WU (or U) SHING KWONG TSO or SHING KWONG TSO (胡成光祖或成光祖) with WU LUK CHUEN (胡祿全), WOO CHAI FONG (胡齊芳) and WU WAI YIN (胡偉賢) as managers 對 歐以文及另一人
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DCMP 1443 / 2015
[2018] HKDC 1483
香港特別行政區
區域法院
雜項案件2015年第 1443 號
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| 有關區域法院規則第113號命令 | |
| 及 | |
| 有關新界元朗丈量約份第128約地段298號餘段部份物業 (“該物業”) |
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| 原告人 | WU (or U) SHING KWONG TSO or SHING KWONG TSO (胡成光祖或成光祖) with WU LUK CHUEN (胡祿全), WOO CHAI FONG (胡齊芳) and WU WAI YIN (胡偉賢) as managers | |
| 訴 | ||
| 第一被告人 | 歐以文 | |
| 第二被告人 | All occupier(s) of a portion of The Remaining Portion of Lot No. 298 in Demarcation District No. 128, Yuen Long, New Territories | |
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| 主審法官： | 區域法院暫委法官林嘉仁 (法庭聆訊) |
| 審訊日期： | 2018年3月12、13、14、15日及4月16、17、18、23日 |
| 判案日期： | 2018年4月23日 |
| 判案理由書日期： | 2018年11月30日 |
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判案理由書
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引言
1. 原告人是香港法例第97章《新界條例》第 15 條所述的「宗族、家族或堂」。 原告人亦是新界元朗丈量約份第128地段298號餘段 (Lot 298 RP) (“該地段”) 的註冊業主。該地段的所在地俗稱為「新界元朗流浮山沙江村山邊區」。
2. 第一被告人是該地段部份土地 (“該物業”) 的佔用人，而第二被告人則是該物業的其他無名佔用人。
3. 原告人於 2015 年 5 月29 日以原訴傳票展開本案，根據《區域法院規則》第113條申請回收該物業的管有權。第一被告人於 2015 年 11 月 5 日存檔一份反對誓章。其後，本案依照司法常務官於2015 年 12月10 日頒佈的法庭命令被視作如籍令狀展開。
4. 第一被告人於 2016 年 3 月 3 日存檔一份抗辯及反申索書[A/52]，提出以下抗辯理由：-
(1) 該物業的某部份並非原告人所擁有，而是位於政府土地上 ；及
(2) 該物業的另外部份 (與其他農地)，自 1971 年起，由原告人以口頭租約形式出租予第一被告人 (“該聲稱的租約”)。
5. 第一被告人亦提出反申索，指稱原告人：
(1) 違反該聲稱的租約；及
(2) 自 2014 年 10 月起逼令第一被告人交還土地，惡意破壞第一被告人的物品及作出滋擾。
6. 基於上述原因，本案有以下的爭議點：
(1) 該物業是否位於原告人所擁有的土地上，或是位於政府土地上 (“第一個爭議點”)？
(2) 原告人與第一被告人之間有否訂立該聲稱的租約，及該聲稱的租約是否有效 (“第二個爭議點”)？
(3) 原告人有否違反該聲稱的租約、破壞第一被告人的物品或作出滋擾？ 如有的話，第一被告人的損失是甚麼 (“第三個爭議點”)？
7. 本席於審訊的最後一天，即2018年4月23日，小心考慮過審訊的所有證據及陳述後，裁定原告人勝訴，撤銷第一被告人的反申索，並命令第一被告人支付原告人的所有訟費，包括所有被保留的訟費及轉聘大律師的費用 (“該裁決”)。
8. 該裁決的理由如下。
第一個爭議點
9. 就該物業是否位於原告人擁有的土地上此一爭議點而言，原告人倚賴其專家證人梁守肫土地測量師 (“測量師”) 的證供。
