MAX UNION DEVELOPMENT LTD 對 B G COLLECTION LTD
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LDPE 847/2015
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPE 2015年第847宗
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| MAX UNION DEVELOPMENT LIMITED | 申請人 | |
| 及 | ||
| B G COLLECTION LIMITED | 答辯人 |
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| 主審法官: | 彭浩泉審裁處成員 |
| 聆訊日期: | 2015年11月6日 |
| 判決書日期: | 2015年11月6日 |
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判 決 書
(上訴許可申請)
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1. 此非正審申請是由答辯人代表黃伯森先生 (「黃先生」)提出，要求: (1) 擱置審裁處於2015年10月19日所發出的收樓令狀[1]及 (2)就審裁處於2015年10月15日所作出的覆核判決提出批准上訴許可。
背景
2. 申請人是香港北角渣華道29號地下連天井 (「涉案處所」) 的業主，答辯人是租客。
3. 根據一份日期為2015年4月16日的書面租約 (「涉案租約」)，申請人把涉案處所租予答辯人，租期為兩年，由2015年5月1日至2017年4月30日止，每月租金68,000元 (不包括政府差餉、管理費、水、電雜費等)，於每月租期之首日以上期形式繳納。
4. 另根據涉案租約附件(1), 申請人同意答辯人可分別於2015年6月10日及2015年7月10日分兩次支付共兩個月租金的按金, 「但若有拖欠, 業主有權馬上終止租約」。
5. 申請人於2015年8月27日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交收樓申請通知書，指答辯人未有繳付由2015年7月1日起的租金及第二期的租金按金68,000元，因此要求申請收回處所的管有權及追收租金、按金。
6. 申請人亦嘗試追討答辯人毀約而未能完成餘下租約期的損失及利息。
7. 本席在2015年9月21日聆聽雙方的陳述及證供後作出以下頒令:
(1) 除以下第(5)段所述外, 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;
(2) 答辯人須支付申請人由2015年7月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益, 以每月68,000元計算;
(3) 答辯人須支付申請人1個月的按金, 即68,000元;
(4) 答辯人須支付申請人本申請的訟費, 即時評定為5,000元;
(5) 如果答辯人在2015年10月12日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)、連同以上第3段中所述的按金及第4段中所述的訟費繳付申請人的代表律師事務所, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免, 而涉案處所的租約亦恢復有效。
8. 本席於2015年9月24日頒下判案理由書(下稱「判案理由書」)。
覆核申請
9. 答辯人在2015年10月3日根據《土地審裁處條例》第11A 條要求審裁處覆核本席的判决。根據黃先生存檔的誓章，答辯人申請覆核的理由主要如下：
(1) 單位進行大規模維修工程的工期, 法庭需要先作出裁決, 確定工程日期, 因為現時申請人提出的所謂欠租, 是指2015年7月至9月租金, 但是根據答辯人委托的工程監督師於2015年9月14勘察所得報告, 工程仍未完成;
(2) 單位進行大規模維修工程期間, 法庭需要先作出裁決 “誰” 是該工程期間單位的真正佔用人, 因為若答辯人是佔用人才須繳付租金;
(3) 單位進行大規模維修, 法庭需要先作出處理和裁決, 申請人和答辯人是否在有協議或無協議的情況下長期施工, 因為雙方早有協議, 申請人是以14天的免租期, 取回單位的臨時使用權, 可是工程現時一再延誤。
10. 申請人的董事陳錦波先生(「陳先生」)於2015年10月6日作出回應, 主要包括如下：
(1) 申請人並不是追討完工期後的欠租, 而是追討答辯人根據租約所欠的2015年7月至10月的租金和尚欠的一個月的按金; 雙方從來沒有口頭上或文字上作出任何有關完工後才交租的協議;
(2) 申請人並沒有向答辯人取回單位的臨時使用權, 申請人是經答辯人同意才進行工程, 申請人亦沒有單位的門匙, 維修工程期間, 單位一直由答辯人經營業務;
(3) 雙方唯一的協議是涉案租約, 雙方同意的是工程可以在租客營業時同時進行, 工程的預算期是不計算不可預測的因素, 大概為14個工作天, 卻沒有逾期賠償或完工後才交所欠租金或按金的協議;
(4) 局部維修工程主要部份已在7月10日完成, 餘下的粉飾工作需經裁決後才可處理。
11. 本席亦於2015年10月15日頒下覆核判決書(下稱「覆核判決書」), 決定不接受答辯人的覆核申請。
答辯人的非正審申請
