THE INCORPORATED OWNERS OF PHASE ONE WHAMPOA ESTATE 訴 MOO BOO HONG AND ANOTHER

LDBM 372/2005

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2005年第372號

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覆核判決書

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1. 申請人於2006年5月4日存檔修改申請通知書，要求答辯人繳付(i) 於2003年9月21日申請人召開的業主大會議決通過的應繳費用3,054.84元，用以分攤申請人帳目上已累積的赤字，(ii) 按大廈公契徵收的追討欠款費用150元及 (iii) 訟費。

2. 本席於2006年6月23日聆訊該申請，並於2006年7月26日頒下判案書，裁定答辯人的答辯理由不成立，申請人的申請得直。

3. 答辯人於2006年8月4日提交覆核申請，提出一個新的反對理由，即申請人所呈堂的召開業主大會的通告（證物A1）之發出日期是2003年9月10日，距離開會日期2003年9月21日不足14天，因此“該業主大會應該是流會”的。

4. 2006年8月18日覆核聆訊，申請人指出由於答辯人在反對通知書上沒有質疑該2003年9月21日的會議之召開不符合法例的規   定，申請人因此並沒有翻查紀錄就該點作出舉證。在知悉答辯人的覆核申請後，申請人翻查紀錄，發覺：-

(1) 證物A1的通告祇是提醒業主要出席2003年9月21日會議的補充通告，並不是原來正式的會議通告，所以毋須按規定要在21天以前發出。申請人指出亦因為這個原因，證物A1的通告並沒有列出會議地點及時間，亦沒有詳列該日業主大會會議的其他議程。

(2) 申請人指出該業主大會的正式通告（附於申請人之書面訟案大綱）是於2003年9月3日發出的，全文如下：-

“黃埔新村第壹期業主立案法團
召開業主大會通告(維修工程)

敬啟者﹕

謹定於二零零三年九月二十一日(星期日)下午一時，假座紅磡德定街『聖公會千禧奉基小學』召開業主大會，會議議程如下﹕

1) 商討及議決大厦煤氣管道系統維修轉移計劃事宜；

2) 商討有關大厦電梯更換/維修工程事宜；

3) 匯報法團前司庫陳偉亮事件進展事宜；

4) 匯報法團核數進展及商討集資法團債務事宜；

5) 議決補選管理委員會及監察小組成員事宜；

6) 匯報何振聲入稟『土地審裁處』事宜；

7) 各項討論及議決之大厦其他事項。

 敬請各位業主或代表依時撥冗出席是荷!
    此致
黃埔新村第壹期(永、遠、安、樂、佳貴樓)  各商舖/單位業主

黃埔新村第壹期業主立案法團 謹啟
二零零三年九月三日

副本致送:		民政事務處(紅磡分處)、馮競文議員、警民關係科、廉政專員公署、信徽工程顧問有限公司、實發建築程有限公司、麥家榮律師(法團顧問律師)、何晨風會計師事務所
【註】:		1.  如業主本人無瑕出席，可於附上之授權書上簽署，委派一成年代表出席參加；
		2.  閣下如屬租客請將此通告送交業主是荷；
		3.  請各業主攜同身份証(以便有需要時作核實資料用)出席是次大會；授權人則須持授權書及身份証(以便有需要時作核實資料用)出席是次大會；
		4.  為保障自身權益請業主們踴躍出席是次大會；”

5. 答辯人即席反對申請人提交該份通告作為新的證物，在聆聴雙方陳詞後，本席接納申請人的申請，准許申請人提交該份文件。

6. 答辯人及後不再質疑該份2003年9月3日通告的真實性，申請人亦因此毋須傳召證人就該文件作供，聆訊亦毋須押後。

7. 可是，答辯人指出該份通告並不符合《建築物管理條例》    （第344章）（“本條例”）附表3的第3(7)段的規定，即沒有在該會議議程的第4項附上“決議”或“議決”兩字。因此，該議程的任何決議，必然無效。

8. 第一答辯人並呈堂一份2006年3月2日申請人的週年業主大會的會議通告（證物R1），該通告的大會議程六清楚列出“議決”兩字，原文為“議決選擇升降機保養、翻新升降機裝修及維修升降機井道結構合約承辦商”，支持他的陳詞。

9. 申請人陳詞，反對答辯人的分析。申請人認為雖然該會議議程沒有“決議”兩字，業主大會仍然可以在該日的會議內作出“決  議”。申請人並以本席於原判案書第9段的分析用以支持當日業主大會確實曾就該議程作出“決議”。

10. 本席裁定申請人的反對理由不成立。首先，申請人可能在會議的某一項議程沒有“決議”兩字的情況下，仍然在會議內作出“決   議”。但這剛好是本條例附表3的第3(7)段所針對的情況，該條例的原文如下：——

“附表3
法團會議及其程序：

3(7) 法團會議通過的決議，除非決議已列載於按照第2段送達業主的通知內，或加或附帶於如此列載的決議……或其他事項，否則無效。”

