嘉澤管理服務有限公司 對 南洋硅膠工業集團有限公司

LDBM 138/2013

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2013年第138宗

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LDBM 177/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第177宗

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LDBM 178/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第178宗

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LDBM 179/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第179宗

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LDBM 180/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第180宗

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LDBM 181/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第181宗

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判案書

1.  本案的申請人 (「嘉澤」) 為九龍佐敦道28-28A號/上海街86-94號佐敦廣場 (「佐敦廣場」) 的管理公司，而所有答辯人為佐敦廣場一樓至四樓不同單位的業戶，申請人提出本案的申請，向各答辯人追討維修費及清倒泥頭費。一眾答辯人否認他們應支付相關追討的金額。

背景事實

2.  座落於九龍佐敦道28-28A號/上海街86-94號為樓高13層的敦成大廈 (「敦成大廈」) ，敦成大廈的公契在1967年1月10日在土地註冊處登記 (「主公契」) (B/1127-1143) 。敦成大廈的第一位業主在1992年8月7日將包括地下F地舖、1字樓至5字樓全層、相關外牆、地下油缸、5字樓平台、13字樓水缸及大廈天台改造成商用物業 (B/1144-1147)，改稱為佐敦廣場並分拆出售，但保留部份地方及/或設施，用作佐敦廣場公用或保留地方，而佐敦廣場各業主的權益，均受1993年8月26日在土地註冊處登記的分公契 (「分公契」) (B/1148-1224) 監管，而分公契內亦夾附了佐敦廣場各樓層的平面圖 (B/1217-1224) 。

3.  根據分公契的規定，佐敦廣場在2007年9月15日成立了業主委員會 (「業委會」) (B/1228) 。2007年12月業委會與天悅管理公司 (「天悅」) 簽立了管理合約，委聘天悅為佐敦廣場的物業管理公司 (B/1238-1246) 。及後在2011年4月16日召開的業主大會上，以過半數通過議決，繼續聘請天悅為管理公司 (B/1368-1370) 。天悅在2012年10月1日請辭 (B/1826) ，服務至同年12月31日。在招標後於2012年11月24日舉行的業主大會上，通過由2013年1月1日開始聘用嘉澤為管理公司。

4.  業委會曾在2008年6月14日及2009年9月27日的業主大會上 (B/1247-1248及B/1338-1339) ，商討將佐敦廣場一樓至四樓聯合出租，在部份業主簽署授權書 (B/1265-1337) ，『授權業委會及佐敦廣場業主會管理公司 (將會成立) 代表簽署佐敦廣場一至四樓之一切租務協議，並同意將單位作適當改動或打通全層以便日後一併出租』下，業委會在2009年10月9日與一位 Poon Kai Kit Joe (「潘先生」) 的人仕簽立了租約 (B/1340-1341) ，將佐敦廣場一樓至四樓全層出租；但潘先生事後撻訂不知所縱。

5.  在2010年2月1日時，佐敦廣場業主會有限公司與一位陳合泉先生 (「陳先生」) 簽訂了另一份租約 (B/1345-1358) ，將佐敦廣場一樓至四樓全層 (除了租約中附表五內所列個別單位) 出租。

6.  就佐敦廣場公眾設備維修及保養事宜，曾作出以下議決，以致業委會在2011年12月時與普思建築師有限公司 (「普思」) 簽訂了顧問合約 (B/1470-1480) ，及與文源建築工程有限公司 (「文源」) 在2012年4月13日簽立了維修工程合約 (B/1749-1753) :

一)  在2011年8月14日的業主大會上，一致同意公開招聘工程顧問統籌維修，回復公眾設施正常運作 (B/1482) ；

二)  在2011年8月24日的業委會會議上，一致同意『先找尋工程顧問作出全面檢查及作出評估價錢，天悅代業主委員會進行招標及呈交業主大會決定』 (B/1446-1448) ；

三)  在2011年12月16日的業委會會議上，『一致通過以價低者得為基準，「普思建築師有限公司」為是次廣場維修顧問』 (B/1482-1483) ；

四)  在2012年1月19日的業主大會上，滙報業委會揀選了普思為工程顧問，普思在會上向出席業主講解已制定的招標書，出席業主對工程內容沒有異議，普思會協助業委會繼續招標程序 (B/1489-1499) ；及

五)  在2012年4月3日的業主大會上，在普思詳細講述各回標內容及價目後，議決通過聘用文源，為佐敦廣場維修及更新工程的承辦商 (B/1718-1720) 。

7.  就清倒泥頭工程方面，曾作出以下議決 :

一)  在2012年1月19日的業主大會上，提出『由於廣場內有大量泥頭和雜物存在各層，如須要廣場正 (常) 運作先要清走泥頭和雜物』 (相片可見B/445-464) ，議決通過委聘捷升建築工程有限公司 (「捷升」) 為佐敦廣場進行清理工程，造價為$360,000 (B/1489-1491) ；及

