Case Detail

LDCS 9000/2008

香港特別行政區

土地審裁處

土地強制售賣申請編號 2008年第9000 宗

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Universal Sight Limited	申請人
及
Tong Yi Man	第一答辯人
Peter Hon Sheung Tin, the Administrator of the estate of Kan Suk Ying (deceased)	第二答辯人	（已終止）
The Personal Representatives of Wan Lin (deceased)	第三答辯人	（已終止）
The Personal Representatives of Lee Ying Wah (deceased)	第四答辯人
Lo Lai Wah	第五答辯人	（已終止）
The Personal Representatives of Hon Fook Mui (deceased)	第六答辯人
Lok Siu Woon	第七答辯人	（已終止）
Cheung Ming Enterprises Limited	第八答辯人	（已終止）
Advance Century Corporation Limited	第九答辯人
Talent Play Limited	第十答辯人
The Personal Representatives of Chan Lo Ng (deceased)	第十一答辯人
The Personal Representatives of Hon Kwing Shum alia Hon Shum (deceased)	第十二答辯人
Atlas Corporation Management Limited (formerly known as Atlas Realty Limited)	第十三答辯人	（已終止）
Tsui Pik Lin	第十四答辯人	（已終止）
CITIC Ka Wah Bank Limited	第十五答辯人

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主審法官：土地審裁處葛倩兒暫委法官及盧偉光審裁處成員

審訊日期： 2010年2月1-5日

補充資料存檔日期： 2010年2月19日

判案日期： 2010年3月12日

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判案書

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序言

1. 本申請是根據香港法例第545章《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（該條例）而作出，申請人要求土地審裁處頒令，強制售賣內地段第953號餘段（“該地段”）之所有不可分割份數。

2. 該地段地址為香港卑路乍街46號建裕大厦（“該物業”），該物業為一幢十層高的商業及住宅樓宇，地下為14個商舖單位，上層為122個住宅單位。該地段的佔用許可證於1965年3月29日發出，至今為45年樓齡。根據1972年10月27日的大廈公契，該地段由共有業權人持有，共有137/137份不分割份數，除第2號商舖擁有2/137份外，其他135個商舖或住宅單位各有1/137份。申請人共擁有上述地段的95.6204% 份不分割份數。

涉案答辯人背景

3. 第一答辯人為該地段建裕大厦地下3號舖的登記業主（R1單位），第十五答辯人為R1單位的按揭銀行；在2008年6月12日第一答辯人簽訂臨時買賣合約將R1單位出售予第九答辯人。第一及第九答辯人各自提交了反對通知書，後來在2010年2月4日審訊中途他們與申請人達成和解，撤回了反對通知書，法庭亦在當天頒令第一及第九答辯人須付申請人本申請的90%訟費。而第十五答辯人從沒提交反對通知書，亦已知會申請人它不會出席聆訊。

4. 第四答辯人所涉單位為該地段建裕大厦2字樓K單位（R4單位），R4單位的登記業主李英華已在1972年在中國過世，其子孫的代表律師以信件確認其當事人打算申請遺產承辦書，唯不願代表李英華的遺產。第四答辯人一直無法尋獲，申請人已按該條例第3（4）條獲免除送達本申請書及其後的文件，亦獲許可在沒有人代表李英華的遺產的情況下繼續進行本申請及本判決對李英華的遺產具約束力。第四答辯人未有呈遞任何反對通知書，亦缺席此審訊。

5. 第六答辯人所涉單位為該地段建裕大厦4字樓K單位（R6單位），R6單位的登記業主韓福妹在2007年1月7日簽下臨時買賣合約，將R6單位售予Hugo Star Investment Development Ltd (“Hugo Star”)後過世,申請人購買了 Hugo Star 在買賣合約中的所有權益。申請人律師發給韓福妹遺產代理人的信件沒有回音，法庭也沒有任何韓福妹遺囑認證或遺產管理的申請。第六答辯人一直無法尋獲，申請人已按該條例第3（4）條獲免除送達本申請書及其後的文件，亦獲許可在沒有人代表韓福妹的遺產的情況下繼續進行本申請及本判決對李英華的遺產具約束力。第六答辯人未有呈遞任何反對通知書，亦缺席此審訊。

