LDCS 10000/2008
香港特別行政區
土地審裁處
土地強制售賣申請編號 2008年第10000 宗
_____________________________________
| | Golden Kent International Limited | 第一申請人 |
| | Trade Jet Investments Limited | 第二申請人 |
| | 及 | |
| | Chan Wan | 第一答辯人 |
| | Hui Sun | 第二答辯人
（已終止） |
| | Li Mo Ching | 第三答辯人
（已終止） |
| | Lee Lancy | 第四答辯人
（已終止） |
| | Leung Chiu Pui | 第五答辯人
（已終止） |
| | Suen Chi Mun Dorothy | 第六答辯人
（已終止） |
| | Choy Ping Sheung | 第七答辯人 |
_____________________________________
主審法官： 土地審裁處姚勳智法官及盧偉光審裁處成員
審訊日期： 2009年12月1-4，7及18日
判案日期： 2010年1月5日
______________
判 案 書
______________
1. 本申請是根據香港法例第545章《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（該條例）而作出，兩名申請人要求土地審裁處頒令，強制售賣北角繼園樓該地段之所有不可分割份數。
2. 涉案的地段為內地段5044號R分段餘段（該地段），地址為北角繼園上里14-22，1-19，1A，3A，7A，11A及15A號，物業名稱為繼園樓B座及C座（該物業）。兩名申請人共擁有上述地段的99.4% 份不分割份數，而第一答辯人則擁有該地段繼園樓C座4樓E2室（R1單位）所獲分配的8/1,000份不分割份數的一半業權，該單位的另一半業權已為申請人所收購。第七答辯人是該地段繼園樓C座地庫車位編號26（R7車位）所獲分配的2/1,000份不分割份數之擁有人。
3. 第一答辯人一直無法尋獲，申請人已按該條例第3（4）條獲免除送達本申請書及其後的文件（審訊文件冊A6/2443-2445），第一答辯人未有呈遞任何反對通知書，亦缺席此審訊。
4. 第七答辯人蔡秉商先生自行抗辯，他呈遞了反對通知書及其他文件（R1），但在審訊期間，他已表明不再爭議該地段應否重建（R2），只爭議其業權的價值及呈遞了為何不能接受申請人最後收購價格的文件（R3）。
背景
5. 該地段建有繼園樓B座及C座，每座6層分別共30及85個住宅單位，C座則另有27個地庫車位，兩座的佔用許可證分別於1972年8月14日及1973年5月17日發出，至今為37及36年樓齡。根據1972年10月27日的大廈公契，該地段的1000份不分割份數的分配為各座住宅單位每宅8份共920份，每車位2份共54份及預留用地共26份。
應否重新發展
6. 即使第七答辯人現已同意該物業可以清拆，申請人仍須按該條例第4（2）（a）條作出證明，以致本審裁處信納基於現有發展的齡期或其維修狀況，該地段理應重新發展。
7. 在此方面，申請人傳召了黃世寧屋宇測量師，蘇健誠結構工程師及陳超國測量師作證及提交其專家報告，就該地段上之物業作出勘察及分析，提供該物業在維修、改善及翻新工程方面的建議，評估其所需費用以及該物業若在維修後的估值。
8. 根據黃先生的報告，他指出該物業過時陳舊，並無安裝電梯，亦無合適垃圾處理裝置，消防裝置破舊不堪等。他也採納蘇結構工程師的勘察結果（A20/963-1019），指出B座及C座的結構構架均需維修，且有跡象顯示其結構已損蝕至設計使用年限的最後階段；由於混凝土有大面積碳化，其損蝕將加劇，日後需大修或甚至需要局部清拆及重建若干有缺損的結構構件。此外，樓宇方面亦非常殘破，多處出現爆裂及裂縫，經紅外線測量檢測出B座及C座共400多處脫層，樓宇多處亦含有石棉建材。
9. 至於單位內的結構構架，天花板及牆壁均發現裂縫及混凝土爆裂，主要是因為混凝土內的鋼筋保護層不足，而食水管道狀況報告亦發現多處缺陷，其他的汚水及雨水排水系統以及供電及消防裝置亦需維修。總括而言，蘇先生認為該兩幢樓須進行大型維修方可恢復至可居住的標準。而須立即維修的項目，包括斜土及護土牆、結構構架及外牆、天台、樓梯及各管道，供電及消防裝置等，估計總維修工程費用達27,400,000餘元（A10/150）。這相當於每平方米約2,700餘元，相比新造樓宇建築費每平方米約9,600餘元，維修費用竟達新造樓宇建築費的28%，明顯過高。況且，未來仍需要不斷地進行維修工程以確保樓宇處於安全及可使用的狀態。
