張加慶 對 何端洲

LDPD 81/2014

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2014年第81宗

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判決書

背景

1. 本案是一宗租務糾紛。申請人是涉案處所的業主, 答辯人是租客。申請人和答辯人曾於2011年1月1日簽訂書面租約, 租期由2011年1月1日起至2013年12月31日, 每年租金45,000元。

2. 申請人和答辯人在本案中主要爭議雙方有否達成續租協議。黃大律師代表答辯人於審訊中確認, 只是以雙方已達成續租協議為其抗辯理由, 不再爭論書面租約內租客是否有續租權等事項。

3. 本案曾被押後審訊多次, 原因是答辯人期間提出非正審申請、覆核申請和上訴許可申請, 質疑申請人和申請人代表文震威 (“文先生”) 的身份, 要求剔除申請人的申請通知書。審裁處於聆訊後判令撤銷答辯人的非正審申請、覆核申請和上訴許何申請, 最後上訴法庭也拒絕給予答辯人上訴許可。有關背景及內容詳列於審裁處2014年4月3日、4月23日及6月16日的判決書和上訴法庭2014年10月23日的判決書 (HCMP 1582 of 2014) 。

4. 原定於2014年11月13日的審訊亦被押後。申請人和申請人代表文先生同於2014年11月13日缺席審訊, 答辯人也曾於2014年11月10日發信給審裁處, 通知審裁處他在審訊日已離港外遊, 所以只能由其律師代表出席審訊和申請另訂審訊日期。誠然, 雙方都沒有重視此審訊, 浪費審裁處的時間和資源。

申請人的案情

5. 申請人於2014年1月8日提交申請通知書。申請人聲稱答辯人在固定租期完結 (2013年12月31日) 後, 答辯人拒絕遷出, 所以申請收回涉案處所, 並申請要求作出命令繳付中間收益及訟費。

6. 申請人在其陳述書中亦聲稱答辯人曾要求續約, 但他並沒有答應, 而他於2013年10日16日、18日及23日曾在涉案處所張貼固定租期完結 (2013年12月31日) 後不再續約的通告, 也曾於2013年11月8日由其代表親身和以掛號郵件方式發送終止租約通知給答辯人。申請人沒有存檔2013年11月8日的通知書, 但是答辯人於審訊時呈堂由申請人發出的約滿通知和終止租約通知書, 日期為2013年11月28日, 不是申請人陳述書所敘述的2013年11月8日。

答辯人的案情

7. 答辯人於2014年1月15日存檔反對通知書反對申請人的收樓申請。答辯人聲稱雙方曾於約2013年10月尾達成口頭續租協議, 續租3年至2016年12月31目, 租金調整至每年70,000元。答辯人亦聲稱曾於2013年12月23日經其代表律師行以支票交付新租金, 但被申請人當其時的代表律師行退回。答辯人也爭論 (1) 懷疑曾受滋擾和 (2) 書面租約內租客有續租權等, 但其後決定不再以此等爭論抗辯。

8. 縱使答辯人於其陳述書中曾聲稱雙方是於約2013年10月尾達成口頭續租協議, 答辯人於審訊親自作証時改稱, 達成協議的日期應為重陽節即2013年10月13日前。答辯人於審訊中承認, 申請人曾於2013年10月1日到訪涉案處所, 並向答辯人表示不再續約, 但其後雙方有繼續商討續租事宜。答辯人聲稱雙方終於在重陽節前達成口頭協議, 續租3年, 而租金將調整至每年70,000元, 雙方亦曾口頭確認會在重陽節後簽訂續租租約, 但申請人其後改變主意不承認續租協議, 並向答辯人發出終止租約通知書。

討論:雙方有否達成續租協議

9. 縱使申請人有存檔其陳述書, 本席亦曾提點申請人代表文先生, 申請人需出席審訊確認申請人的陳述及接受答辯人一方的盤問, 但申請人最終並沒有出席2014年12月9日的審訊。 於2014年12月9日的審訊, 申請人一方只有申請人代表文先生出席。文先生並沒有存檔証人陳述書, 但在答辯人其後沒有反對下, 本席接納文先生以証人身份作供。

