金碧花園業主立案法團 訴 RIGHT FAVOUR INTERNATIONAL LTD
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LDBM 134/2014
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2014年第134宗
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| THE INCORPORATED OWNERS OF THE ELDORADO 金碧花園業主立案法團 | 申請人 | |
| 訴 | ||
| RIGHT FAVOUR INTERNATIONAL LIMITED | 答辯人 |
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| 主審法官：土地審裁處法官黃敬華 (公開審訊) |
| 審訊日期：2014年9月8日 |
| 判案日期：2014年9月8日 |
| 判案理由書日期：2014年9月17日 |
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判 案 理 由 書
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1. 這是申請人金碧花園業主立案法團(“立案法團”)向答辯人RIGHT FAVOUR INTERNATIONAL LIMITED (正宜國際有限公司)(“答辯人”)追討屋苑的維修工程費及單位與車位管理費的審訊。
2. 答辯人並沒有出席所有的聆訊，本席在審訊後馬上頒下以下的裁決:
(i) 答辯人須向立案法團繳付$172,708.00，明細如下:
(a) 大廈維修費$50,168.00
(b) 單位的管理費:
- $66,462.00 (2007年7月至2012年3月)
- $31,344.00 (2012年4月至2014年3月)
- $1,541.00 (2014年4月)
(c) 車位的管理費:
- $10,830.00 (2007年7月至2012年3月)
- $5,112.00 (2012年4月至2014年3月)
- $251.00 (2014年4月)
(d) 押記備忘錄 (註冊編號12061400430021) 律師費及土地註冊處註冊費共$7,000.00
(ii) 判決利息以判定利率計算，自判決日起計直至全數付清為止；和
(iii) 訟費$24,362.50。
3. 本席在頒下裁決時簡略說明了理由，並稱會以書面判詞形式頒下判案理由，此乃有關的判案理由。
接納的事實
4. 由於答辯人在這審訊和早前的聆訊皆沒有出席，亦沒有存檔任何<<抗辯書>>及證供證物，本席在參考過由立案法團代表律師存檔的送達誓章後，滿意有關的申請書及審訊通知已妥為送達答辯人，所以下令進行審訊。由於立案法團的證供沒有遭任何挑戰，立案法團的舉證責任較輕省，在聽過證供後，由立案法團主席鍾泰先生所作的事實證供及提交的證據，獲本席全部接納。
5. 金碧花園是一住宅屋苑，位於元朗沙井路，約在1993年入伙，有129個單位及204個車位。業主立案法團在1995年成立，而答辯人是在1997年2月17日購入金碧花園第8座地下C室 (“單位”) 及第165號車位 (“車位”) ，成為登記業主。
6. 立案法團在2010年9月5日在業主大會通過決議，聘請民星建築公司進行大廈維修工程，最終立案法團與民星在2010年12月23日簽訂合約，按證人鍾泰先生的證供(本席接納)，工程費用為$8,294,437.80。
7. 該大廈公契(Deed of Mutual And Management Agreement)在1993年8月12日簽訂，各業主皆須遵守。公契內第V部份D(1)、(2)及(3)段規定，就屋苑所有單位及車位管理、保養及維修的開支，立案法團須制定兩份預算案，一份是關於屋苑的單位，另一份只關乎車位，而按公契內第V部份D(4)(a)及(b)段，就屋苑單位整體開支(不包括車位)，各單位業主所分攤的管理費比例，以每單位的可售面積(saleable area)每平方米$14.00計，而車位則為每車位$150.00。
8. 按公契條V部份D(4)(e)，就屋苑單位主要維修或一次性的支出，各業主應按其單位的可售面積(saleable area)，與屋苑的總可售面積的比例來分攤。
9. 證人鍾泰稱，他們委任了專業人士，按有關出售時所稱的出售面積，加上專業人士的意見，找出於屋苑每單位的出售面積，與及屋苑總可售面積，如下:
(i) 此案單位的可售面積: 57.4m2