10. 蘇先生亦指出若即時進行維修，工程合計需時約20個月，但維修後樓宇仍為舊樓，其設計、設備均已過時，新樓的租賃及資本價值遠高於修復後的舊樓。因此，他的總結是建議業主重建而並不是維修樓宇。
11. 陳超國測量師在其附加報告中則作出了兩項經濟分析（A8/137-142）。首先，就該物業的維修成本及維修後的經濟效益作出比較，陳先生認為若經採納上述維修工程後，該物業的住宅單位價值的將升幅約5%，而車位則約3%，總計的增值約16,200,000餘元，但維修費用卻用上約27,400,000餘元（減除僭建物還原成本後，總維修費約為26,800,000餘元）。因此，執行維修工程在經濟效益上並不合理，不應執行。
12. 此外，他認為若比對該地段的重建值及現用值（existing use value），當重建物業的預期收益，大於樓宇的資本現值與重建成本的總和時，重建就會實行。隨着樓齡漸長，樓宇變得越陳舊，重建值若超出現用值時，重建便合乎經濟原則了。在陳先生的報告中，該物業於估值日2009年5月4日的總現用值為327,990,000元（A8/124），而該地段的重建值為506,000,000元（A8/137）。因此，重建值已遠超於現用值，重建在經濟原則上明顯是恰當的。
13. 就上述各專家及其報告的意見，我們採納他們的報告內容，亦參照案例Intelligent House Ltd. v Chan Tung Shing LDCS 11000/2006（第165，166段）以及 New Vision Development Ltd. v Excellent Speed International Ltd.LDCS 10000/2007有關審裁處在考慮齡期及維修狀況時可注意之事項，我們認為基於上述的原因，信納該地段上現有發展的齡期或其維修狀況，該地段理應重新發展。
第七答辯人的反對理由
14. 第七答辯人提交自行撰寫的報告書（審訊文件冊R1）提出以下幾點理由，反對本案的申請：-
（1） 申請人嚴重地低估該地段的重建值（因為該地段的面積約為25,441平方呎，而申請人低估該地段的面積）；
（2） 該地段各單位分攤重建值的方法，應根據“不分割份數的比率”而不是按現用值比率；
（3） 申請人的專家證人陳超國測量師（“陳超國”）的估值並不可靠；
（4） 不同意該地段的整層地庫的現用值祗是621萬元；
（5） 針對陳超國所使用的直接比較法，用以評估該地段上的有關物業這方面，第七答辯人認為他的調整方向及幅度錯誤，導致他最終的現用值估值絕“不足信”；
（6） 第七答辯人採用“Income Capitalization Approach”*（收益資本化方法）評估有關物業的“Land Price”*（地價）為4,800,000元，按他的報告書的前文後理推算，第七答辯人自行評估的這個“地價”金額應為一般所指的現用值（existing use value）。他的評估基礎包括：（i）“Land Price”*（月租）為3,000元及（ii）“Capitalization Rate”*（資本化利率）採用“HIBOR Bank Rate”*（香港銀行同業拆息）的年利率，為0.75%；
（7） 第七答辯人在他的報告的結論特別解釋他的估值之主要基礎，是由於他是一個非自願的業主/賣方。按照他報告上原來的文字，他強調：
“按本人目前環境而言，實無必要出售物業“套現”，又沒有改善環境的要求，面對可以傳世的私有產權將被剝去，能不痛心乎？”
“將來若果我的子孫知道長輩只懂貪圖小利而賤賣產權，我面無光彩啊。但若果他們知道袓輩是為勢所迫而要放棄小地大事情的故業時，希望他們不要怪責我。”
（8） 另外，第七答辯人在2009年12月7日審訊時，提交一份報告書（審訊文件R3），標題為“為何不能接受申請人的最後收購價格”（R3），他提出的理由為：“有關款項不足以補償本人即將失去的“傳世之寶”和無法購置同一的代替品（Identical Replacement）更令本人蒙受了獲取長期收取地租的重大經濟損失”。他更以他的計算方法，分析申請人建議的買價，即他可以獲得的108萬的賠償，絕對不足以補償他失去該物業及該物業租金收入的損失。