10. 文先生作為証人, 敍述他和申請人曾一同於2013年10月1日到訪涉案處所向答辯人表示不再續約, 而他亦早於2013年9月中, 約9月20日, 已和申請人簽訂租用涉案處所的租約 (“新租約”), 成為新租客。

11. 文先生沒有呈堂他聲稱和申請人曾簽訂的新租約, 但申請人在其書面陳述書中敘述他和文先生是於2013年10月20日才簽署臨時租約, 而正式租約是於2013年12月2日簽署。文先生於審訊中表示他不明白為何申請人書面陳述書所敍述的日期不是他所認知的日期。

12. 文先生表示他是地產代理, 亦是申請人的親戚, 和申請人每天也有電話聯絡, 並一直處理申請人的物業事宜, 所以他清楚知道和理解雙方有關於本案終止租約和續租的事宜。但是, 文先生在黄大律師盤問下, 承認他不曾親身見証申請人和答辯人於2014年10月1日至13日 (重陽節) 期間的商討。

13. 於2014年12月9日的審訊, 文先生主要爭論他和申請人簽訂新租約的日期 (約2013年9月20日) 是先於答辯人所聲稱達成續租協議的日期 (約2013年10月13日前)。 因此, 他認為答辯人的証供並不合理, 申請人不會在確認新租約不久後又和答辯人達成續租協議。

14. 誠然, 申請人除了在其陳述書否認有和答辯人達成續租協議外, 申請人並沒有出席審訊確認其陳述及接受對方盤問, 而文先生提及簽訂新租約的日期又不符申請人陳述書敍述的日期。再者, 文先生沒有親身見証申請人和答辯人於2013年10月1日至13日期間的商討, 不能親身確認雙方沒有達成續租協議。文先生所認知的商討過程和內容, 只是傳聞証供。

15. 縱使申請人曾由2013年10月16日起發出多次通知, 通知答辯人不再續約, 這些行動並不能否定雙方或曾於2013年10月13日前已達成續租協議。答辯人雖然在審訊中曾改稱達成續租協議的日期, 他的証供在整體上看似合理。反之, 申請人一方只是主要依賴傳聞証據, 而其証供又有自相矛盾或錯誤和不能完全否定答辯人所聲稱的續租協議。

16. 在相對可能性下, 本席相信答辯人的陳述, 雙方曾達成續租協議, 租期3年至2016年12月31日, 每年租金70,000元。

總結

17. 由於雙方曾達成續租協議, 本席命令撤銷申請人的收樓申請。另外, 由於答辯人在審裁處中期付款命令下已繳付75,000元, 多付的5,000元應被視為2015年1月1日起的部份租金, 而答辯人也應再繳付申請人由2015年1月1日至2015年12月31日的租金餘額65,000元。

訟費

18. 由於申請人的收樓申請被撤銷, 答辯人理應獲得相關訟費。

19. 關於2014年11月13日被保留的訟費, 由於申請人和答辯人同缺席此審訊, 本席認為此審訊日之適當訟費命令, 為不頒訟費命令。

20. 除了答辯人之非正審申請外, 本案並不複雜, 在審訊時亦沒有法律觀點上的爭論。因此, 本席不頒大律師証書。關於非正審申請有關的訟費, 審裁處和上訴法庭已作出裁決。

裁決

21. 本席作出以下頒令: -

(1)  撤銷申請人於2014年1月8日提出的收樓申請;

(2)  答辯人須支付申請人由2015年1月1日至2015年12月31日的租金餘額65,000元;

(3)  暫准訟費命令為申請人須支付答辯人的訟費 (2014年11月13日的訟費除外), 不包括大律師證書, 按區域法院基準計算, 而除非任何一方在14天內以傳票方式修改, 此暫准令則成為絕對命令; 及

(4)  如雙方未能就訟費達成協議, 答辯人須於本判決書日起的21天內，提交及派送訟費陳述書，而申請人須於其後的14天內提交及派送反對清單, 由審裁處作簡易評核。

LDPD 81/2014

IN THE LANDS TRIBUNAL OF THE

HONG KONG SPECIAL ADMINISTRATIVE REGION

APPLICATION NO. LDPD 81 OF 2014

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D E C I S I O N

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1.  The respondent seeks leave to appeal against my decision dated 3 April 2014 (“the Decision”) out of time.

