楊錫添 對 王良雄
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LDPD 1078/2012
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2012年第1078宗
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| 楊錫添 | 申請人 | |
| 及 | ||
| 王良雄 | 答辯人 | |
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| 主審法官 : | 土地審裁處郭永漢暫委審裁成員 |
| 審訊日期 : | 2012年6月22日 |
| 判案日期 : | 2012年7月 4日 |
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判 案 書
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背景
1. 申請人是“香港康盛街9 號康怡花園F座1314室3號房”(“本案處所”) 之業主，答辯人是本案處所之租客。
2. 申請人於2012年5月4日向土地審裁處提交申請通知書，由於租約期滿，申請收回處所的管有及追收租金，並要求作出命令繳付中間收益，直至樓宇交吉日止，及訟費。
3. 答辯人於2012年5月11日提交反對通知書。
4. 本案編定於2012年6月1在土地審裁處席前過堂聆訊。答辯人在2012年5月16日提交非正審申請，申請押後過堂聆訊。在2012年5月25日本席批准押後過堂聆訊。
5. 本案於2012年6月4日在土地審裁處本席席前過堂，本席頒令案件排期審訊。
雙方的證供
6. 申請人方面的證人: 申請人楊錫添先生 (AW1) (“楊先生”)。
答辯人方面的證人: 王良騰先生 (RW1) (“王先生”)。
雙方在本案不爭議的事實
7. 申請人與答辯人在2001年12月15日簽訂本案處所的租約。租約租期由2001年12月16日起至2003年12月15日，租金每月為2,150元。
8. 申請人與答辯人曾在土地審裁處申請編號LDPD 2011年第2688宗一案 (“LDPD 2688/2011案”) 爭議欠租，本席在判案書裁定申請人與答辯人有口頭協議本案處所的租金:
(a) 由2001年12月16日起，每月為2,150元。
(b) 由2003年2月1日起，每月為2,000元。
(c) 由2004年1月1日起，每月為1,600元。
(d) 由2011年7月1日起，每月為2,100元。
9. 在2012年3月30日申請人向答辯人發出終止租約通知書，訂明租約於2012年4月30日終止。
雙方的爭議
10. 雙方的爭議只有以下一點:2012年3月30日的終止租賃通知是否有效。
申請人方面的證供
11. 申請人與答辯人，多年來一直為租金及欠租問題爭議不休，沒有達成共識，因此不存在有租約協議。
12. 大約在2003年10月，當書面租約在2003年12月完結前，楊先生曾經嘗試致電答辯人的母親王老太，商討續約，但電話未能接通。楊先生亦曾經嘗試到本案處所找答辯人，但亦未能成功。
13. 楊先生否認曾經每兩年與答辯人商討，口頭續約兩年。
14. 申請人在LDPD 2688/2011案，申請表格提到約滿後口頭月租的意思是，雙方未有簽署新租約，按月續租。
答辯人方面的證供
15. 在雙方訂立的書面租約於2003年12月屆滿前，基於信任及便捷，楊先生與王先生同意此後以口頭協議續租，並在2003年12月16日起生效的口頭租約中訂明: 租金改爲每月1,600元，交租日期改爲月初，免收水電費直至另行通知，與及租期如前約所寫明，仍爲兩年。
16. 之後雙方以同樣的口頭協議續租，所有事項就此維持不變，包括兩年期之租期，即接續的口頭租約的開始生效日期分別爲2005年12月16日，2007年12月16日，及2009年12月16日。
17. 而原應於2011年12月續約的最新一期租約，王先生因應楊先生的多次要求（申請人想早些加租），王先生同意與楊先生提前半年於2011年6月商討續約，並隨即一如以往以口頭協議落實。這一次續約的唯一變更，是從2011年7月起答辯人繳付新租金2,100元，其他所有事項則維持不變，包括租期依舊是兩年。
18. 因此，「約滿後口頭月租」這件事從來都不適用於這租賃。在上述幾份租約生效的十年以來，楊先生完全沒有提及任何方式的「月租」，亦完全沒有以任何方式表示過申請人有改變兩年租期之打算或要求。
19. 另一方面，爲了享有穩定的租住居所及租約條件，答辯人根本不可能商討，接受或同意由兩年租期改爲月租。(而且，這租約條件的穩定性對申請人同樣有利及重要。) 在訂立上述口頭租約時，王先生必定向楊先生重申兩年租期這重要事項（重要性等同租金），並獲楊先生同意。楊先生與王先生均一直以此两年租期 (及其他已落實之事實）行事，從沒擅自偏離。
20. 因爲現在仍處於兩年期的租期內 (2011年6月16日起)，所以對於申請人在2012年3月單方面提出的終止租約要求，答辯人沒有理由接受，亦已向申請人表明不會無條件接受。
21. 王先生承認，很難找到證據證明雙方有續約，一切都只能依靠回憶。