15. 第七答辯人並沒有質疑陳超國所提交的各份估值報告上所評估的在該地段的所有住宅單位的現用值，地下預留用地的現用值，亦沒有質疑陳超國所評估該地段的重建值（除了質疑因為陳超國錯誤計算該地段的地盤面積這點）。由於陳超國評估地庫所有的車位的現用值相同，第七答辯人質疑他的26號車位的現用值，可推論他也質疑所有車位的現用值。
16. 總結雙方證人的證供，雙方估值方面的爭議，可分為兩個主要部份：（A）該物業的R7車位的現用值是多少及（B）申請人的出價是否在公平及合理的範圍內。這些爭議可以詳細的分為以下幾點：-
（1） 在評估該物業的R7車位的現用值時，現用值的定義是甚麼及應否接納第七答辯人所建議的“他是一個非自願的業主/賣方”這個估值基礎？
（2） 在評估該物業的R7車位的現用值時，應該採用什麼估值方法？
（3） 在採用直接比較法來評估該物業的R7車位的現用值時，應該接納那些物業的成交紀錄為最佳的收較物業？及應該接納那些的調整因素，調整方向及幅度，以得到一個最佳的經調整後的成交價，作為評估該物業的R7車位的現用值的參考基準？
（4） 應否採用收益資本化方法（Income Capitalization Approach）來評估該物業的R7車位的現用值？
（5） 如果採用收益資本化方法時，應該接納甚麼的月租及資本化利率（Capitalization Rate）為估值的基礎？
（6） 在決定申請人是否已採取合理步驟要求購入該地段餘下的不分割的業權份數（即包括第七答辯人的R7車位）時，申請人的出價是否可以被接納為是在公平及合理的範圍內？
（7） 評估該地段的重建值的法律規定及估值基礎是甚麼？
現用值的定義及巿值的評估基準
17. 該法例的附表1的第1部對有關物業的巿值（即現用值）的評估，有以下的規定：
“在提出本條例第3（1）條所指的申請當日之前的3個月內擬備並列明有關地段上各物業的評估巿值的估值報告，而該巿值的評估是符合以下說明的——
（a） 以該物業在空置的情況下作根據；
（b） 在猶如該地段不會能夠作為某項售賣令的申請的標的之情況下作出；及
（c） 並無顧及該物業或該地段的重新發展潛力。”
18. 本案的申請書按照該法例的規定附上現用值的估值報告，本案申請人聘請的專家測量師陳超國在該估值報告的中文版本（審訊文件冊A8/236頁）對R7車位及本案該地段上的其他物業（包括所有住宅單位、車位及預留用地）的巿值，包括現用值（或稱作“現有使用價值”，英文為“existing use value”）及重建值（redevelopment value），採用以下的評估基準：-
“評估基準
本人對該物業之估值及本人對其巿值（Market Value）之意見，所謂巿值，本人將其界定為，「自願買家與自願賣家就有關物業經適當推銷後於估值日達成物業易手之公平交易估計金額，而雙方乃在知情及審慎情況下自願進行交易」。
巿場價值乃指賣家於巿場上合理地獲得之最高售價及買方於巿場上合理地取得之最優惠價格。此估值尤其不會考慮因如非典型融資、銷售及售後租回安排、由任何與該銷售有關人仕所授與之特殊報酬或特許權、或任何特殊價值因素等特殊條款或情況而有所增減之估價。評估該物業之巿場價值時並無考慮買賣成本、亦無扣減任何有關稅項。”
19. 在他的估值報告，他亦清楚指出他評估的現用值並不考慮其任何重新發展的潛在性（若有）的價值，這符合上述該法例附表1的規定。
20. 另一方面，第七答辯人在他自行撰寫的評估報告及他的書面陳詞反覆指出陳超國的假設（即買賣雙方是在“自願”的情況底下進行交易）是錯誤的。第七答辯人詳細解釋他是R7車位的業主，是在完全被迫的情況下，被要求出售該車位。他擁有該車位多年，有深厚的感情因素及完全無意出售該車位。因此，他認為在評估該車位的現用值時，與訟各方及本審裁處必要假設賣方是在“不自願”的情況下出售才合乎事實，否則祗能得出一個不合理的估值。
21. 本審裁處經考慮後，同意陳超國的評估基準，因為這是一般專業估值測量師及巿場上所採用的評估巿值（包括現用值及重建值）的基準。因此，本審裁處認為第七答辯人所建議的是一個錯誤的基準，若估值要充份反映賣方是在“不自願”的情況下交易，則該評估出來的價值祗是賣方的叫價（Asking Price），不可能是一般意義或法律上所認定的巿值（Market Value）。類似的爭議過往亦多番出現在政府收回私人土地/物業的訴訟中，法院亦從不接納評估巿值時要假設被收回土地/物業的一方（賣方），是在“不自願”的情況下被迫出售土地/物業。
評估現用值的估值方法
22. 申請人的專家證人陳超國認為採用直接比較法來評估R7車位及其他車位的現用值是適當的方法。在他的估值報告（審訊文件冊A8/255），他指出，
