LDBM 33/2010
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2010年第33宗
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| 第一申請人 | 黃瑞珊 | |
| 第二申請人 | 楊雪華 | |
| 第三申請人 | 鴻略有限公司 | |
及 |
| 第一答辯人 | 同利工業大廈業主法團 | |
| | （已中止） | |
| 第二答辯人 | 黃慶生 | |
| 第三答辯人 | 陳君德 | |
| 第四答辯人 | 劉佐升 | |
| | （已中止） | |
| 第五答辯人 | 同利工業大廈業主立案法團 | |
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| 聆訊日期： 2013年11月11至12日、21至22日及29日、12月9日及16日及2014年1月23日 |
| 判決書日期： 2014年3月25日 |
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判決書
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引言
1. 這是第一申請人黃瑞珊女士的申請，要求剔除此案所有法庭文件，命令及判決內她的名字，原因是她聲稱不知道，也從來沒有指示、准許或授權任何人士或公司開展或繼續進行本案和與之相關的上訴許可申請（HCMP 911/2011）。
背景
2. 由於下文將會交代的原因，黃女士與鴻略有限公司（“鴻略”）在1992年3月20日，以分權共有（tenancy-in-common），各佔百分之五十的形式，成為九龍觀塘勵業街同利工業大廈（“同利”）13樓全層的共同業主。楊雪華女士和她的前夫許懷義先生是鴻略的股東兼董事，另一位股東楊國先生是楊女士的父親。2000年楊女士與許先生辦理離婚，法庭在2007年9月21日判鴻略持有的同利13樓的利益歸楊女士所有[1]。在2008年9月26日，楊女士取代鴻略成為同利13樓的業主之一[2]。
3. 本案表面看來是黃女士和鴻略於2010年1月26日在土地審裁處開展的案件，相關的《申請通知書》是由楊女士單獨代表申請人等簽署[3]。2010年3月31日，楊女士獲土地審裁處批準加入成為本案的第二申請人，[4]而加上了她名字作為申請人之一的《修訂申請通知書》，則是在2010年5月13日，由楊女士當時的代表律師禤氏律師行代表所有申請人向法庭存檔[5]。該文件顯示申請人等追討同利工業大廈業主法團自1996年5月至2008年8月期間據稱是向同利13樓業主多收的管理費，合計$118,400（$800 X 148個月）。
4. 申請人等與答辯人等之間的爭議，已於2011年1月24日在土地審裁處葛倩兒暫委法官席前審結。葛法官判申請人等的索償敗訴，並須支付訟費[6]。申請人等的逾期上訴許可申請，也己被葛法官駁回[7]。
5. 2011年5月19日，楊女士再以申請人等的名義，藉禢氏律師行向高等法院上訴法庭提出逾期上訴許可申請（HCMP 911/2011）[8]。2011年10月21日，上訴法庭拒絕該申請，並命令申請人等須支付上訴的訟費[9]。
6. 由始至終，楊女士都聲稱自已在土地審裁處的訴訟中代表全部的申請人，包括黃女士，也代表黃女士及鴻略在法律文件上簽署「屬實申述」。但是根據黃女士一方的說法，她的丈夫高明東先生的律師行（高明東律師行）是在2013年1月12日（星期六）正午12時許收到由楊女士轉寄的、答辯人代表律師梁鳳慈律師行關乎本案的“展開訟費評定通知書及訟費帳單”[10]，高先生才首次獲悉本案件。高先生在1月14日將此事告知黃女士，事前她對此一無所知。數日後，黃女士也獲告知HCMP 911/2011的案件。就本申請而言，本席須要處理的，只是黃女士針對楊女士作出的、關於土地審裁處案件（LDBM 33/2010）的剔除申請。至於黃女士關於上訴案件（HCMP 911/2011）的類似申請，將由另一法庭處理，不屬本判決書的範圍。
本申請的爭議
7. 楊女士承認她曾以黃女士的名義開展及繼續進行土地審裁處的訴訟，並聲稱獲得黃女士的授權書和高先生的同意和指示。根據楊女士的說法，她與黃女士雖有數面之緣，但彼此並不相熟。有關同利的事，楊女士主要是找高先生聯絡，他才是她的真正合夥人。
8. 根據黃女士和高先生的說法，他們承認黃女士曾經在2007年11月9日簽署一份「英文授權書」予楊女士[11]，但該「英文授權書」僅限於授權楊女士處理同利13樓的租務和與租務相關的事項。在相關時段，他們並不知悉，也沒有同意或以任何方式授權楊女士開展或繼續土地審裁處的訴訟。
9. 黃女士一方與楊女士之間的主要爭議，可歸納為以下幾點: －
(i) 黃女士的「英文授權書」是否授權楊女士開展或繼續本案的訴訟?
(ii) 由於楊女士不諳英語，黃女士一方在法律上是否有責任為楊女士提供「英文授權書」的中譯本?
(iii) 既然高先生拒絕為楊女士提供中文授權書或中譯本，那麼楊女士另外找人翻譯的中譯本在是否有法律效力？對黃女士是否有約束力?
(iv) 假如楊女士沒有得到黃女士的書面授權，那麼她作為與黃女士分權共有同利13樓的業主，是否因此而有權代表黃女士就該物業的事宜興訟？
(v) 黃女士一方有沒有以其他方式，包括口頭協議，向楊女士授權或表示同意?
(vi) 假使楊女士沒有得到黃女士一方授權或同意，土地審裁處的訟費命令是否仍然對黃女士有約束力?
