陳群弟 對 張凱莉

LDPD 523/2013

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2013年第523宗

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	陳群弟	申請人
	及
	張凱莉	答辯人

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主審法官 : 彭浩泉審裁處成員

聆訊日期 : 2013年8月8日

判案書日期 : 2013年8月12日

判案書

1.  答辯人提出非正審申請，要求：(1) 批准上訴許可就判決提出上訴；(2) 擱置收樓及扣押令狀至上訴完結有結果為止；以及(3)反對支付收樓狀的費用300元。

背景

2.  申請人是香港北角電器道125號2/F（「涉案處所」）的業主，答辯人是租客。根據日期於2010年11月9日的書面租約，涉案處所的前業主把涉案處所租予答辯人，租期為兩年，由2010年11月15日至2012年11月14日，每月租金5,500元，於每月份第15 天上期繳付。答辯人未有繳付由2012年11月15日起的租金。

3.  本案於2013年5月13日在土地審裁處暫委成員郭永漢席前審訊。郭審裁處暫委成員於2013年6月13日作出以下判決:

a.		撤銷申請人由於租約期滿，申請收回管有處所的申請;
b.		除以下第e段所述外，答辯人須把涉案處所即“2/F, No.125 Electric Road, Hong Kong”的空置管有權交還申請人;
c.		答辯人須支付申請人由2012年11月15日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月5,500元計算;
d.		不頒訟費命令;
e.		如果答辯人在2013年6月21日(“濟助期屆滿日”)或之前把以上第c段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益) 繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寛免， 而涉案處所的租約亦恢復有效;
f.		除非另有命令，審裁處在本判決申命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。

4.  由於答辯人於繳款限期當日或之前祇繳付了$38,500 元作為支付2012年11月15日至2013年6月14日期間的部份租金/中間收益，尚欠由2013年6月15日起的租金/中間收益，所以申請人於2013年7月11日向審裁處申請發出收樓令狀，此收樓令狀亦獲得批准及申請人獲得是項申請的訟費300元。

非正審申請

5.  答辯人於2013年7月25日提交非正審申請，申請擱置審裁處於2013年7月26日發出的收樓及扣押判定債務人財產綜合令狀，理由是她沒有欠租，及與申請人於茶樓取得和解，欠租已應申請人要求支付給申請人。

6.  此非正審申請於2013年8月2日在本席席前聆訊，答辯人表示於2013年6月14日，答辯人與申請人夫婦在一天后茶樓相遇，申請人夫婦主動要求和解，此包括要求答辯人把另案的涉案處所，即此涉案處所的樓上7樓[1]於2013年6月30日前交還申請人維修，申請人亦會補回搬遷費給租客，但申請人沒有遵守約定於地產公司簽訂協議，答辯人欲把欠租如常交往地產公司不遂，於2013年7月1日把5,500 元存入申請人的銀行戶口。

7.  答辯人亦傳召兩名居於涉案處所的房客王惟信及張彩英作供[2]，但此二人除了曾於較早前在郭永漢暫委成員席前作供外，對本案之非正審申請，甚至郭永漢暫委成員於2013年6月13 日的判決所知甚微，一切有關本案的訊息，皆聽憑答辯人轉述，比方答辯人更多次形容申請人於2013年年6月13日的判決中敗訴。

8.  申請人由陳黃葉律師事務所的陳拔萃律師代表應訊。陳律師稱申請人夫婦自於2013年6月13日取得郭永漢暫委成員的判決後，從未與答辯人有任何聯絡，枉論與答辯人達成任何協議。陳律師更表示沒有任何誘因驅使申請人不依從土地審裁處2013年6月13日的判決行事。

