峰華邨業主立案法團 訴 KWOK KING FUN AND ANOTHER
HTML content
LDBM 413/2007
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號LDBM 2007年第413宗
________
| 申請人 | 峰華邨業主立案法團 | |
| 對 | ||
| 答辯人 | KWOK KING FUN 及 TSE SELINA |
_________
主審法官：土地審裁處法官梁俊文
聆訊日期：2009年10月15日
判案書日期：2009年12月11日
覆 核 判 案 書
1. 本案涉及柴灣峰華邨曉峰樓。申請人乃該屋苑立案法團；答辯人郭先生及謝女士乃該樓20字樓第2號室的註冊業主，夫婦一家居於該單位。法團指郭、謝於該單位外牆安裝分體冷氣機散熱機部份及金屬支架和喉管，違反公契，遂入稟申請命令，強制要兩人將該些裝置拆離及還原該部份外牆。在申請提出後，郭、謝已經將該冷氣機裝置拆離及還原該部份外牆。但由於雙方就責任及訟費問題依然爭議，本案進行了審訊。
2. 2009年8月19日，本席頒下判案書(“該判案書”)，裁定郭、謝敗訴，並作出暫准命令要他們負擔本案訟費。郭、謝要求覆核及更改訟費命令，本席給予許可，並同時聆訊這兩項申請。
3. 郭、謝以往無律代表。今次聆訊中，他們由楊律師代表出席。楊律師解釋他是義務代表兩人的。他提供了詳盡的書面陳詞及案例，這些當然在原審中欠奉。
關鍵背景
4. 峰華邨原為房屋委員會轄下的公共屋邨，由房屋署管理。郭、謝自1999年11月成為該屋邨的租户。其後屋邨被納入為「租者置其屋計劃」的出售屋邨。2000年2月，政府正式將有關地段批予房委會。房委會成為唯一業主。
5. 房委會與第一名業主簽定就管理該屋苑的公契日期為2000年4月7日。郭、謝在2000年5月4日正式成為該單位的業主。
6. 法團在2001年2月成立。但根據公契的規定及實際情形，房委會被委任為該屋苑的公契管理人，直至法團在2002年4月才委任物業管理公司，負責該屋苑日常管理。
7. 本席於原審後作出以下裁斷(見該判案書第20至23段)：
(1) 該分體冷氣機是在2000年3月安裝。謝有為此安裝事宜事先向當時管理處查詢，過程中亦曾有房署職員視察，所以郭、謝是在房署知情而不反對的情況下安裝了該冷氣機裝置。
(2) 由於在安裝該冷氣機時，屋苑還是房委會轄下公屋，公契及其管理人根本還未出現，所以根本不存在郭、謝要履行公契條文及要求公契管理人同意才可進行安裝的可能。
(3) 公契出現及生效後，雖然郭、謝受其約束，但仍不可能倒過來指他們當初未有獲得管理人的事先同意才進行安裝而違反了公契。
覆核重點
8. 郭、謝對上述裁斷均無異議。現要求覆核的是載於該判案書以下段落的裁斷：
“26. 餘下的是上述公契附表3第12項，即業主不可切割、被壞、更改、或干預(或使其發生)屋苑的公用部份及設施等的任何部份。這是内容較廣泛及絕對性的條文。根據上述公契第1部份中“Common Areas and Facilities”及“Residential Block Common Areas and Facilities”的定義，該屋苑内的樓宇包括該單位所在之樓宇的外牆，屬於公用部份。所以該冷氣裝置的存在違反了這項。
27. 同時《建築物管理條例》第VIA部第34I條有關公用部份訂明：
“(1) 任何人不可 –
(a) 將建築物公用部分的任部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會(如有的話)藉決議批准者；
(b) ……
(2) 任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。”
28. 按例第34C條，上述條文適用於該屋苑；如與公契條文有不一致之處，即以上述條文為準。
29. 不容置疑的是管理人有以下的權和責:
(1) 處理包括去除任何在物業上不合法或違反公契的裝置物，並向有關業主追究所引致的費用及賠償(見上述公契第4部份第20(l)項);
(2) 防止任何人士佔用或使用物業致違反公契；如有需要，管理人可採取法律行動(見上述公契第4部份第20(o)項);
(3) 防止任何人士有損害地更改或損害物業任何部份或公用部份或設施或設傋(見上述公契第4部份第20(q)項)。