關於“問題授權書”的爭議
10. 在土地審裁處訴訟開展的初期，在代表答辯人的梁鳳慈律師行曾多次去信禤氏律師行質疑楊女士是否獲授權代表黃女士和鴻略，並代表他們簽署「屬實申述」[12]。禤氏律師行在2010年11月10日回覆，並附上黃女士在2007年11月9日簽署的「英文授權書」和該文件的中譯本[13]，與及一份由楊女士代表鴻略簽署的授權書[14]。由於梁鳳慈律師並不滿意黃女士的「英文授權書」已給予楊女士足夠的授權，在2010年11月15日禤氏律師行再覆信附上一份日期為2010年11月15日的，看來是黃女士簽署的中文授權書（「問題授權書」）[15]表示楊女士已獲授權代表黃女士處理本案的訴訟。之後，梁鳳慈律師行再沒有質疑楊女士是否得到黃女士的授權。
11. 然而案結審結後，黃女士一方否認“問題授權書”是由黃女士簽署的。根據黃女士一方的說法，它是虛假文件，他們已報警跟進。
12. 根據禤氏律師行禤婉芬律師（原告第三證人）的說法，「問題授權書」是由她的職員夏嘉敏小姐草擬後交給楊女士的，禤氏律師行後來收到一份相信是由楊女士那處傳真來的、已簽了名的“問題授權書”。因為禤氏律師行相信楊女士有黃女士授權，所以他們從沒有聯絡黃女士。
13. 根據楊女士的說法，在2009年9月，她交了「英文授權書」給禤婉芬律師，問她「英文授權書」的範圍是否包括追收管理費、天台漏水，及有關的法律行動。禤婉芬律師解釋說「英文授權書」涵蓋所有有關同利的一切事宜，包括法律行動。基於禤婉芬律師的解說，她才會指示禤氏律師行開展及後的一切法律行動。楊女士又聲稱她從未收到過「問題授權書」，更沒有把它傳真給禤氏律師行。禤氏律師行與高先生及黃女士之間的聯繫，她全不知情。
14. 根據禤婉芬律師的誓章[16]，「問題授權書」明顯是有人傳真給禤氏律師行的，它頂部標示該行收到傳真的日期與時間為「15-Nov-2010 17:02:01」，也印有對方的標示「Nov 15 2010 8:51AM HP LASERJET FAX」。她認為「問題授權書」的傳真標示，與楊女士以往傳真與該行的文件的標示相似。她列出楊女士過往曾傳真予該行的文件的傳真標示如下:－
文件頂部第一行
（收取傳真之日期及時間）
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文件頂部第二行
（相信是楊女士傳真機
顯示發出之日期及時間）
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20-Mar-2010 09:51:23
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Mar 20 2010 1:41AM HP LASERJET FAX
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22-Mar-2010 17:35:09
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Mar 22 2010 9:24AM HP LASERJET FAX
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22-Mar-2010 14:07:31
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Mar 22 2010 5:59AM HP LASERJET FAX
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30-Apr-2010 12:52:15
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Apr 30 2010 4:42AM HP LASERJET FAX
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24-May-2010 12:24:22
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May 24 2010 4:15AM HP LASERJET FAX
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25-Jun-2010 18:00:20
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Jun 25 2010 9:49AM HP LASERJET FAX
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12-Aug-2010 17:42:16
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Aug 12 2010 9:32AM HP LASERJET FAX
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禤婉芬律師又出示聲稱是楊女士在2010年3月20日傳真予該行的「英文授權書」和中譯本作為比較，顯示傳真機紀錄發出之時間，均較該行收取傳真之時間慢了大約8個多小時，並且長期如是。
15. 基於上列表中提及的文件大部份或涉及法律專業特權（legal professional privilege），禤婉芬律師沒有在她的誓章中呈遞所有相關的文件。在她作供的期間，代表黃女士的林大律師申請將該些文件遮蓋了內文之後，將只餘文件頂部的傳真標示和文件尾端簽名的部份（如有的話）覆印呈堂。楊女士對此申請作出反對，認為那些文件與本案的爭議無關，而且警方現正對懷疑偽造一事進行調查，她認為法庭應該等侯警方完成調查。
16. 就着「問題授權書」的出處，出現了「羅生門」，各方有不同的說法。因為楊女士表明並不依賴「問題授權書」作為她聲稱獲得黃女士授權的根據，所以理論上本席並不一定需要處理它的正偽與來源[17]。然而，若果本席相信它是虛假文書，而且是來自楊女士或是在她授意下作出的話，這不但會直接影響她全盤證供的可信性，也與她是否獲得黃女士授權或她是否相信自己有權代表黃女士等議題有密切關連。
17. 本席考慮過兩方的陳詞，為保障楊女士的法律專業特權，並確保審訊能公平地進行，批准林大律師的申請。之後禤婉芬律師將上述的七份文件（除了傳真日期為2010年3月20日的文件外）遮蓋內文覆印呈堂，列為証物A1。傳真日期為2010年3月20日的文件其實是英文授權書和它的中譯本的傳真。
其他的爭議
18. 楊女士在她的誓章和庭上的作供中，還帶出了很多其他的議題，其中大多數是關乎她對前夫許先生與及對高先生的指控和她對禤氏律師行的種種不滿和投訴等等，包括:－
