張佩芳 訴 劉少珊

LDPD1304/2011

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD2011年第1304宗

_______________

	張佩芳	申請人
	及
	劉少珊	答辯人

_______________

主審法官 :

盧偉光審裁處成員

審訊日期 :

2011年8月8日

判案日期 :

2011年10月21日

_______________

覆 核 判 決 書

_______________

 

(1)   申請人於2011年7月29日，提出"上訴許可"的申請，就審裁處2011年7月29日的判決上訴。8月8日聆訊，申請人澄清她其實是申請覆核本席於2011年7月29曰頒令"撤銷申請人2011年5月30日的申請"的命令。

(2)   在答辯人不反對的情況下，本席批准申請人的修訂；亦批准覆核本審裁處2011年7月29日的命令；並繼續聽取雙方的陳詞及證供。

(3)   申請人總結她2011年5月30日的申請，是包含兩個申請收樓的理由: (1) "一年梗約"已於申請人在2011年4月17日發出有效的通知後(即2011年5月17日)終止； (2) "單位內厠所地台持績滲漏引致54號地舖天花漏水影響營業已達個多月"，申請人"屢次要求租客維修或出租人安排維修，均遭拒絕"。

(4)   申請人聲稱在收到樓下單位投訴本案處所滲漏到樓下後，曾多次試圖聯絡答辯人要求迫切維修都不成功，申請人因此在2011年4月17日以掛號形式寄信予答辯人，通知她: ‟現早一個月通知單位租戶，租約終止日延至2011年5月17日”。隔了差不多一個月，掛號信被郵局寄回給申請人。

(5)   申請人同意她與答辯人的租約，為期兩年，不過附帶條件為"一年梗約，一年活約"。有關生約期間要怎樣終止生約(活約)，租約並沒有列出任何的書面條款。她根據雙方的口頭協議及地產代理的解釋，任何一方給予對方足一個月的通知，可以提早在生約期終止租約。

(6)   申請人傳召她的妹妹張潔芳(AW1)就漏水方面作供。張潔芳說她在4月16日在處所見到水龍頭滴水，答辯人卻回覆她"我唔理，唔關我事"。

(7)   答辯人否認張潔芳的說法，並指她的證供與答辯人在2011年7月29日傳召的證人謝鉍年(RW2)的講法不符。

(8)   答辯人維持她在7月29日的陳詞，即(1)她的租約是兩年合約，申請人不能提早終止或收樓；(2)否認她的處所漏水，及申請人未能證實樓下舖位天花的滲漏是她的處所漏水引致的；再者，假設她的處所漏水，申請人亦不能以此為理由收樓。

(9)   申請人在7月29日及8月8日均未能提供任何專家或政府人員(如屋宇署及食環署)的任何證供或文件，支持她所指本案處所漏水到樓下的說法。申請人聲稱擁有食環署某份文件，但因為她不希望對該署有關職員造成損害，她放棄提供該文件作為證物。

(10)  在再次考慮本案包括2011年7月29日及2011年8月8日兩次的聆訊的證供，本席認為申請人並未能成功支持她的申請的兩點理由的任何一點；因此，本席撤銷申請人的覆核，並維持原來2011年7月29日的判決。

(11)  以下本席重申2011年7月29日判決時所述的理由:

(i)   本席不同意答辯人所指的租約只有兩年固定期。租約條件的"一年梗約、一年活約"沒有任何意思。

(ii)  本席同意申請人所指，雙方雖然沒有詳細說明"一年活約"的意思，雙方其實是指在活約(一般坊間慣稱生約)的一年期間，任何一方可以"提早一個月"終止該生約。本席接納申請人這方面的證供，因為這是坊間出租住宅物業時，雙方慣常採用的條款。

(iii)  申請人的證供是她於2011年4月17日，以掛號郵件方式通知答辯人她行駛提早終止生約的權利，處所的生約因而在2011年5月17日終止，該掛號信後來給郵局發回予申請人。因為申請人的證供是該信件並沒有另外以普通郵遞方式寄出，或放在處所或張貼在處所外，答辯人事實上並沒有收到該通知信。因此，如果終止一年活約的條件是任何一方要給予對方足一個月的書面通知，答辯人成功說服本席她並沒有收到申請人這方面的有效的通知，申請人因而未能按租約行駛中止權中止租約。順帶一提，申請人的信件發出日期是4月17日，縱使假設答辯人幾天後在處所從郵差手中取得該掛號郵件，申請人實際給予答辯人的通知將會少於一個月，因此，這亦導致因申請人的通知期不足一個月而無效!

(iv)  申請人另一個收樓理由是申請人"屢次要求租客維修或出租人安排維修，均遭拒絕"。

(v)  本席裁定申請人未能提供足夠的證據，證明樓下單位天花滲漏是本案處所的水喉漏水或其他滲水所導致。

(vi)  另一方面，雖然申請人有在該單位門口張貼信件，要求"租客與出租人聯絡，安排找人進行維修"(2011年4月22日)；及"租約將于2011年5月17日終止，煩請依時遷出"(2011年5月10日)，申請人並沒有在提出本案申請前，清楚向答辯人指出申請人認為答辯人違反租約的詳情，及提出答辯人要補救，否則申請人將會向法院申請終止租約，收回處所。根據《香港法例第219章》第58條物業交易及財產條例，申請人(業主)要先給予答辯人(租客)書面警告，才可以申請收樓。

(12)  頒令

(1)  撤銷申請人2011年8月8日的申請，維持7月29日原來的判決；

(2)  不頒訟費命令。

盧偉光審裁處成員 土地審裁處

申請人: 由張潔芳女士代表應訊。

答辯人: 親自應訊。