李順錫 對 WOO PETER PUI NGAI
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LDPD 1197/2012
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2012年第1197宗
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| 申請人 | 李順錫 | |
| 及 | ||
| 答辯人 | WOO PETER PUI-NGAI |
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| 主審法官 : 土地審裁處暫委成員郭永漢 |
| 審訊日期 : 2013年4月9日 |
| 判案日期 : 2013年4月9日 |
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判 案 書
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1. 答辯人在2013年3月28日申請批准逾期上訴許可/上訴許可就審裁處於2012年11月27日及2013年3月25日所作出的判決。答辯人亦申請暫緩執行判決至法庭作出逾期上訴許可/上訴許可判決後14天。
背景
2. 申請人是本案處所 " 新界沙田火炭御龍山1座52樓D室" 的業主，答辯人是租客。
3. 申請人於2012年5月16日向土地審裁處提交申請，由於答辯人未有繳付由2011年7月20日起的租金，申請收回處所的管有及追收租金，並要求作出命令繳付中間收益，直至樓宇交吉日止，及訟費。在2012年11月27日本席判決答辯人須支付申請人由 2010年10月20日至2012年8月13日交回本案處所的空置管有權交回為止的租金/中間收益，以每月15,300元計算，為333,638.70元，扣除答辯人已繳付的租金，管理費及本案處所的按金，答辯人須支付申請人87,129.70元。本席亦判定答辯人兼付申請人上述87,129.70元的利息，由判決日期直至付款為止，以判決利率計算。
4. 答辯人於2012年12月19日，提出覆核申請，就審裁處2012年11月27日的決定申請覆核。在2013年3月25日本席判決撤銷答辯人於2012年12月19日提出的覆核申請。
逾期上訴許可/上訴許可申請
5. 答辯人認為，本席在2012年11月27日的判案書("原審判案書") 及2013年3月25日的覆核判決書("覆核判決書")出現多項法律論點錯誤，及錯誤引用法律論點的情況:
本席評定申請人的證供的可信性與覆核判決書第19段不符
6. 答辯人認為本席在覆核判決書第24段裁定申請人的證供並不是不可信，是錯誤的裁決。答辯人認為，本席的裁決與覆核判決書第19段引述的法律準則不符。
7. 本席在覆核判決書第21段至第23段已經詳細列出本席信納申請人的證供的理由，不再重複。
8. 本席認為，本席的裁決與覆核判決書第19段引述的法律準則並沒有差異。
本席故意忽視申請人在證人陳述書及審訊時重覆作出虛假陳述
9. 答辯人認為申請人的租金收據是虛假，因為收據寫上"今收到，(答辯人)匯入匯豐銀行15,300元"。答辯人認為，租金早在二十天前已存入申請人的銀行戶口。答辯人認為，收據並沒有寫上收取租金的期間。答辯人認為，在2012年6月11日審訊時，申請人陳述申請人沒有發出收據，是虛假陳述。申請人亦虛假陳述發出租金收據給予答辯人。
10. 答辯人認為，申請人亦作出許多虛假陳述:
(a) 申請人認為答辯人對本案處所造成重大破壞，但其後推翻這方面的證供。
(b) 申請人收到答辯人很多的存款，但申請人只說收到三次租金。
(c) 申請人初時說雙方只有簽署臨時合約，但答辯人提供正式租約。
(d) 申請人的證供說申請人多次向答辯人申索欠租，但未能提供任何證據。
(e) 申請人陳述，申請人沒有給與答辯人任何信件追討欠租，因為申請人並不懂得香港法律。