二)  在2012年4月3日的業主大會上，議決通過依公契列出的方式，在2012年4月23日一次過收取集資金額 (B/1718-1720) 。

8.  就清倒泥頭工程，根據捷升在2012年3月6日發出的發票 (B/1502) ，於 2012年4月3日業主大會上滙報了工程的完成。而維修工程亦在2012年6月28日完成 (B/1790) 。

9.  嘉澤在2012年6月14日向各答辯人發出繳款通知書 (B/1774-1789) ，在之後曾發出了催繳通知書 (B/1791-1801) ，及最後通知書 (B/1818-1825) ，一眾答辯人也未有繳付維修費及清倒泥頭費，故此嘉澤先後入稟了各個案件的申請。

10.  在審訊的首天，各方確認了以下的爭議事項:

一)   2011年4月16日 業主大會的有效性

i)   通知書是否有足夠的通知時間？7天和14天的爭議？

ii)  兩份不同日期的通知書？

iii) 就業主委員會選舉及聘請天悅的議決是否有效？

iv) 依議決與天悅的合約是否有效？

二)   根據所述公契條文 (分公契第20 (a) , (b) , (e) & (g) 及 21 (c) 條) ，嘉澤有權進行清倒泥頭工程，但工程是否附合為妥善管理廣場而作為的前設條件？

三)   2011年12月16日業委會會議，存在兩個會議紀錄，是否有通過委任普思的議決  (B/1482 及 B/2047) ？

四)   根據所述公契條文 (分公契第20 (a) , (b) , (e) & (g) 及 21 (c) 條) ，嘉澤有權進行維修工程，但工程是否附合為妥善管理廣場而作為的前設條件？

五)   是否為妥善管理而進行案中兩個工程，抑或是為容讓佐敦大排坊在工程完成時使用？

六)   工程涉及大量維修私人地方，不屬答辯人物業或申請人管理範圍，故此答辯人無須支付任何申索的費用。那些屬於非公用地方？那些屬公用地方？

七)   是否沒有任何業主大會議決，通過維修工程包括 1 樓至 4 樓的非公用部分？

爭議事項（一）：2011年4月16日業主大會的有效性

會議通知書的期限

11.  分公契第27條就佐敦廣場業主大會的舉行及其程序，作出了規定，當中相關條文抄錄如下 :

『(c)  Every such meeting shall be convened by at least seven days’ notice in writing specifying the time and place of the meeting and the matter or matters to be discussed.

   …

(k) Except as hereinafter mentioned, any resolution on any matter passed at a validly convened meeting by a simple majority of the owners present in person or by proxy and voting shall be binding on all the owners of the shops or units in the Square …

(l) The accidental omission to give notice as aforesaid to any owner shall not invalidate the proceedings at any meeting or any resolution passed thereat.』 (B/1199-1200)

12.  而根據建築物管理條例 (「該條例」) 附表3第2 (1) 段及附表8第9段的規定，業主大會的通知，『須在法團會議日期至少14天前』向每一名業主及租客代表發出。

13.  答辯人指稱，2011年4月16日業主大會的通知，只給予業戶7天的通知，不符該條例的規定。嘉澤一方則依賴寶樂大樓業主立案法團訴梁冠 [2006] HKCLRT 111 及 Rightop Investment Ltd & Anor v Yu Tsui Sheung & Ors [2005] 1 HKC 550 兩個案例，指稱該條例附表3及附表8均不適用於業委會及分公契的情況。

14.  Rightop Investment Ltd 一案 (「該案例」) 的情況與本案類同，同樣涉及一幢設立了法團的商住大廈，同時存在一份主公契及商場部分另設立了分公契的情況，案例中的裁斷，涉及該條例附表3及附表8所開列的議事程序，是否適用於分公契下的商場業主所舉行的業主大會，本席完全認同此一案例的裁斷理由。

15.  該案例的判決是，該條例第8 (5) 條規定，附表3適用於法團的會議，但商場部分的業主只是整棟大廈的部分業主，他們並沒有設立法團，與整棟大廈的法團不同，在這情況下，第8 (5) 條的規定並不適用，附表3的條文也對分公契沒有影響力，也不會對商場業戶所舉行的業主大會有任何制約 (§§18-24) 。

16.  該案例又指，該條例第VIA部第34C條規定，『本部只適用於已具備有效公契的建築物』，在第VIA部內的第34F條註明，該條例附表8的條文，『凡與公契一致者』，須納入每一公契內。但分公契並不適用於整棟大廈，而只是商場部分的一小撮業戶，這並不等同該條例第2條下就建築物的定義，商場部分並不符合第VIA部第34C條的規定，而第34F條也不可能指向任何分公契，附表8也在制約整棟大廈其中一小部分的事宜不適用 (§§27-38) 。

