香港特別行政區及另一人 對 張少萍
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LDPE636/2014
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPE 2014年第636宗
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| 張少萍 | 第一申請人 | |
| 陳秤 | 第二申請人 | |
| 訴 | ||
| 吳文慶 | 答辯人 |
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| 主審法官：土地審裁處法官黃敬華 (公開聆訊) |
| 聆訊日期：2014年9月12日 |
| 判決日期：2014年9月12日 |
| 判決理由書日期：2014年9月24日 |
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判 決 理 由 書
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1. 這是答辯人在收樓令發出後第三次的「非正審申請」，要求以下三項命令:
(i) 批准不遲於2014年10月10日遷出；
(ii) 就審裁處2014年9月1日所作出的判決，要求上訴許可；及
(iii) 批准暫緩執行收樓令狀。
一些事實背景
2. 申請人是西營盤東邊街19號4/F C座的業主，他們與答辯人吳文慶先生簽定了一書面租約，日期為2012年10月28日，租賃期兩年，由2012年10月7日至2014年10月6日，月租$6,100。租約中有退租條款；如下:
“盡管與前文不符，任何一方可給予另一方不少於1個月的書面通知或一個月租金作代通知金提早解除此租約；唯此租約的終止日期不得早於由租期開始日計10個月(即租客最少要租該物業11個月)。”
3. 另外備注(註)亦有以下條款:
“首11個月定約，次年生約。”
4. 申請人提交宣誓書，稱在2014年5月26日向答辯人發出「租約終止通知」，通知他在2014年7月6日解除租約，並要求答辯人在當日或之前遷出，但未能如願，所以在2014年7月7日入稟土地審裁處，要求收回有關單位的空置管有權。
5. 在有關的法定程序辦妥及文件妥為送達後，由於答辯人沒有回覆，所以申請人按《土地審裁處規則》第15條要求裁決，審裁處在2014年7月21日頒下收樓令，同時下令答辯人要支付由2014年8月7日起至交樓時的中間收益，每月$6,100，並訟費$800。
6. 答辯人在2014年7月30日提出申請，要求擱置2014年7月21日的命令；批准提交反對通知書及暫緩收樓。
7. 他當時提出的理由，為他一直都準時交租，並且以租賃期未滿為由。
8. 他的首個「非正審申請」在2014年8月6日聆訊，當日他在庭上提出的理據為租賃未到期；現市場租金昂貴；女兒在處所附近就讀。但他亦明確表示收到收樓申請及通知，但由於工作忙碌，收入有限，希望法庭體諒。
9. 申請人是兩位年邁的老人家，他們表示答辯人一向不準時交租，希望收回物業自用。
10. 由於答辯人的申請，完全沒有什麼法律上可以接受的理據，只能在體恤上考慮，本席在平衡各方的陳述及法律條文，認為沒有強烈理由剝奪申請人在租賃期內提早終止租賃的權利，所以撤銷答辯人的申請。
11. 在這段時間內，申請人透過執達主任進行收樓手續，收樓令狀在2014年8月8日發出。
12. 在2014年8月22日，答辯人又提出第二次「非正審申請」，要求的命令內容與第一次申請相同，但再沒有要求擱置7月21日頒下的命令。
13. 第二次申請在2014年9月1日進行聆訊。他在誓章內的理由，只寥寥數字:
“找不到住屋 , 租亦太貴交不起。”
14. 在庭上，答辯人沒太多話說，只稱找不到地方，由於市面租金太貴，所以希望住到租賃期滿才搬離。申請人反對，表示希望他儘快搬走。
15. 雖然本席對答辯人的困難表示同情，但既然雙方約定可提前解除租約，而有關的遷出通知已早在今年5月底發出，若答辯人優先處理，相信仍可找到合適的地方；至於租金困難問題，本席相信是主因，但就算本席把收樓期延至10月租賃期滿時，亦不能解決他租金困難的問題，總不能強行佔用申請人的私人物業，來資助答辯人。兩難之間，在平衡下，本席撤銷了答辯人暫緩收樓及不遲於2014年10月10日遷出的要求。
16. 現答辯人的申請，便是針對本席對第二個申請所作的命令。
17. 按答辯人在誓章的聲稱，他表示想住2014年10月10日租賃的屆滿期才搬走 (這是錯誤，租賃屆滿期應是2014年10月6日) ，但找不到合適的住屋及租金太貴交不起租。今天在庭上，他稱外面他可接受居所的租金約在$8,000 – $9,000 一個月，他負擔不起，現正向社工申請津貼，與及物色樓宇。他稱執達主任將會在即日下午到來收樓。
18. 申請人反對，稱從以往跟答辯人相處的經驗，他們根本不相信答辯人會在2014年10月10日交回樓宇，屆時亦會發生拖延。
19. 至於上訴許可，答辯人稱他不知為什麼要申請，只是有人提議他可申請上訴許可。
20. 對於申請暫緩執行令狀及直到2014年10月10日才遷出的要求，本席認為在平衡雙方的情況下，不能接受，本席明白答辯人來自基層，相信在經濟上是緊絀的。但收樓申請在5月底發出，如他只能支付約$6,000左右的租金；雖然可供他選擇的地點可能相對有所局限，但由6月至8月共三個月內，很難相信他如果努力去尋找是找不到的。
21. 至於上訴許可，按《土地審裁處條例》第11AA條 (6) 款的規定，除非聆訊有關許可申請的審裁處、上訴法庭或司法常務官信納有關上訴有合理的機會得直，否則不會批予上訴許可。
22. 就答辯人針對本席在2014年9月1日所作的命令，由於關乎本席行使酌情權，如本席在考慮過所有有關的情況下才作出的，上訴庭一般是不會干涉原審法庭的酌情命令，就算上訴庭獨立行使酌情權時會達至一個不同或相反的裁決，亦不會干涉，除非原審法庭考慮了一些不該考慮的事情，或沒有考慮一些該考慮的事情。
23. 在這案，答辯人根本連為什麼要申請上訴許可也說不出來，只是表示遲些才搬走，故他的上訴許可申請沒有理據，他沒有合理的得直機會。
24. 本席在考慮過所有情況下，作出一個艱難的決定，撤銷答辯人的暫緩執行收樓令狀申請及延期到10月10日遷出的申請，亦撤銷他上訴許可的申請。
25. 本席乃念答辯人現在面對現實及經濟的困難，不作任何訟費頒令。
| 黃敬華法官 | |
| 土地審裁處 |
第一申請人：無律師代表。
第二申請人：無律師代表。
答辯人： 無律師代表。