30. 郭、謝在成為業主之時，同意受制於上述公契條文(見上述公契第2部第10項)。在這基礎上，郭、謝違反了公契附表3第12項，亦因條例第34I所載而被當作違反了公契的責任。法團遂有權和責向郭、謝採取行動。
……
32. …… 代表法團作供的管理公司經理黄先生，承認該屋苑有過百單位有類似郭、謝該單位的違規情況。但本席認為，法團及管理公司若有權代表所有業主默許違規的情形，即與它們在執行公契及條例的職責背道而馳，相關的法律原則並不容許法團或管理公司如此受制。
33. 如上所述，條例第34I條訂明除得業主委員會藉決議批准，任何人士都不得將公用部份任何部份改為己用，這是絕對責任：見Gallium Development Limited & Ors v Winning Properties Management Limited & Anor, CACV 186/2003 & 400/203 (2004年9月17日)判案書第38及87段。
……
37. 没爭議郭、謝自2007年12月向法團申請重新安裝冷氣機，一直未獲批准。本席認為就此無論法團處理得是否合理，與本申請的標的事宜並不相關。事實上，郭、謝亦没有就重新安裝冷氣機的要求被不合理拒絶，根據公契條文提出反申索。”
9. 楊律師的陳詞集中處理以下三方面：
(1) 公契附表3第12條、附表4第10條、及條例第34I條；
(2) 默許、放棄、不容反悔的抗辯；
(3) 衡平法的各項考慮。
公契及條例第34I條
10. 該冷氣機在2000年3月安裝。就其後該冷氣機繼續佔用外牆，是否違反了公契或條例的問題，楊律師指由於在2000年4月7日之前，既無公契，且無共同業主或公用部分，條例第34I條仍不適用，所以這問題的答案是否定的。
11. 2000年4月7日，公契開始生效。2001年，法團成立。然而直至2002年4月期間，房委會是大多數業主，同時是公契管理人。公契第25頁第17項則指定房委會作為公契管理人，在屋苑管理事項上是所有業主的代理人：
“……subject also to the provisions of the Building Management Ordinance (Cap.344), the management and maintenance of the Estate shall be undertaken by the Manager as agent for and on behalf of all the Owners duly authorised in accordance with the provisions of this Deed……”
12. 作為公契管理人，同時身為該屋苑大多數單位業主，房委會在這段期間對郭、張已安裝該冷氣機一事，從未提出反對或要求拆除。楊律師指公契管理人這行為對業主及法團具有約朿力：見The Incorporated Owners of Commercial Centre Vincent v Fanlington Company Limited & Ors HCA 561/2006(2008年9月22日)第38及66段。
13. 另外，公契附表4第10條(見該判案書第9段)賦予房委會作為公契管理人有權以書面批准在外牆指定開口以外的位置安裝冷氣機。這與範圍廣泛及絕對性的上述附表3第12條，似互相抵觸。楊律師指根據一般合同法的演譯法則，附表4第10條是與在外牆安裝冷氣機這個特定事宜相關的條文，故應予以效力，不應受制於附表3第12條，否則附表4第10條沒有存在意義。
14. 至於條例第34I條，與附表4第10條間並無不符之處，兩者皆非絕對禁止任何改變公用部分作為自用的行為，分別只是條例賦予業主委員會籍決議批准，而公契則賦予管理人權力作出書面批准。雖然條例第34I下的責任是絕對性的：見Gallium Development Limited & Ors v Winning Properties Management Limited & Anor, CACV 186/2003 & 400/203 (2004年9月17日)，但楊律師指在本案中根本無證據顯示在相關時段有業主委員會成立。直至法團及其管理委員會成立，管委會才會根據條例第34K條擁有等如業委會的職權，去決定該屋苑的管理事宜。換言之，直至那一刻，只有出任公契管理人的房委會存在，去根據附表4第10條處理業主在外牆安裝冷氣機之事宜。如上所述，無證據顯示房委會曾質疑或就此採取行動。