“本人已參考區內車位之成交案例。考慮上述售賣交易之後，本人採納了每個車位單價為港幣230,000元。所採選的比較個案及其位置圖分別於附件9和附件10所示。”
23. 在他的補充報告（審訊文件冊A9/9-11），他詳細回應第七答辯人有關後者對他的估值所選取的個案及調整幅度的批評。他並將所採納的所有調整列於附表4。下列總結該附表4的資料：-
| 編號 | 車位所在的樓宇 | 成交價 | 總調整幅度 | 總調整後的成交價 |
| i） | 明園大廈（第1期） | $200,000 | -10% | $180,576 |
| ii） | 明園大廈（第1期） | $315,000 | -4% | $303,799 |
| iii） | 明園大廈（第1期） | $198,000 | -4% | $190,959 |
| iv） | 丹拿花園 | $498,000 | -50% | $249,954 |
| v） | 丹拿花園 | $438,000 | -51% | $212,511 |
| vi） | 丹拿花園 | $620,000 | -51% | $304,273 |
| vii） | 丹拿花園 | $450,000 | -50% | $223,353 |
| viii） | 丹拿花園 | $460,000 | -48% | $241,143 |
| ix） | 丹拿花園 | $590,000 | -48% | $309,292 |
| x） | 丹拿花園 | $450,000 | -48% | $235,901 |
| xi） | 百福花園 | $278,000 | -19% | $225,806 |
| xii） | 百福花園 | $278,000 | -19% | $225,806 |
| xiii） | 百福花園 | $226,000 | -21% | $177,450 |
| xiv） | 百福花園 | $200,000 | -15% | $169,670 |
| xv） | 百福花園 | $180,000 | 23% | $220,607 |
| xvi） | 富雅花園 | $470,000 | -43% | $268,757 |
| xvii） | 富雅花園 | $320,000 | -32% | $218,333 |
24. 陳超國在他的估值報告，沒有採用收益資本化方法來評估有關物業的現用值。他在審訊時同意收益資本化方法是其中一個常用的估值方法。但是在本案由於有關車位並沒有租出，亦沒有租約規限，使用收益資本化方法並不適合。再者，他認為如果採用收益資本化方法，亦不應採用第七答辯人所選用的數據（月租4,000元及資本化利率0.75%）。他認為合理的數據應為月租1,580元（採用差餉估價額÷ 12）及資本化利率8%，由此得出現用值為1,580元 x 12 x 1 / 8%, 即237,000元，約為230,000元。他指出這個估值與他採用直接比較法的估值非常接近（在約數後均為230,000元）。
25. 第七答辯人認為一般評估現用值的估值方法是（i）直接比較法及（ii）收益資本化方法。他的書面陳詞總結了他在本案採用收益資本化方法的原因：
（1） “用直接比較辦法的評估對本案有偏差，應予調整”。
（2） 陳超國所選取比較物業與他的車位，有以下的差異：
（i） “百福花園的車位，不可自由轉讓”；另外，“百福屬於天后廟道地段，交通路線與繼園樓不同，兩者之可比性低，建議剔除”。
（ii） “視察所見，26號車位（即他的車位）樓高12-13呎，其他的只是1.85 m 至7呎3吋，彼等車位在使用上必有諸多限制”。
（iii） “繼園樓地庫車位擁地超過壹萬壹仟呎公共空間，在香港罕有，亦缺乏可比性”。
（iv） “查發展商正在不同時期分批搜購繼園樓物業（含車位），何不將其他26個車位成交價比較一下。此點証人雖曾表明“他們”不會使用，但法例規定如何，他沒有理會”。
（v） “一般投資者都會知道，北角區車位的價格這幾年都徘徊在50萬港元左右。”
26. 第七答辯人在他自行撰寫的估值報告（審訊文件冊R1）提出應該以收益資本化方法來評估他的車位的現行值。他採用月租3,000元及資本化利率0.75%（香港銀行同業拆息），得出車位的現行值為3,000元 x 12 x 1 / 0.75%，即4,800,000元。
27. 但是在審訊期間，他沒有提出任何理由指出，縱使採用收益資本化方法，為甚麼要採用他提出的兩個數據（3,000元及0.75%）?