(f) 申請人多次投訴，答辯人繳付的管理費支票退回。答辯人認為並非事實。
11. 答辯人認為，申請人由2011年9月起，申請人經已接受每月10,000元的租金，申請人並沒有反對，直至申請人提交本案的申請。
12. 答辯人認為，申請人在2012年4月，並沒有向答辯人提及答辯人有欠租。
13. 答辯人認為，本席在原審判案書第23段，第26段及第29段，亦同意答辯人的說法。
14. 本席在覆核判決書第24段已經指出申請人的證供並不是不可信。第40段已經指出即使申請人沒有及時向答辯人追討欠租，亦不會損害申請人的權益，不再重複。
15. 本席認為，答辯人的覆核申請，質疑申請人的證供的可信性，主要是針對申請人發出的三個月的租金收據。
16. 本席在覆核判決書第21段至第22段已經詳細列出本席否決答辯人的指控的理由，不再重複。
17. 本席認為，答辯人對租金收據的日期的指控是瑣屑和無聊。本席認為，雖然申請人發出的租金收據的日期與答辯人存入租金的日期不符，並不表示申請人是作出虛假的證供。在本案中，並沒有證供顯示，申請人蓄意填上虛假的日期而令到申請人得益。
18. 本席認為，答辯人所述，申請人的虛假陳述，並非本席判案的關鍵。本席認為，即使申請人的證供不可靠，並不表示申請人與答辯人必然會有如答辯人所述的口頭協議，答辯人必須舉證令本席信服，雙方有如答辯人所述的口頭協議。
本席錯誤理解租金通常是上期預先繳付
19. 答辯人質疑本席覆核判決書第37段及第39段。答辯人認為，租金通常是上期預先繳付，因此2011年7月的租金，應是以新的租金金額繳付。
20. 本席認為，本席在覆核判決書第33段至第37段已經詳細列出本席認為答辯人的說法前後矛盾的理由，不再重複。
21. 本席認為，答辯人並沒有解釋本席在覆核判決書第37段對答辯人的質疑:
"答辯人並沒有提出任何解釋，雙方在2011年7月22日口頭協議，”下一期就即時生效”只是對2011年6月20日起經已過去的租金，並不即時生效，但對2011年7月20日起經已過去的租金，即時生效。若然說法是，在2011年7月22日後應繳的租金才生效，答辯人為何在2011年9月3日繳付2011年7月20日起的租金10,000元，而非繳付2011年7月22日經已到期應繳的15,300元。"
本席錯誤理解答辯人繳付管理費的因由
22. 答辯人認為，答辯人從未有陳述，答辯人繳付管理費，是因為答辯人感到恐懼或憂慮。答辯人認為，答辯人只是陳述，由於申請人沒有繳付管理費，因此答辯人感到憂慮。
23. 本席認為，答辯人未能解釋，若然答辯人承認因為申請人沒有繳付管理費而感到憂慮，何以答辯人在覆核申請書的誓章陳述: "即使未有繳付管理費，答辯人並不會受到任何影響。" (覆核判決書第26段) 。
24. 無論如何，答辯人未能解釋，本席在原審判案書第45段，對答辯人的質疑。
25. 本席不接納答辯人的陳述，本席維持原審判案書第45段和覆核判決書第29段的裁決。
原審判案書第43段
26. 答辯人認為，香港的租務市場一般採用"生約"或"死約"，因此答辯人的用詞與一般的做法相同。
27. 本席不接納答辯人的陳述，本席維持原審判案書第43段和覆核判決書第30段至第32段的裁決。
本席裁定口頭協議是否存在並非根據衡量相對可能性
28. 答辯人認為，本席有關部份履行的裁決錯誤。答辯人認為，在考慮所有的證供及衡量相對可能性後，若然是有口頭協議的部分履行，不應視為無效。
29. 本席在原審判案書第39段至第45段及覆核判決書第38段至第39段已經詳細列出本席對申請人與答辯人有沒有口頭協議減租的裁決。本席的覆核判決書第38段:
"本席在判案書第39段經已引述Bank of India v. Surtani Murlidhar Parmanand [1994] 1 HKC 7。本席認為在2011年7月22日，雙方的書面租約仍然有效，若然答辯人提出，申請人與答辯人有口頭協議，變改書面租約的內容，答辯人必須要嚴格證明口頭協議的存在及內容。"