Background

2.  The applicant is the signatory to a tenancy agreement he entered with the respondent on 1 January 2011 whereby the applicant agreed to let the respondent occupy a premises situated at D.D.119 Lot 1332 (“the suit premises”) on terms set out therein (“the Tenancy Agreement”).

3.  On 8 January 2014 the applicant took out an application in the Tribunal for possession of the suit premises on the ground that the Tenancy Agreement had expired.  The applicant also asked for mense profit pending the respondent’s delivery of vacant possession (“the Application”).

4.  The respondent took out an interlocutory application to strike out the Application.  The parties appeared before Member Ng who found that the interlocutory application involved a law point which should be determined by a presiding officer.

5.  At the hearing of the interlocutory application, the respondent contended that the applicant being the manager of Cheung Kwan Tai Ui (“the Ui”) had no authority to take out the Application in his own name and had no authority to validly authorize another person to proceed with the Application.

6.  After hearing submissions and reading authorities put forward I refused the contention of the respondent and gave directions that the Application be set down for trial before Member Ng.

The application for leave to appeal

7.  The law applicable to the leave application has been summarized by HHJ Ko in The Incorporated Owners Of Kadoorie Avenue Mansion v. Rising Dragon International Limited LDBM 201/2013:

8. In his intended grounds of appeal, Mr Karl Wong, counsel for the respondent submits that I had erred in applying the doctrine of Tenancy by Estoppel and therefore came to a wrong decision.  He says that the respondent has never challenged the landlord’s title.  He further pointed out that “as pointed out in the Affirmation of Hoo Twuan Tjiu, it was all along accepted that the landlord was and is the Ui”.  Mr Hoo has in paragraph 6 of his affirmation clearly said that “張加慶先生….並不是我的業主”.

9. I am afraid both Mr Wong and Mr Hoo had misconceived the meaning of “landlord” in the context of the Application.  There is definition of “landlord” in the Landlord and Tenant (Consolidation) Ordinance (“Cap 7”).  The definition is perhaps quite different from the usual understanding that a “landlord” should be the title holder of a piece of land.  The Chinese translation “業主” could have added to the confusion in a sense.  Be that as it may, under section 2, it says this:

10.   As far as the Application is concerned, as could be proved by the Tenancy Agreement, the landlord is the applicant and not the Ui.  It could be seen from the Tenancy Agreement that the applicant signed in his own personal capacity “Cheung Ka Hing” and nothing more.  As the landlord under Cap 7 and the contracting party to the Tenancy Agreement, the applicant must be the person who took out the Application.  Such act, as I have pointed out in the Decision, was not inconsistent with section 15 of the New Territories Ordinance.  The Ui might be the true owner of the suit premises, but it was not party to the Tenancy Agreement.  I do not see how and why it should be named in the Application, be it as the applicant or to state that the manager applicant sues on its behalf.

11.   At the present hearing, Mr Wong submits that the applicant could not be regarded as the “landlord” under Cap 7.  He says that it is because he has never been “entitled to receive rent’, he has only received the rent as authorized by the Ui. I cannot agree with such interpretation. Section 2 of Cap 7 does not say that the one who receive the rent must be entitled to the interest in the rent received. Further paragraph 2 of the Tenancy Agreement did not say such rent was received by the applicant for any person other than himself. There was “出租人” and “立租約人” stated in the Tenancy Agreement. The name of the applicant was put against both titles. I am of the view that, the applicant is the “landlord” in the instance of the Tenancy Agreement under section 2 of Cap 7.  Having signed the Tenancy Agreement with the applicant knowing that he was signing it in his personal capacity, the respondent cannot now challenge the status of the applicant.  This is where the doctrine of Tenancy by Estoppel comes into operation.  I have already dealt with the doctrine in paragraphs 9 to 13 in the Decision.  