11. 因此，縱使本席同意申請人曾在該日的大會作出某項決議，在申請人的會議通告違反本條例上述的條文的情況下，該決議必然無效。

12. 第二，假如業主大會會議的某項議程存在“決議”兩字但大會最終選擇不就該議程投票，當然大會在該議程沒有任何“決議”。這情況顯然跟本案完全不同，本席不明白申請人作此假設提問的用意。

13. 總結本案的覆核申請，在答辯人提出新的反對理由後，雖然申請人提交的另一份2003年9月3日的會議通告，成功證明申請人已符合本條例附表3第2(1)段的規定，即會議通告必須“於會議日期前最少14天送達每名業主及租客代表(如有的話)”。可惜該會議通告的議程 (4)，祇提出“匯報法團核數進展及商討集資法團債務事宜”，並沒有在通告列明將會就該議程提出決議，違反本條例附表3第3(7)段的規定，該業主大會就該議程所作出的任何決議亦因而無效。

14. 本席裁定申請人在覆核後敗訴，並頒令如下：——

(1) 擱置2006年7月26日的命令；

(2) 撤銷申請人2006年5月4日的申請；

(3) 臨時訟費命令﹕申請人須支付答辯人本案原申請及覆核的訟費，如雙方未能就訟費達成協議，則交由法院以區域法院基準計算，如雙方不在14天內提出訟費申   請，則臨時訟費命令作實。

LDBM 372/2005

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2005年第372號

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背景

1. 申請人為九龍紅磡黃埔新邨第一期（包括永貴樓、遠貴樓、安貴機、樂貴樓及德貴樓五座住宅大廈和地下及一樓的商業物業）之業主立案法團，而第一及第二答辯人為黃埔新邨A座永貴樓5樓6室之共同業主（以下共稱為“答辯人”）。

2. 申請人於2006年5月4日存檔修改申請通知書，要求答辯人繳付2003年9月21日的業主大會議決通過的徵收費用3,054.84元，用以分攤申請人帳目上已累積的赤字。申請人亦要求答辯人繳付按大廈公契第11(i)條而徵收的額外費用150元。

3. 第一答辯人提交的反對通知書，提出兩點反對理由。首先，他質疑上述2003年9月21日的業主大會是否有通過議決，向各業主徵收費用分攤赤字。其次，他不相信赤字的真實數目為1,663,873.70元，要求申請人提供有會計師簽字核實的賬目給法庭查看。另外，雖然第一答辯人在反對通知書同意申請人可根據大廈公契第11(e)條向包括答辯人在內的各業主按其份數徵收有關其他管理費事項的費用，他在書面供詞改變立塲，認為上述公契條文上的費用並不包括申請人為填補“赤字”而徵收的費用。

大廈公契第11(e)條

4. 大廈公契袛得英文版本，其第11(e)條原文為：——

“In addition to the monthly service charge, each owner shall pay to the Managers on demand in respect of each unit of which he is the owner a share proportionate to the monthly contributions as set out in sub-clause (c) above of the cost of all major repairs, replacements, renovations and all other costs and expenses incurred in respect of the management of the said land and buildings their equipment, apparatus and services (including, without in any way limiting the generality of the foregoing, premia for fire insurance, public liability and employers and workmen’s compensation liability) or which may otherwise become payable by the owners collectively under the terms of this Deed to the extent that the same are not covered by the monthly service charge.”

（底線後加）

5. 答辯人提交的本大廈公契的中文譯本為﹕——

“11(e) 除了按月計服務收費外，每個業主應在經理們索求時根據其所擁有之每個單位繳付一份如上述列出附屬條款(c)合乎按月計算分擔款項比例全部主要修葺，更 換，翻新所承付費用中之一部分以及全部其他有關管理該前述該土地及建築物等其設備，器具及服務等引致之費用及支出等（ …… ）或否則將須可能在本公契條款下業主們須共同支付至同一事宜不在按月計算服務收費所包容者。”

（底線後加）

6. 第一答辯人指上述條文清楚列明業主要繳交的費用袛包含用作“維修、更換、裝修、器材裝設、設備及服務”等費用，亦包        含“火險、公眾責任、僱員及勞工等保險”，但並不包含“赤字”或“被盜之款額”等。本席不同意這個理解，因為答辯人顯然忽略了上述原來英文引文內劃線的文字，即“and other costs and expense incurred in respect of the managements of the said land and building”。在上述中文譯本上，該文字為“以及全部其他有關管理……之費用及支出等”。簡單的說，所有與管理黃埔新邨第一期有關的費用及支出都在每月正常管理費以外的分攤費用範圍之列。 

7. 雙方並無爭議的事實是：導致申請人的賬目於2003年9月21日的業主大會以前出現重大赤字的主要原因是法團一前司庫虧空/盜取大筆公款，並使到申請人在當時已被多間向大廈提供服務的公司提出索償。申請人現任主席何道琳先生作供時，亦指出雖然該司庫已因該違法事項為法院定罪，他並沒有向法團償還盜取的公款。無論如何，本席認為如果法團因為上述原因而在當時出現赤字，該赤字必然與大廈的管理（或“管理不善”）有關，亦包含在上述大廈公契第11(e)條的業主需要繳交的分擔費用（“and other costs and expenses”）之定義之內。 

