周春燕另一百四十五人 對 富嘉花園業主立案法團
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LDBM 300/2013
香港特别行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2013年第300宗
| 周春燕 | 第一申請人 | |
| 梁美秀 | 第二申請人 | |
| 袁紹偉 | 第三申請人 | |
| 麥翠茵 | 第四申請人 | |
| 馬嬋蘭 | 第五申請人 | |
| 劉月娥 | 第六申請人 | |
| 梁佳棠 | 第七申請人 | |
| 文偉南 | 第八申請人 | |
| 邱健偉 | 第九申請人 | |
| 麥愛英 | 第十申請人 | |
| 林英明 | 第十一申請人 | |
| 王惠娟 | 第十二申請人 | |
| 陳忠平 | 第十三申請人 | |
| 何後才 | 第十四申請人 | |
| 潘志榮 | 第十五申請人 | |
| 姚滿東 | 第十六申請人 | |
| 麥慶彪 | 第十七申請人 | |
| 陳初強 | 第十八申請人 | |
| 陳月弟 | 第十九申請人 | |
| 楊雁嬋 | 第二十申請人 | |
| 梁耀榮 | 第二十一申請人 | |
| 陳聯堂 | 第二十二申請人 | |
| 莊國民 | 第二十三申請人 | |
| 張文威 | 第二十四申請人 | |
| 陳美籌 | 第二十五申請人 | |
| 何國泉 | 第二十六申請人 | |
| 邱燕芳 | 第二十七申請人 | |
| 方孝球 | 第二十八申請人 | |
| 林文傑 | 第二十九申請人 | |
| 胡振夏 | 第三十申請人 | |
| 黃熾輝 | 第三十一申請人 （已中止） | |
| 黃漢璋 | 第三十二申請人 | |
| 卓立宏 | 第三十三申請人 | |
| 黃沛鏗 | 第三十四申請人 | |
| 鄭偉盛 | 第三十五申請人 | |
| 葉上梅 | 第三十六申請人 （已中止） | |
| 陳永雄 | 第三十七申請人 | |
| 潘德洪 | 第三十八申請人 | |
| 馮天運 | 第三十九申請人 | |
| 龐道偉 | 第四十申請人 | |
| 李惠媛 | 第四十一申請人 （已中止） | |
| 梁振聲 | 第四十二申請人 | |
| 劉蘇元 | 第四十三申請人 | |
| 施性利 | 第四十四申請人 | |
| 陳能恩 | 第四十五申請人 | |
| 田萍芳 | 第四十六申請人 | |
| 凌偉光 | 第四十七申請人 （已中止） | |
| 何東照 | 第四十八申請人 | |
| 楊境灼 | 第四十九申請人 | |
| 區耀輝 | 第五十申請人 | |
| 蒲秀顔 | 第五十一申請人 | |
| 泰穗英 | 第五十二申請人 | |
| 賴燦成 | 第五十三申請人 （已中止） | |
| 徐智光 | 第五十四申請人 | |
| 梁鉅桓 | 第五十五申請人 | |
| 利潤琼 | 第五十六申請人 | |
| 林展鋒 | 第五十七申請人 | |
| 陳國華 | 第五十八申請人 | |
| 何國鴻 | 第五十九申請人 | |
| 鄧洪魯 | 第六十申請人 （已中止） | |
| 何景民 | 第六十一申請人 | |
| 盧美寶 | 第六十二申請人 | |
| 胡淑貞 | 第六十三申請人 | |
| 陳耀林 | 第六十四申請人 | |
| 繆樹佳 | 第六十五申請人 | |
| 莫秀英 | 第六十六申請人 | |
| 黃崚愉 | 第六十七申請人 | |
| 莫詠儀 | 第六十八申請人 | |
| 盧麗君 | 第六十九申請人 （已中止） | |
| 周惠真 | 第七十申請人 | |
| 譚漢傑 | 第七十一申請人 | |
| 陳玉英 | 第七十二申請人 | |
| 陳志明 | 第七十三申請人 | |
| 丘玉珠 | 第七十四申請人 | |