12.   As to the validity of authorisation, the respondent made out his case on the same premise that the applicant was a representative of the Ui only and was merely dealing with the Tenancy Agreement on its behalf, in the circumstances, consent of the Ui must be sought when granting an authorization if it was not signed in the presence of the Secretary for Home affairs.  Again, I am afraid this contention was made on wrong premise.  The applicant, who signed the Tenancy Agreement in his own name, is entitled to sue in his own name and is also entitled to authorize his representative.  If the Ui, who has not asked to be joined in the Application, is of the view for any reason that the applicant is in breach of any agreement or has acted beyond his authority, there is certainly other forum for such “wrong” to be rectified.  However, as far as the Tenancy Agreement is concerned, the applicant being the sole signatory in his own capacity as the landlord is the only one entitled to sue and is therefore entitled to authorise his representative in these proceedings.

13.   For reasons set out above, I am not satisfied that the intended appeal has a reasonable prospect of success; nor is there any other reason in the interests of justice why the appeal should be heard.  I dismiss the respondent’s application for leave to appeal out of time.

Costs

14.   Costs should follow the event.  I order that the respondent do pay costs of the applicant in the sum of $500.  This is an order nisi to be made absolute if no application is taken out within 14 days from today to vary the same.

LDPD 81/2014

香港特别行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2014年第81宗

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覆 核 判 決 書

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1.  答辯人於2014年4月16日根據《土地審裁處條例》第11A 條要求審裁處覆核本席於2014年4月3日撤銷他提出的非正審申請的命令。

背景

2.  本案的申請人張加慶先生是張關帝會的司理，他以個人名義於2014年1月8日發出申請通知書，指他與答辯人於2011年11月1日訂立一份關於新界丈量約份第119約地段1332號（“涉案土地”）的租約（“租約”），租約訂明的租期於2013年12月31日經已屆滿，他要求法庭命令答辯人交出空置管有權及繳付遷出前的中間收益。答辯人提出反對，案件排期於2014年2月7日在吳成員席前聆訊，並押後至2014年2月24日審訊，期間雙方需按吳成員指示提交證人陳述書。不過，答辯人在2月20日發出非正審申請，要求把申請剔除，原因是涉案土地屬於張關帝會，申請人不應以個人身份興訟，因為《新界條例》第15條並不賦予司理以個人身份提出訴訟，此外又指申請人無權以個人身份委托文先生代表他就本申請行事，應根據《新界條例》第15條在民政局局長面前簽署相關授權書，否則授權書無效。

3.  答辯人的非正審申請由本席審理，黃大律師代表答辯人指他們提出剔除申請主要原因是申請人以個人身份提訴，經聆聽雙方陳詞後，本席不接納黃大律師的陳詞及提出的理據，本席撤銷答辯人的非正審申請。

4.  在判案書第9 段，本席有這樣的分析：

“聽過雙方的陳詞後，本席認為，即使本席接納答辯人所說，第15條並沒有授權司理以個人身份提訴，但答辯人並不需要根據第15條才能興訟。上訴庭在 Tang Man Kit and Foo Tak Ching (suing as Managers of Wah Yan Mo Fan Heung) CACV 137/2002（13 May 2005）就相類似，但不盡相同，的議題作出討論及裁決。Tang Man Kit案的相關議題是司理可否代表祖堂興訟，而本案的議題是申請人既然是司理身份，他是否可以個人名義興訟而不標明自己是司理身份，即連司理人的身份也沒有在申請通知書的標題及內容提出。本席認為上訴庭Tang Man Kit案所倚重的其中一個法律原則可引用在本案。該法律原則是租客不得指業主無權興訟（Estoppel by Tenancy)。”

5.  答辯人指他的指控是即使申請人是以個人身份簽署租約，他實質是以司理身份代張關帝會行事，因此便應是以司理身份代張關帝會提訴，但卻沒有在任何一份文件作出適當的交代。不然他會面對另一次訴訟的風險。這點本席已在第16段處理過：

