KINGMAN LTD 對 鐘則
HTML content
LDPD 2490/2015
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2015年第2490宗
________________________
| KINGMAN LIMITED | 申請人 | |
| 及 | ||
| CHING CHUK (鐘則) | 答辯人 |
________________________
| 主審法官 : 彭浩泉審裁處成員 |
| 聆訊日期 : 2016年1月7日 |
| 判決書日期 : 2016年1月14日 |
判決書
(上訴許可申請)
1. 答辯人提出非正審申請, 要求就本席於2015年12月16日的判決申請上訴許可及暫緩執行收樓令。
2. 本席在考慮答辯人遞交的確認書及聆聽其陳述後，現判定撤銷答辯人於是案的非正審申請。
背景
3. 申請人於2002年4月22日成為九龍土瓜灣譚公道75號整幢樓宇的業主 (下稱「該物業」)。
4. 申請人於2015年11月24日透過林錫光、陳啟鴻律師行 向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 申請收回該物業5字樓 (下稱「涉案處所」) 的管有，理由是答辯人未有繳付自2009年11月1日起的租金，以每月100元計算 (不包括政府差餉、雜費、電費、電話費、管理費等)。
5. 答辯人於2015年11月25日遞交反對通知書, 謂本案源於1998年, 當時的業主「進行商業活動而要此座樓賣予銀行, 為了取得更高利益而要空置此大廈」。答辯人又稱於1998年時也曾發生有類似的收樓申請, 案件編號為LDPD 85/1998，當時審裁處撤銷了該宗申請[1]。
LDPD3152/2004的案件
6. 可是LDPD 85/1998並不是有關涉案處所的最後收樓申請, 申請人成為該物業的業主後，於2004年11月22日向審裁處提出收回涉案處所的申請, 案件編號為LDPD 3152/2004，答辯人申請加入成為該案的第二答辯人, 並強調案件已曾在LDPD 85/1998審理。
7. 審裁處於2006年2月22日作出以下的非正審頒令:
「1. LDPB 85/1998之訴訟謄本免費提供予與訟雙方;
2. 該謄本獲接納為本案之證據;
3. 申請人或第二答辯人須於2006年4月6日前申請將本案排期聆訊;
4. 第二答辯人須將每月1號到期的中期租金/中間收益100元繳付予本審裁處, 由2000年3月1日起計, 直至法院另下命令為止;
5. 欠租/中間收益共7,200元須於2006年3月1日下午4時前繳付本審裁處;
6. 如沒有依照上述第4及第5項命令繳付款項, 則第二答辯人的反對通知書會被撤銷; 法院會向第二答辯人發出收樓令, 並判訟費予申請人; 及
7. 訟費歸於訟案中。」(後加強調)
8. 答辯人不服上述頒令的第4、5及6段，曾要求審裁處覆核其頒令，但不成功, 他再向高等法院上訴法庭(「上訴法庭」)提出上訴,案件編號為CACV130/2006。
9. 上訴法庭在2006年11月23日的聆訊中, 除就審裁處判令的第4、5段作出以下數字上的修改外, 維持其餘的審裁處命令不變:
「4. 第二答辯人須將每月1號到期的中期租金/中間收益100元繳付予本審裁處, 由2002年5月1日起計, 直至法院另下命令為止;
5. 欠租/中間收益共5,500元須於2006年12月8日下午4時前繳付本審裁處。」
詳情可參閱上訴法庭於2006年12月1日頒下的判案理由書，不贅。
10. 答辯人仍然不服，故提出動議通知書，要求上訴法庭批准他將案件提交至終審法院審理。
11. 於2007年2月7日, 上訴法庭駁回答辯人的申請, 並於2007年2月15日頒下判案理由書，其中第6段及第7段如下:
「6.鍾先生身為有關物業的租客，卻自1998年8月開始沒有支付任何租金而獨佔該物業。
7. 本案的申請人，勁文有限公司自2002年4月22日成為該物業的註冊業主後，未能從鍾先生身上收取到一分一毫的租金，雖然他同意是以每月租金100元租用該物業的一部份。」
2015年12月16日的聆訊
12. 本案於2015年12月16日在本席席前聆訊，代表申請人的林錫光、陳啟鴻律師行的林錫光律師(「林律師」)解釋，由於申請人的董事皆長期居於美國，其間負責人譚卓權先生更身體不適， 所以未有適時跟進上訴法庭的判決，也沒有察覺答辯人原來未有遷離涉案處所。在這段時間其間，答辯人亦未有繳交一分一毫的租金或使用費。
13. 申請人於2014年10月17日，曾試圖向審裁處就LDPD 3152/2004一案的判決申請收樓令狀，可是由於該案耽擱已久，審裁處要求申請人以各方傳票方式申請。申請人遂於2015年3月2日發出非正審各方傳票。
14. 此非正審各方傳票申請被安排於2015年6月28日在黃敬華法官席前聆訊，但申請人於聆訊開始時即申請撤回該申請，並獲得黃法官批准。
