RICACORP PROPERTIES LTD 對CHATSWOOD LTD CHATSWOOD LTD及另一人
HTML content
HCSA 32/2012
香港特別行政區
高等法院原訟法庭
案件編號：小額錢債審裁處上訴案件2012年第32號
（原小額錢債審裁處申索2011年第34143號）
____________
| 申索人 | RICACORP PROPERTIES LIMITED | |
| (答辯人) | ||
| 及 | ||
| 第一被告人 | CHATSWOOD LIMITED | |
| (上訴人) | ||
| 第二被告人 | (葉治家) | |
| (上訴人) | YEH JYH JIA | |
| ____________ | ||
HCSA 33/2012
香港特別行政區
高等法院原訟法庭
案件編號：小額錢債審裁處上訴案件2012年第33號
（原小額錢債審裁處申索2012年第417號）
____________
| 申索人 | 葉治家 | |
| (上訴人) | (YEH JYH JIA) | |
| 及 | ||
| 被告人 | CHATSWOOD LIMITED | |
| (答辯人) | ||
____________
(一併處理)
主審法官：高等法院原訟法庭法官陳江耀內庭聆訊
聆訊日期：2012年8月15日
裁定書日期：2012年8月22日
裁定書
1. 申請人葉先生就小額錢債審裁處審裁官蘇惠德先生在2012年6月12日的裁決，申請上訴許可。
2. 葉先生與Chatswood Limited (“Chatswood”) 經地產代理利嘉閣地產有限公司 (“利嘉閣”) 安排，簽訂了一份日期為2011年5月25日的臨時租約，由葉先生向Chatswood租用一個位於東涌的單位，租住日期由2011年6月3日至2013年6月9日，月租為HK$18,500，而2011年6月3日至9日是免租期。
3. 該臨時租約第6, 7, 8, 9, 10, 12和13(a) 段了内容如下：
「6. 按金為港幣HK$37,000。
7. 臨時訂金港幣HK$18,500作為部份按金於簽署本合約時，由租客付予業主。
8. 業主及租客雙方需於2011年6月3日或以前簽署正式租約。在任何情況下(除下述第9或10條所指外)，租客須在簽署正式租約時或在2011年6月3日 (以較早者為準) 繳付：
a) 按金之餘款港幣HK$18,500；
b) 首月之租金港幣HK$18,500。
9. 如租客未能履行本合約之條款租入該物業以致本合約不能順利完成，則已付之訂金將由業主沒收，而業主有權再將該物業租出予任何人，此後業主不得向租客追討其他責任或强制租客租入該物業。
10. 如業主不依本合約之條款將該物業租予租客，則業主除須立即退還所有租客已付之訂金（不計利息）外，並同時須以同等數目之金額賠償租客以彌補租客之損失。此後租客不得向業主追討其他責任或强制業主將該物業租予租客。
…
12. 基於代理在促成該物業租賃中所提供之服務，代理有權向業主收取港幣HK$8,000並向租客收取港幣HK$9,250作為佣金，該等佣金須於簽署正式租約之時或以前繳付。
13.a) 無論在任何情況下，若業主或租客任何一方未能履行本合約之條款租賃該物業，則悔約之一方須立刻根據上述第12條賠償業主及租客各自應付代理佣金數目之總和予代理作為算定賠償。」
4. 葉先生與Chatswood在5月31日按臨時租約第８段簽署正式租約，葉先生並以支票支付臨時租約第８段所訂定的HK$37,000。
5. Chatswood在6月1日把葉先生的支票存入銀行，但支票未能兌現，因葉先生已結束了這支票戶口。
6. 葉先生在6月3日把現金HK$37,000交給利嘉閣的職員，以代轉交予Chatswood。