17.  總的而言，由於分公契並不涉及所有業戶，而只是對商場業戶即部分業戶存在約束力，故此該條例附表3及附表8內就法團或業主大會的議事規定，並不適用於依分公契召開、只涉及商場業戶的業主大會。

18.  套用上述案例在本案中，2011年4月16日業主大會屬佐敦廣場的業主大會，是依分公契下只為佐敦廣場業戶召開的業主大會，該條例附表3及附表8均不適用，這業主大會的議事規則，應依據分公契行事。嘉澤的前身天悅，依據分公契第27 (c) 條，給予各佐敦廣場業戶7天的通知屬正確做法，無可厚非。

兩個不同版本的通知書

19.  答辯一方指稱，2011年4月16日業主大會的通知書出現兩個版本，由嘉澤提交的一份日期為2011年3月28日的通知書(B/1367)，而答辯一方則提交了一份日期為2011年4月8日的通知書 (B/2034) 。

20.  鑑於上文就會議通知期的裁斷，天悅只須給予各業戶7天的通知期，在這情況下即使接納答辯人一方的通知書才是當時派送的版本，也對2011年4月16日業主大會通知書派送的有效性沒有任何影響。答辯一方也未曾在證供中交代，兩份不同日期的通知書的存在，如何能令2011年4月16日業主大會的有效性存在可爭議的情況。

議決及合約是否有效

21.  同樣地，由於答辯一方只依賴會議通知期不符規定為由，就2011年4月16日業主大會的有效性提出爭議，而未有提出其他爭議點，本席看不到就業委會選舉及聘請天悅的議決，如何存在就有效性的質疑；根據分公契第27 (k) 條的規定，這些議決對所有業戶也存在約束力，業委會依2011年4月16日業主大會的議決，與天悅簽立了管理合約，是依據有效的議決行事，合約不可能無效。

爭議事項(二)、(四)及(五)：附合妥善管理廣場的前設條件

22.  由於這三個爭議事項涉及相同的爭議，本席認為應一併處理。

23.  雙方並無爭議，根據分公契第20 (a) , (b) , (e) , (g) 條及第21 (c) 條，嘉澤 (及天悅) 作為管理公司，有權進行清倒泥頭及維修工程，但根據分公契條文的內容，這些工程必須符合為妥善管理廣場 (“for the proper management of the Square”) 而作出 。

24.  答辯人指稱，佐敦廣場進行的清倒泥頭及維修工程，完全是為了將佐敦廣場出租予陳先生作經營佐敦大排坊之用，並非為了妥善管理廣場而作為；代表LDBM 138、177及180案件答辯人的馮大律師在結案陳詞中指出，『由驅使該業委會探討該些工程、到工程落實、執行、完工及與完工後即時的整體運用該廣場等等，無不與佐敦大排坊有直接關係。事實上從該些工程中直接及即時受惠者，亦正正是佐敦大排坊...該些工程亦明顯是為了將該廣場作一整體交付給佐敦大排坊，在1至4樓各層全層作食肆用途』 (§24) 。而嘉澤則指稱，由於佐敦廣場內堆滿垃圾及泥頭，令整個廣場不能使用，故此須進行兩項工程，以令佐敦廣場可正常運作。

25.  本席接納嘉澤的說法，從嘉澤提交的相片可見，在兩項工程進行以前，佐敦廣場的內部可謂滿目瘡痍 (B/445-464及473-478) ，環境凌亂不堪、泥頭癈料滿佈；答辯一方也沒有爭議，佐敦廣場不能使用的情況已維持了相當時日，從2008年6月14日業主大會上已提及，『廣場除電梯之外大部 (份) 設施包括電力、消防、冷氣和扶手電梯等系統都多年沒有使用及更新，所以不能正常運作須要重新安裝或處理，還有本廣場內未能出示任何保養証書，因此保險公司不會受保』 (B/1247) ，在2009年7月29日業主大會上重申這事實，及指出佐敦廣場已空置10年，可見在此之前天悅或業委會也未有就佐敦廣場作出妥善管理，以致出現日久失修的情況完全不能使用。

26.  業委會在2010年2月難得找到陳先生願意承租佐敦廣場，業委會此一做法，明顯是為了讓佐敦廣場重新活化，希望在租客承租及經營下，整個廣場可再次運作，這明顯是符合妥善管理廣場的目的。

27.  但根據2011年4月16日業主大會上所指，『租客投訴因5/F滲水引致未能進行裝修問題...包括天花漏水、公眾消防系統、公眾冷氣系統、公眾電力、公眾排水系統和公眾電梯地下至5/F等問題，因早期商談租約時承諾會交完好場地...』 (B/1370) ，又在2011年8月24日業委會會議上提及，『由於廣場內公眾設施大部份已停止運作多時，如要購買保險必須廣場有正 (常) 運作』 (B/1447) ，故而同意招標聘請工程顧問作全面檢查及評估價錢，這是為了重修佐敦廣場內所有公眾設施而開展的維修工作的第一步。