(1) 她聲稱她與高先生在1992年合夥以港幣$2,725,000購入同利13樓作為投資，但後者除了支付了$362,500作為首期外，沒有支付其他應負責的款項；
(2) 雖然她自1992年起到2000年一直負責管理同利13樓的事務，但高先生卻沒有給予她應得的薪金；
(3) 她聲稱在1997年，高先生因為炒樓投資失利，她曾借他6萬多元；
(4) 她聲稱在2000年至2007年間，因為她正在處理與許先生離婚案，也因為她長時間在內地，所以委托高先生管理同利13樓的事宜。但是，高先生卻在她不知道的情況下，將管理的責任交給了許先生，後來又拒絕交待其間的帳目；
(5) 她聲稱在2005年，在離婚進行期間，高先生聯同許先生企圖以第三者的名義，以$950,000的低價迫她出售同利13樓的物業，並由於她拒絕賣樓而遭受黃女士/高先生的一連串不合理及不公平對待；
(6) 在2008年，黃女士在高等法院興訟要求楊女士和鴻略交代同利13樓的帳目（HCA 868/2008）[18]，是惡人先告狀，而且黃女士一方又無理由地不理睬她當時的代表律師曹希聖律師事務所提出的調解建議；
(7) 黃女士一方利用警方誣告楊女士行使「問題授權書」；
(8) 禤氏律師行在土地審裁處審訊期間，因為員工離職而在不停地改變主理律師。最後，代表她出庭的律師準備不足，令她的申索失敗；
(9) 因為禤氏律師行內沒有人跟進她的案件，令她未能及時申請上訴許可；
(10) 禤婉芬律師沒有遵從她的指示，反而在法庭文件內揑造愈期的原因，最終令她的上訴許可的申請失敗。
19. 本席認為楊女士以上的那些指控與投訴跟本申請的議題，即楊女士是否獲黃女士的授權與及土地審裁處的判決對黃女士是否有約束力，並沒有直接關係。再者，本席並非是要審理楊女士與黃女士和高先生以往的恩怨，更不是要審理楊女士對禤氏律師行的投訴；本席面前的證據，也不足以判斷那些議題誰是誰非。然而，若本席認為那些議題或可能影響證人的可信性的話，會加以留意和考慮。
舉證責任和標準
20. 雖然這是黃女士提出的剔除申請，但本席接受林大律師的陳詞，即正如張舉能法官（當時官階）在Kanny Town Limited v Super Glory Corporation Ltd（HCA 3524/2003）一案判詞第13及21段正確地指出，楊女士肩負舉證的責任，須證明她獲得指示、准許及授權，以黃女士的名義開展及繼續進行土地審裁處的訴訟，舉證的標準是相對的可能性。參見Airways Ltd v Bowen [1985] BCLC 355, 358f至 361g。
考慮
英文授權書
21. 根據本案的證據，黃女士簽署「英文授權書」予楊女士的背景如下:－
(i) 高先生是私人執業的律師，當他還是見習律師的時間，已經認識楊女士和許先生。那時，許和楊仍然是夫婦關係；
(ii) 1992年3月，高先生與楊女士同意以分權共有的形式購入同利13樓作投資，是連租約購買的，每人各佔百分之五十的權益，價格為二百七十多萬元，雙方協議將該物業出租和平均分攤所有收益；
(iii) 在高先生的建議下，楊女士透過高先生的律師行成立鴻略，並以鴻略的名義與高先生合夥購買同利。在簽約時，高先生由於個人理由以太太黃女士代替他担任買家。因此，鴻略與黃女士各自擁有同利13樓百分之五十的業權。根據黃女士的說法，她並非只是掛名的業主，她本人是有拿出資金作購入同利的部份首期的。對於黃女士的說法，高先生並不反對；
(iv) 購入同利之後，黃女士沒有參與同利的租務或其他事宜，而是將一切交由高先生代理聯絡。由於高生生是在港島工作，而楊女士的工作地點接近同利，所以他委托後者處理同利13樓的租務；
(v) 後來，楊女士與許先生辦理離婚。由於高先生認識他們兩位，不方便處理他們的離婚案，便介紹楊女士到黃女士工作的律師行。黃律師經初步了解楊女士的案後，基於一些與本案無關的原因，沒有接受楊女士的案子；
(vi) 在2005年，楊女士和許先生正在辦理離婚期間。由於工廈的地產市場惡劣，也由於回報不理想，高先生想將同利13樓脫手。據高先生的說話，他透過地產代理找到一名買家，於是在取得許先生的同意後，辦好去賣樓文件，親身帶到佐敦一間茶餐廳給楊女士簽字。當時楊女士卻說她的律師告訴她，由於她正在辦理離婚，所以她不能賣掉資產。高先生認為那法律意見荒唐，問楊女士她的律師是誰，楊女士不肯說。高先生認為楊女士是砌詞推搪，感到十分憤怒，拂袖而去。自此，他不願意理睬楊女士。根據楊女士這一邊的說法，她後來聽說高先生的買家原來是許先生的弟弟。因此她認為高先生是與許先生串通欺壓她。對於這個指控，高先生極力否認他知道那個買家的身份。高、楊兩人的不同版本誰是誰非，不是單靠目前有限的證據可以判斷的，也跟本申請的議題無關。但本席留意到楊女士的說法，是基於道聽途說及臆測，並沒有實質證據。本席傾向於不相信高先生與許先生串通，因為如果高先生有心欺騙楊女士，他後來就不會為她預備授權書，讓她可以收租。無論如何，高和楊的關係自後者拒絕賣樓之後己受嚴重破壞，這由後來高先生對楊女士所有的來信都不予理會，便可見一班；[19]
(vii) 到2007年9月21日，家事法庭將鴻略持有的同利13樓權益判歸楊女士。根據高先生的說法，楊女士致電他說，她向租客收租方面有困難。雖然那時高先生依然惱怒楊女士，但為了不讓租客們從中得益，便用英文草擬了一份授權書給黃女士簽名（日期為2007年11月9日），然後交給楊女士。高先生說他這樣做純綷是為了方便楊女士處理租務，沒有其他。根據楊女士的說法，楊女士收到「英文授權書」的傳真後，由於不諳英文，便打電話給高先生。她說高先生在電話中向她解釋授權書包括她需要負責同利一切事宜，並不限於租金。之後，楊女士曾多次向高先生要求中文譯本，但高先生一直沒有給她。
22. 關於高先生曾否對楊女士說「英文授權書」是授權楊女士處理同利13樓的“一切事宜”，本席會在下文討論，現在本席首先處理「英文授權書」的授權範圍。
23. 為了方便討論，本席引述「英文授權書」的全文如下:－
“A POWER OF ATTORNEY given on the 9th day of November Two thousand and seven by me, SUSAN WONG（黃瑞珊）of [高明東律師行的地址]
WHEREAS:-
1. I, the said SUSAN WONG（黃瑞珊）and HONOR BUDGET COMPANY LIMITED（鴻略有限公司）are the registered owners of ALL THAT the property (hereinafter referred to as “the said property”) more particularly described and set out in the Schedule hereto as Tenants in Common in equal shares.