15. 另一方面，答辯人的回應竟仍指向LDPD 85/1998一案的判決，並謂當時他是願意繳付租金的，但其時的註冊業主拒絕收取。答辯人又稱，他自從2003年開始已取得綜合社會保障援助，他需要取得租單才可繳付租金，但本席向答辯人解釋這是本末倒置，答辯人應先行繳付租金，才有資格取回租單。於此，林律師亦承諾，待答辯人繳付租金後便會發出租單。
16. 此外，答辯人又指LDPB 85/1998之訴訟謄本有錯，但本席認為這與他欠交租金無關。
17. 本席又向答辯人指出，租客支付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具附屬性質，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。
18. 又根據《土地審裁處條例》第8條,審裁處可以對任何收回管有或強迫離開的申請，就違反租賃的條件作出繳付損害賠償的命令, 但是卻誠然沒有處理其他反申索的權力。答辯人如認為申請人在法律上其他方面有錯, 可視乎所涉款額及案情, 在小額錢債法庭、區域法院、或甚至高等法院向申請人提出訴訟。
19. 基於上述案情，答辯人欠租屬實，本席遂作出以下頒令:
(1) 除以下第(4)段所述外，答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;
(2) 答辯人須支付申請人欠租/中間收益如下:
(a) 由2009年12月16日至2015年12月16日的欠租/中間收益共7,200元;
(b)由2015年12月17日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益, 以每月100元計算;
(3) 答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為5,000元；
(4) 如果答辯人在2015年12月31日(“濟助期屆滿日”)或之前把以上第(2)段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)，連同以上第(3)段中所述的訟費繳存土地審裁處, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免, 而涉案處所的租約亦恢復有效;
(5) 除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。
上訴許可申請
20. 答辯人是次提出上訴許可申請，則在其2015年12月29日的確認書中，大致重複他在2015年12月16日聆訊時的說話:
「本人在上述地址已住了40多年, 但是業主進行商業活動而要空置此單位賣予銀行。為了收回上述單位, 業主多不願收租, 而收了租以後不給予本人租單。本人在很久以前已獲社會保障辦事處批准綜援, 所以本人是不用交租, 而是香港政府交租…」
21. 本上訴許可申請被安排於2016年1月7日在本席席前聆訊，其間審裁處收到法律援助署於2015年12月31日發出申請法律援助通知備忘錄，表示答辯人已經提出法律援助申請。 根據《法律援助條例》第15條及《法律援助規例》第7A條，除非審裁處另有命令，否則有關訴訟或有關上訴的所有程序， 均須暫停進行42天。
22. 答辯人當天依時出席聆訊，並要求本席無需理會他的法律援助申請，希望聆訊繼續進行。
23. 本席在考慮了本案的背景及答辯人上訴許可申請的理據後，頒令解除暫停進行上訴程序[2]，聆訊繼續進行。
24. 聆訊中，答辯人亦沒有提供其他新的上訴理據。
拒絕上訴許可申請
25. 土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。
18. 答辯人提出申請批准上訴許可的理由, 基於以上考慮，並不符合《土地審裁處條例》第11(2) 條的規定。本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。
19. 此外，由於答辯人只是以申請上訴許可的相同原因申請暫緩收樓，本席在此也拒絕其暫緩收樓的申請。
訟費
20. 最後, 由於答辯人於是案的非正審申請敗訴，理應支付申請人的訟費。可是申請人沒有出席此次聆訊, 所以本席認為合理的訟費命令，是不頒訟費命令。
| 彭浩泉審裁處成員 | |
| 土地審裁處 | |
申請人: 缺席應訊。
答辯人: 無律師代表, 親自應訊。
[1] 根據審裁處紀錄, 由於當時《業主與租客(綜合)條例》第二部分適用於涉案處所, 二房東與業主的退租協議無效, 答辯人作為三房客是受到保障。但《2004年業主與租客(綜合)(修訂)條例》已取消有關保障。
[2] 審裁處就LDPD 3152/2004一案的覆核聆訊, 同樣解除了有關的法律援助暫停訴訟程序的要求。