採用直接比較法評估有關物業的現用值
28. 本審裁處接納陳超國的專家證供，在評估有關物業的R7車位及在該地段上的其他車位（及所有住宅單位）的現用值時應該採用直接比較法。
29. 申請人的專家證人陳超國已在他的補充報告，逐點反駁第七答辯人有關採用收益資本化方法的論點。本審裁處同意他的證供及申請人的陳詞，答辯人並不能說服本審裁處不應使用慣常用的直接比較法來評估本案的車位的現用值。就上述第七答辯人提出的理由，本審裁處要特別指出以下幾點：-
（1） 縱使第七答辯人對於申請人的專家證人在採用直接比較法時所選取的最佳比較成交個案（best comparable transactions）及調整方向/幅度有不同的意見，不可能導致本審裁處需要放棄採用直接比較法作為本案車位的現用值的估值方法。
（2） 本審裁處在下面考慮陳超國的直接比較法的估值報告時，將會一併考慮第七答辯人所提出的觀點。
（3） 本審裁處並不同意因為繼園樓地庫車場佔地寬倘，即要評估車場的面積的巿值而放棄使用直接比較法來評估該車場的車位（包括第七答辯人的26號車位）。這是違反該法例的要求，亦違反管制分層大廈業權的香港的其他法律。
（4） 至於答辯人所質疑的申請人為何不以他們近年在不同時期購入繼園樓其他車位的買價來評估26號車位的現用值，申請人已多次解釋，原因為該等購入價已反映該地段的重新發展的價值；但是該法例的附表1規定在評估現用值時，明文禁止採用已反映“該地段的重新發展潛力”的成交個案。
（5） 本審裁處不能接納第七答辯人的斷言，指北角車位的現用值幾年來“都徘徊在50萬港元左右”。
30. 在審訊時，第七答辯人也提出了另外兩個他認為是“資本收益法”的評估，分別為（1）月租1,580元（他採用陳超國評估的月租）x 12 x 78年（土地官批剩餘的年期）= 1,478,880元，約1,470,000元；及（2）月租1,580元 x 12 x（1 + 8% ）78 = 7,671,693元約7,670,000元。
31. 本審裁處在此要清楚指出，資本收益法作為專業測量界，學術界及巿場上一般習慣採用的評估巿值的一種方法，並不是如第七答辯人所隨意想像的天馬行空的方法。任何一本有關房地產評估分析的書藉均會指出這個評估方法的基礎是因為：-
32. 回報率（yield）就是一般所指的資本化利率（Capitalisation rate）。
33. 可是，回報率不可能直接等同資本巿場的某種利率，如香港銀行同業拆息（HIBOR，即第七答辯人所採用的），或是其他的存貸利率，例如活期或定期存款利率，或債劵利率或銀行/財務公司的貸款利率，或信用咭利率等等。
34. 同樣地，第七答辯人在審訊時提出的上述的兩個他所謂的“評估方法”，亦從來不是為巿場所接受的評估方法，當然亦不會為任何法庭（包括本審裁處）所採納，其中的道理顯然易明。如果第七答辯人的方法正確，坊間一個月租10,000元的住宅單位，它的巿值豈不等如：（1）10,000元 x 12 x 1 / 0.75% = 16,000,000元，或（2）10,000元 x 12 x 78年（修改土地官批剩餘年期亦為78年）= 9,303,797元；或（3）20,000 x 12 x （1 + 8%）78 = 48,555,019元？
現用值的裁決
35. 在本案祗得申請人提交適當的現用值估值報告，所有其他答辯人，包括第七答辯人）並沒有提交任何現用值估值報告。
36. 綜合陳超國及第七答辯人的證供，本審裁處在評估有關物業時裁決以下幾點：-
（1） 由於百福花園的車位不能轉讓予屋苑業主以外的人士，應該不予採用。
（2） 我們同意第七答辯人的看法，由於丹拿花園的位置較繼園樓為佳，其樓價及車位的價值亦應較佳。因此，丹拿花園的成交個案亦應該不予採用。
（3） 餘下來的成交個案，分別座落於明園大廈及富雅花園。我們經詳細考慮，認為該等成交個案適合本案的評估之用。
（4） 我們考慮陳超國對這兩個屋苑的車位成交個案的分析及調整後，認為是合理的。因此，我們採用他的調整，並總結如下：
| 編號 | 車位所在的樓宇 | 成交價 | 總調整幅度 | 總調整後的買賣價 |
| 1. | 明園大廈（第1期） | $200,000 | -10% | $180,576 |
| 2. | 明園大廈（第1期） | $315,000 | -4% | $303,799 |
| 3. | 明園大廈（第1期） | $198,000 | -4% | $190,959 |
| 4. | 富雅花園 | $470,000 | -43% | $268,757 |
