BORTEN LIMITED（寶煒有限公司)及另八人 對 AU YEUNG PING KIN（歐陽秉健)及另四人
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LDCS 16000/2011
香港特別行政區
土地審裁處
土地強制售賣申請編號 2011年第16000 宗
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| Borten Limited（寶煒有限公司） | 第一申請人 | |
| Glory Star Development Limited （佳星發展有限公司） | 第二申請人 （已中止） | |
| Rise Cheer Investment Limited （展騰投資有限公司） | 第三申請人 （已中止） | |
| Supreme Hero Limited （祟英有限公司） | 第四申請人 （已中止） | |
| Group Leader Limited（合英有限公司） | 第五申請人 （已中止） | |
| Dynamic Hero Limited（恒雄有限公司） | 第六申請人 （已中止） | |
| Triple Glory Limited（三耀有限公司） | 第七申請人 （已中止） | |
| Gentway Limited（雋偉有限公司） | 第八申請人 （已中止） | |
| Ever Planet Limited（偉宙有限公司） | 第九申請人 （已中止） | |
| 及 | ||
| AU YEUNG PING KIN（歐陽秉健）and YAU WAI CHING（邱惠清） | 第一答辯人 | |
| The Personal Representative of the Estate of TANG HOI LAM（鄧海霖）, deceased | 第二答辯人 | |
| PRIME VIEW INVESTMENT LIMITED （廣勤投資有限公司） | 第三答辯人 （已中止） | |
| LAI CHUNG KAU（黎中校）and LAI CHI HUNG（黎志雄） | 第四答辯人 （已中止） | |
| JOYMAX INVESTMENT LIMITED （仲明投資有限公司） | 第五答辯人 |
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主審法官：土地審裁處葛倩兒暫委法官及盧偉光審裁處成員
審訊日期：2012年3月12及13日
判案書日期：2012年4月16日
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判 案 書
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序言
1. 本申請是根據香港法例第545章《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（“該條例”）而作出，九位申請人入禀要求土地審裁處頒令，強制售賣九龍海傍段28號M段第1分段餘段（“該地段”）之所有不可分割份數。
2. 由於第二至第九申請人已將名下在該地段的物業權益轉售予第一申請人（“申請人” ），故第二至第九申請人在審訊首天獲本審裁處批准，中止他們就本案的申請。
3. 該地段地址為九龍利得街第11至33 及11A至33A號海安樓（“該物業”），該物業為一幢8層高的商業及住宅樓宇，地下為25個商舖單位，上層為151個住宅單位。該地段的佔用許可證於1964年8月17日發出，至今為47年樓齡。該地段由共有業權人持有，共有171/171份不分割份數。在本案的申請書存檔時，申請人共擁有該地段的97.07% 份不分割份數。
4. 於2012年2月7日，申請人成功收購第四答辯人的單位, 令其所持有份數增至167/177，即97.66%份不可分割份數；申請人亦在2012年2月24日中止了對第四答辯人的申請。在2012年2月23日申請人與第三答辯人簽訂買賣合約，成功收購了第三答辯人的單位，令致申請人擁有的份數增至168/171，即98.24%份不可分割份數；申請人亦在2012年3月2日中止了對第三答辯人的申請。
涉案答辯人背景
5. 第一答辯人為該物業地下B室的登記業主（“R1單位”），以R1單位經營維修汽車的業務。第一答辯人在2011年4月27日存檔了反對通知書，指該物業在2007年剛完成維修，故不應拆掉重建。在本審訊中，第一答辯人確認同意該物業應作重建，不再就該物業應否重建提出抗辯，但就該物業的估值有所爭議，且要求審裁處在頒下售樓令的同時，頒令申請人須以舖換舖的方式替代以現金購買R1單位。