28.  根據分公契第20 (e) 條，業委會 (及其委聘的管理公司) 也有責任為佐敦廣場購置有效的保險、清理垃圾、維持公用設施及公用部分在良好的狀況 (B/1170-1173) ，以佐敦廣場在2008至2011年的狀況，明顯未能符合此分公契條文的規定，而業委會在2011年8月開始決定為佐敦廣場進行維修工程，令致所有公用設施恢復運作，從而令整個廣場可以重新出租，這絕對是為了妥善管理廣場的作為。

29.  而這些工程亦是為了將佐敦廣場在可使用的情況下交吉予租客使用，這只是符帶發生的後果，不能將之視為是為了租客獲益的所為，而完全抹殺了業委會的維修責任；業委會尋找租客及將佐敦廣場進行維修的做法，全是為了活化廣場，令廣場可重新使用而作出，雖然維修工程看似是在找到租客以後才開始探討，但這並不能視作維修工程及清倒泥頭工程只是為了佐敦大排坊的使用而進行。

30.  誠如LDBM 178案件的答辯人何先生在證供中承認，他是第一手業主，在購買商舖12年來，『場一直空晒，根本無人理，廢墟一樣，想租都租唔出』，而在進行了本案中的兩項工程後，佐敦廣場有水有電且恢復運作，由此可見，業委會決定的兩項工程，絕對是為妥善管理而必須進行的。

31.  本席認為答辯一方指稱維修工程及清倒泥頭工程並非為妥善管理佐敦廣場而作為，或只是為了容讓佐敦大排坊使用而作為，並不正確。

爭議事項(三)：2011年12月16日業委會曾否通過普思的委任

32.  答辯人指稱，2011年12月16日業委會的會議紀錄，出現了兩個不同的版本，嘉澤提交的一份，當中就普思的委任紀錄了『經在座各委員商議後，一致通過以價低者得為基準，普思建築師有限公司為是次廣場維修顧問』 (B/1482) ，而答辯一方提交的一份，則是『初步商議以價低者得為基準，最後由業主大會決定』 (B/2047) ，答辯人基於這情況，質疑普思獲委任的議決，是否確曾通過。

33.  本席接納嘉澤一方所提出的會議紀錄，為真確的會議紀錄，本席接納代表嘉澤的陳大律師的陳詞，普思在2011年12月16日業委會上獲議決委聘的事實，與在2012年1月19日業主大會上的匯報完全吻合 (B/1489) ，在獲得事發同時期的文件的支持下，本席認為嘉澤提交的紀錄為真確紀錄的可能性較高。

34.  即使沒有有效的議決委聘普思，也不會影響普思與業委會之間已簽立合約的事實，而普思已完成了顧問工作，亦收取了相關的費用，沒有有效議決委聘的質疑已沒有任何實質作用。無論如何，本席也看不到普思沒有被有效的議決委聘，如何能成為答辯一方無需繳付本案中的工程費用的理據。

爭議事項(六)及(七)：工程同時涉及公用及非公用部分，是否獲業主大會議決通過及如何攤分

35.  鑑於這兩個爭議事項也存在相關性，本席也將其一併處理。

36.  答辯人指稱，維修工程涉及佐敦廣場的1樓至4樓全層，包括公用部分及非公用部分，嘉澤從沒提供有關工程的設計圖則，相關工程對公用和非公用部分的實際劃分根本未能確認，攤分處理並不可能，合適的處理方法是將申索全盤駁回。

37.  不爭的事實是，在與文源簽立的維修工程合約中可見，當中3.1-3.7部分明言是室內非公用部分修葺工程。根據普思的伍先生的證供，在他進場視察以決定須向業委會建議進行什麼維修工程以進行制定標書的工序時，發現佐敦廣場內各樓層的間隔已被拆去，根本無從分辨公用部分及非公用部分，故此包含了第3項的非公用部分的工程，而在2012年4月3日業主大會上，已向在場業戶解釋了標書中的每項工程，包括第3項，並無任何與會者提出質疑。本席看不到答辯人如何能成功爭議，沒有任何業主大會議決通過包括非公用部分的維修工程。

38.  文源進行的維修工程項目，基於普思擬備的標書，標書內容亦在2012年1月19日業主大會上向與會者解釋，由與會者揀選及決定工程，最終與會者沒有提出異議而接納了包括第3項在室內非公用部分的工程 (B/1489) ，繼而在2012年4月3日業主大會上，依據回標書的工程內容及回標價目，議決揀選了文源進行標書內包括第3項的所有工程 (B/1719) 。維修工程中包括非公用部分的任何工程項目，也是在業主大會上議決通過進行的，根據分公契條文第27 (k) 條的規定，這些議決對所有業戶也有約束力，答辯人若認為工程不應包括非公用部分，他們應有的權利是出席並在相關的業主大會上提出異議，議決一經有效地通過下，答辯人不能在事後再提出反對。