10. 測量師早於2016年11月14日經已準備了一份詳細的書面專家測量報告 [A/242]，清楚顯示該物業是位於原告人的土地上，而並非位於政府土地上。
11. 測量師亦在審訊中在宣誓下用廣東話詳細解釋了他本人及他的團隊如何運用先進的全測儀 (Total Station) 準確量度出所有相關的土地界線。
12. 第一被告人選擇不盤問測量師。
13. 本席小心考慮過測量師的書面及口頭證供以及測量師作供時的舉止神態。本席認為測量師的證供可信可靠及完全正確，決定接納及給予最高的比重。
14. 第一被告人選擇不援引專家證據，但他的兒子區煥城先生有嘗試就土地界線作供。
15. 就此，本席同意原告人大律師的陳述，即歐煥城先生明顯地完全沒有任何土地測量的專業知識，所以歐煥城先生在此議題上的證供並不可信亦不可靠。本席對歐煥城先生就土地界線的證供並不認同，並拒絕接納。
16. 基於上述原因，本席裁定，就第一個爭議點而言，原告人的說法正確，而第一被告人的說法不正確。
第二個爭議點
17. 就原告人與第一被告人之間有否訂立該聲稱的租約及該聲稱的租約是否有效此一爭議點而言，原告人倚賴其事實證人胡偉基先生的證供。胡偉基先生明確地指出該聲稱的租約並不存在。
18. 根據第一被告人的抗辯及反申索書 [A/52]，第一被告人的案情是指該聲稱的租約是由他本人在1971年與原告人口頭訂立的。如果第一被告人的案情是事實，而第一被告人有能力出席及參與審訊，第一被告人理應希望作供，並親自在宣誓下將事實告訴法庭。可是，在本案中，第一被告人選擇只參與審訊而不出庭作供。
19. 第一被告人傳召了其他證人作供。他們均沒有參與該聲稱的租約的訂立，亦對其條款毫不知情。本席認為，第一被告人傳召的所有證人的所有證供均對證明該聲稱的租約的訂立及其條款毫無幫助。本席不會就該等證供給予任何比重。
20. 本席認為胡偉基先生的證供相對地可信及可靠，決定接納及給予最高的比重。
21. 基於上述原因，本席裁定，該聲稱的租約正如胡偉基先生所述並不存在。
22. 再者，即使該聲稱的租約存在，第一被告人亦未能證明該聲稱的租約的任何條款。如果該聲稱的租約是可以隨時終止的租約，原告人現選擇終止該聲稱的租約亦沒有任何問題。
23. 基於上述原因，本席裁定，就第二個爭議點而言，原告人的說法正確，而第一被告人的說法不正確。
第三個爭議點
24. 由於原告人與第一被告人之間並無任何租約，他們之間亦不存在任何違反租約的議題。
25. 就原告人有否破壞第一被告人的物品或作出滋擾及如有的話第一被告人的損失是甚麼，根據第一被告人的抗辯及反申索書 [A/57]第一被告人是聲稱他本人的財物被破壞及他本人被滋擾。如果第一被告人的案情是事實，而第一被告人有能力出席及參與審訊，第一被告人理應希望作供，並親自在宣誓下將事實告訴法庭。可是，在本案中，第一被告人選擇只參與審訊而不出庭作供。第一被告人選擇只傳召七名其他證人作供。
26. 該七名證人分別是歐煥城、林慶強、許柳開、鄧火祥、黃美娟、郭豪富及歐振方。他們的證供大致相同，但對本案毫無幫助。
27. 舉例而言，該七名證人的證供提及第一被告人曾經「打理」果樹，但是他們均不能肯定該等果樹其實是永久地屬於第一被告人的財物，還是第一被告人代其他人暫時管理的財物。一個人「打理」一棵果樹，並不代表該人「全權擁有」該棵果樹。第一被告人當然應該對「擁有權」知情，可是他卻選擇不作供。在這樣的情況下，本席不會對該七名證人的證供給予任何比重，亦拒絕接納他們對財物擁有權的揣測。
28. 在第一被告人選擇不作供的情況之下，本席裁定第一被告人未能提出足夠證據顯示他本人的物品曾經被破壞，第一被告人亦未能提出足夠證據顯示他本人曾經被滋擾。第一被告人並未能提出足夠證據顯示他本人曾經有任何損失。
訟費
29. 本席認為「勝者可兼得訟費」的原則在本案中適用。本席亦認為原告人有實際需要聘請大律師處理本案，特別是本案盤問證人的環節。原告人聘請大律師處理本案是合情合理的決定。
30. 基於上述原因，本席命令第一被告人支付原告人的所有訟費，包括所有被保留的訟費及轉聘大律師的費用 。
結論
31. 基於以上原因，本席裁定原告人勝訴，撤銷第一被告人的反申索，並命令第一被告人支付原告人的所有訟費，包括所有被保留的訟費及轉聘大律師的費用。
32. 本席感謝原告人大律師對本庭的協助。
| （ 林嘉仁 ） | |
| 區域法院暫委法官 |
原告人： 由林錫光、陳啟鴻律師行轉聘鄭瀚之大律師代表
第一被告人： 沒有律師代表，並親自應訊 (2018年3月13、14、15日缺席)
第二被告人： 沒有律師代表，並缺席聆訊