6. 第二答辯人所涉單位為該物業地下M室單位（“R2單位”），R2單位的登記業主鄧海霖已過世，第二答辯人在2010年10月8日與申請人簽訂了買賣合約，但由於第二答辯人尚未在高等法院取得遺產管理書，故雙方經律師同意將交易日期押後至2012年6月29日。第二答辯人的代表在本審訊中確認，不反對本案的申請，對該物業的現用值及重建值也無爭議，亦不會提交任何證據，且要求審裁處批准無須出席餘下的聆訊。在這情況下，審裁處批准第二答辯人可缺席本案的聆訊。
7. 第五答辯人為該物業2樓T室單位（“R5單位”）的登記業主，儘管第五答辯人曾在2011年4月29日存檔了反對通知書，在審訊首天透過其代表律師確認，不反對本案的申請，對該物業的現用值及重建值也無爭議，亦不會提交任何證供，且要求審裁處批准無須出席餘下的聆訊。在這情況下，審裁處批准第五答辯人可缺席本案的聆訊。
發展齡期及維修狀況
8. 申請人須按該條例第4(2)(a)條舉證，以致本審裁處信納基於現有發展的齡期或其維修狀況，該地段理應重新發展。
9. 申請人傳召了黃世寧屋宇測量師（“黃世寧先生”）、黃志明結構工程師（“黃志明先生”）及陳超國測量師（“陳先生”）作供及提交其專家報告，就該物業作出勘察及分析，提供該物業在維修、改善及翻新工程方面的建議，評估其所需費用及該物業維修後的價值增長。
10. 黃世寧先生在2012年1月12日就該物業之齡期及維修狀況作出報告，並且就復修及回復該物業至可租住標準提出工程建議及評估所需費用；過程中黃世寧先生委託了專業人士擬備了快速紅外線熱能成像勘察報告、閉路電視測量報告及石棉狀況調查報告。
11. 他在報告中指出，該物業齡期為47年，已甚陳舊，該物業的原來設計、配備設置及設備現已過時，包括：
(1) 該物業立面平淡無奇，建築特點及屋簷不足，外牆用水泥批盪和塗漆飾面低劣粗糙；
(2) 由於安裝違例的搭建物以及不同類型及顏色的窗戶，該物業立面的外觀凌亂；
(3) 缺少地面層入口大堂；
(4) 共用通道的樓梯及走廊狹窄；
(5) 缺少信件房或大小合適的信箱；
(6) 一些設置和設備，因未裝置或未被提升至符合改良的建築標準及法規可能會產生安全問題，比如消防裝置、走火通道、應急照明系統、住宅單位及樓梯口的防火門等；
(7) 未裝設升降機及適合殘疾人使用的無障礙通道設施；
(8) 缺乏適當的垃圾處理系統；
(9) 在樓宇建成時，當時允許在座位走火通道的樓梯及走廊安裝未配備防火護殼的電力裝置，但現在則有法規禁止。
12. 他又從以下樓宇狀況，認為該物業的主要組件、飾面及屋宇設備已超過或接近其使用壽命。
(1) 該物業的結構構架已極接近鋼筋混凝土樓宇50年的設計使用年限；
(2) 外牆批盪經過逾47年的風化作用影響，應該已經超過其有效壽命；
(3) 主天臺及上層天臺樓板下的天花板出現滲水痕跡，表明原有防水膜應超過了其有效壽命。
13. 再者，黃世寧先生也發現，該物業的維修狀況差，存在缺損並不屬於能以有效及經濟實惠方式維修的表面性缺損，當中包括:
(1) 主要樓宇組件、飾面及屋宇設備已超過或接近其使用壽命；
(2) 住宅單位窗戶圍封露台成違例建築物；
(3) 主天台、一樓平台及地面層後院地方有不少搭建之違例建築物；
(4) 前立面有許多金屬架已經廢棄；
(5) 外牆表面批盪存在200個脫層位置；
(6) 住宅單位及其他公用地方的外牆內壁地方出現滲漏；
(7) 有29個位置發現的水泥坑板中含有石棉。
14. 黃世寧先生認為，該物業的立即維修費用為港幣54,133,528元，而根據工料測量師的估計，建造與該物業同等的新樓費用為152,427,070元。黃先生認為相比新造樓宇建築費，維修費用竟達新造樓宇建築費的35%，明顯過高; 況且，該物業並不具備任何歷史價值或建築特色，僅僅是一幢可被更換的舊樓，因此黃世寧先生建議重建而非維修該物業。
15. 黃志明先生曾就該物業進行結構評估，並在2012年1月13日提交了報告。他採用了包括目視檢查、開面檢查、鋼筋位置及混凝土保護層厚度測試、鑽芯抗壓測試、酸鹼度測試、氯化物含量測試等，以了解混凝土的現狀及鋼筋的锈蝕情況。他發現了以下的情況:
(1) 共有529處出現裂紋、剝落或嚴重水漬。由於在目視檢查期間許多住宅單位已重新抹上灰泥及有些住宅單位裝有假天花，所發現的529處損毀可能少於本來可發現但因裝修而遮蓋的損毀數目；
(2) 在所有混凝土鑽芯樣本中均發現碳化現象已深入至鋼筋周邊的混凝土；
(3) 31% 的鑽芯樣本氯含量超過0.4%，銹蝕風險屬於中等或偏高；
(4) 嚴重碳化和氯含量過高相結合，會導致極高銹蝕風險。在所有收集的鑽芯樣本中，鋼筋受銹蝕的風險屬於中等（72%）到偏高（28%）；
(5) 在所有露出鋼筋的測試位置，均發現鋼筋銹蝕的跡象；
(6) 各結構構件上均發現多處開裂和剝落痕跡。而鑽芯樣本均含有相當多或極多的孔隙；
(7) 該物業的平均水泥含量為263kg/m³，低於《2004年混凝土結構作業守則》中規定的290kg/m³；
(8) 在19% 的鑽芯樣本中，發現混凝土強度不足；
(9) 在建築結構構件中，有5% 的混凝土保護層厚度低於設計厚度。而原設計厚度（12.7mm）已低於《2004年混凝土結構作業守則》規範的要求（25-30mm），這更加對該樓宇的的壽命和耐火性造成不利影響。
