李志明 對 陳向明

LDPD 1207/2016

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2016年第1207宗

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判案理由書

背景

1.  本案是一宗租務糾紛，申請人 (業主) 是以租期已完結申請收樓。經審訊後，本席於2016年7月27日頒令答辯人 (租客) 須把涉案處所的空置管有權交還申請人，但若答辯人能如期交付中間收益，可暫緩執行收樓命令至2016年8月31日。另外，本席亦頒令答辯人須支付申請人根據租賃到期應繳的水費及電費。

2.  其後，答辯人於2016年8月10日提出覆核申請，但審裁處經審閱雙方的書面陳詞後，於2016年8月12日決定不覆核其裁決。答辯人又於2016年8月23日提出非正審申請，要求批淮上訴許可就審裁處於2016年7月27日所作出的判決和暫緩執行收樓命令至上訴完結。於2016年9月2日的上訴許可聆訊，本席撤銷答辯人的非正審申請，拒絕給予答辯人上訴許可，本席同時說明會頒下書面判案理由。本席的判案理由如下: -

2016年7月27日審訊之爭議和裁決

3.  雙方不爭議雙方曾簽訂一份書面租約，租期由2003年11月1日至2005年10月31日，每月租金4,000元，而固定租期完結後，雖然雙方並沒有再簽訂書面租約，雙方仍然維持每月交租及收租的行為。雙方亦不爭議申請人曾於2016年4月6日發出終止租約通知書，終止租約於2016年5月31日。

4.  雙方也不爭議《2004年業主與租客(綜合)(修訂) 條例》已撤銷租住權保障，如業主擬終止於2004年7月9日之前已存在的住宅租賃，而舊有終止程序於此日前仍末展開，業主必須在擬終止租賃日期前至少12個月，向租客送達「過渡性終止租約通知書」，但倘於2004年7月9日或之後，租賃條款有所更改，則無須送達「過渡性終止租約通知書」，業主可在擬終止租賃日期之前1個月向租客送達終止租約通知書，終止雙方的按月計定期租賃。

5.  雙方主要爭議 (1) 每月交租的日期是第1日還是第15日；和 (2) 租金從固定租期起至2016年5月31日是否曾有變更。關於爭議 (2)，申請人聲稱2006年中至2012年中的租金曾調整至每月3,700元，而答辯人則聲稱租金從固定租期起至2016年5月31日仍是每月4,000元，沒有任何變更。

6.  申請人於其証人陳述書提供他的銀行戶口記錄副本，由2003年9月9日至2016年6月28日，並以手寫標示答辯人期間的交款條目，証明租金從2006年中至2012年中曾有調整。答辯人沒有提交其交款記錄，答辯人聲稱從2003年租約開始至約2012年，他是委托一位同住的羅女士代交租金，他亦曾保留申請人於當時發出的租金收據，但由於時間長，他現在已找不到。

7.  雖然答辯人沒有傳召羅女士作供，也沒有提供其他証據，答辯人質疑申請人的申請及証供如下: -

(1)  申請人於申請通知書聲稱雙方有口頭租約，但雙方確實沒有以口頭達成任何租務協議；

(2)  申請人於申請通知書聲稱租金從2005年11月1日至申請日 (2016年6月23日) 仍是每月4,000元，但其後又改稱租金從2006年中至2012年中曾有調整，証供前後不一致；

(3)  申請人未能提供清晰的收款記錄，而申請人提供的銀行戶口記錄或未包含答辯人的所有交款；

(4)  申請人有其他租客交付每月3,700元租金，申請人於銀行戶口記錄所標示於爭議期間之3,700元條目，不是答辯人的交款記錄；

(5)  有關於銀行戶口記錄所標示答辯人期間的交款條目，申請人於作証時之陳述不一致，申請人也未能清晰回答審裁處對2006年部分標示條目(包括按金之處理和2006年7月租金之收款) 的提問。

8.  基於以上的質疑，答辯人認為申請人的証供不可信和申請人未能舉証租金曾有調整。

9.  本席經聆聽雙方的陳述和審視本案的証據後，在相對可能性的衡量下，相信租金從2006年中至2012年中曾有調整，所以申請人不須要發出不少於1年通知期的「過渡性終止租約通知書」才能終止租約，而申請人於2016年4月6日發出的終止租約通知書，已終止租約於2016年5月31日。