| 區澤文 | 第七十五申請人 | |
| 曾其興 | 第七十六申請人 | |
| 黃永崧 | 第七十七申請人 | |
| 羅燕冰 | 第七十八申請人 | |
| 何錫聰 | 第七十九申請人 | |
| 李連英 | 第八十申請人 | |
| 王慧賢 | 第八十一申請人 | |
| 鍾瑞香 | 第八十二申請人 | |
| 黃耀光 | 第八十三申請人 | |
| 蘇順堂 | 第八十四申請人 | |
| 曹紅生 | 第八十五申請人 | |
| 周淑芳 | 第八十六申請人 | |
| 梁麗娟 | 第八十七申請人 （已中止） | |
| 吳偉強 | 第八十八申請人 | |
| 熊錦榮 | 第八十九申請人 | |
| 譚健明 | 第九十申請人 | |
| 易煥雯 | 第九十一申請人 | |
| 梁小鳳 | 第九十二申請人 | |
| 楊佩音 | 第九十三申請人 | |
| 王維園 | 第九十四申請人 | |
| 朱君騰 | 第九十五申請人 | |
| 黃美英 | 第九十六申請人 （已中止） | |
| 陳美萍 | 第九十七申請人 | |
| 龍施貝 | 第九十八申請人 | |
| 柯育銘 | 第九十九申請人 | |
| 丘瑞美 | 第一百申請人 | |
| 黃玉娥 | 第一百零一申請人 | |
| 梁萬照 | 第一百零二申請人 | |
| 蕭潤權 | 第一百零三申請人 | |
| 陳永添 | 第一百零四申請人 | |
| 宋文光 | 第一百零五申請人 | |
| 蕭偉忠 | 第一百零六申請人 | |
| 馮耀文 | 第一百零七申請人 | |
| 余志成 | 第一百零八申請人 | |
| 李錦肖 | 第一百零九申請人 | |
| 陳麗仙 | 第一百一十申請人 （已中止） | |
| 徐耀洪 | 第一百一十一申請人 | |
| 莊賽琴 | 第一百一十二申請人 | |
| 原敏成 | 第一百一十三申請人 | |
| 楊楚成 | 第一百一十四申請人 | |
| 李陳惠珍 | 第一百一十五申請人 | |
| 劉偉英 | 第一百一十六申請人 | |
| 郭慧霞 | 第一百一十七申請人 | |
| 謝玉芳 | 第一百一十八申請人 | |
| 曾慶祥 | 第一百一十九申請人 | |
| 鄧寶信 | 第一百二十申請人 | |
| 熊惠珍 | 第一百二十一申請人 | |
| 馬文樂 | 第一百二十二申請人 | |
| 麥永順 | 第一百二十三申請人 | |
| 林艷娟 | 第一百二十四申請人 | |
| 梁德光 | 第一百二十五申請人 | |
| 李妙仙 | 第一百二十六申請人 | |
| 馬家慶 | 第一百二十七申請人 | |
| 姚旭欽 | 第一百二十八申請人 | |
| 夏雪貞 | 第一百二十九申請人 | |
| 劉健全 | 第一百三十申請人 | |
| 曾志良 | 第一百三十一申請人 | |
| 劉桂芳 | 第一百三十二申請人 | |
| 黃炳坤 | 第一百三十三申請人 | |
| 崔永強 | 第一百三十四申請人 | |
| 何有榮 | 第一百三十五申請人 | |
| 陳偉枚 | 第一百三十六申請人 | |
| 林勤 | 第一百三十七申請人 | |
| 林翠華 | 第一百三十八申請人 | |
| 林芝 | 第一百三十九申請人 | |
| 黃江強 | 第一百四十申請人 | |
| 原珏蓉 | 第一百四十一申請人 | |
| 黃培基 | 第一百四十二申請人 | |
| 關桂珍 | 第一百四十三申請人 | |
| 鄧瑞芳 | 第一百四十四申請人 | |
| 甄榮德 | 第一百四十五申請人 | |
| 陳惠玲 | 第一百四十六申請人 | |
| 及 | ||
| 富嘉花園業主立案法團 | 答辯人 |
主審法官： 土地審裁處陳玲玲暫委法官
審訊日期： 2014年6月10日、2014年6月11日、2014年7月17日及2014年8月19日