16. 黃志明先生認為由於該物業已落成近50年，其設計壽命已告終結，在不久將來，可能需要進行大範圍的保養維修。他建議應利用鐵錘敲擊法找出各結構構件剝落和開裂的範圍，以及對所有發現的裂縫和剝落等缺陷進行修補, 維修成本估計達港幣1,838,100元。唯該物業的混凝土的保護層厚度不足，氯化物含量高，碳化嚴重和強度不足等也加速了樓宇結構老化，亦無法透過維修解決。
17. 陳先生就該物業應否重建，作出了兩項經濟分析。首先，他採用維修測試，將維修成本與維修的經濟效益作出比較，以評估維修的可行性。他認為黃世寧先生所建議的維修工程，會對該物業帶來約5% 的價值增長。他估計當全部改善工程完成後，現有用途價值的增長約為港幣19,009,500元。相比黃世寧先生估計的維修成本額港幣46,088,980元，陳先生認為維修工程在經濟上並不合理。其次，通過樓齡測試，陳先生評估了該物業的現有用途價值和當已清理地盤的重建價值，並且檢查了該物業各方面的退化，他總結說，由於該地段的重建價值大幅超出現有用途的價值，在經濟上重建是恰當的。
18. 就上述各專家及其報告的意見，我們採納他們的報告內容，接納該物業設計及設備過時，非常殘舊，需大規模及高昂費用的維修，方可恢復該物業至可居住標準。我們信納基於該物業的維修狀況，該地段理應重新發展。而由於該物業齡期已屆47年，現況與可居住標準相去甚遠，且需要高昂費用作維修保養，我們也信納從齡期的考慮，該地段也應重新發展。
合理步驟
19. 該條例第4(2)(b)條亦訂明，除非審裁處在聆聽過少數份數擁有人提出的反對（如有的話）後，信納多數份數擁有人已採取合理步驟以獲取該地段的所有不分割份數（就任何下落已知的少數分數擁有人而言，包括以公平及合理的條件商議購買該少數份數擁有人的不分割份數），否則審裁處不得作出售賣令。而該條例只要求多數份數擁有人向下落已知的少數業主採取所需的合理步驟。
20. 在終審法院案件 Capital Well Ltd. v Bond Star Development Ltd. [2005] 4 HKLRD 363一案中，終審法院法官明言，審裁處在考慮多數份數擁有人給予少數份數擁有人的出價是否公平及合理時，並非進行物業測量的評估或裁定應予應用之正確測量原則，而是只需信納其出價是在概略地被視為公平及合理補償的範圍內已足夠。若審裁處信納被拒絕的出價已是公平及合理的，這已可發出售賣令，有待補償的金額於公開拍賣中被訂定。拍賣的結果或可證實少數份數擁有人的商業決定是明智的，或是指出多數份數擁有人的出價其實已超出在拍賣中可予獲得的。
21. 因此，在考慮申請人的出價是否公平及合理時，審裁處毋須進行測量的評估，而只需決定這價錢是否已在公平及合理的補償範圍內已足夠。
22. 在本案中，申請人從2011年2月起至2012年2月共作出4次出價， 分別是：
R1 R2 R5 2011年2月25日 HK$13,426,000 - - 2011年3月25日 HK$13,426,000 HK$3,794,000 HK$4,465,000 2012年1月18日 HK$14,223,000 HK$4,161,000 HK$4,969,000 2012年2月24日 HK$14,223,000 HK$4,161,000 HK$4,969,000
23. 第一、二次的出價是在本申請存檔之前作出，申請人所提議的收購價，是按照獨立測量師當時最新近所評估，各答辯人所擁有的單位于公開市場上的價錢（當中已考慮了該地段的重新發展潛力）再加上5% 溢價而提出；第三次出價則加上了10% 的溢價。
24. 而第四次出價，儘管根據陳先生最新評估的重建價值，R1，R2及R5單位的價值均較申請人於2012年1月18日提出之收購價為低，但申請人沒有調低收購價，並願以相同的價錢收購各答辯人的單位。
25. 本審裁處接納，申請人在四次的建議收購中所提金額，基於當時的最新近估值，屬公平及合理補償的範圍內。因此，我們也信納申請人確實已採取合理步驟，以獲取該地段的所有不分割份數。
應否作出售賣令
26. 鑑於上文的裁斷，本審裁處信納，基於該物業的發展齡期及其維修狀況，以及申請人已採取合理步驟，以獲取該地段的所有不分割份數，申請人應獲售賣令。
現用值的定義及巿值的評估基準
27. 該法例附表1第1部對有關物業的巿值（即現用值）的評估，有以下的規定：
“在提出本條例第3（1）條所指的申請當日之前的3個月內擬備並列明有關地段上各物業的評估巿值的估值報告，而該巿值的評估是符合以下說明的——
（a） 以該物業在空置的情況下作根據；
（b）在猶如該地段不會能夠作為某項售賣令的申請的標的之情況下作出；及
（c） 並無顧及該物業或該地段的重新發展潛力。 ”
28. 按照該法例的規定，本案的申請書附上現用值的估值報告。在該估值報告（見申請書及其後的補充報告），陳先生清楚指出他評估的現用值並不考慮其任何重新發展的潛在性（若有）的價值，這符合上述該法例附表1的規定。我們接納他的做法並確定這符合法例的規定。
