順利發展工程公司 對 駱婉霞
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LDPD 2812/2013
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2013年第2812宗
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| 順利發展工程公司 | 申請人 | |
| 及 | ||
| 駱婉霞 | 答辯人 |
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| 主審法官 : 彭浩泉審裁處成員 |
| 聆訊及判決日期 : 2014年3月18日 判決書日期 : 2014年3月24日 |
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判決書
(上訴許可申請)
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背景
1. 本案於2013年12月17日在本席席前聆訊，答辯人承認欠租，因此本席作出以下頒令:
a. 除以下第c段所述外, 答辯人須把涉案處所即“新界粉嶺坪輋路242 號丈量約份第82約補租地段第14號餘段(部份)”的空置管有權交還申請人;
b. 答辯人須支付申請人由2013年5月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益, 以每月9,240元計算;
c. 如果答辯人在2013年12月30日(“濟助期屆滿日”)或之前把以上第b段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益) 繳存土地審裁處, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免, 而涉案處所的租約亦恢復有效;
d. 除非另有命令, 審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處, 及本審裁處會將收到的款項發放給申請人;
e. 不頒訟費命令。
2. 答辯人於2014年3月11日提出非正審申請，要求：(1) 批准延長濟助期30日；及(2)批准逾期上訴許可。
3. 答辯人於(1) 的申請理由是在涉案處所收養多隻流浪動物，需要時間安排他人收養。於此，申請人代表鄔舜輝反對，因為答辯人已欠租多時，加上她是破產人士，無力繳付欠租，延長濟助期無疑是加重申請人的損失。
4. 至於答辯人的上訴理由，只是重複她於當日反對通知書上陳述的理由，即涉案處所是農地，並不是土地審裁處有權管轄的範圍，因為根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章) 第3(1)(b)條，該條例第一部不適用於「農地及其上的建築物 ……」。
5. 法庭在許多案例中指出，在處理逾期上訴申請時，會考慮的各因素是：
(i) 延誤的長短；
(ii) 造成延誤的原因；
(iii) 擬提的上訴的成功機會；及
(iv) 因延誤及若批准延展期限對答辯人可能造成的損害。
而在考慮上述這些因素時，法庭尤為關注的是擬提的上訴是否有合理的成功機會。
6. 根據《土地審裁處規則》第30B（2）條，向審裁處提出的上訴許可申請，必須在土地審裁處的裁決作出日起28天內提出。審裁處的裁決的日期為2013年12月17日，故須提出上訴的期限為2014年1月14日。答辯人辯稱她不知道上訴是有限期的，這當然不是合理的理由。
7. 最重要的是，於2013年12月17日聆訊時，本席已向答辯人闡釋，根據《土地審裁處條例》第8(6)條在2008年的修訂，「審裁處具有司法管轄權，可根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)或在其他情況下，作出收回任何處所的管有的命令或強迫租客離開該處所的命令。」(劃線是後加強調)
8. 又根據經修訂的《土地審裁處條例》第8(8)條，「對任何收回管有或強迫離開的申請，不論該申請是否根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)而提出，及對根據該條例第IV部而提出的新租賃申請，審裁處不論是否批准該等申請，均具有司法管轄權，可作出以下一項或多於一項命令—
(a) 繳付租金及中間收益(包括租金及中間收益的中期付款)的命令；
(b) ……；
(c) ……；
(d) ……。」
(劃線是後加強調)
9. 上訴法庭在廣泰樓業主立案法團訴心意中西美食「2012」4 HKLRD 628 一案更指出，土地審裁處按第8 (6)條的司法管轄並不局限於業主與租客類案件(參考判案書第27至29段)。
10. 此外，答辯人亦沒有注意，即使《業主與租客(綜合)條例》第一部不適用於「農地及其上的建築物 ……」，但是其第四部或第五部卻會適用。根據《業主與租客(綜合)條例》第四部及第五部，「農地一詞須具有《差餉條例》(第116章)第36條給予該詞的涵義」。
11. 根據《差餉條例》第36(a)條，該農地必須為「及在農地上完全或主要用作與農地相關用途的非住宅建築物，但作為裝飾庭園、園圃或遊樂場地的一部分的土地，或完全或主要作運動或康樂用途的土地，則不包括在內」。於此，申請人有呈上差餉物業估價 署於2013年9月24日發出的徵收涉案處所差餉的通知書，意即涉案處所不屬於《差餉條例》第36條給予「農地」的涵義。
12. 《土地審裁處條例》第11AA(6)條規定，除非法庭信納: (a)有關上訴有合理機會得直; 或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。經聆聽答辯人親自應訊所作的證供及陳述上訴的理由，及審閱申請人在審裁處提交的文件，本席在考慮所有的證供後，認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會。本席亦認為本案不存在其他利於秉行公正的理由，以致應進行上訴聆訊。基於上述分析和理由，本席拒絕答辯人要求批予逾期上訴許可的申請。
本席的裁決
13. 總括上文，本席拒絕答辯人：
(a) 延長濟助期的申請，
(b) 逾期上訴許可的申請。
由於申請人不要求訟費，本席不頒訟費命令。申請人可恢復執行已取得的收樓令狀。
| 彭浩泉審裁處成員 | |
| 土地審裁處 |
申請人： 無律師代表，由鄔舜輝先生代表應訊
答辯人： 無律師代表，親自應訊