15. 楊律師指鑑於本席已裁定郭、謝安裝冷氣一事是在房署知情而不反對的情況在2000年3月安裝；其後直至公契出現及房委會成為公契管理人後，該冷氣機裝置的存在也從未被質疑。所以雖然郭、謝從未得到經理人的書面批准，但按衡平法原則，則應當作出的會視為已經作出(“equity looks on that as done which ought to be done”)，實不應因法團接掌管理後才指郭、謝違反公契的。
16. 本席認為上述分析有理。但代表法團的陳律師指，法團並不受制於形同指法團已默許或放棄追究業主違反公契的抗辯。
默許、放棄、不容反悔
17. 本席在該判案書(第32段)，指法團及管理公司若有權代表所有業主默許違規的情形，即與它們在執行公契及條例的職責背道而馳，相關的法律原則並不容許法團或管理公司如此受制。陳律師指這裁斷是正確的。
18. 但楊律師指上述Gallium Development Limited案並沒有抹煞衡平法法則的存在及運作，原因是這並非該案須決定的爭議點。至於本席在判案書指相關的法律原則，包括陳律師依賴的The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre & Anor v Ohashi Chemical Industries (Hong Kong) Ltd [1995] 2 HKC 11一案，楊律師指該案例同樣沒有抹煞衡平法法則的運作。就此雙方律師提供了其他相關案例。
19. 在Hoi Luen 案之前，上訴法庭在Cheung Yuet & Anor v The Incorporated Owners of Oriental Gardens [1979] HKLR 536裁定由於該案中的法團事實上默許了(acquiesced)類似案中被告業主的違反公契行為，所以對該業主頒發強制令並不公平(inequitable)。
20. 在The Incorporated Owners of Dragon View v Nalpak Ltd [1989] 1 HKC 549案中，有關屋苑的業主，多年來都對外牆進行了類似被告業主所作出的改動。但當時主審的高奕輝法官認為(見第552頁G-H段)，這些不能代表法團容許任何其後的業主可以漠視他於公契上的責任，亦不構成法律上認知的‘默許’。不過，法官指出是否頒發所要求的強制令屬法庭行使酌情權的事宜，而強制令本身亦屬於特別嚴厲的濟助，所以按衡平法原則，被告業主是可以向法庭展示強制他將已有作為還完，將有違公義及公平(見第552頁B-C段)。
21. 在其後出現的Hoi Luen 案，主要判詞正正出自當時已是上訴庭的高奕輝大法官。他指出法團不僅有權力並且有責任去執行公契條款；衡平法並不會容許法團因被指默許一些明文不容許法團去同意的事宜而受制(見第13頁D-E段)。
22. 看來Cheung Yuet 與Hoi Luen 這兩個上訴庭案例存在分歧。不過，首先要注意的是在Hoi Luen案，法官裁定事實上沒有默許的情形，所以即使他就這法律觀點的裁斷有錯，也不影響他在該案的結論。其次，法官在認為法團執行公契時不受制於放棄或默許的抗辯的同時，重申他在Dragon View 案中所指，即根據衡平法，原告人是可被制止行使其權利，而理由是容許他在案中所有情況下行使有關權利將會有欠公義及不公平(見第13頁E段)。
23. Hollywood Shopping Centre Owners Committee Limited v The Incorporated Owners of Wing Wah building Mongkok Kowloon HCA 1582/2007 (2008年4月23日)是一宗簡易判決的申請。法庭在裁定案件應該進行審訊時，也分析了上述案例，所表達的理解(見第47至53段)與本席上述理解相近。
24. 從分析上述案例，可理解楊律師何以指Hoi Luen 案並非完全抹煞衡平法法則在本案中的運作。楊律師又指出，本案其中一個特點，在於法團所投訴該冷氣機的裝置及開始存在，皆出現在公契出現之前，所以與一般案例中被指發生在公契生效之後的違規行為，有著根本上的分別。