(ii) 屋苑的總可售面積: 9,490.2 m2
10. 代表立案法團的王律師解釋，在口供把saleable area翻譯成“實用面積”，是因為香港法例511章《地產代理條例》內的《地產代理常規(一般責任及香港住它物業)規例》，saleable area是翻譯成"實用面積"，但他同意兩者出現的時間相差甚遠，所以可能所指亦有不同。本席認為把“saleable area”在這《判案理由書》翻成“可售面積”，較為合適。
11. 鍾泰先生稱，2010年9月5日通過的維修不涉及車位部份，所以工程費用分攤須按可售面積計算。在此案，涉案單位可售面積57.4m2，而屋苑總可售面積為9,490.2 m2，所以有關單位分攤的一次性維修費為$50,168.00。
($8,294,437.80
X
57.4
=
$50,168.00)9,490.2
12. 但在製備2011年2月1日《金碧花園業主立案法團維修工程分擔費通告》時，立案法團錯誤計算，車位的業主亦須分攤在內，錯誤計算後涉案單位須支付維修金額為$40,776.00，而他擁有的車位應付維修費為$7,611.00，所以答辯人當時應負擔的數額為$48,387.00，立案法團並接受把這數分六期支付。
13. 但由於維修費應不涉車位，答辯人須再多付餘額$1,781.00($50,168.00 - $48,387.00) 。為支付差價，法團在2011年7月31日的業主大會通過決議，指定差價須在2011年9月1日前支付。
14. 但立案法團稱遲遲未能收到答辯人分毫。立案法團在2012年1月16日透過律師梁鄧蔡律師事務所向答辯人提出追討，但仍沒有得到答辯人任何回應。
15. 另外，答辯人亦自2007年7月起沒有向立案法團支付任何管理費。
16. 所以在2012年6月13日，立案法團按大廈公契第V部份E(4)段，把答辯人當時積欠的維修費及管理費，以押記備忘錄的型式登記在有關單位在土地註冊處的記錄內。按該編號為12061400430021的備忘錄內所載，為制定該備忘錄，立案法團須支付律師費及登記費用共$7,000.00。
17. 證人鍾泰先生稱，截至2014年4月止，答辯人共積欠2010年議決收取的維修費及管理費明細如下:
| (i) | 大廈的維修費: | $50,168.00 | |||
| (ii) | 單位管理費 | ||||
| - | 7/2007 – 3/2012 | $66,462.00 | |||
| ($1,166.00 x 57) | |||||
| - | 4/2012 – 3/2014 | $31,344.00 | |||
| ($1,306.00 x 24) | |||||
| - | 4/2014 | $ 1,541.00 | |||
| ($1,541.00 x 1) | |||||
| (iii) | 車位管理費 | ||||
| - | 7/2007 – 3/2012 | $10,830.00 | |||
| ($190.00 x 57) | |||||
| - | 4/2012 – 3/2014 | $ 5,112.00 | |||
| ($213.00 x 24) | |||||
| - | 4/2014 | ||||
| ($251.00 x1) | $ 251.00 | ||||
| (iv) | 押記備忘錄之 | ||||
| 土地註冊處註冊費及律師費 | $ 7,000.00 | ||||
| $172,708.00 |
18. 本處在聽過鍾泰先生的證供後，由於沒有任何證據顯示他的證供不可信，所以本席接納他的證供，頒下第2段列出的命令。
19. 值得一提的，是按王律師所稱，答辯人曾申請中止註冊 (De-registration) ，但立案法團在去年申請把答辯人恢復註冊 (Restoration) 。高等法院原訟庭潘法官在2014年3月17日頒下命令，把答辯人的註冊恢復，所以立案法團才能在2014年5月28日在本審裁處向答辯人提起訴訟。本席希望指出，這些都是本案的背景，應在鍾泰先生的口供內作簡單交待，不能只在本席查詢其他資料時才意外披露，希望立案法團及代表律師注意。
20. 本席在審閱過由王律師提交的訟費陳述書，接納他的時薪為$2,600.00；而他要求的費用為$23,712.50。但本席認為他閱讀大廈維修合約花一小時過多，須扣除3/4小時，但由於聆訊時間需兩小時而不是一小時，故又應在$23,712.50在基礎上，加1/4小時的工作，即$650.00，所以接納訟費總數為$24,362.50。
| 黃敬華法官 | |
| 土地審裁處 |
申請人：由梁鄧蔡律師事務所王輝雄律師代表出庭。
答辯人：無律師代表及缺席。