2. I am desirous of appointing YEUNG Suet WAH（楊雪華）（formerly known as YEUNG SAU WAH（楊秀華））of Unit C1, 13th Floor, Tung Lee Industrial Building, No. 9 Lai Yip Street, Kowloon, Hong Kong (Holder of Hong Kong Identity Card No. ［身份證號碼］(hereinafter called “my Attorney”) to act for me and on my behalf in all matters hereinafter appearing.
NOW THIS DEED WITNESSETH that I, the said SUSAN WONG（黃瑞珊）hereby APPOINT the said YEUNG SUET WAH（楊雪華）to be my Attorney in my name and on my behalf or in the name of my Attorney to do execute and perform all or any of the followings acts and things in relation to the said property, that is to say:-
1. To manage the said property in such manner as my Attorney shall think fit and to make any outlay in connection with the said property and the upkeep thereof or otherwise in relation to the said property or any part thereof.
2. To repair build rebuild and improve the said property or any part or parts thereof and for all or any of the purposes of these presents to employ architects surveyors agents servants workmen and others and to pay to every person so employed such salaries wages or other remunerations as my Attorney shall think fit.
3. To let rent out or lease the said property or any part or parts thereof at such rent or for such period as my Attorney in her absolute discretion shall think fit.
4. To demand sue for and receive all rents and arrears of rent now due or which at any time hereafter shall become due to me by any tenant or tenants or occupier or occupiers of the said property or any part or parts thereof.
5. On payment of such rents and arrears of rent or of any part thereof to give receipts and discharges for the same and also to settle pay and allow all claims on account of repairs or other lawful deduction.
6. On non-payment of such rents and arrears of rent or any part or parts thereof to enter into and upon the said property and make or cause to be made one or more distress or distresses and to sell any of the goods and chattels or other effects or things whatsoever distained in the manner allowed by law for the purpose of compelling payment of or in satisfaction of such rent or arrears of rent or any part or parts thereof and all costs and expenses of such distress or distresses.
7. To sign and give notice to tenants and occupiers of the said property or any part or parts thereof to quit the said property or any part or parts thereof as and when my Attorney in her absolute discretion shall think fit or concerning any defects in the repair or condition of the said property and requiring him her or them to make good such deflects.
8. To enter upon when and as often as my Attorney shall think proper the said property or any part thereof to view the state or repair thereof and where appropriate to order and direct all necessary or proper repairs and improvements of or concerning the same and in that behalf to sign and give notices to any tenants and occupiers of the said property or any part thereof concerning any defects in the repair or condition of the same and requiring them to make good such defects.
9. To pay and allow out of the moneys for the time being in her hand all rates taxes and other lawful payments and all insurance premium and payments in respect of the repairs and to hold the balance on my behalf together with an account thereof and to receive from any appropriate Government authority the refund of rates and taxes payable to us.
THE SCHEDULE ABOVE REFERRED TO
ALL THAT one equal undivided 14th part or share of and in ALL THAT piece or parcel of ground registered in the Land Registry as KWUN TONG INLAND LOT No. 662 And of and in the messages erections and buildings erected thereon known at the date hereof as “TUNG LEE INDUSTRIAL BUILDING” No. 9 Lai Yip Street (“the Building”) TOGETHER with the sole and exclusive right and privilege to hold use occupy and enjoy ALL THAT the THIRTEENTH FLOOR of the Building.”（加上底線）
24. 對於「英文授權書」的解釋和授權範圍，本席有以下的觀察和裁斷：－
(a) 雖然授權書可被視為合約的一種，但它們須要以嚴格的規則解釋，只是賦予代理人明文規定的（expressed）或必然隱含的（necessarily implied）權力：－
見Bowstead & Reynolds On Agency，第19版，第3-010段。參見Ex parte Wallace, In re Wallace （1884）14 QBD 22.