判案書日期： 2014年8月22日
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判 案 書
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1. 第1至第146申請人（下稱 “申請人”）是香港沙田大圍大圍道67至77號富嘉花園（下稱 “富嘉花園”）的業主。其中10名申請人（分別是第31、36、41、47、53、60、69、87、96及110申請人）已終止本案之申請。
2. 答辯人是富嘉花園的業主立案法團。
3. 申請人於2013年11月14日向土地審裁處提出本案的申請，經再修訂後要求審裁處頒佈下列命令：-
(i) 答辯人的管理委員會（下稱 “管委會”），於7天內 (a) 按照《建築物管理條例》附表2第6(4)(b)段，補選主席；並因應不少於5%業主於2013年10月15日提出的要求召開業主大會討論及議決撤換管委會委員；或 (b) 根據《建築物管理條例》附表3第1(1)(c)段，促使秘書發出召開業主大會的會議通知討論撤換管委會委員；或 (ii) 根據《建築物管理條例》第31條解散管委會並委任一名管理人以替代以上3(i)(a)及3(i)(b)段。
4. 答辯人於2014年1月7日就申請通知書中向土地審裁處提交反對通知書，於2014年4月23日提交了修改反對通知書，反對理由包括現時管委會運作正常，沒有理由解散管委會等。
背景
5. 富嘉花園於1989年建成，共3座住宅大廈，由864住宅單位，31間商舖及260個車位之停車場組成。於2013年3月24日業主大會議決通過進行大維修工程，經歷相關程序後，大維修工程於2013年7月15日開始進行（大維修的合法性並非本案的爭議點）。不過，在2013年10月，當大維修工程開始後，工程遭遇某些業主阻撓，最後，法團在高等法院提出訴訟，於申請禁制令得直後，工程繼續進行。
6. 在2013年9月29日，當時管委會主席胡樹權曾回應不少於5%業主要求，召開富嘉花園特別業主大會解答維修工程題問。
7. 於2013年10月15日，再有不少於5%業主提出的要求主席召開業主大會（“該召開業主大會要求”），議決撤換管委會委員（“該議題”）。管委會主席於2013年10月29日向管委會辭退主席一職，於2013年11月6日生效。有見主席職位懸空，該召開業主大會要求可能不獲處理，部份業主指示吳伯仲律師樓於2014年1月14日致函管委會，要求於臨近的業主周年大會加入撤換管委會成員的議程。吳伯仲律師樓一再於2014年1月17日，重申同一要求，但不獲受理，於2014年4月10日舉行的業主大會，並沒有討論撤換管委會成員。
補選主席的申請
8. 申請人要求審裁處發出命令，答辯人於命令日起計7天內，從管理委員中補選主席，以期可按《條例》附表3第1(2)條召開業主大會討論及議決該議題。不爭議的是管委會自2013年11月6日開始沒有主席，亦因為這原故，該召開業主大會要求至今仍未獲得處理。答辯人同意沒有主席，便不能召開業主大會，他們的說法是這狀況是由部份業主的無理行為導致的，亦因同樣理由，委員間補選主席未能成功；雖曾於2014年4月10日召開業主大會補選，卻因為沒有提名而導致補選失敗。
9. 本席認為申請人要求這濟助並無實際效用，因為除非現任的委員有意出任主席一職，否則，即使本席下令他們，仍不能確保補選主席成功，申請人亦無從執行本席的命令，因此本席拒絶頒發不能被有效執行的命令。
命令委員會召開業主大會開會的申請
10. 這要求是基於《條例》附表3第1(1)(c) 條提出，附表3第1(1)(c) 條賦與管委會權力在任何時候根據情況以認為恰當的事宜召開會議，但卻並沒有規限管委會必須就某些議題召開會議（除非《條例》另有規定），因此本席不認為申請人可依賴這條款要求法庭命令管委會 “認為” 該議程是 “洽當” 而召開會議。不過，管委會的行事方式，可成為法庭考慮是否應解散管委會的考慮。