6. 第十一答辯人所涉單位為該地段建裕大厦1字樓K單位（R11單位），R11單位曾為陳盧五及陳燕冰聯權共有,兩人先後過世,由於兩人的意圖是聯權共有或是分權共有存在可能疑慮,所以申請人加入第十一答辯人為與訟一方。申請人已按該條例第3（4）條獲免除送達本申請書及其後的文件，亦獲許可在沒有人代表陳盧五的遺產的情況下繼續進行本申請及本判決對陳盧五的遺產具約束力。第十一答辯人未有呈遞任何反對通知書，亦缺席此審訊。

7. 第十及第十二答辯人所涉單位為該地段建裕大厦1字樓F單位連天台、1字樓H單位連天台及2字樓E單位（R12單位），R12單位原為第二及第三答辯人所擁有，而她們已跟申請人訂立買賣合約，由申請人提名的第十答辯人完成買賣。由於對R12單位的業權存在可能疑慮,所以申請人加入第十二答辯人為與訟一方。申請人已按該條例第3（4）條獲免除送達本申請書及其後的文件，亦獲許可在沒有人代表韓森的遺產的情況下繼續進行本申請及本判決對韓森的遺產具約束力。第十二答辯人未有呈遞任何反對通知書，亦缺席此審訊。第十答辯人是申請人的有關公司，已發出通知予申請人的律師表示不反對申請，不需申請人給予任何出價通知，亦缺席此審訊。

應否重新發展

8. 申請人須按該條例第4(2)(a)條舉證，以致本審裁處信納基於現有發展的齡期或其維修狀況，該地段理應重新發展。

9. 申請人傳召了黃世寧屋宇測量師（“黃先生”）、蘇健誠結構工程師（“蘇先生”）及陳超國測量師（“陳先生”）作供及提交其專家報告，就該物業作出勘察及分析，提供該物業在維修、改善及翻新工程方面的建議，評估其所需費用及該物業維修後的估值。

10. 黃先生在2009年11月24日就該物業之齡期及維修狀況作出報告，並且就復修及回復該物業至可租住標準提出工程建議及評估所需費用。他在報告中指出，該物業齡期已超過44年，是同區中最古老的樓宇之一，外貌平淡無奇，地下並無入口大堂，樓梯及走廊較為狹窄，樓宇內安裝的線路為外露電線喉管，雜亂地穿行於樓梯、走廊及單位內部。該物業未能與時俱進，沒有安裝升降機，沒有任何現代和普及的休閒設施，沒有合適垃圾處理裝置，沒有管理及監控服務裝置的自動化系統，主要電力裝置沒有防火外殼及其他必要的抗火結構，沒有設置通訊設施，消防裝置破舊不堪，亦沒有足夠消防栓系統和消防喉轆系統。

11. 他也指出該物業外牆損蝕，批盪出現裂縫，樓外鐵製固定裝置生銹，樓宇外牆有許多違例建築工程。經紅外線測量檢測出222處脫層，樓宇多處亦含有石棉建材。主天台上建築物及擋護牆的批盪普遍出現裂縫，樓梯間的木門門框已嚴重損壞，樓梯內橫樑及橫樑拱腹有多處裂痕，窗戶下及旁邊的內牆表面亦發現水印痕跡，地台紙皮石出現裂縫及缺失，欄杆不穩固，窗戶多處損壞。

12. 商舖方面，其中10間在室內建有非法搭建的閣樓，4間商舖大門上招牌位置建有違例伸建物，並且因日久失修而變殘缺，兩間商舖於地下商場通道上搭建伸建物以作小型商舖用途。