39.  故此，經業主大會以大比數議決通過所有工程項目，包括在非公用部分也進行維修的情況下，答辯人不能再以工程涉及非公用部分，因而他們無須支付任何費用作為抗辯理據。

總結

40.  答辯人對申請人向他們追討的數額，沒有提出任何爭議，羅列如下 :

案件編號	欠款總額	所涉物業	欠款詳細數目
138/2013	HK$1,261,064.00	地舖	HK$12,868.00
		5字樓	HK$810,684.00
		外牆	HK$437,512.00
177/2015	HK$32,170.00	320號舖	HK$32,170.00
178/2015	HK$32,170.00	319號舖	HK$32,170.00
179/2015	HK$19,302.00	142號舖	HK$19,302.00
180/2015	HK$19,302.00	209號舖	HK$19,302.00
181/2015	HK$25,736.00	103號舖	HK$25,736.00

41.  本席認為，答辯人提出的抗辯理據，全不成立。他們對維修工程及清倒泥頭工程的繳款責任，責無旁貸；亦應依據分公契修文第22 (b) 條繳付利息及追收費用$500。

42.  在訟費應視乎訴訟結果而定的大前題下，答辯人亦應承擔申請人就本案申請的訟費，包括大律師證書，如雙方未能就訟費數額議定，則由法庭依區域法院基準作評定；此為暫准訟費命令，除非任何一方以傳票提出申請，此暫准判令在14天後成為絕對命令。

命令

43.  本席頒令 :

一)   LDBM 138/2013案件的答辯人，須付申請人維修工程及清倒泥頭工程費用合共HK$1,261,064，及依據分公契第22 (b) 條計算的利息，及追收費用$500；

二)   LDBM 177/2015案件的答辯人，須付申請人維修工程及清倒泥頭工程費用合共HK$32,170，及依據分公契第22 (b) 條計算的利息，及追收費用$500；

三)   LDBM 178/2015案件的答辯人，須付申請人維修工程及清倒泥頭工程費用合共HK$32,170，及依據分公契第22 (b) 條計算的利息，及追收費用$500；

四)   LDBM 179/2015案件的答辯人，須付申請人維修工程及清倒泥頭工程費用合共HK$19,302，及依據分公契第22 (b) 條計算的利息，及追收費用$500；

五)   LDBM 180/2015案件的答辯人，須付申請人維修工程及清倒泥頭工程費用合共HK$19,302，及依據分公契第22 (b) 條計算的利息，及追收費用$500；

六)   LDBM 181/2015案件的答辯人，須付申請人維修工程及清倒泥頭工程費用合共HK$25,736，及依據分公契第22 (b) 條計算的利息，及追收費用$500；

七)   答辯人須付申請人就本案申請的訟費，包括大律師證書，如雙方未能就訟費數額議定，則由法庭依區域法院基準作評定；此為暫准訟費命令，除非任何一方以傳票提出申請，此暫准判令在14天後成為絕對命令。

  

  

LDBM 138/2013

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2013年第138宗

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LDBM 177/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第177宗

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LDBM 178/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第178宗

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LDBM 179/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第179宗

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LDBM 180/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第180宗

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LDBM 181/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第181宗

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判決理由書

背景事實

1.  本案的申請人為佐敦廣場 (「佐敦廣場」) 的管理公司，而所有答辯人為佐敦廣場不同單位的業戶。申請人在土地審裁處提出申請，向各答辯人追討維修費及傾倒泥頭費。一眾答辯人否認他們應支付相關追討的金額。與訟各方已存檔了狀書及證人陳述書，案件將進入排期審訊的階段。

2.  LDBM 138 / 2013 的答辯人 (「138 答辯人」) 在 2016年12月7日提出了傳票 (「專家證供傳票」) ，要求法庭批准其安排的專家證人，到佐敦廣場進行實地勘察，並向法庭就以下兩點提供專家意見：

一)  關於普思建築師有限公司 (「普思」) 進行的工程顧問服務及文源建築工程有限公司 (「文源」) 進行的維修工程的完成程度；及

二)  就普思及文源已進行的工程而言，有關工程是否及有多少部份是對佐敦廣場的公用部份及公用設施作出。

3.  138 答辯人又在 2016年12月29日提出另一傳票 (「現場視察傳票」) ，要求法庭在批准此傳票後的21天內，聯同與訟各方進入佐敦廣場，以視察由普思進行的工程顧問服務，及文源進行的維修工程。

