WONG’S BROTHERS LTD及另五人 對 粉嶺聯和墟聯昌大樓業主立案法團及另一人

LDBM 135/2013

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2013年第135宗

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	蔡銓友（蔡基(已故)之遺產代理人）	申請人
	及
	粉嶺聯和墟聯昌大樓業主立案法團	第一答辯人
	葉少明	第二答辯人
	_______________________

LDBM 136/2013

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2013年第136宗

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	WONG’S BROTHERS LIMITED	第一申請人
	吳耀生	第二申請人
	彭建珍（朱志亨(已故)之遺產管理人）	第三申請人
	邱佛帶	第四申請人
	梁少珍	第五申請人
	胡煥棠	第六申請人
	及
	粉嶺聯和墟聯昌大樓業主立案法團	第一答辯人
	葉少明	第二答辯人
	_________________________

主審法官 :

土地審裁處陳玲玲暫委法官

聆訊日期 :	2014年10月27日及2014年10月28日
判決書日期 :	2014年11月5日

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判 決 書

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1. 本席面前的兩宗申請原本與另一宗LDBM 110/2013有關。三宗申請的申請人分別於2013年4月及5月提出申請，都是關於粉嶺聯和墟聯昌樓的，起因是兩名答辯人於2013年4月24日根據《建築物管理條例》（“《條例》”）第26條發出的一份核證通知，申請人認為內容不符合《條例》要求。第一答辯人是法團，第二答辯人是法團主席。由於三宗申請由同一份核證通知引起，因此本席於2013年7月12日發出指示三宗案件同時處理。

2. 後來雙方同意由本席先就關鍵點作出法律觀點的裁決，以LDBM 110/2013案作聆訊基礎，因該案只針對法團作唯一的答辯人，所以本席曾於2014年5月28日聆聽雙方就關鍵點陳詞，並於2014年6月13日作出裁決，本席同意LDBM 110/2013案申請人的說法，裁定法團所發出的核證通知並不符合《條例》要求。之後雙方確認法團在三宗案件中，就所有爭議事項，包括訟費責任，都已經全部處理（訟費評核除外），餘下的只是針對第二答辯人即法團主席的指控，因此，本席已不需在這裡處理LDBM 110/2013。

3. 本席會在這判決書中就兩宗申請作出裁決及列明理據。根據申請人於2013年5月20日提出修訂申請通知書及 2014年2月26日的再修訂，及在庭上澄清，申請人要求審裁處發出針對第二答辯人聲明，指：

(i)	當他簽發該核證通知時他是明知該核證的通知在要項上載有虛假、錯誤或欠妥的陳述的情況下，而仍簽署及使用該核證的通知；及
(ii)	他以不真誠及不合理的方式行事。

4. 經再修訂申請通知書的第75段更指 “申請人在本申請上，不是要求法庭裁定或聲明申請人蒙受的損害，或申請人能否獲得損害性賠償，或申請人的損害性賠償付之數額” 。

5. 於2014年10月27日，雙方親自出席就針對第二答辯人的審前覆核聆訊，本席不能理解申請人等存檔的大量文件，於是仔細與申請人等的代表蔡先生逐段理解他的證人陳述書的內容及與他的申請通知書的關聯性，在充分理了解他針對第二答辯人的案情後，本席認為有可能在無需審訊的情況下，就申請人等的要求作出裁決，於是徵詢雙方意見，雙方同意先由本席裁決申請人等的申請是否有足夠法律基礎，申請人代表蔡先生明白，如果本席裁定針對第二答辯人的濟助申請法律上根本不成立，會把申請撤銷，他們當然可以就裁決提出覆核或上訴許可申請。

6. 根據蔡先生的證人陳述書及經修訂通知申請通知書顯示，申請人等的不滿源於該核證通知發出之前或之後，都衍生了一些額外費用或損失，這等費用表面上由法團承擔，最終會由業主分攤，他們認為這有欠公允，因犯錯是法團主席，他應個人承擔責任。例如在發出核證通知前，申請人等因不同意所徵收的費用未有扣減房協提供的津貼，因而沒有按通知繳交大維修分攤費用，法團卻把14個單位進行登錄押記令，有業主到審裁處提出申請，反對自己的物業遭扣押（案件編號 LDBM 33/2013），該案提訊時，法團同意自費解除押記令，因此申請人等指登錄押記令衍生了不必要的費用以及需向該案申請人支付$5,500的訟費，再加上本案由法團承擔的訟費，這些費用名義上是法團支付，最後必然由所有業主攤分。