25. 無論在法理上，業主可否以默許作為對管理人執行公契時的抗辯理由，但若所要求的是強制令；而強制令是衡平法下較嚴厲的濟助，法庭仍須考慮案中所有情況，去決定頒令會否造成有欠公義及不公平。以Guardian Property Management Limited v The Incorporated Owners of Greenville Gardens of Shiu Fai Terrace & Anor LDBM 83/1997 (1998年1月21日)及上述Nalpak 案為例，法庭雖然認為有關業主違反公契，但考慮案中所有情況後拒絕頒發強制令，改為頒發聲明指出違反公契的情形。
26. 代表法團的陳律師舉出若干審裁處以往案件為例：The Taikoo Shing Management Ltd v Trillon (HK) Ltd LDBM 35/1995 (1997年8月8日)、Broadway-Nassau Investments Limited v Lo Kwan Wan Tony & Anor LDBM 225/2001 (2001年9月4日)、及Urban Property Management Ltd v Chung Yau Wah LDBM 103/2002 (2002年7月30日)。Taikoo Shing Management Ltd 及Broadway-Nassau Investment 兩案涉及的是在公契存在後發生的違規行為，前者更沒有如上述分析衡平因素的爭論。
27. Urban Property Management Limited 案似乎與本案相近，原因是涉及原房委會屋苑出售予私人的背景，同時所指業主違規行為也包括在外牆安裝冷氣機。但從判案書可知的案情，是自1999年起，房委會委任申請人管理屋苑，屋苑法團在2000年10月成立，法團在2001年6月委任申請人繼續管理該屋苑。該業主承認在2000年7月進行裝修。雖然判案書沒有明顯指出，但該業主的答辯似乎指他當時已有按公契向申請人申請批准工程進行。如是者則有別於本案案情。無論如何，審裁處裁定事實上該業主不但沒有申請或得到申請人的批准，反而向申請人承諾工程不會更改大廈外觀！審裁處又裁定申請人直至2001年並不知道該業主單位有違規改建。在應用Hoi Luen 這案例時，審裁處別無其他衡平的論點或證據可考慮。這些案情與本案大有不同。
衡平法的所有考慮
28. 正如本席在該判案書所指，郭、張當年並非任意妄為，反而主動知會房署而在房署知情而不反對下安裝了該冷氣機。當時這是房委會作為業主與郭、謝作為租戶之間的事，並不涉及任何公契或其界定的公用部分。
29. 其後公契出現，外牆頓成為公用部分，但並不能因此指該冷氣的安裝違反了公契。而房委會成為公契管理人後，無論就該冷氣機當初的安裝或其存在，都沒有提出質疑或反對。
30. 如上所述，有別於一些絕對性的條文，本案公契中有關在外牆安裝冷氣機的條文賦予公契管理人有權批准如該冷氣機的安裝。
31. 另外，本席在該判案書(見第25段)已指出沒有證據證明該冷氣裝置有影響或干預其他業主使用及享用屋苑其他部份，亦沒有跡象顯示該分體冷氣機裝置會構成即時危險。
32. 楊律師還指法團從未認真處理郭、謝申請從新安裝冷氣機一事。本席在該判案書指這與本案標的事項無關(見第37段)。雖然這都是本案中所有情況其中之一，但本席認為這並非決定是否批准法團要求的強制令的重要考慮。
33. 本席理解法團欲改善該屋苑外牆的外觀和狀況，但就郭、謝的個案而言，處理方法似乎不是指責他們違反公契，繼而採取法律行動，甚至以此作為首宗對被指違規業主採取法律行動的試案。就其他可能出現其他業主在公契出現後違反公契的個案，處理也許不同，畢竟要視乎每個個案情況而定，正如本案裁斷乃基於本案案情而已。
結論
34. 經覆核聆訊後，本席同意楊律師所指在本案案情下對郭、謝頒發有關強制令，將會造成不公平。在法團提出本申請之時，審裁處理應拒絕發出所要求之禁制令。本席裁定覆核成功，原有的訟費命令理應撤銷。鑑於他是義務協助郭、謝，楊律師指不要求訟費，並按郭、謝指示確認不就原審要求訟費。
命令
35. 經覆核後，2009年8月19日之判令(包括訟費命令)予以撤銷。就本申請原審及覆核，本席不作訟費命令。
| 土地審裁處法官梁俊文 |
申請人：由鐘沛林律師行陳志華律師代表出席
答辯人：由曹歐嚴楊律師行律師YEUNG Wai Chung代表出席