7. 葉先生和Chatswood的代表在6月４日於利嘉閣辦事處，商討如何解決支票不兌現問題。Chatswood拒絕葉先生以現金取代沒有兌現的支票，最後雙方沒有達成協議，而Chatswood就按臨時租約第9段沒收了葉先生的HK$18,500訂金。
8. 利嘉閣後來按臨時租約第13.a段在小額錢債審裁處SCTC 34143/2011號案向Chatswood和葉先生追討代理佣金，而葉先生則在SCTC 417/2012號案向Chatswood追討HK$18,500訂金。
9. 審裁官蘇先生對葉先生的情況是理解和同情的，他認為葉先生是極有誠意補救問題，但在法律上Chatswood沒有責任接受葉先生以現金取代沒有兌現的支票，而當Chatswood堅持不接受葉先生的補求建議時，葉先生仍是違約一方，所以須按臨時租約第13(a)段，支付予利嘉閣所有的佣金和訟費，同時他也不可以向Chatswood討回HK$18,500訂金。
10. 葉先生曾向審裁官提出要引用《香港法例》第219章《物業轉易及財產條例》第58(1)條，該條例內容如下：
「58. (1) 因租契內的任何契諾或條件被違反而根據租契所戴的但書或規定產生的重收權或沒收租賃權的權利，不得藉訴訟或其他方式予以强制執行，除非及直至批租人向承租人送達以下的通知—
(a) 指明某被投訴的違反事項；及
(b) 如該違反事項可予補救，則要求承租人就該違反事項作出補救；及
(c) 指明批租人就該違反事項而要求的補償（如有的話），
並且承租人在其後一段合理時間內，並沒有對可予補救的違反事項作出補救，亦沒有就違反事項作出令批租人滿意的合理金錢補償。」
11. 葉先生說Chatswood未有按該條例向他送達通知，給他合理時間補救，所以不可以沒收他的HK$18,500訂金，而且他已提出補救方法，但Chatswood不接受，所以Chatswood是違約者。
12. 審裁官認為該條例訂明，是規管租約重收權或沒收租賃權的權利，而葉先生的租賃期尚未展開，所以不涉重收權或沒收租賃權的執行，所以該條例不適用於處理葉先生和Chatswood的糾紛。
13. 現在葉先生就審裁官在上述兩案的裁決，申請上訴許可：
上訴許可的規定
14. 《小額錢債審裁處條例》第28條規定：
「28 (1) 如任何一方對審裁處的決定感到受屈，而理由─
(a) 只涉及法律問題；或
(b) 是因為該申索超越審裁處的司法管轄權範圍，
則可向原訟法庭申請上訴許可，而原訟法庭如認為適當，可予批准。」
本席現按第28條的規定，考慮審裁官的決定是否涉及需要在上訴處理的法律問題。本席無需考慮利嘉閣和葉先生在上述兩案的申索，有否超越審裁處的司法管轄權範圍，因為該處對他們的申索，明顯地有司法管轄權。
裁决
15. 葉先生在這申請重新提出要引用上述條例第58(1)條，但審裁官的法律觀點是正確的，上述條例只適用於限制業主運用重收權或沒收租賃權，以便從住客處收回並進入正被住客佔用的居所，而葉先生尚未佔用他租住的單位，業主Chatswood也只是按臨時租約第９段的規定沒收了他的訂金，毋須向他收回單位，所以該條例不適用，詳見：Woodfall’s Law of Landlord and Tenant, 第17-057, 17-061, 17-066.1, 17-087, 17-091和17-091.1段，Hill & Redman’s Law of Landlord and Tenant, 第A-4650至A-4611, A-4862至A-4906和C-1792段，及Megarry & Wade, The Law of Real Property, 第8版，第18-006至18-017段。
16. 基於上述分析和理由，本席認為該條例第58(1)條，並不構成葉先生有效上訴的理由，因為該條例適用的情況，在法律上已有定論，而對本案的情況，並不適用，所以本席不給予上訴許可。本席現撤銷葉先生的申請，但不作訟費令。
| （陳江耀） 高等法院原訟法庭法官 |
申請人：無律師代表，親自出庭應訊