(b) 「英文授權書」的條文在在顯明，楊女士只是獲授權代表黃女士做特定的指明事項：－
(i) 敍文（recital）第2段的“in all matters hereafter appearing”，意思是“以下列明的所有事情”；
(ii) 執行部份（operative part）的“all or any of the following acts and things in relation to the property”，意即“下列全部或部份與該物業有關的舉措及事情”；和
(iii) 執行部份的；“that is to say”，意思是“即是說”，明顯地為上文的“all matters hereafter appearing”設定範圍。
(c) 「英文授權書」的執行部份列出的9項指明事項，包括：(1) 管理、支出和保養；(2) 修葺、建造、重建與改善；(3) 出租；(4) 追討和申索欠租；(5) 發出收據；(6) 為追索欠租而進入物業及扣押；(7) 向租客發遷出通告；(8) 為視察或維修而進入物業；和(9) 以手上的款項支付差餉、稅項和其他合法付款及保險費。簡而言之，「英文授權書」的範圍只是限於上述9項指明事項，以上沒有一樣容許楊女士開展像LDBM 33/2010的訴訟。相反，本席接受林大律師的陳詞，如果考慮「英文授權書」的整體內容，其原意明顯地只是關於該物業的管理、維修和租務等事宜。再者，由於楊女士只獲授權向租客開展訴訟，這表明她沒有獲得授權向其他人開展訴訟。
(d) 由於「英文授權書」有特定的授權範圍，因此它不是一份「一般授權書」（general power of attorney），而是一份「特定的授權書」（specific power of attorney）：見香港法例第31章《授權書條例》第7條。
(e) 由於英文授權書的條文己為授權範圍設立清晰的界線，因此，「文件解釋不利提交者規則」（contra proferendum rule）並不適用：見Chitty On Contracts, Volume 1, General Principles, 第12-083段。
25. 基於以上原因，本席裁定「英文授權書」並不授權楊女士開展和繼續土地審裁處的訴訟。
沒有提供中譯本
26. 楊女士指她在2007年11月收到「英文授權書」後，因為不明白其內容，所以曾多次打電話給高先生要求他提供中文譯文，但都被高先生拒絕。
27. 高先生同意他拒絕向楊女士提供中文譯本。他的說法是他用英文草擬授權書，是因為他的律師行只有英文的範本，沒有中文的。他是根據手上的英文範本，選擇合適的條文修改，然後交給黃女士簽名。高先生說當時他仍然因為楊女士拒絕賣樓的事而生氣，但他仍然為楊女士準備授權書，是為了不讓租客藉詞拒交租金。高先生說他建議楊女士自行聘請別人翻譯，因為這樣會比較高先生的律師行翻譯便宜。
28. 楊女士陳詞時強調她既然為黃女士/高先生在同利13樓的事上是“合夥人”，而楊女士為了大家的共同利益代表黃女士一方管理該物業，黃女士一方便有責任為她提供中文授權書或「英文授權書」的中譯文。黃女士一方拒絕為楊女士提供中文文件，有違公義，是欺壓她不諳英文。
29. 本席不接受楊女士的陳詞。由於歷史原因，以往香港的法律文件，例如地契，很多都只是用英文草擬，沒有中文的譯本，而香港的律師，都是以英文接受法律專業教育，所以普遍缺乏在法律文件中使用中文的訓練和經驗。現在中文和英文都是香港的法定語言，具有同等法律地位，但本地沒有任何法律或案例規定授權書或商業契約必須以使用那種語文訂立。除非合約另有訂明，否則本港也沒有任何法律或案例規定在一個商業關係中，一方須為另一方提供法律文件的中文或英文版本。雖然楊女士不懂英語，但是她大可找專人為她翻譯「英文授權書」或向她解釋它的內容，而事實上她也有這樣做。
30. 本席裁定黃女士在法律上沒有責任為楊女士提供中文文件，而他們有沒有這樣做也不會影響到本案的議題，即楊女士是否獲授權以黃女士的名義開展和繼續土地審裁處的訴訟。至於黃女士在人情上是否應該為楊女士提供中譯本，這不是法庭需要處理的議題。
中譯本的效力
31. 在本案出現了數個不同的「英文授權書」中譯本：－
(i) 一份禤婉芬律師聲稱是由楊女士在2010年3月20日跟「英文授權書」一起傳真到禤氏律師行的文件，該文件紙頭上印着“Mar 20 2010 1:42AM HP LASERJET FAX”[20]。2010年11月10日，禤氏律師行將這兩份文件，連同鴻略的授權書和楊女士代鴻略簽署的「屬實申述」寄給梁鳳慈律師行[21]。但是楊女士否認這份中譯本是由她發出的。姑勿論這方面誰是誰非，值得留意的是這份中譯本非但不是一字一句的精確翻譯，而且可謂錯漏百出，例子包括將“attorney”一詞錯譯為“律師”，也沒有譯出“Tenants in Common”這個詞，完全不像是出自有法律知識的人的手筆。
(ii) 一份楊女士說是由禤氏律師行為楊女士翻譯的「英文授權書」的中譯本[22]，在2010年3月26日傳真給她的[23]。這份中譯文仍然不是一字一句的翻譯，但比前者略有進步，起碼將“attorney”譯成“代理人”，也把“Tenants in Common”意譯為“分權共有”。
(iii) 一份楊女士委托威柏時法律翻譯及培訓公司翻譯的版本[24]。相對與前兩者，這個版本比較詳細。雖然沒有證據顯示楊女士在何時委托威柏時翻譯，但相信這並不是發生在土地審裁處的審訊期間，或禤氏仍然是楊女士代表律師的時候。無論如何，這點不重要。
32. 楊女士說，禤氏律師行為她翻譯「英文授權書」的時候，告訴她黃女士授權她處理同利13樓的「一切事務」[25]。對此，禤婉芬律師也說她認為「英文授權書」顯示黃女士「已授權她作為代表處理一切有關LDBM 33/2010案件的事務」[26]。
33. 本席必須指出，無論是以上那個版本的中譯本，都沒有法律效力，因為他們都沒有得到黃女士的簽名或確認，對黃女士沒有約束力。因此，本席只應考慮「英文授權書」的內容，而不應考慮中文翻譯本。
34. 雖然高先生曾建議楊女士找人翻譯「英文授權書」，但這並不表示他同意任何中譯本有法律效力。事實上，高先生也未曾確認或同意過任何一個中譯本。
35. 至於禤氏律師行給予楊女士有關「英文授權書」範圍的法律意見，本席認為它是不正確的。無論如何，黃女士一方沒有責任為禤氏律師行給予楊女士的錯誤法律意見承擔後果。
分權共有
36. 楊女士作為同利13樓分權共有業主這事實本身並不授權她代表黃女士開展或參與訴訟，這是早已確立的法律原則：參見Chin Lan Hong & Anor v Cheung Poh Choo & Ors [2005] 3 HKLRD 811.