13. 至於住宅單位內的結構構架，天花板及牆壁均發現裂縫及混凝土爆裂，主要是因為混凝土內的鋼筋保護層不足，而大部份單位的卧室及客廳牆壁上及天花上也有水跡和已有損壞，這是由於滲水及環境潮濕所致。廚房浴室的地磚及牆面磚可見裂縫，許多衞生設備及裝置也因缺失或缺損部份零件而不能正常操作。廚房星盆及櫥櫃殘缺破爛，亦有非法建造開放式廚房。原鐵造窗戶已損蝕，新裝窗戶亦顯現滲水問題。

14. 地下公共地方木門及門框殘破，鑄鐵天井蓋缺失及破損，主食水管已被截斷，其他的汚水及雨水排水系統以及供電及消防裝置亦需維修。

15. 總括而言，黃先生認為該物業須進行大型維修方可恢復至可租住標準。而須立即維修的項目，包括結構構架、樓宇立面、天台、樓梯及走廊、商舖內部、住宅單位內部、地下公共地方、地面供水系統、地面及地下排水系統、電力系統及消防系統等，估計總維修工程費用達24,883,979元。這相當於每平方米3,937元，相比新造樓宇建築費每平方米10,128元，維修費用達新造樓宇建築費的38%，明顯過高。況且，未來仍需要不斷地進行維修工程以確保樓宇處於安全及可使用的狀態。

16. 蘇先生曾就該物業進行結構評估，並在2009年11月23日提交了報告。他認為該物業的結構構架均需維修，因為該物業已開始接近其設計使用年限（香港的鋼筋混凝土樓宇設計使用年限假定為50年）；在進行目視下他發現73個單位鋼筋混凝土結構構件有多處缺損，樓板混凝土出現爆裂，橫樑出現裂縫及混凝土爆裂；在進行了五類物理檢測後，他發現鋼筋所倚賴的混凝土保護層銹蝕防護鹼性環境大部份已受破壞，因此部份鋼筋已出現銹蝕。勘察後他認為該物業正進入衰老末期，將出現持續及快速損蝕，他建議結構構架需要進行緊急性維修，而日後亦應定期開展維修工作。蘇先生估計結構性維修的所需總費用預算約為261,590元。

17. 陳先生就該物業之估值曾在2008年11月3日及2009年11月27日作過報告。他在2009年11月27日的補充報告中作出了兩項經濟分析。首先，就該物業的維修成本及維修後的經濟效益作出比較，陳先生認為若經採納上述維修工程後，該物業的住宅單位價值將升幅約5%，總計的增值約11,932,500元，但維修費用卻用上約24,883,979元（減除僭建物還原成本後，總維修費約為23,907,069元），這明顯比總增值額為高。因此，執行維修工程在經濟效益上並不合理，不應執行。

18. 此外，他認為若比對該地段的重建值及現用值（existing use value），當重建物業的預期收益，大於樓宇的資本現值與重建成本的總和時，重建就會實行。隨着樓齡漸長，樓宇變得越陳舊，重建值若超出現用值時，重建便合乎經濟原則了。在陳先生的報告中，該物業於估值日2009年11月27日的總現用值為315,990,000元，而該地段的重建值為447,000,000元。因此，重建值已遠超於現用值，重建在經濟原則上明顯是恰當的。

19. 就上述各專家及其報告的意見，我們採納他們的報告內容，亦參照案例 Intelligent House Ltd. v Chan Tung Shing LDCS 11000/2006（第165，166段）以及 New Vision Development Ltd. v Excellent Speed International Ltd. LDCS 10000/2007有關審裁處在考慮齡期及維修狀況時可注意之事項。我們認為基於上述的原因，信納基於該地段上現有發展的齡期或其維修狀況，該地段理應重新發展。