29. 對本案該地段上的所有物業（包括申請人的物業及所有答辯人的其他物業，包括所有商舖及所有住宅單位）的現用值（英文為“existing use value”）及本案該地段的重建值（redevelopment value）的估值，陳先生均採用以下的市值評估基準：-
“評估基準
本人對該物業之估值及本人對其巿值（Market Value）之意見，所謂巿值，本人將其界定為，「自願買家與自願賣家就有關物業經適當推銷後於估值日達成物業易手之公平交易估計金額，而雙方乃在知情及審慎情況下自願進行交易」。
巿值乃指賣家於巿場上合理地獲得之最高售價及買方於巿場上合理地取得之最優惠價格。此估值尤其不會考慮因特殊條款或情況而引致估價之增減，售後租回安排、延期合約、聯營、管理協定、與該銷售有關人仕所授與之特殊報酬或特許權或任何特殊價值因素等。評估該物業之巿值時並無考慮買賣成本、亦無扣減任何有關稅項。”
30. 我們經考慮後，同意陳先生就市值的評估基準，因為這是專業估值團體（如香港測量師學會）及巿場上所採用的評估巿值（包括現用值及重建值）的基準。
採用直接比較法評估有關物業的現用值
31. 我們接納陳先生的專家證供，在評估本案該地段上的所有物業的現用值時採用直接比較法。該方法是通過分析接近估值日之前的有關物業之最佳比較個案單位的買賣價，來判斷該有關物業的市值。
現用值的裁決
32. 在本案祗得申請人提交適當的現用值估值報告，所有其他答辯人（包括第一答辯人）並沒有提交任何包括現用值的估值報告。
33. 申請人詳細總結了陳先生對商鋪的估值所採用的方法及步驟：
(1) 將25個商鋪分為兩組；
(2) 第一組為包括R1單位在內的面向利得街的商鋪，選取的參考商鋪單位為H單位（“參考商鋪單位1”）；
(3) 第二組為包括R2單位在內的面向通道巷的商鋪，選取的參考商鋪單位為M單位（“參考商鋪單位2” ）；
(4) 首先通過比較市場上與參考商鋪單位相類似的單位的價值來決定參考商鋪單位的價值，然後將參考商鋪單位與該物業的其他單位相比較得出其他單位的價值；
(5) 參考商鋪單位1的單價採納為港幣130,000元每平方米；
(6) 參考商鋪單位2的單價採納為港幣39,000元每平方米。
34. 陳先生採用了同樣的方法和步驟來處理住宅部份的估值。他選取的參考住宅單位為4樓E單位，其單價採納為港幣52,000元每平方米。
35. 第一答辯人雖曾存檔一份專家報告，他選擇不傳召該專家作供，我們完全不會考慮該報告的內容。在聆訊時，第一答辯人爭議R1單位的現用值，但是並沒有爭議陳先生對住宅單位的現用值的估值。
36. 第一答辯人認為R1單位的現用值最少為港幣11,000,000 元﹔第一答辯人亦認為陳先生評估商鋪時，對比較個案的取捨、分析及結論有偏差，及特別不滿陳先生忽略一些應予以比較的商鋪成交個案。在我們要求後，第一答辯人於2012年3月13日提交了幾個個案的地址及土地註冊處的成交紀錄，讓陳先生作考慮。
37. 第一答辯人提交的土地登記冊文件顯示下列數個物業交易過案:
地址 物業參考 編號 買賣價 成交日期 (1) 大同新邨大衆樓地下K1號鋪及2號鋪A單位 A4716553 $35,000,000 2011/4/21 (2) 鐵樹街1-29號 / 櫻桃街24-24B號 A37242374 $5,590,000 2011/10/14 (3) 中美樓地下4號鋪（大角咀道157號） B5879997 $16,000,000 2011/6/3 (4) 晏架街2B號 A3262670 $22,541,000 2011/11/11
上述第(1) 個個案實在已為陳先生列入分析表IV中（即他的比較個案編號8） 。上述第(2) 個個案座落在在大角咀道以東的區域，較該物業（座落在大角咀道以西） 的位置為佳。上述第(3) 個個案座落在大角咀道，較該物業的位置為佳。最後，上述第(4) 個個案座落在大角咀道以東及由市區重建局買入，陳先生指出由於市區重建局通過政府擁有強制性收購的權力，它有份參與的交易一般不被採納為公開市場的買賣個案。基於以上原因，陳先生認為他的分析表不用修改。我們同意並接納陳先生的專家意見，認為他不採納第一答辯人提出的比較成交個案是正確的判斷。
38. 在直接比較法下，選取合適的比較個案是該估值方法的第一步及重要的一步。一般而言，除非有明顯的理由，審裁處會接納專家證人合理的意見。審裁處明白專家證人的意見是帶有一點主觀成份，但是估值本身從來不是像物理學等的是絕對的科學（exact science）。
39. 不過，我們經過詳細考慮後，認為陳先生所採納用以評估現用值的8個比較個案，應該不採用其中的3個（即陳先生估值報告現用值分析表上的比較個案編號2、3及4），原因為它們的位置較該物業及其他5個比較個案的位置為差。另外，我們比較陳先生採用的比較個案編號7及8號，認為它們的位置與該物業差別不是那麽大。我們認為較合理的調整幅度為25%，即與比較個案編號6的調整幅度看齊。