有否其他分式授權
37. 楊女士從來沒有直接和黃女士討論過同利13樓之事，後者一直是交托丈夫高先生處理同利的事務，這一點雙方都沒有爭議。
38. 根據楊女士的說法，她在2007年11月12日打電話給高先生，高先生對她說「英文授權書」包括她「需負責同利一切事宜、並不限於租金」[27]。她又說她在2010年10月2日發信通知黃女士，她欲向土地審裁處提起訴訟，追回被多收的管理費。之後，她有打電話給高先生的手提電話與他跟進[28]。在庭上，楊女士在覆問時說她在2010年1月26日，即她向土地審裁處存檔「申請通知書」的那天，有與高先生通電，說她會在土地審裁處提出訴訟。楊女士說，高先生說她已獲授權，有關同利的事由她處理，她“一直跟開”。
39. 然而，基於楊女士的證供的內在的不可能性（inherent improbability），本席不能接受她為可信或可靠的證人：－
(i) 如前所述，高先生因為楊女士在2005年拒絕賣樓的事一直惱怒她。姑勿論高先生的氣憤是否合理或過份反應，本席接受他自2005年起一直想將同利13樓出售及終結他跟楊女士的合作關係。高先生說他所以肯為楊女士做授權書，純綷是不想“益了”租客，這說法是合情理的，也解釋了他因什麼不願額外花功夫為楊女士提供中譯本。在這個背景下，以常理而論高先生不可能願意授權楊女士處理同利的“一切事宜”。
(ii) 此外還有另一件清楚顯示高先生和楊女士關係已經破裂之事情。黃女士一方在2008年3月31日發信於楊女士和鴻略，要求他們交待同利13樓的帳目。高明東律師行在該事上是黃女士的代表律師[29]。後來，黃女士在同年5月16日發出傳訊令狀控告楊女士和鴻略（HCA 868/2008），申索之一是要求法庭頒令出售同利13樓。該傳訊令狀以中英兩文書寫[30]，楊女士有律師代表並存檔認受書[31]，她不可能不知道黃女士的申索內容。楊女士在庭上作供時聲稱她當時的代表律師[32]沒有告訴她黃女士請求售樓令，又說在2008年高先生沒有提出將同利13樓出售，這些說法難以令人置信。
(iii) 楊女士指稱同利13樓年久失修，租期也期滿，如果不裝維修便不能再出租，所以她在2008年7月16日寫信給高先生徵詢他對裝修一事的意見[33]，但他沒有回信。但楊女士說她發信前曾和高先生通過電話，高先生對她說同利的事她「都要跟，一切按照授權書做」。在2008年8月28日，楊女士又寫了一封信給黃女士，邀請黃女士和她一起到滙豐銀行辦理貸款手續以便進行維修[34]，對此黃女士沒有回覆。不過，楊女士說她之前也曾跟高先生通電，說她打算將同利13樓分間為多個細小的寫字樓出租。她聲稱高先生說如果分間出租，便要出租給工廠作寫字樓，而租約上也要這樣註明。楊女士指稱她發出8月28日的信件時，不知道黃女士正對她提出訴訟。楊女士時又聲稱她不認為黃女士沒有到滙豐銀行簽紙，表示黃女士不同意進行裝修或借貸。她說由於黃女士沒有簽紙，她只好向別人借錢。根據楊女士出示的4張手寫的“借條”，她以個人名義向兩名大陸人士合共借了155萬元人民幣，月息計2.5分。她說同利13樓的裝修工程做了約一年，期間沒有任何租金收入，並須支付高昂的的利息。之後，她將同利13樓分間或為20多個細小的辨公室出租。本席對於楊女士出示的4張簡單手寫“借條”的真確性存有疑問。即使本席相信她真的向人借了155萬人民幣用裝修，也不能相信她說高先生或黃女士對此曾表示同意或知情。理由很簡單，黃女士一方當時正在控告楊女士和鴻略，要求對方交待帳目和售樓令，他們又怎會同意楊女士大幅舉債，大規模改裝物業，並將物業出租？既然黃女士沒有到銀行簽紙，楊女士憑什麼認為黃女士會同意借貸？另一方面，如果楊女士認為她依靠「英文授權書」，便可以代表黃女士處理跟同利13樓的“一切事宜”，為什麼她不跟銀行據理力爭，反而情願以高昂的利息向別人借錢？如果楊女士曾事前得到高先生的同意，為什麼她在2008年7月16日和8月28日的信件中對此事隻字不提？凡此種種有違常理的情況，都顯示楊女士並沒有將道出真相。
(iv) 對楊女士聲稱她在2010年1月26日入稟土地審裁處當天有至電通知高先生，本席留意到她從沒有在任何一份誓章中提到此點。林大律師特別指出，楊女士做第一份誓章時，有律師代表她，該誓章是關於黃女士在上訴法庭提出的剔除申請。[35]如果楊女士真的曾在2010年1月26日通知高先生土地審裁處的訴訟的話，本席難以想像為什麼這樣重要的事情沒有被包括在誓章之內。
40. 雖然法庭在某些情況下有權接受一位證人的部份證供，而拒絕接受她其他部份的證供，但上述的種種原因，使本席認為楊女士的整體的可信性已受到嚴重的影響，她是不可信的證人。
41. 除上述以外，還有關於「問題授權書」的事情。關於它的出處，本席認為有以下3個可能：－
(i) 楊女士；
(ii) 禤氏律師行；或
(iii) 高明東律師行。
42. 對於上述可能（ii）和（iii），首先在本案沒有任何證據顯然在相關時段禤氏律師的人員曾與黃女士或高明東律師行聯絡。其次「問題授權書」的傳真標記與楊女士傳真至禤氏律師行的多份文件（證物A1）相似。第三，楊女士傳真到高明東律師行的信件也出現相似的傳真標記[36]。第四，本席沒有忽略禤氏律師行在處理楊女士的案件時有很多看來是不恰當和不稱職的地方，也沒有忽略楊女士對該行的種種投訴，包括不遵守指示等，但不認為禤氏律師行的人員有任何動機偽做「問題授權書」或誣陷楊女士。反之，楊女士卻有動機繼續她對同利工業大廈業主立案法團的訴訟，如果她不能使梁鳳慈律師行相信她獲得黃女士授權，那麼土地審裁處的審訊可能會被終止。