| 5. | 富雅花園 | $320,000 | -32% | $218,333 |
| | | | 平均值 | $232,485 |
| | | | | 約$230,000 |
37. 上述的平均值約為230,000元，與陳超國的估值相同。因此本審裁處接納申請人在申請通知書所附上的現用值報告，尤其是該地段上該物業的車位估值（包括第七答辯人的26號車位）。
38. 另一方面，除了申請人提交該物業的位宅單位及預留用地（reserved space）的現用值的估值外，沒有任何答辯人提出任何其他的估值。經考慮後，本審裁處接納陳超國該方面的估值，認為是合理的估值。
39. 為了方便日後受託人（trustee）的工作，本審裁處在本判案書的附表列出該地段的該物業的所有住宅單位、車位及預留用地的現行值的估值。
該地段的重建值的裁決
40. 申請人證人陳超國於他的估值報告列出他對本案該地段的重建值，評估如下：-
| | 估值報告日期 | 重建值 |
| （1） | 23/5/2008 | $457,000,000 |
| （2） | 約2009年4月中 | $981,000,000* |
| （3） | 10/11/2009 | $709,000,000 |
| *這是假設與鄰近的地盤合併發展 |
41. 該條例附表2第2（a）段要求“底價須…顧及該地段本身的重新發展潛力”（英文版本用“ on its own”的字眼）。因此，該條例的立法用意非常清晰，即拍賣的底價的基礎是該地段的重建值，而在評估上述該地段本身的重建值時，不可以考慮該地段與鄰近地盤合併的可能性。
42. 在類似的情況下，土地審裁處在Fully H.K. Investments Ltd. v. Poon Vai Ching案 LDCS 3000/2005，第13至14段的判詞指出，
“If the approved plans were to be considered, one is not taking into account of the potentiality of the Lot on its own. The Plot Ratio 9 was not attributed by the Lot on its own but with the set of approved plans, which is a separate item of assets not available to everyone.”
43. 在本案，其他答辯人沒有提出他們對該地段的重建值的評估。
44. 本審裁處經考慮陳超國的證供（特別是審訊文件冊A24，日期為2009年11月11日）後，接納他的意見及他的重建值的評估，認為是合理的及可以接納為本案該地段的重建值，而該重建值（=709,000,000元）亦被接納為該地段將來拍賣的底價。
該地段各單位分攤重建值的方法
45. 第七答辯人在他們報告書，提出將來分攤重建值時，要以業權份數而不是按現用值比率計算。這是錯誤的，原因是這個分攤方法與該條例附表1的第3部（見下面）的條文不符：
“附表明第3部
將售賣地段所得收益分攤的基準
a） 除（b）段另有規定外，按照在有關的第3（1）條所指申請中，對有關地段的每名多數份數擁有人及該地段的每名少數份數擁有人各自在該地段上的物業所評估的價值而按比例分攤”。
申請人有否低估該地段的面積及地庫的面積
46. 申請人的報告清楚交代該地段的面積；反之，第七答辯人並未能指出申請人的報告錯誤的地方。
47. 同樣，雖然第七答辯人提出申請人錯誤計算整層地庫的面積，在申請人補交圖則及算式顯示申請人如何計算地庫的面積，第七答辯人也未能指出申請人錯誤的地方。
合理步驟
48. 該條例第4（2）（b）條亦訂明，除非審裁處在聆聽過少數份數擁有人提出的反對（如有的話）後，信納多數份數擁有人已採取合理步驟以獲取該地段的所有不分割份數（就任何下落已知的少數分數擁有人而言，包括以公平及合理的條件商議購買該少數份數擁有人的不分割分數），否則審裁處不得作出售賣令。
49. 在終審法院案件Capital Well Ltd. v Bond Star Development Ltd.[2005] 4 HKLRD 363（第33段）終審法院法官道明，審裁處在考慮多數份數擁有人給予少數份數擁有人的出價是否公平及合理時，並非進行物業測量的評估或裁定應予應用之正確測量原則，而是只需信納其出價是在概略地被視為公平及合理補償的範圍內已足夠。若審裁處信納被拒絕的出價已是公平及合理的，這已可發出售賣令，有待補償的金額於公開拍賣中被訂定。拍賣的結果或可證實少數份數擁有人的商業決定是明智的，或是指出多數份數擁有人的出價其實已超出在拍賣中可予獲得的。