40. 除此之外，我們滿意陳先生的分析及判斷，亦接納他採用的各調整因素及幅度。我們在陳先生原來的分析表的基礎上，加上上述的改動，計算得到用來評估該物業第1組（面向利得街）的所有商鋪之參考商鋪單位1的單價為每平方米港幣148,000元，詳情列於附表I。
41. 由於我們接納陳先生在現用值估值報告中，對該物業第1組（面向利得街）的所有商鋪之其他調整因素及幅度，我們計算R1單位及其他第一組商鋪單位的現用值總值為港幣111,100,000元，詳情列於附表II。
42. 另外，我們接納陳先生對商鋪第二組（面向通道巷）的所有商鋪單位，及所有住宅單位的現用值的估值，分別為總值港幣23,250,000元及總值港幣134,350,000元。因此，該物業的現用值的總估值為港幣521,930,000元，其中R1單位的現用值為港幣9,020,000元。我們將所有個別單位的現用值估值列於附表III。
該地段的重建值及拍賣底價的裁決
43. 該條例附表2第2(a)段要求“底價須…顧及該地段本身
的重新發展潛力”（英文版本用“on its own”的字眼）。因此，該條例的立法用意非常清晰，即拍賣的底價的基礎是該地段的重建值，而在評估上述該地段本身的重建值時，不可以考慮該地段與鄰近地盤合併的可能性。
44. 在類似的情況下，土地審裁處在Fully H.K. Investments Ltd. v. Poon Vai Ching 案 LDCS 3000/2005，第13至14段的判詞指出，
“If the approved plans were to be considered, one is not taking into account of the potentiality of the Lot on its own. The Plot Ratio 9 was not attributed by the Lot on its own but with the set of approved plans, which is a separate item of assets not available to everyone.”
45. 在本案，各答辯人沒有提出他們對該地段的重建值的評估；申請人要求接納陳先生於2012年2月22日的重建值估值報告所評估的重建值港幣818,000,000元。
46. 陳先生搜尋了最接近估值日的數宗土地成交，儘管該數宗土地成交的規劃用途與該地段大致相同，惟這些成交個案相對於該地段的發展規模及地區特性方面存在很大分別，因此，他認為直接比較法並不適用。我們同意他的專家意見。
47. 陳先生採用“剩餘法”，即通過 “從完工樓宇的潛在售賣收益（即銷售總價）中扣除發展成本”的方法來評估該地段的市值。他在檢測各種不同的發展方案後認為該地段的最有利的發展方案為一幢30層高商業及住宅混合式樓宇。該樓宇的一層地庫為停車場，地下及一字樓為商鋪，以上其餘樓層作為住宅用途。
48. 通過與附近相似樓盤的比較，陳先生採用了下列的平均銷售價值來估算該地段的總發展價值（以實用面積計算）：
(1) 地下商鋪為每平方米港幣146,000元；
(2) 1樓商鋪為每平方米港幣49,000元；
(3) 住宅包括露臺及工作平臺（3樓至28樓）為每平方米港幣110,000元；
(4) 車位每個為700,000元。
49. 發展成本方面，陳先生認為這包括推廣成本、拆卸成本以及建築成本，他亦假設發展商需要15% 的利潤。基於上述基礎，陳先生認為該地段的重建值為港幣818,000,000元。
50. 第一答辯人沒有提出他認為該物業合理的重建值, 他質疑陳先生為何沒有參考鄰近一塊強拍項目的拍賣價。除此以外, 他沒有對陳先生的剩餘法的計算方案提出任何質疑。陳先生指出該項目福澤街12-22號仁里大厦（LDCS20000/2010）的拍賣價為港幣333,650,000元，與他評估該地段之重建值接近（以每平方米樓面面積計）。由於本案以剩餘法計算重建值，該項目的拍賣價並不能用以推算重建值。
51. 我們發覺在採用商鋪每米港幣146,000元之前, 陳先生對向街商鋪的成交個案的分析與現用值的分析類似。我們在陳先生所分析的19個而最後採用的16個比較個案中, 選取了我們認為最佳的9個比較個案(即陳先生所採用的比較個案編號1,7,8,10,12,16,17,18及19號)。我們考慮的最重要因素是，其他不被我們採用的比較個案（即陳先生的比較個案編號2,4,9,11,13,14及15號），均在位置上與本案該物業有較大的差別。另外，我們比較陳先生採用的比較個案編號8,18及19號，認為它們的位置與該物業差別不是那麽大。我們認為較合理的調整幅度為25%，即與比較個案編號17的調整幅度看齊。
52. 除此之外，我們滿意陳先生的分析及判斷，亦接納他採用的各調整因素及幅度。我們在陳先生原來的分析表的基礎上，加上上述的改動，計算得到用來評估該地段商鋪單位的基本單價為每平方米港幣165,000元，詳情列於附表IV。我們在剩餘法計算時，將會以此取代陳先生所採用的單價。