“答辯人提出被再興訟的風險，事實上，這顧慮曾被終審庭在同一案件的上訴中考慮過，終審庭的判案書（FACV No 11 of 2003 dated 15 June 2004）第20段被張法官在第43段引用如下： 43. The defendant, as an outsider of the Heung, had gone to undue length to challenge the status of the Heung and the managers when its stake in the land only came from the Heung and the mangers.  This is an extraordinary approach which in my view is totally unjustified.  It is worth repeating what Lord Millett NPJ said in the Court of Final Appeal: ‘......the authority of the plaintiffs to represent the Heung was a matter of the Heung's internal administration and had nothing to do with the defendant. It was entitled to challenge their authority to represent the Heung, but its only legitimate interest in doing so was to ensure that it was not exposed to the risk of being made the subject of a second claim. It was entitled to be protected against this risk; but the proper way to protect it was not to enquire into the propriety of the plaintiffs' appointment, which was a matter between the plaintiffs and the Heung, still less to strike out the proceedings, but to make an appropriate representation order.’ ”

6.  就授權的質疑，本席在第17 段亦討論及裁決過：

“......至於第二項理據，即授權書並不在民政事務局局長簽署因而無效，本席認為這論點即使成立也不可能構成剔除的原因，答辯人只能够要求法庭不批准申請人的授權書。無論如何，本席認為申請人既然獲第15條授權以個人名義行事簽署租約，又無須獲得民政事務局局長的同意他興訟，他現時以個人名義興訟，他自然有權決定授權文震威先生代他行事而無須根據第15條的要求在民政事務局局長面前簽署授權書，本席滿意申請人已經按照《土地審裁處規則》第26條填妥授權書，本席認為授權有效。”

7.  根據CLP Power Hong Kong Limited v. Commissioner of Rating and Valuation, LDRA 536/1999的裁決，覆核分兩階段進行。基於土地審裁署條例第11A(1)及(3)條，首先法庭就雙方的書面陳述決定是否會覆核，只有法庭認為應會覆核的申請，才會進入第二階段，就覆核申請根據第11A(4) 條訂明的程序進行聆訊。本席認為答辯人的覆 核沒有理據，本席在第一階段撤銷他的申請。

8.  本覆核申請是以審閱文件作決定的，本席不作訟費命令。這是暫准命令，若沒有人於14天內提出更改的申請，這暫准命令則成為絕對命令。

命令

9.  本席頒發下列命令：

1.	撤銷答辯人於2014年4 月16日存檔的的覆核申請；及
2.	暫准訟費命令，本席不作訟費命令，若沒有人於14天內提出更改的申請，這暫准命令則成為絕對命令。

LDPD 81/2014

香港特别行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2014年第81宗

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判 決 書

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1.  本案的申請人張加慶先生是張關帝會的司理，他以個人名義於2014年1月8日發出申請通知書，指他與答辯人於2011年11月1日訂立一份關於新界丈量約份第119約地段1332號（“涉案土地”）的租約（“租約”），租約訂明租期於2013年12月31日經已屆滿，他要求法庭命令答辯人交出空置管有權及繳付遷出前的中間收益。

2.  答辯人提出反對，指申請人曾經與他於2013年10月底達成口頭協議，雙方會簽署新租約續租，他又依賴租約中第14條指自己有優先權續租。他於2013年12月23日透過律師向申請人的律師繳交新租金每年70,000元，但被拒收，過了兩天涉案土地2個出入口被鎖上，再過1星期左右，另外6個出入口被鎖上。

3.  案件排期於2014年2月7日在吳成員席前聆訊，並押後至2014年2月24日審訊，期間雙方按指示提交證人陳述書。不過，答辯人在2月20日發出非正審申請，要求把申請通知書剔除，原因是涉案土地屬於張關帝會，申請人不應以個人身份興訟，因為《新界條例》第15條並不賦予司理以個人身份提出訴訟，此外又指申請人無權以個人身份委托文先生代表行事，而應根據第15條在民政局局長面前簽署相關授權書，否則授權書無效。由於非正審申請涉及法律原則的爭議，吳成員把案件押後由一名法官審理。期間雙方存檔誓章道明自己的立場與論據。