22. 王先生陳述，他最有印象的口頭續約是在2003年，當時王先生在讀大學二年級，學業很忙，因此不會拖到最後一刻才談續約。王先生記得當時用電話與楊先生聯絡，楊先生建議，只是更改租金，租期不變。也因此不用另簽署新租約，免除了將租約加蓋印花的費用。王先生同意，認為應該可以接受，王先生亦信任楊先生。
23. 王先生亦陳述，在2007年，王先生由2007年4月至6月期間，及由2007年12月至2008年2月期間，離開香港。若雙方只是口頭月租，王先生不會離開香港。只有雙方已口頭續約兩年，王先生才會放心離開香港。
24. 王先生質疑，若雙方只是口頭月租，申請人為什麼不早些終止租約。
討論
25. 王先生指若租約是口頭月租，何以申請人不早些發出終止租賃通知。本席認為這質疑並無實質。
26. 鑑於王先生指在雙方訂立的書面租約於2003年12月屆滿前，雙方同意以口頭協議續租，並在2003年12月16日起生效，之後雙方以同樣的口頭協議續租，包括兩年期之租期，即接續的口頭租約的開始生效日期分別爲2005年12月16日，2007年12月16日，及2009年12月16日。關鍵便是王先生可否舉證支持這些口頭租約的存在。然而王先生承認，很難找到證據證明雙方有續約，一切都只能依靠回憶。在沒有有關的證據下，本席認為王先生的說法實在勉強。
27. 王先生的證供指王先生同意與楊先生提前半年於2011年6月商討續約，雙方同意以口頭協議從2011年7月起答辯人繳付新租金2,100元，其他所有事項則維持不變，包括租期依舊是兩年。本席在審訊時已提醒王先生，本席會參考王先生在LDPD 2688/2011案提交的證人陳述書。該證人陳述書第37段原文以英文寫出，本席翻譯意思如下:
“我們 (答辯人與王先生) 在2011年7月至10月，繳付四次2,100元租金予申請人。這是因為答辯人受到楊先生的誤導，在2011年6月，楊先生告訴答辯人，已與王先生達成協議，租金改為每月2,100元。但答辯人後來與王先生在2011年10月證實，王先生與楊先生並沒有達成新的協議。”
本席認為王先生就這方面的說法並不一致。
28. 高等法院原訟法庭張舉能暫委法官(當時官階) 在BRIGHT SUCCESS INVESTMENT LIMITED對NG YUE WAH ALICE trading as WINNER VEGETARIAN RESTAURANT (未經報導) (民事訴訟案件編號2002年第2228號) 的判案書第19段指出：
“本席認為被告人所提出之所謂口頭協議，... 在法理分析方面來說，是屬於一附屬協議（collateral agreement）的性質。根據一般法律原則，... 要證明雙方曾達成一附屬協議，並非易事；提出這個附屬協議的一方，在說服法庭他擁有一具爭議性之答辯理由的大前提下，必須嚴格證明該協議之存在及內容：見Bank of India對Surtani Murlidhar Parmanand [1994] 1 HKC 7之上訴法庭案例。”
29. 在本案案情底下，本席毫無疑問地認為答辯人關於口頭協議方面之聲稱，並不能達到上述法律要求之嚴格證明標準。本席不接納答辯人關於在2011年6月口頭協議續租兩年一事之說法。本席裁定雙方口頭協議只是租金改為每月2,100元。
30. 高等法院上訴法庭張澤祐上訴法庭法官在譚玉霞訴趙竹芬[2010] 2 HKLRD 1164的判案書第6段指出：
“「週期租約」，其定義是在租約期限完結或在每一個期限完結時，未經通知，租約不視為屆滿，亦不會在每期間的初始時構成續租，但由此而引發的權益可藉正常程序發出遷出通知書來終止，且在符合法例規定的前提下，該遷出通知書所給的期限應相等於租約期：Mellows v Low [1923] 1 KB 522。按月計算的租約會有一個月的通知期。Halsbury’s Laws of Hong Kong, 第 17 冊，「業主與租客」，第[235.182]及[235.183]段。”
31. 本席認為原租約租期在2003年12月15日屆滿後，本席不接納王先生所述，本席已裁定雙方沒有在2011年6月口頭續約兩年，則答辯人繼續每月向申請人繳付租金，本席裁定租約已經最遲在2011年6月轉為按月計算的週期租約，由此而引發的權益可藉正常程序發出遷出通知書來終止，遷出通知書所給的期限應不少於租約期。由於週期租約按月計算，會有不少於一個月的通知期。
本席的裁決
32. 鑑於本席不接納答辯人關於在2011年6月口頭協議續租兩年一事之說法，並裁定是以按月交租的形式延續至今，所以2012年3月30日的通知將終止租賃生效日期定於2012年4月30日是有效的。租賃終止後，答辯人須就繼續佔用本案處所繳付中間收益。在雙方就金額並無爭議的情況下，中間收益以每月2,100元計算。
33. 答辯人須繳付申請人這次申請的訟費，其款項即時評估為560元。
頒令:
(1) 答辯人須將本案處所“香港康盛街9 號康怡花園F座1314 室3 號房”空置管有權交回申請人;
(2) 答辯人須繳付申請人欠繳中間收益，每月為2,100元，由 2012年5月1日起計至將處所空置管有權交回為止;
(3) 答辯人須繳付申請人這次申請的訟費，其款項即時評估為560元。
| 郭永漢暫委審裁成員 土地審裁處 |
申請人: 親自應訊。
答辯人: 由王良騰先生代表應訊。