50. 因此，在考慮申請人的出價是否公平及合理時，審裁處毋須進行測量的評估，而只需決定這價錢是否已在公平及合理的補償範圍內已足夠。
51. 在此案中，申請人從2007年6月起至2009年11月共作出6次出價，由400,000元逐漸增加至1,080,000元。第七答辯人的反叫價亦從4,500,000元下降至2,800,000元，惜雙方最終仍未能達成協議。此申請最初008年11月7日入禀，經多次的修改及與其他答辯人達成收購後，最終只餘第一及第七答辯人須在2009年12月進行審訊，而最接近入禀日期的出價在08年6月3日，為450,000元（審訊文件冊A6/2615-2618），當時申請人的測量師評估該地段的重建值是457,000,000元，而現用值為349,460,000元，因此按比例第七答辯人的車位重建值為326, 933元，相比之下，450,000元這出價顯然已在公平和合理的範圍內了。
52. 進一步而言，即使在審訊前申請人的測量師把繼園街5號也包含在重建範圍內來作出估值，第七答辯人重建值的分攤也只是1,068,272元（A24/16），相比起開審前申請人的出價1,080,000元（A25/10），這出價也是在公平和合理的範圍內。況且，該條例附表2也訂明拍賣的底價須顧及該地段本身的發展潛力，其他地段根本不應包括在內來作出評估，如上文第48，49段。
53. 因此，按上述申請人的出價，我們接納這已是在公平及合理的範圍內，也信納申請人確實已採取合理步驟以獲取該地段的所有不分割份數。
54. 最後，第七答辯人曾提及基本法第六條指香港特別行政區依法保護私有財產權，最終他似乎已不再就此事作出爭議。但即使有此異議，在上述Intelligent House（第22至34段）一案中，也已裁定該條例並無違反基本法。
總結
55. 基於上述理由，我們信納申請人已滿足該條例的條件及規定，該地段理應為重新發展而強制售賣，總結命令如下，
1. 審裁處信納第一答辯人所佔一半業權之單位（繼園樓C座4樓E2室）的現用值為港幣2,540,000元（即第一答辯人之一半業權的價值為港幣1,270,000元）及第七答辯人編號26之車位的現用值為港幣230,000元。上述估值與申請人所擁有的單位、車位和預留用地在申請報告第9段所評估之現用值(如判案書列表)均屬公平及合理的價值。
2. 根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》第4(1)(b)條，為重新發展該地段，即內地段第5044號R分段餘段，以公開拍賣方式售賣該地段的所有不分割份數。
3. 由申請人提名的馬豪輝先生及曾美萍小姐被委任為受託人以履行該條例就該地段委予受託人的責任，及授權受託人就其提供的受託人服務按胡關李羅律師行於2009年11月24日的信件所列明的條款收取費用。
4. 為根據該條例第5(1)(a)條以公開拍賣方式售賣該地段：-
（1） 該地段須大致上根據土地審裁處已簡簽及批准之賣地詳情及條件草擬本的細則及條件出售。
（2） 拍賣底價為港幣709,000,000元。
（3） 除審裁處就該地段的購買者或其所有權繼承人的申請而批准延展外，該地段須於在購買該地段的購買者成為該地段的擁有人之日起6年內完成重新發展及建成至適宜佔用。
5. 申請人、第一答辯人、第七答辯人及受託人均可根據該條例向審裁處提出申請，要求發出指示。
臨時訟費命令
56. 申請人的大律師表明並不要求第一答辯人支付訟費，但有關第七答辯人，雖然申請人始終須證明該地段應予重建，但第七答辯人只是在審訊期間才表明該物業可以清拆，而審訊的大部份時間卻花在其車位估值的爭議上，最終審裁處更接納了申請人的測量估值。因此，合適的臨時訟費命令如下，
i） 申請人與第一答辯人之間並無訟費命令；
ii） 第七答辯人須支付申請人本申請訟費的80%，雙方若未能就金額達成協議，則按高等法院訟費表評定並准予大律師出席證書；若無其他申請，於14天後作實。
第一及第二申請人︰由孖士打律師行轉聘大律師莫若志大律師代表。
第一答辯人：缺席。
第七答辯人：Mr. Choy Ping Sheung （蔡秉商先生），親自應訊。
LDCS 10000/2008
判案書附表
| 繼園上里門牌 | 繼園樓
單位（室） | 住宅單位現用值 |
| 地下 | 1樓 | 2樓 | 3樓 | 4樓 | 5樓 |