4.  答辯人的非正審申請由本席審理，黃大律師代表答辯人指他們提出剔除申請通知書主要原因是申請人以個人身份提訴，但這並不是第15條的援權範圍，他認為第15條賦予司理以個人身份 “全權將該土地予以處置或以任何方法處理” 的權力並不包括興訟；再者，如申請人以個人身份興訟被接納，於本申請結案後，不能抺煞將來張關帝會會再以整體會員的利益再次興訟，這會對答辯人做成不公或損失。

5.  答辯人申明他們不是爭議申請人能否以個人身份簽租約，他們認為根據第15條申請人有權以個人身份簽約；反對理由亦不涉及他是否擁有土地權益的問題，他們的反對在於第15條並沒有授權司理以個人身份興訟，黃大律師指如果司理以個人身份簽約的權限源於第15條，他必須提出理據證明根據第15條或其他條款，他有權以個人身份興訟。

6.  申請人的說法主要是: 根據第15條，司理有權以個人身份處理屬於張關帝會的土地物業，包括以個人身份簽約，但需個人承擔一切法律責任，既然如此，他自然有權以個人身份興訟。

討論

7.  《新界條例》第15條條文如下：

“15. 如以任何宗族、家族或堂名義，根據租契或其他批予、協議或特許而持有從政府取得的土地，則該宗族、家族或堂須委任一名司理作為代表。每項該等委任均須向適當的新界區民政事務處呈報，而民政事務局局長在接獲他就該項委任而規定的證明後，如批准該項委任，須將有關司理的姓名註冊，而該名司理在發出訂明的通知後，並在經民政事務局局長同意下，即有全權將該土地予以處置或以任何方法處理，猶如他是該土地的唯一擁有人一樣，並須為該土地的所有租金及收費的繳付，以及所有契諾和條件的遵守負上個人法律責任。...”

8.  黃大律師代表答辯人又陳詞指根據第15條，申請人要在民政事務局局長面前簽署援權書，該援權書方為有效。他依賴第15條的另一部份：

“...每份與任何宗族、家族或堂所持有的土地有關的文書，如由該土地的註冊司理在民政事務局局長面前簽立或簽署，並經民政事務局局長簽署見證，即就所有目的而言，均屬有效，猶如該份文書是由該宗族、家族或堂的全體成員所簽立或簽署的一樣。”

9.  聽過雙方的陳詞後，本席認為，即使本席接納答辯人所說，第15條並沒有授權司理以個人身份興訟，但答辯人並不需要根據第15條才能興訟。上訴庭在 Tang Man Kit and Foo Tak Ching (suing as Managers of Wah Yan Mo Fan Heung) CACV 137/2002（13 May 2005）就相類似，但不盡相同，的議題作出討論及裁決。Tang Man Kit案的相關議題是司理可否代表祖堂興訟，而本案的議題是申請人既然是司理身份，他是否可以個人名義興訟而不標明自己是司理身份，即連司理人的身份也沒有在申請通知書的標題及內容提出。本席認為上訴庭Tang Man Kit案所倚重的其中一個法律原則可引用在本案。該法律原則是租客不得挑戰業主無業權（Estoppel by Tenancy)。

10.  張法官在判案書第52段引用Hill and Redman’s Law of Landlord and Tenant (17 Ed.) 第88段提出這原則的兩方面：

“Estoppel 52. As pointed out by the editors of Hill and Redman’s Law of Landlord and Tenant (17th Ed.) Para 88, this estoppel has two aspects – (1) A tenant is prevented or etopped from denying the right of his landlord to grant the lease and, conversely, a landlord is prevented or stopped from denying the title of his tenant under the lease. (2) A person who has no legal estate in the land may nevertheless purport to grant a lease of that land; in that event, there is created between him and his purported tenant a tenancy by estoppel which binds them and their respective successors in title just as if the landlord had a sufficient interest to grant the lease. ”

11.  張法官亦進一步指出不論司理們是否根據第15條獲得土地的權益，作為司理他仍有權收回土地：

“55. In my view, irrespective of the question of whether the managers would only acquire a legal title to the land upon the registration of the approval by the District Officer, the right of the mangers as landlords and as persons entitled to possession to recover the land can hardly be challenged.”