43. 本席認為合理的推斷是「問題授權書」是來自楊女士本人或是由她授意作的。本席認為進一步的合理推斷，是楊女士之所以出此下策，是因為黃女士和高先生從沒有同意楊女士提出的訴訟，而楊女士也知道他們不會同意她那樣做。這提供了一個額外的、強而有力的理由，令本席更不能夠接受她是一個誠實的證人。當然，即使沒有「問題授權書」這個額外的理由，基於上文第39段提到的原因，本席也不能接受楊女士的口供為可信的。
有否確認或默許
44. 楊女士在主問和盤問之下，堅持她2009年在小額錢債審裁處，以鴻略和黃女士的名義控告同利工業大廈業主立案法團多收管理費，而後者則反申索同利13樓業主（鴻略和黃女士）交管理費。楊女士又說她在2009年3月10日發掛號信通知黃女士出席小額錢債審裁判的聆訊，寫明如不按時出席聆訊，將由黃女士承擔後果[37]。
45. 高先生承認他看過楊女士2009年3月10日寄到他律師行的信件，但他不知道小額錢債審裁處的案件是關於什麼的，也沒有理會。
46. 本席將那封書引述如下：－
「黃瑞珊小姐
有關：小額錢債審裁處通知出席聆訊事
敬啟者：
小額錢債審裁處己經向同利大廈13樓的業主就申索人同利工葉大廈立案法團的申請將於2009年3月23日上午10時0分進行聆訊的通知，我特此轉告同為同利工業大廈13樓業主之一的黃瑞珊（Su San Wong）小姐，請務必按照上述通知規定的時間、地址出席聆訊。如不按時出席聆訊，將由你本人承擔後果。
如有問題 請在3天內書面通知本人
特此告知!
附： 小額錢債審裁處聆訊日期地點通知書
楊雪華
2009-03-10」
47. 雖然信上寫着「附：小額錢債審裁處聆訊日期地點通知書」，但高先生說楊女士的來信沒有連同附件。
48. 本席認為本案的相關文件證據跟楊女士的證供有出入：－
(i) 楊女士的信件說「申索人」是「同利工業大廈立案法團」而不是同利13樓的業主，信內沒有提及申索的內容，也沒有提及任何反申索；
(ii) 楊女士的信件沒有提及黃女士是要以何種身份出席聆訊，而那聆訊的議題又是關於甚麼；
(iii) 楊女士呈堂她在該案的「回應書」（證物D5）[38]，清楚交待法團的申索（欠交管理費），及楊女士的答辯理由，當中沒有提及任何反申索；及
(iv) 根據一份由楊女士個人名義簽署的申索書(Form 2)[39]，她是在2009年12月21日才在小額錢債審裁處向法團提出訴訟，申索她聲稱是法團向同利13樓業主多收的管理費。在本案沒有證據顯示楊女士曾將該申索書交給黃女士一方。
49. 本席不接受楊女士說她有將小額錢債審裁處案情的性質通知黃女士一方。楊女士作供指小額錢債審裁處的訴訟，因為涉及業主立案法團，超出該審裁處的權限，所以沒有繼續。楊女士又指她在2010年10月2日[40]及10月12日[41]，均以掛號信的形式寫信到高明東律師行通知黃女士，她向土地審裁處提出訴訟，追討被多收的管理費，更在2010年10月4日將10月2日的信件傳真多一次至高明東律師行[42]。楊女士聲稱她有至電高先生通知她土地審裁處的訴訟。
50. 高先生同意他曾收到上述的兩封信，但他沒有予以理會。他說他想不到楊女士竟然能在未獲授權的情況以黃女士的名義提出訴訟。
51. 本席將上述那兩封信引述如下：－
「黃瑞珊小姐
有關：同利工業大廈多收管理費問題
敬啟者
楊雪華查到原同利工業大廈管理處自1992年香港鴻略有限公司和黃瑞珊小姐共同購得同利工業大廈13/F物業之日起，就存在每月多收管理費的問題。一直延續到2008年8月。現在，我欲向土地審裁處提起訴訟，用法律武器要回被同利工業大廈管理處非法多收的管理費。因事關同利工業大廈13/F全層產權黃瑞珊、楊雪華各佔50%。因此，請你在追討訴訟的所有文件簽字。
請在10月5日下午5時前回覆。
謝謝！
楊雪華
2010年10月2日」（加上底線）
「黃瑞珊小姐
有關：同利工業大廈多收管理費追討訴訟文件簽字事
敬啟者：
楊雪華2010年10月4日曾致信于黃瑞珊小姐。就同利工業大廈多收管理費問題，追討訴訟同利多收管理費文件簽字問題，皆因事關楊雪華與黃瑞珊在同利工業大廈13/F全層的物業有共同權益的問題，故向你通報關請你簽署認可。但現在已超過十天時間仍沒有收到你的回覆，本人將無回應視作你對此事的默許認可。于今再發信一封，無論是否收到你的回應，都是對前去信的的追討。並由你獨自承擔由此而引起的一切法律責任而勿謂言之不預也。
請你自重，三思而後行。
謝謝！
楊雪華
2010年10月12日」（加上底線）
52. 就以上兩封信的內容，本席有以下的觀察：－
(i) 信內完全沒有提及楊女士曾經和高先生就土地審裁處的訴訟通過電話或高先生同意該訴訟；
(ii) 楊女士完全沒有提到其實她早已在2010年1月26日以黃女士和鴻略的名義提出訴訟；及
(iii) 楊女士在信中給人的印象是訴訟當時還未有開展。
53. 基於楊女士的證供與她的信件之間矛盾，本席不接受她的聲稱指曾致電通知高先生關於土地審裁處案件。再者，本案也沒有任何證據顯示楊女士或禤氏律師行在相關時段曾將土地審裁處的訴訟文件交給黃女士，高先生或他的律師行。