現用值及重建值的爭議

20. 本案袛得申請人提交在該地段上該物業的所有單位的現用值及該地段的重建值的估值報告。申請人的專家證人陳先生提交以下的估值報告：

（i）申請人的申請書之日期（2008年8月7日）的現用值估值報告及陳先生於2009年11月27日所提交的現用估值的補充報告（估價日仍訂為2008年8月7日）；

（ii）該地段的重建值的多份估值報告；及

（iii）經濟測試的估值報告。

21. 在第一答辯人與申請人達成和解協議之前，第一答辯人的代表陳艷珠女士（“陳女士”）確認她沒有質疑陳先生的位宅單位之現用值估價。她袛是不同意：-

（i）他的商舖單位的現用值估價；及

（ii）在評估該地段的重建值時他所假設的將來重建完成時的位宅單位的市值。

現用值的定義及巿值的評估基準

22. 該法例的附表1的第1部對有關物業的巿值（即現用值）的評估，有以下的規定：

“在提出本條例第3（1）條所指的申請當日之前的3個月內擬備並列明有關地段上各物業的評估巿值的估值報告，而該巿值的評估是符合以下說明的——

（a）以該物業在空置的情況下作根據；

（b）在猶如該地段不會能夠作為某項售賣令的申請的標的之情況下作出；及

（c）並無顧及該物業或該地段的重新發展潛力。 ”

23. 按照該法例的規定，本案的申請書附上現用值的估值報告。在該估值報告（見申請書及其後的補充報告，文件夾“A9”），陳先生對本案該地段上的所有物業（包括申請人的物業及所有答辯人的其他物業，包括所有商舖及所有住宅單位）的現用值（或稱作“現有使用價值”，英文為“existing use value”）及他對本案該地段的重建值（redevelopment value）的估值，均採用以下的評估基準：-

“評估基準

本人對該物業之估值及本人對其巿值（Market Value）之意見，所謂巿值，本人將其界定為，「自願買家與自願賣家就有關物業經適當推銷後於估值日達成物業易手之公平交易估計金額，而雙方乃在知情及審慎情況下自願進行交易」。

巿場價值乃指賣家於巿場上合理地獲得之最高售價及買方於巿場上合理地取得之最優惠價格。此估值尤其不會考慮因如非典型融資、銷售及售後租回安排、由任何與該銷售有關人仕所授與之特殊報酬或特許權、或任何特殊價值因素等特殊條款或情況而有所增減之估價。評估該物業之巿場價值時並無考慮買賣成本、亦無扣減任何有關稅項。”

24. 在他的估值報告，他亦清楚指出他評估的現用值並不考慮其任何重新發展的潛在性（若有）的價值，這符合上述該法例附表1的規定。

25. 本審裁處經考慮後，同意陳先生的評估基準，因為這是一般專業估值測量師及巿場上所採用的評估巿值（包括現用值及重建值）的基準。

採用直接比較法評估有關物業的現用值

26. 我們接納測量師陳先生的專家證供，在評估本案該地段上的所有物業的現用值時應該採用直接比較法。

現用值的裁決

27. 在本案祗得申請人提交適當的現用值估值報告，所有其他答辯人並沒有提交任何現用值估值報告。

28. 我們在評估該物業的所有單位的現用值時，接納測量師陳先生的證供之估值。為了方便日後受託人（trustee）的工作，我們在本判案書的附表列出該地段的該物業的所有商舖及住宅單位的現用值的估值。

該地段的重建值的裁決

29. 申請人證人陳先生於他多份的估值報告對本案該地段的重建值，評估如下：-

估值報告日期文件編號重建值
（1） 2009年11月27日 A20 $447,000,000
（2） 2010年2月3日 A24 $555,000,000
（3） 2010年2月2日 A21 $588,000,000

30. 該條例附表2第2（a）段要求“底價須…顧及該地段本身的重新發展潛力”（英文版本用“ on its own”的字眼）。因此，該條例的立法用意非常清晰，即拍賣的底價的基礎是該地段的重建值，而在評估上述該地段本身的重建值時，不可以考慮該地段與鄰近地盤合併的可能性。

31. 在類似的情況下，土地審裁處在Fully H.K. Investments Ltd. v. Poon Vai Ching 案 LDCS 3000/2005，第13至14段的判詞指出，

“If the approved plans were to be considered, one is not taking into account of the potentiality of the Lot on its own. The Plot Ratio 9 was not attributed by the Lot on its own but with the set of approved plans, which is a separate item of assets not available to everyone.”