4.  代表 138 答辯人的陳大律師在陳詞中表示，138 答辯人的兩個傳票，是交替性的，如法庭不批准現場視察傳票，才會要求法庭依專家證供傳票頒令。

5.  在2017年3月14日的聆訊上，本席在聽取了各方的陳詞後，撤銷了138答辯人提出的兩個傳票申請。這是就這判決的理由。

138 答辯人的理據

6.  陳大律師指出，兩張傳票的申請理由是一樣的。138 答辯人在案中提出的主要爭議點，在現場視察傳票的支持誓章中點出，即「在於申請人負責進行的公共地方維修工程當中，有相當部份涉及廣場私人地方。申請人利用了廣場業主的資金向私人物業提供維修和裝修服務。因此，答辯人認為若法庭能親身視察該廣場，則能協助法庭瞭解廣場的結構與公共和私人空間的分佈，而有助法庭判案」 (文件冊69頁) 。

7.  就 138 答辯人所指的「本案件備受爭議的各項工程的工作範圍」，在 138 答辯人的經理盧先生的證人陳述書中已羅列 (文件冊284-286頁及292-293頁) 。本席將逐一處理。

討論

8.  就清倒泥頭工程，138 答辯人指「申請人或該廣場業主委員會從來未有解釋或交待何以泥頭和雜物會存在於該廣場或其位置」 (文件冊284頁第21段) 。本席認為這全然是事實的爭議，再者，不爭的事實是，清倒泥頭的工作，早於 2012年時已完成，在事隔接近 5 年後，由法庭或專家到達現場作視察，也不可能看到相關泥頭的狀況，或可解決 138 答辯人就清倒泥頭的爭議。

9.  138 答辯人又指，施工範圍「包括1至4樓的風槽、冷氣系統、假天花、舊電線等清理工程，... 當時1至4樓已被打通，而泥頭散落於全層，無法明辨泥頭坐落之地是公用走廊還是舖位之內。明顯地，清泥頭工程不是為清理及妥善管理公用部份，而只是為清理已被打通的1至4樓各層，以便全層租出」 (文件冊284-285頁第21段) 。申請人一方也承認，在工程進行時，1至4樓的內部間隔已全被拆除，整層屬無間隔的一層物業，文源在進行工程時，也不能確立公用部份及私人部份，故此在工程費用的攤分方面，以原公契平面圖所示的間隔，計算出公用部份及私人部份的面積，來計算各部份應負責的維修費，故此不存在公家資源補貼私人業戶的情況。這是本案的爭議點之一，情況是否如此，有待法庭審理，但絕對不是法庭或專家在現場視察下可發見的。而就1至4樓清理泥頭的目的，更不能在法庭或專家作現場視察下可能查究的。

10.  138 答辯人又指，普思合約列明，其服務範圍為佐敦廣場的地下及1至4樓，「服務只為公眾設施維修／更換，私人舖位不包括在內」，包括「商場內牆維修」及「商場公眾位置內部裝飾工程」；然而文源的回標中均沒有進行這兩項工程，「由此可見上述的各項室內非公用部份修葺工程 (第3項) 以至其餘部份的維修工程根本是為已被打通的樓層裝修，以使整層成為一個大單位，而非維護或恢復公共走廊及各舖位的工程」 (文件冊285-286頁第22段) 。承如上文所指，1樓至4樓的間隔已全部打通，文源沒有進行修復內部間隔的工程也是不爭的事實，根本無須法庭或專家證人到場視察以作確認；而同樣地打通樓層的目的，更不可能在現場視察中確立。

11.  138 答辯人又指，某些工程明顯沒有進行或完成 (文件冊292頁第35段) ，包括：

一)  入口招牌更換為304 不銹鋼及更換地下入口射燈，兩者費用分別為 35,000元及 25,000元，但從成品看來肯定不值此價格；

二)  文源工程包括「維修天花牆石屎、天花漏水位置打針灌漿、天花及牆身髹乳膠漆、拆除天花及牆身棄置物及修補牆身釘孔，及維修室內公用部份天花牆身石屎及批盪」，但3樓及4樓的天花根本沒有進行過上述工程，外表依然呈現鋼筋外露、天花崩裂等狀況，亦明顯沒有進行過批盪或油漆工程；

三)  文源工程包括新造鋁質天花，可是這個鋁質天花根本不存在；

四)  文源工程包括修葺牆身及地台飾面，但牆身沒有被修葺過，仍是破殘崩裂，地台飾面亦沒有做過 (文件冊292-293頁第35段) 。

12.  就以上各項未有完成的工程狀況，138 答辯人也提供了相關的相片，以顯示相關各部份的近況，在已存在這些相片的情況下，本席實在看不到任何由法庭或專家證人到現場視察的需要。