53. 除了上述商鋪之單價改為每平方米港幣165,000元，我們接納陳先生的其他證供，並接納他所列出的剩餘法估值的計算方法，認為是合理的及可以接納為本案該地段的重建值的計算方法，而根據該方法計算得的重建值（港幣830,000,000元）亦被接納為該地段將來拍賣的底價。重建值的計算詳情列於附表V。
以舖換舖的要求
54. 第一答辯人要求法庭頒令, 申請人須在該地段售賣後以舖換舖的方式替代以現金購買R1單位, 唯根據該條例第4條的規定, 本審裁處並無權限應第一答辯人的要求作此頒令。
總結
55. 基於上述理由，我們信納申請人已滿足該條例的條件及規定，該地段理應為重新發展而強制售賣。本審裁處作出以下裁定:
(1) 審裁處信納第一答辯人、第二答辯人及第五答辯人的單位，以及申請人所擁有的單位的現用值，如判案書列表中所示均屬公平及合理的價值；
(2) 審裁處信納基於該地段即九龍海傍段28號M段第1分段餘段的現有發展齡期及其維修狀況，重新發展該地段是適當的；而申請人亦已採取合理步驟以獲取該地段的所有不分割份數；
(3) 根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》第4(1)(b)條，為重新發展該地段，即九龍海傍段28號M段第1分段餘段，以公開拍賣方式售賣該地段的所有不分割份數；
(4) 由申請人提名的周永健先生及周淑嫻小姐被委任為受託人以履行該條例就該地段委予受託人的責任，及授權受託人就其提供的受託人服務按王澤長、周淑嫻、周永健律師行於2012年2月7日的信件所列明的條款收取費用；
(5) 為根據該條例第5(1)(a)條以公開拍賣方式售賣該地段：-
(a) 該地段須大致上根據土地審裁處已簡簽及批准之賣地詳情及條件草擬本的細則及條件出售；
(b) 拍賣底價為港幣830,000,000元；
(c) 除審裁處就該地段的購買者或其所有權繼承人的申請而批准延展外，該地段須於在購買該地段的購買者成為該地段的擁有人之日起6年內完成重新發展及建成至適宜佔用；
(d) 根據拍賣之交易成交日7天前，所有多數份數擁有人及少數份數擁有人（就下落已知者而言）須將該物業有關單位之業權文件交予受託人；若任何業權文件有遺失者，該份數擁有人須提供有關法定聲明申明該業權文件遺失之有關事宜；
(6) 申請人、第一答辯人、第二答辯人、第五答辯人及受託人均可根據該條例向審裁處提出申請，要求發出指示。
臨時訟費命令
56. 申請人及答辯一方也表明並不要求訟費。故臨時訟費命令如下：
(1) 申請人與第一答辯人、第二答辯人及第五答辯人之間並無訟費命令；
(2) 此為暫准判令，除非任何一方以傳票提出申請，此訟費命令在本判決書發下後14天即成為絕對命令。
| 葛倩兒暫委法官 | 盧偉光審裁處成員 |
| 土地審裁處 | 土地審裁處 |
第一申請人：由任錦光律師行轉聘藍雪溋大律師代表。
第一答辯人：親自應訊。
第二答辯人：親自應訊。
第五答辯人：由李鳳翔律師事務所高健恆律師代表。
附表I
估值日期﹕2011年2月14日
編號 地址 文件日期 成交價 單價
(每平方米)調整總計 調整後之單價
(每平方米)1 中原樓地下D12A號鋪 2011/1/18 $5,450,000 $143,421 -7.3% $132,951 5 中美樓地下30號鋪(中滙街14號) 2010/7/22 $5,600,000 $137,626 -1.4% $135,699 6 大同新邨大滿樓地下4號5鋪B單位 2010/6/15 $13,000,000 $134,423 -0.4% $133,885 7 大同新邨大衆樓地下2號鋪B單位 2010/6/11 $13,780,000 $192,620 -9.2%# $174,899 8 大同新邨大衛樓地下5D號鋪 2010/4/28 $9,500,000 $185,692 -13.0%* $161,552 平均值為$147,797
約為 $148,000
# 個案編號7 - 陳先生採用的調整總計為 -34.2%，其中位置的調整幅度為
-50%。在我們將位置的調整幅度修改為-25% (與個案編號6及8看齊)後，調整總計改變為-9.2%。
* 個案編號8 - 陳先生採用的調整總計為 -33.0%，其中位置的調整幅度為
-45%。在我們將位置的調整幅度修改為-25% (與個案編號6及7看齊)後，調整總計改變為-13.0%。
附表II
該物業所有商鋪與住宅單位的現行值的估值日期﹕2011年2月14日
## 採納陳先生估價報告原來的數字
** 由陳先生採用的每平方米$130,000改為每平方米$148,000(見附表I)
編號 單位 轉換面積
(平方米)調整因素總計 ## 參考單位單價
(每平方米)**調整後單價