解散管理委員會及委任管理人
11. 申請人指由於主席職位一直懸空，管委會又拒絶把該議程納入2014年4月10日業主周年大會內討論，該議題一直未能處理，因此他們要求法庭解散管委會及委任管理人。
12. 答辯人的立場是管委會在沒有主席的情況下，運作正常，不受影響，沒有理由須要解散管委會，從而無須委任管理人。答辯人又指提訴時，訴因不存在，本席不同意，事實上主席突然辭職主職懸空，至入稟已有一個月，當時有一項要求等待主席處理，本席不認為提訟是過早，甚至是訴因不存在。
13. 在本席面前的證據顯示，直至審訊時委員會一直沒有主席，因為沒有主席的原故，不能執行《條例》附表3第1(2)條，《條例》附表3第1(2)條賦予業主有權就屋苑管理事宜，要求召開業主大會，好使一些不少於5%業主認為重要的議題能夠在業主大會中被所有業主參與討論及議決。本席認為這條款可制衡管委會濫權的可能，因此這機制絶不能被窒礙。本席認為，無論是什麼原因，雙方不爭議的是因為沒有主席而未能處理該召開業主大會要求，這是不合宜的，本席認為既然經歷9個月時間，現任委員仍沒有人願意當主席，導致不能履行完成《條例》附表3(1)(2)的責任，這管委會應被解散。
14. 至於委任管理人一事，申請人一直未有提交提名人，直至最後陳詞的聆訊，他們仍要求押後處理後提名，答辯人方沒有反對，申請人等之後提名了一位衛慶祥先生，他並非富嘉花園的業主，從他的履歷顯示他有豐富的屋苑管理服務經驗，他至今仍擔當同區一大型屋苑的管委會主席經歷9年，又積極參與協助屋苑成立業主立案法團及協助處理解決管理事務。
15. 答辯人方於2014年8月12日來信法庭，指因為有數名委員辭職，對這提名人未能提交具代表性的說法，在這情況下，本席視作沒有反對說法處理。
最新發展
16. 在押後聆訊之前的一天，答辯人書面通知審裁處及申請人指已經在管委會中補選了主席，是一位李先生。
17. 根據答辯人的代表律師於2014年8月18日下午寫信給申請人及審裁處，信中答辯人的律師有這樣的陳述：
“ (1) Mr Cheng Chung Lun and Madam Lau Lai Yung had resigned their post as management committee members of the Respondent; (2) Mr Chan Kwok Piu and Mr Lee Kam Hing was appointed management committee members of the Respondent and Mr Lee was elected by the committee as the chairman of the Respondent; and (3) Their respective term of office will expire up to the next owners’ meeting.”
18. 在庭上，本席詢問 “下一次業主大會” （the next owners’ meeting）的日期，古大律師的回應是未知道，現時的任期應該是直到2015年的週年大會，本席詢問獲選的主席會否處理該召開業主大會的要求，古大律師的回應是未有指示，原因是新主席的任命仍未完成註冊程序，因此不能取得主席的意願或計劃，本席向他指出，第一，何時因應要求召開大會在《條例》附表3第1(2) 條已有規定，第二，現時審訊已完結，申請人亦提交了管理人人選，本席最低限度可以在兩人中間選擇一位，而並非必然接納李主席。最後，古大律師向本席陳詞指主席的任命在2014年8月12日當選時已生效，只有在特殊情況下才會被拒絕註冊，最終，本席得到承諾，李先生會按法律要求召開業主大會，不過，古大律師同意，如果註冊出了問題，李主席期間所做的都成為無效。