13.  陳大律師又指稱，如法庭到現場視察，可了解公契定義中的公用設施位置在那，進而了解這些是否公契下的公用設施。唯不爭的事實是，1至4樓的間隔已全部被清拆，即使進行現場視察，在沒有了這些間隔的情況下，法庭或專家證人也不可能就某設施是否在公用或私人部份作結論，現場視察根本不能達致任何目的。

14.  陳大律師就專家證供傳票的申請又指，專家證人可就維修工程的完成程度進行評估，亦能指出那些是公用地方，及相關工程那些在公用地方進行，那些在私人地方進行。本席並不認同專家證人可完成這任務，因為專家證人對於工程所涉細節全不知情，在工程合約中並沒有這些資料，在沒有這些資料而專家證人也從未參與工程的進行的情況下，本席看不到專家證人如何能評估工程的完成程度。而那些工程屬公用地方或私人地方內進行，同樣地在沒有工程細節資料的情況下，專家證人也不可能評定這事實。再者，在本案中申請人傳召了普思的代表為證人，普思作為維修工程的顧問公司，對工程的細節一定是瞭如指掌的，亦必定曾向管理公司提供工程前的顧問報告及工程完成後的驗收報告，這些報告內也必定會包含工程前及完成後狀況的相片，相對於專家證人的評估，這必定是更佳的證供。在申請人也同意提交這些報告的情況下，本席認為專家證人的協助並無需要。

總結

15.  本席認為，完全沒有任何理據，支持專家證供傳票及現場視察傳票的申請，故此法庭予以撤銷。

LDBM 177/2015

IN THE LANDS TRIBUNAL OF THE

HONG KONG SPECIAL ADMINISTRATIVE REGION

BUILDING MANAGEMENT APPLICATION NO 177 OF 2015

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LDBM 180/2015

IN THE LANDS TRIBUNAL OF THE

HONG KONG SPECIAL ADMINISTRATIVE REGION

BUILDING MANAGEMENT APPLICATION NO 180 OF 2015

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D E C I S I O N

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1.  By inter partes summons of 8 September 2015 (“the Summons”), the respondent is asking for a stay of these proceedings pending the determination of High Court Action 1996 of 2015 (“the HCA”).

Background

2.  The Ground Floor and 1^st to 4^th floors of No. 28 Jordan Road Kowloon consists of commercial units known as “Jordan Square” (“the Square”) in which shop units are situated.  Ownership of shop units in the Square is subject to a Sub-Deed of Mutual Covenant (“Sub-DMC”) dated 5 August 1993. Appointment of a manager to manage the Square is provided under the Sub-DMC.

3.  The applicant is the management company of the Square and the respondent is the owner of Shop 209 on the 2^nd floor and Shop 320 on the 3^rd floor of the Square (“the Shops”). 

4.  On 12 August 2015, the applicant commenced the present proceedings alleging that the respondent, being the owner of the Shops (Shop 209 in LDBM 180/2015 and Shop 320 in LDBM 177/2015) had failed to pay its share for the renovation of the Square as well as the costs for the removal of rubble and debris left inside the Square, such work being decided by resolutions at a number of owners’ meetings (collectively referred to as the “LDBM Claims”).  The LDBM Claims are served on the respondent on 14 August 2015.

5.  On 1 September 2015, the respondent commenced the HCA against, inter alia, the members of the Owners Committee of the Square named as 1^st Defendant (“D1”) and the Jordan Square Owners’ Association Limited named as 2^nd defendant (“D2”), a vehicle of D1 for the purpose of the management of the Square, together with the 3^rd and 4^th defendants, being the tenant and occupier of the Square respectively.  The HCA involved a claim of trespass alleging that the glass panels/glass walls enclosing the Shops had been demolished and destroyed by D1 and D2 and the Square, as a whole, was let out by the D2 depriving the respondent its right of use and enjoyment of the Shops as well as the common areas of the Square.  Damages for the trespass, delivery up of possession of the Shops as well as injunctive reliefs, including reinstatement of the panel walls are the relief sought in the HCA.

6.  On 8 September 2015, the respondent takes out the Summons at this Tribunal. 

The Respondent’s Contention

7.  Mr Li for the respondent submitted that D1 and D2 had caused the panel walls of the shops in the Square to be demolised and destroyed (“Demolition Works”).  Subsequently, D1 and D2 carried out renovation works (“Renovation Works”) to the entire Square.  Such works were being done without the respondent’s prior knowledge or consent and the purpose of so doing was to enable the Square to be let out as a whole.  

8.  Mr Li confirmed that the defence of the respondent to the LDBM Claims is that the Demolition Works forms part and partial of the Renovation Works since the partition needs to be demolised before any renovation work can be carried out. And the Renovation Works was done with a view to change the Square from many shop units to 1 unit, this is not in accordance with the Building Plan of the Square, hence not within the power of the manager under Clause 20 of the Sub-DMC and ultra vires.  Since the Renovation Works is ultra vires, the respondent should not be held liable to pay for it.