32. 在本案，各答辯人沒有提出他們對該地段的重建值的評估。

33. 測量師陳先生在他原來的估值報告，採納堅尼地城區五個較新的樓盤住宅單位的售價，作為本案該地段的重建值的估值的基礎。唯陳先生接納最新的巿場訊息，即本案地段的東面之樓盤（寶雅山）的最新售價，取代原有的比較單位的售價為最接近的估值基礎。

34. 陳先生應我們的要求，在結案陳詞後，通過申請人的律師，詳細列出他從巿場上獲取的寶雅山發展商在互聯網公佈的該樓盤的成交紀錄。我們分析這些成交紀錄，知悉寶雅山各位宅單位每平方米的平均售價（例如下述的4層）如下：

12字樓 $11,773
22字樓 $12,000
32字樓 $12,771
42字樓 $16,123
平均 $13,167

35. 我們同意陳先生在他的評估該地段的重建值所採用的“剩餘法估值”的計算時，採用下列的平均銷售價值的估算（以實用面積計算）：

（i）商舖為每平方米172,000元；

（ii）住宅單位為每平方米133,000元；

（iii）車位每個500,000元。

36. 陳先生所提交的兩份剩餘法估值（Residual Valuation）計算（見A24及A21），分別假設發展商需要20%及15%的利潤。陳先生作供，提出由於過去數月的樓價已上升不少，發展商所面臨的風險亦因而較以往為高。他因此建議在剩餘法估值計算時，採用20%為發展商的利潤。我們經詳細考慮後，不同意陳先生的觀點，並裁定在剩餘法估值計算時，祗需採用一般接受的15%的利潤。

37. 除此之外，我們接納陳先生的其他證供，因而最終接納他於證物A21所列出的剩餘法估值的計算，認為是合理的及可以接納為本案該地段的重建值，而該重建值（588,000,000元）亦被接納為該地段將來拍賣的底價。

合理步驟

38. 該條例第4(2)(b)條亦訂明，除非審裁處在聆聽過少數份數擁有人提出的反對（如有的話）後，信納多數份數擁有人已採取合理步驟以獲取該地段的所有不分割份數（就任何下落已知的少數分數擁有人而言，包括以公平及合理的條件商議購買該少數份數擁有人的不分割分數），否則審裁處不得作出售賣令。而該條例只要求多數份數擁有人向下落已知的少數業主採取所需的合理步驟。

39. 在終審法院案件Capital Well Ltd. v Bond Star Development Ltd. [2005] 4 HKLRD 363（第33段）終審法院法官明言，審裁處在考慮多數份數擁有人給予少數份數擁有人的出價是否公平及合理時，並非進行物業測量的評估或裁定應予應用之正確測量原則，而是只需信納其出價是在概略地被視為公平及合理補償的範圍內已足夠。若審裁處信納被拒絕的出價已是公平及合理的，這已可發出售賣令，有待補償的金額將於公開拍賣中被訂定。拍賣的結果或可證實少數份數擁有人的商業決定是明智的，或是指出多數份數擁有人的出價其實已超出在拍賣中可予獲得的。

40. 因此，在考慮申請人的出價是否公平及合理時，審裁處毋須進行測量的評估，而只需決定這價錢是否已在公平及合理的補償範圍內已足夠。

41. 在此案中，就R1單位物業，申請人從2008年8月起至2009年12月共作出5次出價，由3,019,000元逐漸增加至3,400,000元。第九答辯人曾在2009年8月27日提出以36,000,000元轉售予申請人, 雙方最終未能達成協議。在審訊開展前，由於陳先生就重建值的評估有變，故申請人在2010年1月26日將出價提高至3,500,000元; 而在審訊過程中，第一答辯人提出以6,000,000元出售物業，申請人亦在2月3日將出價提高至4,500,000元。

42. 當時申請人的測量師評估該地段的重建值是460,000,000元，而R1單位在2009年8月7日的現用值為2,080,000元，因此按比例R1單位的重建值為3,468,929元，相比之下，＄4,500,000元這出價顯然已在公平和合理的範圍內了。

