陳嘉儀 對 簡贊培
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LDPD 1012/2013
香港特别行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2013年第1012宗
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| 陳嘉儀 | 申請人 | |
| 及 | ||
| 簡贊培 | 答辯人 |
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| 主審法官 : 土地審裁處陳玲玲暫委法官 |
| 審訊日期 : 2013年8月1日 |
| 判決日期 : 2013年8月 16日 |
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判 決 書
[上訴許可申請]
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1. 本席於2013年6月24日在答辯人缺席下頒發收樓令及訟費令，又於2013年7月19日頒令撤銷他的擱置申請，他現時就2013年7月19日的命令提出上訴許可申請。
2. 本案件的申請人是位於九龍土瓜灣明倫街10A號1/F樓 (“處所”)的業主，她於2013年4月29日發出《申請通知書》(“表格22”)要求收樓令，理由是租約期滿。答辯人於2013年5月6 日存檔《反對通知書》指雙方約於2012年9月中有一口頭合約，加租及讓他續租一年。
3. 本案的訴訟歷程如下。雙方於2013年6月6日首次就本申請出席在本席席前聽取指示，答辯人對收樓申請仍然提出反對。本席向雙方發出預備審訊的指示，包括存檔證人陳述書，並把案件押後至6月24日，答辯人於2013 年 6 月18日存檔證人陳述書，内容提及於聆訊日將不會出庭，聆訊當天答辯人没有出席，而申請人已預備妥當審訊，本席滿意答辯人知道聆訊日期，於是展開審訊。審訊後本席接納申請人的證據，指雙方租約已於2010年10月11日約滿，之後答辯人繼續存款到申請人的指定戶口支付月租，申請人繼續收租，這等行為構成了定期租賃(periodic tenancy) ，是月租，當一方想終止這定期租賃時，應以一個月書面通知。本席接納申請人於2013年3月7日發出《終止租約通知書》，本席於當天即6月24日發出收樓令及訟費命令。答辯人於2013年7月3日申請擱置本席於6月24日發出的命令，本席於聆訊後拒絕申請，但為求清晰起見，本席把2013年6月24日命令中的地址根據土地註冊處的記錄作出修改。
4. 現時答辯人就本席撤銷他的擱置申請提出上訴許可申請。本席先處理答辯人是否有權存檔一份文件，是在他申請擱置命令時沒有呈交的，他指文件是關於他指稱遇襲後報警的口供紙。《高等法院規則》第59號命令第10條規則就上訴法庭是否接納進一步證據，有以下的規定：
(1) ...
(2) 上訴法庭具有權力藉在法庭上進行口頭訊問、誓章或在訊問員席前錄取的書面供詞而收取關於事實問題的進一步證據；但除非有特別理由，否則上訴法庭不得接納該進一步證據(關於在審訊或聆訊日期後發生的事宜的證據除外)。
5. 根據上述規例，本案的答辯人在這階段要求提出申請存檔新證據，需提出特別理由。法庭在審議是否接納新證供時，須要考慮的事項已在Ladd v Marshall [1954] 1W.L.R. 1489一案列出，包括 (i)新證據是否雖經合理努力，仍不可能在原審時獲取；(ii)新證據是否會對法庭的看法有重要影響；(iii)新證據不可有潛在不可能性。本席就這些原則詢問答辯人，他都沒有提供合理的回應，本席亦考慮過他已經告知法庭他聲稱遇襲的事，本席知悉他曾入院但無須留醫，本席亦知道申請人的代表否認與襲擊案有關，本席認為口供紙不會對法庭的看法有重要影響，本席拒絕答辯人提交新證據的申請。
6. 在本上訴許可申請，答辯人提出3個理據：
(i) 本席未有充份考慮他缺席的理由；
(ii) 地址錯誤導至所有文件派遞無效包括《終止租約通知書》和《申請通知書》；及
(iii) 一案三審。
缺席理由
7. 於 2013年 7 月 3 日答辯人提出申請擱置收樓令及暫緩執行收樓令。本席拒絕他的申請，當時本席須首先考慮答辯人提出的缺席理由，經考慮後本席不接納他因遇襲不敢出庭。答辯人現時指本席沒有充份考慮他主觀的驚怕程度。本席已在2013年7月19日的判決書第5段列出理由如下：