9.  至於有關地產公司對答辯人所述的協議是否知情，由於雙方皆未有傳召有關的地產公司代表出庭作證，本席不考慮這方面的傳聞證供。

10.  本席聆聽答辯人的證供及陳律師的陳述及分析，有感答辯人的說話不盡不實，甚至是混淆是非，本席信納陳律師的陳述及分析。又即使答辯人與申請人真的於2013年6月14日有所傾談，答辯人承認申請人最後沒有出現簽署文件作實，這協議(如有的話)頂多是以合約為準(subject to contract)，不構成任何法律效力，這是本席對於事實的裁決，況且答辯人確實未能於2013年6月21日(濟助期屆滿日)或之前繳付全數欠租/中間收益，未能滿足獲得寛免的先決條件， 甚至未有於合理時間內要求向申請人繳付欠租餘款，即2013年6月15日起的租金/中間收益， 所以本席於2013年8月2日作出以下頒令:

1.		撤銷答辯人在2013年7月25日提交的非正審申請;
2.		答辯人須支付申請人訟費, 即時評定為1,500元;
3.		申請人可即時恢復強制執行已取得的收樓及扣押判定債務人財產綜合令狀。

上訴許可

11.  《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。

12.  答辯人提出申請批准上訴許可的理由是事實的裁決，答辯人未有於濟助期屆滿日繳付由2012年11月15日起至2013年7月14日期間的全數租金。根據答辯人自己的證供，她最遲在2013年6月14日已知悉申請人沒有遵守約定(如有)於地產公司簽訂協議，卻沒有在2012年6月21日濟助期屆滿日期限前將欠租清還以獲得沒收租賃權的濟助，繼續享有租用本案處所的權利。答辯人否認欠租是妄顧事實，本席的判決沒有法律論點錯誤，並不符合《土地審裁處條例》第11(2) 條的規定。

13.  土地審裁處條例第11AA（6）條規定，除非法庭信納：（a）有關上訴有合理機會得直；或（b）有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。經審閱答辯人提出的上訴理由和在審裁處提交的文件，並經聆聽答辯人親自應訊所作的證供及陳述後，在考慮所有的證供後，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。

14.  本案本是一宗簡單的欠租收樓案件，但答辯人提出與申請人取得和解協議等等的爭議，最終均不為法庭接納，因而敗訴。本席在考慮所有相關因素及申請人代表律師的陳述後，行駛酌情權，判定適當的訟費命令。答辯人未能提出任何可以令本席信納之基礎反對有關訟費簡易評估為$1,500元。

15.  基於上述分析和理由，本席拒絕答辯人要求批予上訴許可的申請。

擱置收樓令

16.  另外，對擱置收樓及扣押令狀至上訴完結有結果為止的事宜，一般而言，上訴人須使法院信納有良好的理由〔good reasons〕，才能申請成功。 答辯人未能提出任何可以令本席信納之合理的理由，支持她可繼續佔用涉案處所的立場。因此沒有基礎暫緩執行收樓令。

收樓狀的費用

17.  基於同樣理由，答辯人未能提出任何可以令本席信納之合理的理由，支持她反對支付收樓狀的費用300元。

結論

18.  總括上文，本席撤銷答辯人於2013年8月2日及2013年8月6日提交的非正審申請及申請人可即時恢復強制執行已取得的收樓及扣押判定債務人財產綜合令狀。

訟費

19.  另外，答辯人亦須支付申請人500元的有關訟費。 

	彭浩泉審裁處成員
	土地審裁處

申請人：由陳黃葉律師事務所的陳拔萃律師代表應訊。

答辯人：無律師代表。

[1] 於此案LDPD522/2013, 土地審裁處暫委成員郭永漢同於2013年6月13日裁定同案答辯人須於2013年6月21日或之前把由2012年11月20日起之所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益) 繳存土地審裁處, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免, 而該涉案處所的租約亦恢復有效,但答辯人未有如期繳款,申請人遂於2013年6月25日向審裁處取得收樓令狀,並於2013年7月26日收回單位。

[2] 答辯人否認此兩人為分租租客, 但承認他們及其他人等按月交租給她, 以支付給申請人的租金。

有關向上訴法庭提出的相關上訴，請參閲HCMP2033/2013。