9.  In the HCA, although the Renovation Works is not mentioned, the Demolition Works and the Renovation Works are being pleaded as a single work and it is the combination of these 2 which formed the basis of the claim for trespass.  Since the legality of the Demolition Works and/or the Renovation Works is a common issue to be determined in the HCA as well as in the LDBM Claims, the latter should be stayed pending the determination of such issue in the HCA, which will dispose of the issues in the LDBM Claims as well.  This is to avoid multiplicity of proceedings with the additional time and costs that would be involved.  The balance of convenience clearly deserved for all issues to be disposed of at the HCA.

The Applicant’s Contention

10.  Ms Tam for the applicant submitted that the LDBM Claims are entirely separate and distinct from the HCA, involving neither the same parties, nor same allegations or the same relief.  Nothing in the LDBM Claims hinge on the result of the HCA. 

11.  The applicant is going after the respondent for the contributions to the Renovation Works pursuant to the power under Clause 20(a), 20(e)(i), 21(c), 21(e) and 21(i)(ii) of the Sub-DMC subsequent to the approval of such works at owners’ meetings.  The HCA arises entirely out of the alleged Demolition Works and the alleged giving of possession of the Shops to the tenant.  The Demolition Works, performed in 2009, do not form part of the Renovation Works taken place in 2012.  The Renovation Works was done for the purpose of restoring the normal operations of the Square and not with a view to rent out the same as a unit. And whether the respondent had prior knowledge and/or consented to the Renovation Works does not involve the allegations of trespass and the unauthorised letting in the HCA and is not an issue to be addressed in the HCA.

12.  Ms Tam also contends that should there be common issues between the HCA and the LDBM Claims, there should be a transfer of these proceedings instead of a stay.  It is also submitted that a stay should be refused since it will only further delay these proceedings to the prejudice of the applicant, prolonging an out-of-pocket situation that has existed since June 2012. 

Discussion

13.  It is agreed that the burden is on the party who applies for a stay to satisfy this Tribunal that there is a good reason to do so.  It is also not in dispute that if there is a common issue in the two sets of proceedings, there should be a stay.

14.  Having heard from the parties, I am not satisfied that there is any common issue between the HCA and the LDBM Claims.

15.  I agree with Ms Tam that the HCA is one based on trespass with an allegation of demolition of the panel walls of the Shops (§11 of the Statement of Claim) and the renting out of the Shops without the prior knowledge and consent of the respondent (§§12-15 of the Statement of Claim), depriving it the right of use and enjoyment.  Under what circumstances the Renovation Works was being done or whether it was ultra vires had nothing to do with the claim of trespass.  The Renovation Works is not mentioned in the pleadings of the HCA and from reading the Statement of Claim, there is in no way that one can tell the Demolition Works and the Renovation Works are being pleaded as a single work.  I cannot see how the legality of the Renovation Works can be an issue to be determined in the HCA.

16.  And I do not agree that the Demolition Works is part and parcel of the Renovation Works. In the affirmation filed by the respondent in support of the Summons, the Demolition Works and the Renovation Works are being raised as 2 different matters one after the other, with the Demolition Works completed and “subsequently, the Owner’s Committee members and/or the Owners’ Association Limited carried out the renovation works… The Demolition Works and the subsequent renovation works were carried out without the respondent’s prior knowledge or consent” (§6).  If the Demolition Works is part and parcel of the Renovation Works, why would the respondent need to differentiate between the two in the affirmation?

17.  The fact that the respondent had no knowledge of the Demolition Works as well as the Renovation Works has nothing to do with the LDBM Claims since it is the applicant’s case that such works are being authorised by resolutions passed at owners’ meetings.  Any resolution passed at an owners’ meeting is binding on all owners irrespective of whether the owner knows or consents to it.  Knowledge or consent on the part of the respondent may be an issue to be determined in the HCA, but cannot be relevant in the LDBM Claims.

18.  Mr Li is trying to link the Renovation Works to the unauthorised leasing of the Shops by saying that the Renovation Works was done with a view to convert all the units in the Square into one single unit for leasing.  There is no evidence to such effect, not even in the affirmation of the respondent.  I do not accept such a contention.

19.  The HCA is based on a claim of trespass by the Demolition Works and the leasing of the Square whilst the LDBM Claims is about the legality of the Renovation Works. There is no common issue between the two actions hence nothing to justify a stay of these proceedings pending the determination of the HCA.

Order

20.  The Summons taken out by the respondent dated 8 September 2015 be dismissed.

21.  Costs should follow the event.  Costs order nisi that costs of the Summons be to the applicant, with certificate for counsel, to be taxed if not agreed at District Court scale.  Unless any of the parties apply by summons to vary it, the costs order nisi shall be made absolute upon expiry of 14 days.