| 14 | A1 | $2,640,000 | $2,080,000 | $2,520,000 | $2,470,000 | $2,540,000 | $2,390,000 |
| 16 | A2 | $2,030,000 | $3,820,000 | $3,740,000 | $3,470,000 | $3,590,000 | $3,130,000 |
| 18 | B2 | $2,010,000 | $2,960,000 | $3,050,000 | $2,840,000 | $2,780,000 | $2,840,000 |
| 20 | B1 | $2,280,000 | $2,270,000 | $2,600,000 | $2,690,000 | $2,770,000 | $2,680,000 |
| 22 | B3 | $3,270,000 | $3,120,000 | $3,770,000 | $3,700,000 | $3,620,000 | $3,510,000 |
| 1 | H1 | $2,630,000 | $1,660,000 | $2,520,000 | $2,470,000 | $2,290,000 | $2,410,000 |
| 1A | H2 | - | $1,930,000 | $2,330,000 | $2,280,000 | $2,240,000 | $2,330,000 |
| 3 | G2 | $2,470,000 | $2,220,000 | $3,000,000 | $2,790,000 | $2,880,000 | $2,920,000 |
| 3A | G3 | - | $2,880,000 | $2,830,000 | $2,620,000 | $2,570,000 | $2,520,000 |
| 5 | G1 | $2,440,000 | $2,110,000 | $2,070,000 | $2,030,000 | $1,990,000 | $2,050,000 |
| 7 | F2 | $2,260,000 | $2,700,000 | $2,650,000 | $2,600,000 | $2,540,000 | $2,510,000 |
| 7A | F3 | - | $3,470,000 | $3,230,000 | $3,170,000 | $3,100,000 | $2,760,000 |
| 9 | F1 | $4,070,000 | $2,730,000 | $2,540,000 | $2,490,000 | $2,440,000 | $2,450,000 |
| 11 | E2 | $3,400,000 | $2,560,000 | $2,380,000 | $2,330,000 | $2,540,000 | $2,410,000 |
| 11A | E3 | - | $3,460,000 | $3,400,000 | $2,990,000 | $3,100,000 | $2,920,000 |
| 13 | E1 | $3,380,000 | $2,560,000 | $2,510,000 | $2,460,000 | $2,410,000 | $2,350,000 |
| 15 | D2 | $3,380,000 | $2,590,000 | $2,540,000 | $2,490,000 | $2,440,000 | $2,360,000 |
| 15A | D3 | - | $3,300,000 | $3,230,000 | $3,000,000 | $3,100,000 | $3,020,000 |
| 17 | D1 | $3,690,000 | $2,580,000 | $2,390,000 | $2,480,000 | $2,430,000 | $2,240,000 |
| 19 | C | $2,750,000 | $2,770,000 | $3,180,000 | $3,110,000 | $3,050,000 | $3,070,000 |
| 住宅單位的現用值總和：$314,720,000 |
| 車位數目 | 每一車位的現用值 | 地庫及地下現用值： |
| 車位部份 | 27 | $230,000 | $6,210,000 |
| 保留部份 | 地下的預留用地的現用值 | $200,000 |
| | 車位部份及預留用地的現用值總和： | $6,410,000 |
| | 繼園樓現用值： | $321,130,000 |