陶煥林 對 洪鏡全
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LDPD 346/2013
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號 LDPD 2013 年第346宗
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| 申請人 | 陶煥林 | |
| 訴 | ||
| 答辯人 | 洪鏡全 |
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| 主審法官 : 土地審裁處法官高勁修 |
| 審訊日期 : 2013年4月19日 |
| 判案書日期 : 2013年4月19日 |
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判 案 書
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1. 申請人（陶煥林）是涉案處所（即新界屯門藍地青磚圍DD130，Lot No.44）的擁有人。
2. 根據他的案情：
(1) 他藉一份日期2010年5月1日的書面租約將處所租予答辯人（洪鏡全），為期兩年，由2010年5月1日至2012年4月30日，每月租金1,000元。
(2) 租約期滿後，答辯人以月租方式繼續租用處所，每月租金仍然是1,000元。
(3) 答辯人未有繳付由2012年8月1日起的租金。
(4) 申請人曾通知答辯人須於2013年2月4日搬走，但答辯人拒絕搬出。
3. 申請人於是提出本案，向答辯人申請收回涉案處所，並追收欠租及中間收益。
4. 答辯人在反對通知書提出：
(1) 他與前業主（陶錦池）簽訂日期2005年5月1日的書面租約，租期由2005年5月1日至2012年4月30日，租約訂明：「到期再約由2011年至2016年跟政府租金水平照計」。該份租約的簽署，由申請人見證。
(2) 2005年開始租用處所時，建築物損壞不堪，他合共花了近十萬元裝修，當時陶錦池口頭承諾他可放心住滿十年。
(3) 他依賴政府發放的綜援金繳付租金。申請人因租金太少而沒有跟進答辯的人綜援金申請中的租金部分，政府於是停止發放綜援金的租金部分給答辯人。
(4) 他否認申請人是涉案處所的擁有人。
(5) 按申請人草擬的「終止租約協議書」（註：答辯人並沒有簽署），申請人打算收回處所後再放租，為何申請人不再將處所租給他呢？
5. 本案曾於2013年3月19日作過堂聆訊。本席將案件排期審訊，並指示雙方提交書面證供。
6. 答辯人沒有按指示提交書面證供，並缺席審訊。
討論
7. 申請人親自作供，其證供就如上文第2段所述一樣。申請人將他與答辯人簽訂的租約呈堂，列為證物A1。
8. 針對答辯人在反對通知書提出的抗辯理由：
(1) 申請人指自己是以村長身份於2005年見證陶錦池和答辯人之間的租約，但該租約與他無關。
(2) 他並不知道陶錦池和答辯人之間的任何口頭承諾，該等口頭承諾亦與他無關。
(3) 他有協助答辯人申請公共房屋。
(4) 答辯人提供的土地登記冊紀錄並非關於涉案處所。
(5) 他收回涉案處所自住。
9. 本席認為本案的重點在於：
(1) 陶錦池和答辯人之間的租約對申請人是否有約束力？
(2) 陶錦池對答辯人的口頭承諾對申請人又是否有約束力？
(3) 答辯人沒有繳付租金，申請人是否可收回涉案處所？
(1) 陶錦池和答辯人之間的租約對申請人是否有約束力？
10. 本席認為陶錦池和答辯人之間的租約對申請人並無約束力。
11. 首先，答辯人將他與陶錦池簽訂的租約附於他存檔的反對通知書，但該份租約未加蓋印花，根據《印花稅條例》第15(1)條，審裁處不得收取為證據。
12. 無論如何，該租約規定「到期再約由2011年至2016年跟政府租金水平照計」（註：底線由本席加上），意思是原租約到期後雙方（即陶錦池和答辯人）協議另訂租約，再將處所租予答辯人至2016年。但是，涉案處所於2010年由申請人買入，陶錦池再不是業主，所以沒有與答辯人再訂租約。因此，答辯人事實上並沒有與任何人簽訂租用涉案處所至2016年的租約。
13. 申請人只是見證人，並非立約的一方，答辯人無權要求申請人履行陶錦池對他「到期再約由2011年至2016年跟政府租金水平照計」的協議。更何況，申請人與答辯人之間的租約（即證物A1）訂明租期至2012年4月30日完結，並沒有「到期再約由2011年至2016年跟政府租金水平照計」的條款。
(2) 陶錦池對答辯人的口頭承諾對申請人又是否有約束力？
14. 本席認為陶錦池對答辯人的口頭承諾是他們之間的事，與申請人無關，並非申請人和答辯人之間的租約的一部分，對申請人並無約束力。更何況，證物A1訂明租期至2012年4月30日完結，排除任何讓答辯人住滿十年（即至2015年）的可能。
(3) 答辯人沒有繳付租金，申請人是否可收回涉案處所？
15. 證物A1所訂的租期完結後，申請人繼續每月收取答辯人1,000元租金，答辯人成為月租租客，證物A1的條款仍然生效。
16. 證物A1第3條訂明：
「該樓之租金必須在每月租期之首日以上期形式繳納，不得藉詞拖欠，如過期拾天，業主可在該樓宇門口當眼地方張貼告示，催促租客交租。如租客仍未將租金交到業主或租客不履行合約內任何條件，業主有合法權利將此合約終止，當作租客毀約自動退租，另將樓宇租與別人及追討欠租，租客不得異議。」
按上述條文，答辯人租用涉案處所，有責任繳付租金，與他是否依靠綜援交租無關。答辯人沒有繳付租金是事實，不可推諉申請人沒有協助他申請綜援的租金部分。
17. 答辯人由2012年8月1日起沒有繳付租金，申請人有權按證物A1的第3條終止租約，並向答辯人收回涉案處所。
18. 收回涉案處所後，申請人有權決定如何處置處所，答辯人無權過問。
結論
19. 基於以上原因，本席裁定申請人勝訴，並作出以下命令：
(1) 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；及
(2) 答辯人須支付申請人由2012年8月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月1,000元計算。
20. 申請人並不申請訟費，本申請的訟費不作命令。
| 高勁修法官 | |
| 土地審裁處 |
申請人：無律師代表。
答辯人：無律師代表及缺席。