議決，有由本審裁處代為管理大廈之嫌。申請人認為業主們不知道沒有進行投標，受誤導。本席不同意，大會上業主可以否決確認合約動議。再者，是否受誤導，決議也是有效的。

結論

15． 管理委員會在處理涉案合約，沒有遵從法律規定，這不是主席一人之錯。不遵從規定，可能負上疏忽責任。有關法規，不但保障其他業主，也保障了管理委員會成員，只要遵從法規，就不會蒙上不白之寃。另一方面來說，這次違規事件，對整體業主，包括申請人在內，沒有造成任何損害。本席拒絕給予申請人任何濟助。申請人須付訟費，以最高法院基準釐定，此臨時訟費命令6星期後生效。

 

 

容耀榮法官 土地審裁處

 

申請人：由梁鄧蔡律師事務所MS. K. Y. Tang 律師代表。

答辯人：由鍾沛林律師行Mr. C.W. Chan 律師代表。