54. 本席裁定事實上楊女士沒有告知黃女士一方她己經開展土地審裁處的訴訟。至於楊女士上述2010年10月的兩封信，黃女士一方在法律沒有責任要給予答覆。楊女士在信內所謂：「將無回應視作你對此事的默許認可」，在法律上也站不住腳：見Proctor v Bennis [1887] 36 Ch D 740 CA; Chadwick v Manning [1896] AC 231, 238; 及Barton v London & North Western Railway [1889]24 QBD 77。
土地審裁處的命令
55. 基於以上原因，本席裁定黃女士一方沒有授權、同意、默許或事後確認楊女士開展的訴訟；見Danish Mercantile Co Ltd & Ors v Beaumont & Anor [1951] 1 CL 680, 681, 684。黃女士及高先生也沒有作出任何可構「不容反悔」（estoppel）的言行，至使黃女士須承受楊女士擅自提出的土地審裁處訴訟的結果約束：參見Estoppel By Conduct and Election, KR Handley, Thomson 出版社，第3-018段及第3-D22段。因此，黃女士毋須為該訴訟的訟費負責。
總論
56. 如前文所述，楊女士有舉證責任，證明她獲得黃女士一方的授權開展和繼續土地審裁處的訴訟。本席裁定她未能證明這一點。因此，本席批准黃女士的剔除申請。
57. 其實，基於上述所提及的種種原因，本席根本不能接受楊女士的證供為可信的。本席沒有忽略黃女士一方與楊女士之間其他還未了結的訴訟，也沒有忽略高先生與楊女士的其他恩怨。然而，基於本席耳聞目睹各位證人的作證，也基於本案事理的內在可能性，本席接受黃女士和高先生事前對楊女士在土地審裁處的訴訟毫不知情，也沒有授權或追認。所以，即使舉證責任在於黃女士，本席也會判她勝訴。
訟費
58. 基於本申請的結果，也因為本案的文件和議題繁多，本席命令楊女士須支付黃女士訟費，並頒令大律師證書。
59. 本席認為由於楊女士提出的訴訟是未獲授權，甚至是不誠實的行為，參考過Hong Kong Civil Procedure 2014，第1冊第1186頁第62/App/12段的原則，本席頒令訟費以彌償基準（indemnity basis）計算，如兩方未能就訟費的金額達成協議，則交由聆案官根據區域法院規則第62號命令評定。
60. 本席考慮過本案的情況，並Danish Mercantile Co Ltd & Ors v Beaumont & Aror，前述；土地審裁處條例第12條；及Hong Kong Civil Procedure 2014，第1141頁第62/8/5段，不擬就禤婉芬律師應否支付本申請的訟費作出任何命令。
Mr Allen Lam，由高明東律師行轉聘，代表第一申請人
第二及第三申請人﹕楊雪華女士親自應訊
[1] B文件冊，第248頁（簡稱B248，下同）
[2] B294
[3] A1
[4] A6
[5] A12
[6] A80
[7] A102
[8] D739
[9] D767
[10] B381 梁鳳慈律師行給予黃女士的信件日期為2012年12月17日。該信及其附件是寄至同利工業大廈13樓收。梁鳳慈律師行在該信內要求黃女士在2013年1月14日或之前把反對項目清單向法院提交及向對方送達
[11] C607
[12] 見梁鳳慈律師行的信件，日期為2010年9月22日（D929）及2010年11月10日（D939）
[13] D931-934
[14] D935
[15] D941
[16] 禤婉芬的第四份非宗教式誓章（HCMP 911/2011）D825
[17] 其下文關於舉證責任和標準的論述
[18] B257，該案看來仍未審結。
[19] 由楊女士簽署的「第二及第三申請人開案陳詞」第26段確認這一點:
「第二申請人多次去信聯絡第一申請人及高明東B329、B330及B335、（D831第12、13、14、15段）及（D：1024-1025）試圖就第二、第三及第五答辯人申索多收的管理費一事進行溝通。但始終不被第一申請人理睬。」
[20] D1012
[21] D931 – 938
[22] C609
[23] 楊女士的回應誓章（日期2013年9月19日）（A239），第2段
[24] C684亦見楊女士的回應誓章（A239）第7段
[25] 楊女士誓章（日期2013年4月8日）（D829）第15段及楊女士回應誓章（A239），（A240） 第1段
[26] 禤婉芬誓章（日期2013年4月5日）（D822），第4段
[27] 楊女士誓章（D829）第8段
[28] 同上，第14段
[29] B254。楊女士在2008年4月3日寫信表不收到高先生的英文信，並不明白其內容，要求高先生要用中文:見C641。根據信件的時序楊女士信中所指的英文信應該就是高明東律師行2008年3月31日的信件
[30] B257
[31] B290，傳訊令狀認收書日期為2008年6月2日
[32] 並非禤氏律師行
[33] C640
[34] 見楊女士出示的4張手寫的借條C649652
[35] D829、833，楊女士就HCMP 911/2011所做的誓章，日期為2013年4月8日，當時楊女士是由何伯華律師行代表。
[36] B330，信件日期為2010年10月2日
[37] C680
[38] SCTC 09022/09
[39] C622, S8788/09
[40] B329
[41] B335
[42] B330。註：該傳真頂部印着：“Oct 05 2010 2:58 AM HP LASERJET FAX”