19. 考慮到本案的背景，該召開業主大會要求因主席職位懸空不獲處理，至今歷時差不多10個月，一個法例規定必須於14天內回應的要求，拖延了差不多10個月。審訊期間，答辯人仍堅稱管委會在沒有主席的情況下運作正常，忽略法例賦予業主的權力因主席職位懸空被剝削，對未能補選主席，他們堅稱無人願意擔任主席一職，不過在申請人等提交了管理人的人選後，答辯人卻在數天內召開管委會並成功補選了主席，但就新主席會如何處理該召開業主大會要求時，卻以未完成註冊為由，不能向法庭提交確切的計劃，直到法庭指出，法庭有權考慮另一提名人後，才扭轉情況。本席認為這是非常不理想的處理方法，顯示答辯人方選出主席只是用以止息申請人的申請，是見招拆招的做法，並非有意解決問題，連法庭提問，都沒有確切的回應，古大律師的陳詞欠缺一貫性，這可能因為受制於指示，但答辯人方的處理方式，並不能獲得本席信任。
20. 反之，本席考慮過衛慶祥先生的履歷，本席認為他在屋苑管理事上相當有經驗，本席亦考慮他的獨立性，他的獨立性可讓他以客觀的態度處理首要處理的事情。本席認為他是恰當人選成為管理人，他的責任是就申請人的要求，召開業主大會。
押後提交管理人的訟費
21. 答辯人要求由申請人支付要求押後提交管理人的訟費，不過，答辯人在沒有提出申請下，用了這段押後時間補選主席，並要求法庭接納，聆訊時，用了不少時間處理答辯人提交的新主席，本席不認為這押後訟費應由申請人支付，本席認為應歸於訟案中。
本申請的訟費
22. 本席認為答辯人須支付申請人本申請的訟費，由本席按區域法院基準於內庭作簡易評定。申請人須於14天內提交及派送訟費陳述書，而答辯人須於其後的14天內提交及派送反對清單。這是暫准命令，若沒有人於14天內提出訟費更改的申請，這暫准命令則成為絕對命令。
命令
23. 本席現作出以下命令：
(1) 根據《建築物管理條例》（第344章）第31條第(1)款，解散富嘉大厦第十屆管理委員會； (2) 根據《建築物管理條例》第31條第(1)款及第31條第(2)款，委任衛慶祥先生為管理人，任期由本命令日起生效，直至新一屆管理委員會委員選出為止； (3) 管理人由本命令日起計21天內，按《建築物管理條例》附表3第1(2)發出業主大會通知，議程包括但不限於選出新一屆管理委員會；及 (4) 答辯人須支付申請人本申請的訟費，按區域法院基準作出簡易評定。申請人須於14天內提交及派送訟費陳述書，而答辯人須於其後的14天內提交及派送反對清單。這是暫准命令，若沒有人於14天內提出訟費更改的申請，這暫准命令則成為絕對命令。
| 陳玲玲暫委法官 | |
| 土地審裁處 |
第一、第四、第十六、第二十、第二十三至第二十五、第二十八、第三十七、第四十二、第四十五、第五十二、第五十七、第六十七、第七十一、第七十五、第八十一、第八十五、第九十二、第一百零二、第一百零三、第一百零九、第一百一十六、第一百二十、第一百二十二、第一百二十三、第一百二十五、第一百三十一、第一百三十三、第一百三十八及第一百四十一申請人：無律師代表，由陳惠玲女士代表應訊
第二、第三、第五至第十五、第十七至第十九、第二十一、第二十二、第二十六、第二十七、第二十九、第三十、第三十二至第三十五、第三十八至第四十、第四十三、第四十四、第四十六、第四十八至第五十一、第五十四至第五十六、第五十八、第五十九、第六十一至第六十六、第六十八、第七十、第七十二至第七十四、第七十六至第八十、第八十二至第八十四、第八十六、第八十八至第九十一、第九十三至第九十五、第九十七至第一百零一、第一百零四至第一百零八、第一百一十一至第一百一十五、第一百一十七至第一百一十九、第一百二十一、第一百二十四、第一百二十六至第一百三十、第一百三十二、第一百三十四至第一百三十七、第一百三十九、第一百四十及第一百四十二至第一百四十六申請人：由吳佰仲律師行轉聘吳彥中大律師代表應訊
答辯人：由翁余阮律師行轉聘古澤銘大律師及劉玉儀大律師代表應訊