12. 答辯人又於2015年10月29日提出是次上訴許可申請，根據他提交的誓章(下稱「上訴書」)，其理據主要是認為本席在覆核判決書忽略和沒有處理案中三項重要法律依據, 即工程日期、工程期間單位的真正佔用人及申請人和答辯人之間的協議如何影響是案關鍵之處。
13. 此非正審申請於2015年11月6日在本席席前聆訊，黃先生代表答辯人主要重復他於2015年10月29提交的誓章的內容。張志宇律師行的丘婉媚律師 (「丘律師」) 則代表申請人回應及作出陳述, 她主要是重申陳先生於2015年10月6日作出回應, 並依賴本席於覆核判決書的論點。
討論
14. 就答辯人所說的「三項重要法律依據」, 正如丘律師所說, 本席已在覆核判決書中第4至第9段分別解釋。
15. 是案的主要涉案工程部分, 位於涉案處所的天井天面, 黃先生承認只佔涉案處所約三成面積, 「答辯人仍如雙方於涉案租約商談時的預算, 照舊開門營業。本席認為其間的維修工程影響, 不能算作涉案租約的合約基礎已不復存在, 在此情況下答辯人仍需支付租金。」[2] 問題是答辯人竟視申請人在工程期間取回涉案處所的佔用權, 所以不用付租, 可是這個假設完全缺乏證據支持, 亦不合常理, 甚至與涉案租約內容不符, 因此本席拒絕認同。
16. 黃先生嘗說關鍵是在於2015年4月8日與申請人的WhatsApp 談話, 可是除了申請人於2015年4月8日與答辯人達成免租期為21天的協議外, 該談話紀錄沒有任何有關答辯人所指「業主以免租方式取回單位作為臨時佔用人」, 陳先生只說:「… 決定給你二十一天免租期, 請決定后通知我」，從沒提及免租期與工程進度掛鈎。黃先生回覆說:「… 不管怎樣, 就以貴方所提的建議為新租約基礎。」[3] 答辯人不能在缺乏任何證據支持下, 把新的條款加於涉案租約之上[4]。反之, 根據黃先生於2015年10月29日存檔的誓章附有的DCCJ 4882/2015傳訊令狀第10.4段, 「(答辯人)答應(申請人)在免租期間, 會繼續留在單位營業, 每天早上九時許開門給工人進入單位開工, 並提供免費水、電給工人使用, 更不時向(申請人)匯報工程進度。」
上訴許可
17. 《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。
18. 又土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。經審閱黃先生代表答辯人提出的上訴理由和在審裁處提交的文件，並經聆聽黃先生所作的證供及雙方的陳述後，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。
19. 基於上述分析和理由，本席拒絕答辯人要求批予上訴許可的申請。
擱置收樓令狀
20. 另外，就擱置收樓令狀的事宜, 答辯人認為本席的收樓命令將會造成不能彌補的事實, 因答辯人已向區域法院提出反申索, 案件編號為 DCCJ 4882/2015, 其申索的金額遠比答辯人根據本席命令須支付申請人的金額高出兩倍多。
21. 可是, 本港上訴法庭在陳燕群對黃金海 [2008] 1 HKCLRT 27一案中已對同類要求作出判決:
「34. 首先，申請人在土地審裁處提出的申請，是向答辯人追討由2003年12月1日起的欠租或中間收益，以及因答辯人欠租而要求收回涉案物業。如土地審裁處在2007年6月8日聆訊和以往的聆訊中所指出，申請人是可以在終止區域法院案件DCCJ809/2004後，在土地審裁處提出這項追租和收樓的申請。
35. 其次，如申請人多番強調，答辯人在「反對通知書」及所有在土地審裁處提交的文件中，從沒有爭議或否認他由2003年12月1日起沒有支付任何租金。同樣沒有爭議的是他一直居住在或佔用涉案物業。雖然他與申請人簽訂的租約所列明的租期已屆滿多時，以及他在區域法院反申索中指涉案物業有滲水、漏水和水泥批盪剝落等不適宜居住的情況，答辯人從沒表示要退租或把涉案物業交回申請人。就一般法律原則而言，答辯人既租住或佔用涉案物業，便需向申請人支付租金或中間收益。
36. 至於答辯人在DCCJ809/2004案中的反申索，他所追討是申請人被指違反租約而引起的損害賠償。倘若他的反申索得值，申請人自然要給予他賠償，但這不等同答辯人可以一直居住或佔用涉案物業而毋需支付任何租金或費用。因此，就申請人的追租和收樓申請，答辯人並沒有提出任何法律上認可的抗辯理由。故此在2007 年6 月8 日當天，土地審裁處在拒絕答辯人的非正審申請後，理應按原定安排就申請人的申請進行審訊。」(後加強調)
22. 答辯人未能提出任何可以令本席信納之合理理由，以支持答辯人可以免租方式繼續佔用涉案處所營業的立場, 否則他應付未付的租金只會越滾越大。屆時, 答辯人能否有能力繳付金錢給申請人尚屬疑問。
23. 反之, 本席同意丘律師的陳述, 答辯人既已向區域法院提出反申索, 倘若區域法院信納答辯人的理據並判決答辯人勝數, 答辯人亦理應獲判其損失的賠償, 所以不會因收樓令而造成不能彌補的事實。
24. 本席認為沒有基礎擱置收樓令狀。
訟費
25. 最後, 由於答辯人於是案敗訴，理應支付申請人的訟費。在考慮本案的案情及聆聽丘律師就訟費的陳詞後, 本席認為合理的訟費，可即時評定為12,000元。
| 彭浩泉審裁處成員 | |
| 土地審裁處 |
申請人: 由張志宇律師行的丘婉媚律師代表應訊。
答辯人: 由黃伯森先生代表應訊。
[1] 2015年10月19日實為審裁處發出收樓令狀許可的命令日期。
[2] 見判案理由書第17段。
[3] 見判案理由書第13段。
[4] 答辯人指於2015年5月26日曾為工程的開展與申請人詳談，但沒有任何證據顯示雙方達成新的協議。