43. 就R4單位物業，申請人曾在2008年8月至10月向李英華作出2次出價，由2,192,000元增加至2,302,000元, 李英華並無回覆。在得知第四答辯人的存在後，申請人在2009年8月11日曾向第四答辯人提出以2,600,000元購入R4單位物業。根據2008年8月7日的現有用途估價報告，R4單位的現用值為1,550,000元，按比例的重建值為2,585,019元，申請人的出價已在公平和合理的範圍內。

44. 就R6單位物業，申請人曾在2010年1月至26月向第六答辯人出價，以＄2,500,000元購買R6單位。根據2008年8月7日的現有用途估價報告，R6單位的現用值為＄1,490,000元，按比例的重建值為＄2,484,954元，申請人的出價已在公平和合理的範圍內。

45. 我們在聆訊後，在本判案書裁決本地段最新的重建值，作為本地段日後拍賣的底價，為588,000,000。基於上述終審法院案件FACV 4 of 2005的裁決，我們仍裁決申請人對各位答辯人的出價“是在概略地被視為公平及合理補償的範圍內”。因此，該等出價已是公平及合理的。按上述申請人的出價，我們接納是按照申請人測量師陳先生當時對本地段的重建值的估值(460,000,000)而計算出來的，因而這已是在公平及合理的範圍內，我們也信納申請人確實已採取合理步驟以獲取該地段的所有不分割份數。

總結

46. 基於上述理由，我們信納申請人已滿足該條例的條件及規定，該地段理應為重新發展而強制售賣，總結命令如下，

1. 審裁處信納第一答辯人之單位（建裕大廈地下3號商舖）的現用值為港幣2,080,000元，第四答辯人之單位（建裕大厦2字樓K單位）的現用值為港幣1,550,000元，第六答辯人之單位（建裕大厦4字樓K單位）的現用值為港幣1,490,000元，第十答辯人之三個單位（（A）建裕大厦1字樓F單位連天台、（B）1字樓H單位連天台和（B）2字樓E單位）的現用值，分別為（A）1,860,000元，（B）1,770,000元及（C）1,620,000元，共值港幣5,250,000元。上述估值與申請人所擁有的單位在申請書附上的估值報告所評估之現用值（見判案書列表）均屬公平及合理的價值。

2. 根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》第4(1)(b)條，為重新發展該地段，即內地段第953號餘段，以公開拍賣方式售賣該地段的所有不分割份數。

3. 由申請人提名的馬豪輝先生及曾美萍小姐被委任為受託人以履行該條例就該地段委予受託人的責任，及授權受託人就其提供的受託人服務按胡關李羅律師行於2010年1月12日的信件所列明的條款收取費用。
4. 為根據該條例第5(1)(a)條以公開拍賣方式售賣該地段：-
（1）該地段須大致上根據土地審裁處已簡簽及批准之賣地詳情及條件草擬本的細則及條件出售。
（2）拍賣底價為港幣588,000,000元。
（3）除審裁處就該地段的購買者或其所有權繼承人的申請而批准延展外，該地段須在購買該地段的購買者成為該地段的擁有人之日起6年內完成重新發展及建成至適宜佔用。
（4）根據拍賣之交易成交日7天前，所有多數份數擁有人及少數份數擁有人（就下落已知者而言）須將建裕大厦有關單位之業權文件交予受託人；若任何業權文件有遺失者，該份數擁有人須提供有關法定聲明申明該業權文件遺失之有關事宜。
5. 申請人、第一答辯人、第四答辯人、第六答辯人、第九答辯人、第十答辯人、第十一答辯人、第十二答辯人、第十五答辯人及受託人均可根據該條例向審裁處提出申請，要求發出指示。