30. 本席在覆核判決書第39段結論:
"答辯人的證供對答辯人所聲稱之口頭協議，就協議之內容，或其他條款方面，模糊不清。"
本席認為，結論是事實的裁決，毋須衡量相對可能性。
本席在原審判案書和覆核判決書有關口頭協議的裁決反覆
31. 答辯人認為，本席在原審判案書第46段至第47段裁定口頭協議無法執行是本席原審判決的關鍵。本席覆核判決書卻裁定根據平衡法下不容否認的法則，口頭協議是可以執行。但是本席其後裁定，撤銷答辯人在2012年12月19日的覆核申請。答辯人質疑本席在本案判決的法律觀點。
32. 本席認為，答辯人錯誤理解本席的判決。
33. 原審判案書第46段至第47段並非本席原審判案的關鍵。本席只是裁定，綜合香港法例第219 章《物業轉易及財產條例》第3條和第6(2)條規定及Take Harvest一案，即使雙方有口頭減租協議，協議也無法執行。此點，答辯人在覆核申請聆訊時並沒有異議。
34. 本席認為，根據平衡法下不容否認的法則，口頭協議是可以執行，關鍵是雙方有沒有口頭協議(覆核判決書第10段)。本席在覆核判決書第39段經已裁定申請人與答辯人沒有口頭協議減租。本席認為，判決與本席原審判決口頭協議無法執行並沒有衝突。
申請人騷擾答辯人
35. 答辯人認為，本席沒有處理答辯人有關申請人曾經騷擾答辯人的申索。答辯人認為由於申請人的騷擾，答辯人受到損失。答辯人亦認為本席應批准答辯人有關的申索。
36. 本席認為根據《土地審裁處條例》，土地審裁處並無司法管轄權處理答辯人這方面的申索，因此本席不作裁決。此點亦並不是答辯人申請逾期上訴許可/上訴許可的合理理由。
本席在覆核判決書逃避答辯人提出的多項指控
37. 答辯人認為本席在覆核判決書並沒有回答答辯人有關部份履行的陳詞。本席亦沒有在覆核判決書處理關於口頭協議的強制執行。
38. 本席認為，本席在覆核判決書第14段已經指出:
"本席認為，答辯人有沒有部份履行答辯人所聲稱，申請人與答辯人的口頭協議，是事實的裁決。"
本席在覆核判決書第29段指出:
"本席認為，答辯人代繳管理費，並非部份履行答辯人所聲稱之口頭協議。"
本席在覆核判決書第40段結論:
" 由於本席裁定雙方沒有口頭協議減租，因此本席認為，答辯人繳付10,000元，並非部份履行"。
39. 由於本席裁定雙方沒有口頭協議減租，並不存在強制執行口頭協議。
本席的裁決
40. 《土地審裁處條例》第11(2)條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。本席認為答辯人提出申請批准逾期上訴許可/上訴許可的理由是事實的裁決，或沒有法律論點錯誤，並不符合《土地審裁處條例》第11(2)條的規定。
41. 《土地審裁處條例》第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。經審閱答辯人提出的上訴理由和在審裁處提交的文件，並經聆聽答辯人所作的陳述後，在考慮所有的證供後，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會。本席亦認為本案不存在其他利於秉行公正的理由，以致應進行上訴聆訊。基於上述分析和理由，本席拒絕答辯人要求批予逾期上訴許可/上訴許可的申請。
42. 本席在2012年11月27日已判決答辯人須支付申請人由 2010年10月20日至2012年8月13日為止的租金/中間收益差額87,129.70元，本席認為，答辯人未能提出任何可以令本席信納之合理的理由，應暫緩執行判決。
43. 本席判決撤銷答辯人在2013年3月28日提交的非正審申請。
44. 最後，關於本案訟費，本席認為，適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。
| (郭永漢) | |
| 暫委成員 | |
| 土地審裁處 |
申請人: 無律師代表，親自應訊
答辯人: 無律師代表，親自應訊
有關向上訴法庭提出的相關上訴，請參閲HCMP845/2013。