7. 另一方面蔡先生又指因為核證通知所載的應繳金額與事實不乎，他在出售自己所持的物業時，蒙受損失。

8. 他指申請針對第二答辯人聲明令目的就是要審裁處裁定第二答辯人是否需要以個人名義承擔這些法律責任，以及他會否受到《法例》第29A條保護，正因如此，他們要求審裁處裁定或發出聲明令指第二答辯人的行為是不真誠及不合理。

9. 本席理解到他們申請針對第二答辯人的法庭聲明令的目的是用於將來可能向第二答辯人提出損害賠償的申請。本席認為這並不是正確要求法庭聲明令的理由。因為申請人等不應以本訴訟的裁決作為將來向第二答辯人提出訴訟的基礎，即以本席的事實裁決成為將來申請損害賠償的訴因，這明顯是濫用司法程序。他們應先謹慎考慮，或索取法律意見，確認某人因錯失應為一些損失負上法律責任，然後對這人提出訴訟，把這人的錯失構成法律承認的訴因，並提出合宜及實質的濟助要求，例如損害賠償申索，法庭在聆訊的時候，自然會審議申索的訴因是否成立，而不是先由另一個法庭就事實作出裁決，決定針對某人是否有訴因，再把該法庭的裁決提交到另一法庭作為提訴的基礎。

10. 基於這些理由，本席認為申請人等根本不應以這目的要求審裁處針對第二答辯人發出他們要求的聲明令，本席撤銷兩宗案件所有針對第二答辯人的申請。

11. 本席又命令所有申請人向第二答辯人支付本訴訟的訟費，由本席根據區域法院基準作出簡易評定。這是暫准命令，若沒有人於14天內提出訟費更改的申請，這暫准命令則成為絕對命令。第二答辯人須於本判決書日21天內提交及派送訟費陳述書，而申請人等須於其後的21天內提交及派送反對清單。

	陳玲玲暫委法官
	土地審裁處

LDBM 135/2013

申請人，無律師代表，親自應訊

第一答辯人，無律師代表，由葉少明先生代表應訊

第二答辯人，無律師代表，親自應訊

LDBM 136/2013

第一至第六申請人，無律師代表，由蔡銓友先生代表應訊

第一答辯人，無律師代表，由葉少明先生代表應訊

第二答辯人，無律師代表，親自應訊

LDBM 136/2013

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2013年第136宗

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	WONG’S BROTHERS LIMITED	第一申請人
	吳耀生	第二申請人
	彭建珍（朱志亨(已故)之遺產管理人）	第三申請人
	邱佛帶	第四申請人
	梁少珍	第五申請人
	胡煥棠	第六申請人
	及
	粉嶺聯和墟聯昌大樓業主立案法團	第一答辯人
	葉少明	第二答辯人

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主審法官 : 土地審裁處陳玲玲暫委法官

審訊日期 : 2014年5月28日

判案書日期 : 2014年6月13日

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判 案 書

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1. 申請人於2013年5月13日提出申請，並於2013年5月20日提出修訂，再於2014年2月26日存檔再修訂通知書，內容是關於答辯人於2013年4月24日根據《條例》第26條發出的一份核證通知。

背景

2. 於2012年8月8日答辯人向申請人等發出關於粉嶺聯和墟聯昌樓大維修的付款通知書，其內容指他們各欠一筆金額。申請人認為付款通知書並不反映正確的欠款，於是在2013年2月15日要求答辯人根據《建築物管理條例》（“《條例》”）第26條發出核證通知書，答辯人亦於2013年4月24日發出，申請人等指答辯人的核證通知內容不準確。

3. 申請人沒有律師代表，他們的申請書內容冗長混亂，不易明白，難於處理。特別是最初的時候答辯人沒有律師代表，更顯得吃力，後來答辯人聘請了代表律師，雙方同意先以最簡單的方法處理部份申請，雙方同意法庭先優先裁決一個關鍵點，就是答辯人於2013年4月24日根據《條例》第26條發出的核證通知，是否符合法例的要求。