2003年9月21日業主大會的決議

8. 申請人的證人何道琳先生作供，聲稱2003年9月21日的業主大會為一有效的業主大會。他指出在大會上，出席業主通過決議，分攤當時提出的赤字1,663,873.70元。證人並指出，在當日的業主大會的主席正是本案的第一答辯人，他在會上宣佈請辭主席一職，並由當時的副主席陳錦玲小姐暫代主席並主持大會。證人提交的會議紀錄 (證物AR1第63頁)，記述該議程的討論及決議，如下﹕——

“(五) 司庫邱先生向各業主匯報有關法團債務，合共為1,663,873.30元，其中『菱電升降機』已入稟法庭向法團追討，餘下之債務亦須安排，故副主席建議先與各債務人商議以分期方式支付，分別提出以，『1次過支付』或分『1年』、『半年』及『不同意』等方案予各業主投票表決以便集資，結果如下：

『1次過支付』19票 『1年』35票 『半年』 37票 『不同意』 6票

有關集資方式將稍後再作安排及商議。”

9. 申請人並呈堂該業主大會的通告（證物A1），清楚列出議    程，包括“商訂及匯報大廈維修工程進度”及“商議有關大廈目前債務狀況及集資問題”，並列出法團欠付各有關服務公司的費用及總欠費。所以本席不同意第一答辯人的書面供詞，指責證人“亦無提供召開大會通告上是否有該項討議和議決”。

10. 第一答辯人認為根據該業主大會的會議紀錄，並“無任何字義明示或暗示有議決在該大會通過”。本席不同意這點分析，按該日大會的會議紀錄，當時主持會議的副主席建議各出席大會的業主“投票表決以便集資”，而集資的金額為1,663,873.70元（分別見於該段會議紀錄的第一及第二句和會議通告，雖然會議紀錄將該數目錯誤地列出為1,663,873.30元）。當時的投票結果為91票贊成及6票反對集資，詳情如下：——

贊成“1次過支付”	——	19票
贊成“1年”內分期支付	——	35票
贊成“半年”內分期支付	——	37票
不同意“集資”決議案	——	6票
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投票業主		共97票

11. 再者，雖然會議紀錄補充說“有關集資方式將稍後再作安排及商議”，法團的管理委員會已於2004年2月19日的會議中通過議決收取赤字分攤費用的方法。其後，法團實際上於2004年2月28日發出通告，要求各業主分6期繳付用以“支付管理費赤字（總費為1,663,873.70元）的徵集款項。因此，法團亦是按2003年9月21日業主大會投票結果的“簡單大多數”的原則來決定繳費的分期方式。

分攤費用的計算方法

12. 申請人要求根據土地審裁處案件編號LDBM251/2004 及LDBM347/2004的判案書所確立的本案大廈公契所規定各業主（包括答辯人）分攤法團費用的計算方法，即 (494 x 3N) + (152 x N) = 1,663,873.70元。按以上公式計算到N為1,018.28元，或3N（即答辯人要繳付的金額）為3,054.84元。

13. 答辯人對這個按公契及上述案件判案書所確立的計算方法，並無異議。

答辯人要求申請人先提交會計師報告

14. 本席同意申請人的陳詞，按上述大廈公契及《建築物管理條例》的第14條，所有業主均要遵守業主大會的決議。因此，答辯人不能夠以他們懷疑赤字的數目是否確實是1,663,873.70元而拒絕繳付他們應按業權而分攤的費用3,054.84元。

大廈公契第11(i)條

15. 本席同意按照大廈公契第11(i)條的規定，申請人有權向欠交費用的業主收取150元的費用，作為追討欠款的費用。原文為：——

“11(i).   If any owner shall fail to pay any amount payable hereunder within seven days of the date on which the demand for payment is served on him, he shall further pay to the Manger: -

(1)   Interest …… and

(2)   A collection charge of $150.00, or such lessor sum as the Managers may agree, to cover the costs (other than legal costs of proceedings as hereinafter mentioned) of the extra work occasioned by the defaulter.”

總結

16. 因此，本席裁定答辯人的答辯理由不成立，申請人的申請得直。

17. 本席現頒令如下: ——

(1) 答辯人須支付申請人分攤管理費赤字的金額    3,054.84元；

(2) 答辯人亦須按大廈公契第11(i)條，支付申請人額外費用150元；

(3) 臨時訟費命令: 答辯人須支付申請人本案之訟費，如果雙方未能就訟費數額達成協議，則交由法院以區域法院基準釐定。如果雙方不在14天內提出訟費申請，則此項臨時訟費命令作實。

申請人: 由禢氏律師行駱子邦律師代表應訊。

第一答辯人: 親自應訊。

第二答辯人: 由何振聲先生代表。