10.  本席同意雙方沒有口頭租約，但固定租期完結後雙方的交租及收租行為已構成按月計的定期租賃。本席亦同意申請人於申請通知書內的陳述和審訊時的証供有不一致，申請人也未能申述過往10多年的所有收款記錄，但本席接納申請人在審訊時經宣誓下的更正，本席也認為申請人申請及作供時的偏差未能動搖申請人証供整體上的可信性。最重要的是本席接納申請人提供的銀行戶口記錄及申請人所標示答辯人的交款條目，縱使申請人以他的銀行戶口記錄証明答辯人的交款或有不足之處，本席認為這10多年的記錄不易偽做，亦不大有這可能，而除少部分標示條目外，申請人能清楚列明他的收款記錄。

11.  由於本席裁斷雙方租約已終止於2016年5月31日，本席認為不需要為爭議 (1)，每月的交租日，作出裁決。

申請上訴許可之理據

12.  答辯人於上訴許可的非正審申請提出以下理據: -

(1) 申請人的證據和証供不真實、互相矛盾和不可信，申請人也未能舉証租金曾有調整，所以審裁處不應接納不實和不能成立的証據裁決；

(2) 既然審裁處同意申請人的証供有部分不實及互相矛盾，審裁處不應接納申請人的假証供，並以此作出裁決；

(3) 由於申請人提供的銀行戶口記錄副本未經審裁處對照原件確認，此文件副本不應被審裁處接納，而審裁處也不應在沒有其他証據下，只依據申請人的口述証供和標示條目裁決這些都是答辯人的交款記錄；

(4) 審裁處於裁決上犯錯，沒有考慮及裁斷申請人有關於抵消按金的証供為失實陳述。

討論

13.  在相對可能性的衡量下，本席裁斷租金從2006年中至2012年中曾有調整，這是以訴訟雙方提出的証供和証據作出的事實裁斷。答辯人不認同本席的事實裁斷，並以審裁處錯誤地接納申請人的証供和証據為其上訴理由。誠然，縱使本席同意申請人的証供和証據有部分不足或不一致，此等事項於裁決時已被考慮，本席於此不再重複本席的裁決理由，本席亦認為答辯人未能確立審裁處的判決在法律論點上有錯誤。

14.  答辯人於審訊前或審訊中均沒有對申請人提供的文件副本之真偽提出懷疑，答辯人只是主要地質疑文件的內容及其所表達的意思。於審訊時，縱使申請人曾帶備銀行戶口記錄原件，答辯人也未曾要求對照確認。因此，由於申請人於審訊時沒有機會對「審裁處不曾對照申請人提供的証據副本之原件」作出事實及法律上的回應，本席認為審裁處不應批准答辯人於審訊後或上訴許可申請時才提出此新爭議。再者，由於答辯人於審訊時未有提出此爭議，審裁處也不能於審訊時處理這事項，而直至上訴許可聆訊，答辯人只聲稱申請人有關於文件內容之証供失實，但並沒有對文件副本之真偽提出証據。

15.  關於原按金是否已被抵消，審裁處沒有作出裁決，這亦不是雙方確認的爭議點。本席認為原按金是否已被抵消不會改變本席對租金曾有調整的裁決。本席的裁決是基於多年的銀行戶口記錄，不只是個別月份的標示條目。

總結

16.  按香港法例第17章《土地審裁處條例》第11AA(1)條規定, 除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得根據第11(2)條提出上訴。按第11(2)條的規定，在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方，只可以就審裁處的判決在法律論點上有錯誤為理由，向上訴法庭提出上訴。

17.  該條例第11AA(6)條同時規定，除非法庭信納(a)有關上訴有合理機會得直，或(b)有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

18.  本席認為答辯人未能確立2016年7月27日的裁決在法律論點上有錯誤。再者, 本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，本案也不存在其他有利於秉行公正的理由以致應進行上訴聆訊，所以本席拒絕答辯人上訴許可的申請。

19.  另外，本席在上訴許可申請已被拒絕和申請人反對下，也拒絕答辯人的暫緩執行收樓至上訴完結之申請。由於申請人不要求訟費，本席不頒訟費命令。