臨時訟費命令

47. 申請人的大律師表明並不要求各答辯人支付訟費。故臨時訟費命令如下：

i）申請人與第四答辯人、第六答辯人、第十答辯人、第十一答辯人、第十二答辯人及第十五答辯人之間並無訟費命令；

ii）若無其他申請，於14天後作實。

葛倩兒暫委法官	盧偉光審裁處成員
土地審裁處	土地審裁處

申請人︰由孖士打律師行轉聘莫若志大律師代表

第一答辯人：由卡永利律師行Chow Chun Man 律師代表

第四答辯人：缺席

第六答辯人：缺席

第九答辯人：由卡永利律師行Chow Chun Man 律師代表

第十答辯人：缺席

第十一答辯人：缺席

第十二答辯人：缺席

第十五答辯人：缺席

LDCS 9000/2008

判案書附表

樓層單位單位現用值（港幣）
G 1 $12,680,000
G 2 $15,250,000
G 3 $2,080,000
G 4 $2,900,000
G 5 $3,350,000
G 6 $2,070,000
G 7 $2,590,000
G 8 $2,950,000
G 9 $3,320,000
G 10 $2,780,000
G 11 $2,460,000
G 12 $2,320,000
G 13 $2,440,000
G 15 $2,460,000
1 A $3,050,000
1 B $2,250,000
1 C $2,210,000
1 D $2,290,000
1 E $1,840,000
1 F $1,860,000
1 G $1,860,000
1 H $1,770,000
1 I $1,850,000
1 J $1,950,000
1 K $1,500,000
1 L $1,540,000
1 M $1,800,000
1 N $1,440,000
1 O $1,780,000
2 A $2,940,000
2 B $2,320,000
2 C $2,060,000
2 D $2,240,000
2 E $1,620,000
2 F $1,620,000
2 G $1,620,000
2 H $1,620,000
2 I $1,620,000
2 J $1,930,000
2 K $1,550,000
2 L $1,430,000
2 M $1,600,000
2 N $1,310,000
2 O $1,710,000
3 A $3,030,000
3 B $2,280,000
3 C $2,230,000
3 D $2,430,000
3 E $1,590,000
3 F $1,590,000
3 G $1,590,000
3 H $1,590,000
3 I $1,590,000
3 J $1,710,000
3 K $1,520,000
3 L $1,480,000
3 M $1,650,000
3 N $1,280,000
3 O $1,680,000
4 A $2,970,000
4 B $2,350,000
4 C $2,190,000
4 D $2,160,000
4 E $1,480,000
4 F $1,560,000
4 G $1,560,000
4 H $1,560,000
4 I $1,560,000
4 J $1,760,000
4 K $1,490,000
4 L $1,450,000
4 M $1,620,000
4 N $1,260,000
4 O $1,640,000
5 A $2,910,000
5 B $2,300,000
5 C $2,150,000
5 D $2,340,000
5 E $1,530,000
5 F $1,520,000
5 G $1,520,000
5 H $1,520,000
5 I $1,520,000
5 J $1,730,000
5 K $1,460,000
5 L $1,420,000
5 M $1,590,000
5 N $1,170,000
5 O $1,610,000
6 A $2,860,000
6 B $2,150,000
6 C $2,100,000
6 D $2,180,000
6 E $1,490,000
6 F $1,490,000
6 G $1,490,000
6 H $1,490,000
6 I $1,490,000
6 J $1,780,000
6 K $1,580,000
6 L $1,390,000
6 M $1,630,000
6 N $1,210,000
6 O $1,580,000
7 A $2,600,000
7 B $2,050,000
7 C $2,010,000
7 D $2,080,000
7 E $1,460,000
7 F $1,540,000
7 G $1,460,000
7 H $1,460,000
7 I $1,460,000
7 J $1,740,000
7 K $1,550,000
7 L $1,500,000
7 M $1,600,000
7 N $1,180,000
7 O $1,550,000
8 A $2,570,000
8 B $1,870,000
8 C $1,840,000
8 D $1,900,000
8 E $1,430,000
8 F $1,360,000
8 G $1,430,000
8 H $1,430,000
8 I $1,290,000
8 J $1,620,000
8 K $1,440,000
8 L $1,400,000
8 M $1,480,000
8 N $1,210,000
8 O $1,440,000
9 E $2,280,000
9 F $2,710,000
總值 $275,820,000