“本席認為[缺席理由]是不能成立的，根據他說事件已經報警及交由警方處理，本席看不出他有什麼害怕的理由，如果他真的害怕，他可以派代表出庭，正如今天他也是親自出庭作擱置申請，本席看不出他有害怕的理據。此外他又指他在遇襲之後到了醫院，醫生要求他留院觀察四小時，不過他隨即自己安排出院，他指自己頭暈，身體不適，不能出庭，但他沒有提供任何醫療報告，因此，根據案例定下的原則，本席不接納他有理由不出席聆訊，本席拒絕撤銷命令的申請。”
明顯地，本席已經考慮過他的聲稱。
地址錯誤引至送達無效
8. 答辯人指地址錯誤導至所有文件派遞無效，要求重新再做派遞。
9. 標準租約上的地址是：明倫街/道10號即A室弍(1/F) 樓；表格22 的地址是：九龍土瓜灣明倫街10號1/F A室，與標準租約上所顯示的相若；《終止租約通知書》上所載的地址是，九龍土瓜灣明倫街10號A1樓，《終止租約通知書》的投寄非掛號郵件證明書上所記錄的地址與《終止租約通知書》的相同。在申請擱置聆訊時，答辯人聲稱沒有收到《終止租約通知書》及表格22，他提交了土地註冊處的記錄，上面所記載以申請人為註冊業主的物業地址是 1ST FLOOR NO.10A MING LUN STREET KOWLOON。答辯人指這證明申請人的兩類通知書所載的地址錯誤，導至郵遞錯誤，又指即或本席裁定事實上並無派遞錯誤，仍需重新派遞，以符合程序上的要求。
10. 就表格22的派遞投訴，本席認為他完全沒有基礎，因為他按時存檔《反對通知書》及出庭聆訊，本席亦接納申請人方指已經把表格22張貼於處所鐵閘3天的說法。至於沒收到《終止租約通知書》的說法，本席考慮過所有相關的證供包括郵遞地址與土地註冊的歧異，本席亦曾到現場實地視察，認出處所鐵閘與照片顯示一樣，本席亦在現場視察信箱的標示及排列，本席接納申請人方的證供指已經把《終止租約通知書》插入 “10號A二樓”信箱及在涉案處所的大閘張貼，此外，這兩種方式無需郵遞都能成功派給答辯人，再者，本席亦裁定投寄非掛號郵件證明書上的地址，可以把《終止租約通知書》寄達處所的信箱。因此本席已作出了事實的裁決答辯人已經收到兩類通知書。最後，本席看不出有甚麼理據，因為郵遞地址與土地註冊處的記錄的輕微不符，在已經裁定答辯人曾收到兩類通知的程況下，仍需要重新再派遞。
11. 答辯人曾試圖指稱租約上的地址與土地註冊的地址不同，因此不是一份有效的租約，本席要求他澄清如果租約無效，他以甚麼身份仍然留在處所內，他沒有回應，卻撤回這說法，所以本席無需就這說法作出分析及裁決。
一案三審
12. 答辯人已在申請擱置命令聆訊中提出過這點。他指案件已於LDPD 3019/2011及LDPD 2828/2012審議過，不能一案三審，本席不同意他的說法，正如倫先生指出，在本案業主是依賴一份於2013年3月7日發出的新的《終止租約通知書》，在這情況下，新的《終止租約通知書》構成一項新的訴因，不可能構成一案三審，不然業主便永遠不能收樓。事實上本席亦已經就這點作出裁決，見2013年7月19日判決書第9段：
“ 本席認為申請人根據一份新的《終止租約通知書》，以租約期滿收樓是一項新的申索所因，不構成一案多審。”
13. 有關上訴許可申請，適用的法規記載於香港法例第17章《土地審裁處條例》第11AA (6) 條中：
“(6) 除非聆訊有關許可申請的審裁處、上訴法庭或司法常務官信納-
(a) 有關上訴有合理機會得直；或
(b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。”
14. 本案中，基於本席在前文所陳述的原因，本席未能信納答辯人擬提出的上訴有合理機會得直，或有其他有利於秉行公正的理由；再者，在事實裁決上，一般來說，由於審訊的法官是親自聆聽及查考相關證供，除非審訊的法官犯了明顯的錯誤，上訴庭亦不會干預，因此，本席拒絕上訴許可申請。
暫緩執行令
15. 答辯人指本席應頒發暫緩執行令直至上訴有裁決為止，一般而言，上訴人須使法院信納有良好的理由(good reasons)，才能申請成功。本案中，答辯人未能説服本席。
(1) 答辯人未能證明他擬提出的上訴有合理機會得直；及
(2) 答辯人指不暫緩執行收樓令可能導至他與三房客露宿街頭。
16. 本席不接受這說法，不爭議的是租約於2010年9月已屆滿，答辯人的身份是約滿又未遷出的租客，根據約滿後他每月交租及業主每月收租的行為，法庭視這為定期租賃，一個月書面通知便可終止這租賃。即使本席接納答辯人的說法（但本席已經拒絕接納）指有一口頭租約，這都應該在本年9月約滿，業主收樓的意慾非常明確，本席看不出不批准暫緩執行收樓令會對答辯人及其租客做成不能彌補的損失。
17. 本席撤銷暫緩執行令的申請。
總結
18. 基於上述的理由，本席撤銷答辯人的兩項申請。
訟費
19. 本案訟費由答辯人支付，以區域法院基準評核為$100。
| 陳玲玲暫委法官 | |
| 土地審裁處 |
申請人代表倫錦華先生應訊
答辯人親自應訊