申請人案情

4. 申請人等指要符合《條例》第26條規範的核證通知，其內容必須列出（a）申請人應付的款項；（b）應付款額的已繳數額；及（c）付款人名稱及代何人付款。引用本申請的事實背景來說，申請人不滿答辯人沒有在第26條(a)所列出的 “應繳款項” 反映一項已被業主大會通過的扣減2,861元，他們亦不滿答辯人沒有在核證通知中根據第26條(b)列出從房協處收到的16,000元津貼，因此，他們指核證通知的內容違反條例的要求。

答辯人案情

5. 張律師代表答辯人提出的說法是：

 1. 核證無需以書面作出；

2. 第26(a)條所指的 “應付的款額” 需以業主大會的原來議決為基礎；

3. 第26(b)條所指的是業主自己按其在第26(a)條列明的應付款額，已繳付之數：

(i) 房協不是業主，其發放的津貼不應在這一欄反映；

(ii) 房協發出的津貼不應被視為替某一位業主支付而開列在第26(b)條的一欄；

(iii) 房協可隨時要求退回津貼，因此不能被視為已繳付之數。

4. 第26(c)條所指的付款人是指業主，因而並不包括房協支付的津貼；及

5. 如核證通知只列出經扣減已繳付的餘額為應繳款額，此舉會鼓勵業主延遲繳交“應付的款額”，等待有退款時只繳交銷減後的金額。

討論

6. 本席在這聆訊中主要優先處理一項法律問題，以不爭議事實為基礎，裁定答辯人於2013年4月24日發出的核證通知書是否符合《條例》第26條的要求，即本席需要釐清第26條的詮釋。

7. 在處理答辯人方的陳詞前，本席節錄第26條條文如下：

  “26. 在業主、已登記承按人、佔用人、第23(4)(b)條所提述的其他人，或獲此等業主、已登記承按人、佔用人、其他人就此以書面授權的人申請下，管理委員會須核證─ (由1993年第27號第42條修訂)

  (a) 按照第22條業主應付的款額；

  (b) 應付款額的已繳數額；

  (c) 付款人名稱及代何人付款。”

8. 本席現處理答辯人的理據。

(1) 核證無需以書面作出

9. 本席認為答辯人這說法與本申請無關，他們沒有說過已經發出口頭核證，事實上，答辯人選擇發出一份書面核證，他們現時說無須這樣做對他們的立論是沒有幫助的。再者，《條例》訂明核實的詳細資料共3欄（見第7段），本席認為即使條文沒有明文規定需作書面核實，但事實上這些資料難以口頭列出，口頭核實亦只會製造舉證困難，不是可取的方法。

(2) 應付的款額應以業主大會的原來議決為基礎

10. 這應該涉及第26(a)條，條文是 “按照第22條業主應付的款額” 。雙方不爭議大維修的集資是根據《條例》第22條進行的。本席同意這欄的資料必須依據業主大會的議決，本席更認為如議決了一個金額，後來因環境改變，導致金額有所調整，這調整經過業主大會議決通過，第26(a)條一欄應反映經調整後的金額。因此，雖然在自2010年6月7日及2010年11月10日的業主大會通過了業主應付的金額，但在2012年11月28日的管理委員會亦通過了剔除一項有關污水渠維修項目，後來在2012年12月19日的業主大會通過剔除這項目及退回相關的金額。本席認為假若這些調整都在核證通知的日期前發生，答辯人應以核證日期為準，把這調整在第26(a)條一欄反映。

11. 張律師更指答辯人有權要求業主先付原來款項，再退回已刪減的金額，本席不認同這說法，最重要是應準確無誤的反映以核證日期為準的狀況。即使不說先收款後退款在管理上是否可取，本席認為如在核證發出日應付金額已遁合法途徑調整，法團根本無權收取調整前的金額。