	估值報告日期	文件編號	重建值
（1）	2009年11月27日	A20	$447,000,000
（2）	2010年2月3日	A24	$555,000,000
（3）	2010年2月2日	A21	$588,000,000

12字樓	$11,773
22字樓	$12,000
32字樓	$12,771
42字樓	$16,123
平均	$13,167

樓層	單位	單位現用值（港幣）
G	1	$12,680,000
G	2	$15,250,000
G	3	$2,080,000
G	4	$2,900,000
G	5	$3,350,000
G	6	$2,070,000
G	7	$2,590,000
G	8	$2,950,000
G	9	$3,320,000
G	10	$2,780,000
G	11	$2,460,000
G	12	$2,320,000
G	13	$2,440,000
G	15	$2,460,000
1	A	$3,050,000
1	B	$2,250,000
1	C	$2,210,000
1	D	$2,290,000
1	E	$1,840,000
1	F	$1,860,000
1	G	$1,860,000
1	H	$1,770,000
1	I	$1,850,000
1	J	$1,950,000
1	K	$1,500,000
1	L	$1,540,000
1	M	$1,800,000
1	N	$1,440,000
1	O	$1,780,000
2	A	$2,940,000
2	B	$2,320,000
2	C	$2,060,000
2	D	$2,240,000
2	E	$1,620,000
2	F	$1,620,000
2	G	$1,620,000
2	H	$1,620,000
2	I	$1,620,000
2	J	$1,930,000
2	K	$1,550,000
2	L	$1,430,000
2	M	$1,600,000
2	N	$1,310,000
2	O	$1,710,000
3	A	$3,030,000
3	B	$2,280,000
3	C	$2,230,000
3	D	$2,430,000
3	E	$1,590,000
3	F	$1,590,000
3	G	$1,590,000
3	H	$1,590,000
3	I	$1,590,000
3	J	$1,710,000
3	K	$1,520,000
3	L	$1,480,000
3	M	$1,650,000
3	N	$1,280,000
3	O	$1,680,000
4	A	$2,970,000
4	B	$2,350,000
4	C	$2,190,000
4	D	$2,160,000
4	E	$1,480,000
4	F	$1,560,000
4	G	$1,560,000
4	H	$1,560,000
4	I	$1,560,000
4	J	$1,760,000
4	K	$1,490,000
4	L	$1,450,000
4	M	$1,620,000
4	N	$1,260,000
4	O	$1,640,000
5	A	$2,910,000
5	B	$2,300,000
5	C	$2,150,000
5	D	$2,340,000
5	E	$1,530,000
5	F	$1,520,000
5	G	$1,520,000
5	H	$1,520,000
5	I	$1,520,000
5	J	$1,730,000
5	K	$1,460,000
5	L	$1,420,000
5	M	$1,590,000
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5	O	$1,610,000
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6	B	$2,150,000
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6	G	$1,490,000
6	H	$1,490,000
6	I	$1,490,000
6	J	$1,780,000
6	K	$1,580,000
6	L	$1,390,000
6	M	$1,630,000
6	N	$1,210,000
6	O	$1,580,000
7	A	$2,600,000
7	B	$2,050,000
7	C	$2,010,000
7	D	$2,080,000
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7	G	$1,460,000
7	H	$1,460,000
7	I	$1,460,000
7	J	$1,740,000
7	K	$1,550,000
7	L	$1,500,000
7	M	$1,600,000
7	N	$1,180,000
7	O	$1,550,000
8	A	$2,570,000
8	B	$1,870,000
8	C	$1,840,000
8	D	$1,900,000
8	E	$1,430,000
8	F	$1,360,000
8	G	$1,430,000
8	H	$1,430,000
8	I	$1,290,000
8	J	$1,620,000
8	K	$1,440,000
8	L	$1,400,000
8	M	$1,480,000
8	N	$1,210,000
8	O	$1,440,000
9	E	$2,280,000
9	F	$2,710,000
	總值	$275,820,000

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