(每平方米)市值 第一組:啇鋪單位面向利得街 1 A 111.89 -22.2% $148,000 $115,144 $12,880,000 2 B 58.91 3.5% $148,000 $153,180 $9,020,000 3 D 57.77 -2.3% $148,000 $144,596 $8,350,000 4 F 65.06 -0.4% $148,000 $147,408 $9,590,000 5 H 63.76 0.0% $148,000 $148,000 $9,440,000 6 J 54.60 -2.3% $148,000 $144,596 $7,890,000 7 L 57.48 -3.1% $148,000 $143,412 $8,240,000 8 N 64.26 -0.2% $148,000 $147,704 $9,490,000 9 P 64.80 -0.3% $148,000 $147,556 $9,560,000 10 R 54.71 -2.4% $148,000 $144,448 $7,900,000 11 T1 32.05 -1.2% $148,000 $146,224 $4,690,000 12 T2 31.26 4.3% $148,000 $154,364 $4,830,000 13 V1 61.97 0.5% $148,000 $148,740 $9,220,000 第一組小計 $111,100,000 第二組:商鋪單位面向通道巷 14-25 (各鋪位的個別估值不變) 第二組小計 $23,250,000 商鋪部份市值總和 $134,350,000 住宅部份市值總和 $387,580,000 該物業市值總和 $521,930,000
附表III
商舖部份
地下商舖 市值(港幣) 地下商舖 市值(港幣) A單位 $12,880,000 N單位 $9,490,000 B單位 $9,020,000 O單位 $2,080,000 C單位 $1,980,000 P單位 $9,560,000 D單位 $8,350,000 Q單位 $2,090,000 E單位 $2,340,000 R單位 $7,900,000 F單位 $9,590,000 S單位 $1,980,000 G單位 $2,110,000 T1單位 $4,690,000 H單位 $9,440,000 T2單位 $4,830,000 I單位 $2,080,000 U單位的U1部份 $1,030,000 J單位 $7,890,000 U單位的U2部份 $1,250,000 K單位 $1,950,000 V1單位 $9,220,000 L單位 $8,240,000 V2單位 $2,040,000 M單位 $2,320,000 - - 小計(1): $134,350,000
附表III
住宅部份
單位市值(港幣) 1字樓 2字樓 3字樓 4字樓 5字樓 6字樓 7字樓 A $2,880,000 $2,970,000 $2,770,000 $2,830,000 $2,750,000 $2,590,000 $2,200,000 B $2,550,000 $2,770,000 $2,710,000 $2,630,000 $2,680,000 $2,530,000 $2,130,000 C $2,870,000 $2,820,000 $2,760,000 $2,820,000 $2,600,000 $2,450,000 $2,060,000 D $3,240,000 $2,740,000 $2,970,000 $2,610,000 $2,940,000 $2,630,000 $2,460,000 E $2,870,000 $2,960,000 $2,900,000 $2,680,000 $2,600,000 $2,570,000 $2,060,000 F $2,780,000 $2,740,000 $2,690,000 $2,610,000 $2,530,000 $2,500,000 $2,340,000 G $2,800,000 $2,890,000 $2,980,000 $2,760,000 $2,810,000 $2,520,000 $2,140,000 H $2,800,000 $2,890,000 $2,840,000 $2,760,000 $2,540,000 $2,390,000 $2,140,000 I $2,650,000 $2,880,000 $2,690,000 $2,610,000 $2,530,000 $2,500,000 $2,220,000 J $3,020,000 $2,820,000 $2,760,000 $2,410,000 $2,600,000 $2,450,000 $2,060,000 K $3,090,000 $2,890,000 $2,550,000 $2,750,000 $2,670,000 $2,630,000 $2,460,000 L $2,870,000 $2,820,000 $2,900,000 $2,680,000 $2,730,000 $2,450,000 $1,960,000 M $2,650,000 $2,740,000 $2,690,000 $2,610,000 $2,280,000 - $2,110,000 M1 - - - - - $990,000 - M2 - - - - - $1,600,000 - N $2,800,000 $2,890,000 $2,840,000 $2,480,000 $2,670,000 $2,430,000 $2,140,000 O $2,800,000 $2,890,000 $2,840,000 $2,890,000 $2,940,000 - $1,930,000 O-1 - - - - - $520,000 - O-2 - - - - - $710,000 - O-3 - - - - - $590,000 - O-4 - - - - - $440,000 - P $2,650,000 $2,880,000 $2,550,000 $2,610,000 $2,780,000 $2,500,000 $2,460,000 Q $2,870,000 $2,680,000 $2,760,000 $2,550,000 $2,600,000 $2,320,000 $2,060,000 R $2,940,000 $3,030,000 $2,690,000 $2,750,000 $2,540,000 $2,630,000 $2,460,000 S $2,870,000 $2,820,000 $2,620,000 $2,410,000 $2,600,000 $2,450,000 $2,060,000 T $2,810,000 $2,770,000 $2,710,000 $2,770,000 $2,560,000 $2,400,000 $2,130,000 U $2,900,000 $2,990,000 $2,940,000 $2,710,000 $2,900,000 $2,590,000 $2,090,000 小計(2): $387,580,000 總值(商舖及住宅): $521,930,000
附表IV
編號 地址 文件日期 成交價 單價
(每平方米)調整總計 調整後之單價(每平方米) 1 中堅樓地下13號鋪部份單位 20011/10/3 $4,800,000 $132,013 15.4% $152,343 7 樂群街22-24號地下 20011/5/17 $18,010,000 $147,659 9.8% $162,130 8 大同新邨大衆樓地下K1號舖及2號鋪A單位 2011/4/21 $35,000,000 $191,508 -5.4% $181,167 10 中滙街40號地下 2011/1/28 $9,100,000 $168,487 -9.6% $152,312 12 中原樓地下D12A號鋪 2011/1/18 $5,450,000 $143,421 7.3% $153,891 16 中美樓地下30號鋪(中滙街14號) 2010/7/22 $5,600,000 $137,626 12.7% $155,105 17 大同新邨大滿樓地下4號鋪B單位 2010/6/15 $13,000,000 $134,423 15.2% $154,855 18 大同新邨大衆樓地下2號鋪B單位 2010/6/11 $13,780,000 $192,620 1.4% $195,317 19 大同新邨大衛樓地下5D號鋪 2010/4/28 $9,500,000 $185,692 -4.2% $177,893 平均值為$165,001
約為$165,000
附表V
剩餘法估值=九龍利德街11-33及11A-33A號
總發展價值
| 商鋪(地下) | 792.00平方米 x 每平方米$165,000 | = $130,680,000 | |
| 商鋪(一樓) | 795,00平方米x 每平方米$49,000 | = $38,955,000(不變) | |
| 住宅(包括露台及工作平台) | 12,273.90平方米 x 每平方米$110,000 | = $1,350,129,000(不變) | |
| 車位 | 36個 x 每個$700,000 | = $25,200,000(不變) | |
| $1,544,964,000 | |||
| 推廣成本@2% | x 0.9800(不變) | ||
| 現值- 2.75年@4% | x 0.8978(不變) | ||
| $1,359,327,306 | |||
| 扣減成本- | |||
| (i) 拆卸成本之現值 (包含利潤) | $19,951,651(不變) | ||
| (ii) 建築成本之現值(包含利潤) | $385,384,157(不變) | ||
| 土地價值+發展商利潤 | $953,991,498 | ||
| 減- 發展商利潤@15% | /1.15(不變) | ||
| 土地價值 | $829,557,824 | ||
| 折算為 | $830,000,000 | ||
| 總樓面地價(每平方米) | $54,024 | ||