(3) 第26條(b)所指的是業主按其應付款額的已繳之數，不應包括房協的津貼

(i) 房協不是業主，其發放的津貼不應在這一欄反映

12. 第26(b)條的條文是 “應付款額的已繳數額” 。在庭上張律師指第26(b)條一欄只反映業主自己已繳交的費用，因此，房協既然不是業主，給予業主的津貼，不應反映在26(b) 條一欄。他沒有提出任何法例或案例支持他的說法。本席要求他澄清，如果要求核證的不是業主本人，而是按揭人或其他根據第26條合資格的人士，那麼管理委員會是否應在第26(b)條列出房協發出的津貼，張律師的回應是肯定的，並指這是因為按揭人或其他人不知道事情的底蘊，所以要向他們披露房協的津貼或所有付款，但對於業主本身來說，他們清楚知道自己還沒有繳交維修費，那麼管理委員會便不應在第26(b)條反映房協發出的津貼。本席再向他詢問，房協發放津貼是否有設定條件，即訂明只是那些已按時繳款才可以獲得津貼，他的回應是否定的。

13. 本席不接納如要求核證的人士是未繳款的業主，核證發出人無需在第26(b)條一欄反映房協津貼，第26(b)條的條文簡單直接，沒有劃分不同身份的人士提出核證要求會有不同代遇。

(ii)  房協支付的津貼不應被視為為某一位業主支付應繳款項

14. 答辯人這說法與事實不符，從房協於2011年10月24日的津貼發放通知看來，事實上房協已經把每戶的津貼計算妥當，而不是交一筆金額由答辯人分配，張律師又說，如果房協要追回已發給業主的津貼，應向某物業單位的業主追討，而不是向答辯人追討。按他這說法（本席不是說他這說法是正確），房協的津貼更應被視為屬於第26(b)條下的付款。他更說即使就欠款在審裁處提訴，答辯人有權追討全數而不扣減房協發放的津貼，本席實在不能同意。

(iii)  房協可隨時要求退回津貼

15. 張律師又指房協在未能完工情況可以隨時收回津貼，因此不可以把津貼寫在第26(b)條，不過在本席的詢問下，他同意在發出本申請相關的核證時，房協没有發出收回津貼的通知，更準確一點的說法是當房協發出津貼撥款通知的時候，大維修工程已經完結，因此，在發出核證時不存在房協追回津貼的說法。此外，本席在前文第12-13段的討論也適用於這一點。

(4)  第26(c)條所指的付款人是指業主

16. 第26(c)條的條文是 “付款人名稱及代何人付款” 。本席不能同意答辯人的說法，首先第26(b)條沒有訂明繳款人必須是業主，其次，如果繳款人必須是業主，根本無須在第26(c)條核 “證付款人名字及代何人付款”，本席認為房協的津貼可在這一欄清楚列明。

(5)  應繳款額先扣減房協津貼會鼓勵延遲繳款

17. 本席認為是否按時繳款不是第26條的關注，法團應採納其他方法鼓勵或嚴格執行依時付款的要求，而不是在按第26條發出的核證選擇性反映所須要填寫的詳情，以達管理準時付款的目的。最重要的是在核實的日期，第26條要求列出的狀況應如實被反映。例如有人在房協津貼發放前要求核實，便無需反映這項在第26(b)條一欄。

總結

18. 本席考慮過答辯人的所有說法，本席認為第26(a)條應洽當反映調整後的金額。本席亦不同意張律師指第26(b)條一欄只需填上業主自己作出的繳款；本席不同意有責任提供核實者可對不同身份的申請人有不同的處理方式或提供不同的資料，第26(b)條非常清楚，沒有提出身份不同應有不同的處理方式，從第26(c)條更清楚可見核證須要清楚反映非由業主自己作出的繳款；業主是否已繳付第26(a)條的款項並不影響第26(b)及(c)條的要求。本席認為答辯人需要核實關鍵日的狀況，包括已調整的“應付金額”及所有針對某單位的繳款，包括房協發出的津貼。

裁決

19. 本席裁定答辯人於2013年4月24日發出的核證未符合《條例》第26條的要求。

訟費

20. 本席認為答辯人須支付申請人訟費，由本席按區域法院基準於內庭作簡易評定。申請人須於14天內提交及派送訟費陳述書，而答辯人須於其後的14天內提交及派送反對清單。這是暫准命令，若沒有人於14天內提出訟費更改的申請，這暫准命令則成為絕對命令。

	陳玲玲暫委法官
	土地審裁處

第一至第六申請人，無律師代表，由蔡銓友代表應訊

答辯人由張達成葉祺智律師事務所張達成律師代表應訊