12.  在判案書第57及第60段，張法官更指是否有權興訟在於提訴人是否擁有有關土地及上述第9段所提及的法律原則的運作。就此他有如下的說法：

“57. This is to ignore the true nature of the plaintiffs’ claim: the right to bring the claim does not depend on whether the plaintiffs had the paper title to the land but rather on whether they have possession of the land and also on the existence of the landlord and tenant relationship between the parties which on the face of this case can hardly be challenged by the defendant. 60. In my view the right of the plaintiffs to possession of the land and the operation of the principle of estoppel are determinative of the issue of the capacity of the plaintiffs to bring this proceedings.”

13.  第61段的裁決與本申請尤為相關，張法官有這樣的分析：

“61 Mr. Neoh submitted that in relying on the above principles, he does not even need to pray in aid the requirement that the Heung is a section 15 T’ong.  That may be so, but if the status of the Heung has been recognised to be a section 15 T’ong, it only reinforces the view that the plaintiffs could properly bring this action to recover the land. ”

14.  最後，張法官認為收回土地雖然狹義可被看為屬於第15條中所指的 “處理” ，但既然不涉及與土地權益分割（alienation），他認為無須先獲得民政事務局局長的同意：

“79. Moreover, while in a strict sense recovery of land is a form of dealing in land, its true nature is really an act of management of the land.  The Heung is not disposing of or removing the land from its control.  I do not regard consent from the District Officer is required.”

15.  如此說來，興訟根本無須民政事務局局長的同意，本席看不出為何申請人以租約簽署人即“業主” 身份，不能對租約的另一方興訟收回土地。不爭議的是租約是以申請人個人身份簽署，不爭議他一直管理及擁有涉案土地，本席認為他可以以簽署租約時的個人名義興訟。

16.  答辯人提出被再興訟的風險，事實上，這顧慮曾被終審庭在同一案件的上訴中考慮過，終審庭的判案書（FACV No 11 of 2003 dated 15 June 2004）第20段被張法官在第43段引用如下：

“43. The defendant, as an outsider of the Heung, had gone to undue length to challenge the status of the Heung and the managers when its stake in the land only came from the Heung and the mangers.  This is an extraordinary approach which in my view is totally unjustified.  It is worth repeating what Lord Millett NPJ said in the Court of Final Appeal: ‘...... the authority of the plaintiffs to represent the Heung was a matter of the Heung's internal administration and had nothing to do with the defendant. It was entitled to challenge their authority to represent the Heung, but its only legitimate interest in doing so was to ensure that it was not exposed to the risk of being made the subject of a second claim. It was entitled to be protected against this risk; but the proper way to protect it was not to enquire into the propriety of the plaintiffs' appointment, which was a matter between the plaintiffs and the Heung, still less to strike out the proceedings, but to make an appropriate representation order.’ ”

17.  基於以上的分析，本席認為申請人的第一項剔除的理據並不成立。至於第二項理據，即授權書並不在民政事務局局長面前簽署因而無效，本席認為這論點即使成立也不可能構成剔除的原因，答辯人只能够要求法庭不批准申請人的授權書。無論如何，本席認為申請人既然獲第15條授權以個人名義行事簽署租約，又無須獲得民政事務局局長的同意他興訟，他現時以個人名義興訟，他自然有權決定授權文震威先生代他行事而無須根據第15條的要求在民政事務局局長面前簽署授權書，本席滿意申請人已經按照《土地審裁處規則》第26條填妥授權書，本席認為授權有效。

18.  本席不接納黃大律師的陳詞及提出的理據，本席撤銷答辯人的非正審申請。

訟費

19.  答辯人須支付申請人本申非正審申請的訟費，包括並即時評定為500元。這是暫准命令，若沒有人於14天內提出更改的申請，這暫准命令則成為絕對命令。

命令

20.  本席頒發下列命令：

1.	撤銷答辯人於2014年2月20日存檔的非正審申請；
2.	答辯人須支付申請人本非正審申請的訟費，詳情見第19段；
3.	本申請進行審訊；及
4.	案件編定至2014年4月24日上午10時，在吳紹林審裁處成員席前進行審訊，預計需時1天。